Le Conseil constitutionnel a censuré le 21 mai 2026 la tentative parlementaire de supprimer les zones à faibles émissions mobilité¹. Les restrictions de circulation fondées sur les vignettes Crit’Air demeurent en vigueur dans les quarante-trois agglomérations métropolitaines de plus de cent cinquante mille habitants. Ce maintien du dispositif produit des effets directs sur le marché immobilier. Les propriétaires, locataires, bailleurs et syndics de copropriété doivent intégrer la ZFE dans leur gestion patrimoniale.

L’analyse détaillée des fondements constitutionnels de cette décision et des voies de recours de l’automobiliste a été publiée dans le décryptage complet de la décision n° 2026-903 DC sur kohenavocats.com. Le présent article examine les conséquences immobilières du maintien des ZFE.

I. ZFE et valeur des biens immobiliers

A. Un facteur de différenciation des prix au mètre carré

La création d’une zone à faibles émissions modifie la structure de la demande immobilière dans les agglomérations concernées. Les acquéreurs qui possèdent un véhicule ancien sont dissuadés d’acheter en centre-ville. Les acquéreurs motorisés en véhicule électrique ou hybride récent trouvent un environnement urbain moins congestionné et moins pollué. Ces deux mouvements se compensent partiellement, mais la tendance observée dans les agglomérations ayant instauré les restrictions les plus strictes est à une stabilisation des prix en centre-ville et à une hausse relative dans les communes périphériques situées juste hors de la zone.

La valeur d’un bien situé en zone à faibles émissions dépend désormais aussi de l’accessibilité en transport en commun. Un appartement desservi par une station de métro ou de tramway conserve son attractivité. Un bien situé dans un quartier résidentiel éloigné des axes de transport voit son bassin d’acquéreurs potentiels se réduire aux ménages disposant d’un véhicule conforme.

B. L’obligation d’information de l’acquéreur

Le vendeur d’un bien immobilier situé dans le périmètre d’une zone à faibles émissions a une obligation de loyauté envers l’acquéreur. Cette obligation résulte de l’article 1112-1 du code civil, qui impose la communication de toute information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie. La circonstance que le bien est situé dans une zone à faibles émissions, qu’il est dépourvu de place de stationnement avec borne de recharge, ou que l’accès en véhicule thermique sera interdit à brève échéance, constitue une information susceptible d’influencer la décision d’achat.

L’agent immobilier est soumis à une obligation similaire au titre du devoir de conseil prévu par l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Son silence sur les restrictions de circulation encourues par un acquéreur utilisant un véhicule ancien peut engager sa responsabilité professionnelle.

II. Conséquences sur les baux d’habitation et commerciaux

A. Le bail d’habitation et l’usage paisible des lieux

Le bailleur d’un logement situé en zone à faibles émissions reste tenu de l’obligation de délivrance prévue à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. La zone à faibles émissions ne constitue pas en elle-même un manquement à cette obligation, dès lors que le logement demeure accessible par les transports en commun. En revanche, si le logement est exclusivement accessible en véhicule et que la restriction de circulation rend cet accès impossible pour le locataire disposant d’un véhicule Crit’Air 4 ou 5, la question du trouble de jouissance se pose.

La jurisprudence n’a pas encore eu l’occasion de trancher ce point. L’analogie avec les nuisances de voisinage ou les restrictions d’accès résultant de travaux publics suggère que le locataire pourrait solliciter une réduction de loyer sur le fondement de l’article 1722 du code civil, à la condition de démontrer que la restriction rend l’usage du logement significativement plus difficile que ce qui avait été convenu lors de la conclusion du bail d’habitation.

B. La clause ZFE dans le bail d’habitation

L’insertion dans le bail d’une clause informant le locataire de la situation du logement en zone à faibles émissions devient une précaution utile pour le bailleur. Cette clause n’exonère pas le bailleur de ses obligations légales, mais elle constitue un élément de preuve de la bonne information du preneur lors de la conclusion du contrat. Le modèle de bail type annexé au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 ne prévoit pas encore de mention obligatoire relative aux ZFE, mais rien n’interdit d’y ajouter une clause d’information.

C. Le bail commercial et l’accessibilité de la clientèle

Les conséquences sur les baux commerciaux sont plus directes. Un commerce de centre-ville dont la clientèle se déplace principalement en véhicule voit son chiffre d’affaires affecté par la restriction de circulation imposée aux véhicules anciens. La perte de clientèle résultant de la ZFE peut constituer un motif de demande de révision du loyer au titre de l’article L. 145-33 du code de commerce, si elle traduit une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

La question se pose avec une acuité particulière lors du renouvellement du bail. Le preneur peut invoquer la baisse de la valeur locative résultant de la diminution de l’accessibilité automobile du local. Le bailleur peut opposer que la ZFE améliore l’environnement du quartier et accroît l’attractivité du centre-ville pour les piétons et les cyclistes. L’expertise du juge des loyers commerciaux devra prendre en compte ces deux paramètres contradictoires.

C. La clause de destination et l’activité de garage ou de stationnement

Les preneurs exploitant un garage automobile, un centre de contrôle technique ou un parking en centre-ville sont directement affectés par les restrictions de ZFE. La diminution du parc de véhicules circulant dans la zone réduit mécaniquement leur clientèle. L’adaptation de l’activité, par exemple la reconversion vers la maintenance de véhicules électriques, peut nécessiter des travaux dont la prise en charge entre bailleur et preneur dépend des clauses du bail.

III. Copropriété : bornes de recharge, stationnement et assemblée générale

A. Le droit à la prise et l’installation de bornes de recharge

La loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019, dite loi LOM, a créé un droit à la prise au bénéfice de tout occupant d’un immeuble collectif disposant d’une place de stationnement. L’article L. 353-12 du code de l’énergie permet à tout résident ou locataire de demander l’installation d’un point de recharge sur sa place de stationnement, à ses frais. Le syndic ne peut s’y opposer que pour un motif sérieux et légitime, notamment l’impossibilité technique.

Le maintien des zones à faibles émissions accélère la transition vers le véhicule électrique dans les copropriétés urbaines. Les assemblées générales sont de plus en plus sollicitées pour voter l’installation d’une infrastructure collective de recharge. La résolution relève de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’elle porte sur des travaux d’accessibilité, ou de la majorité de l’article 25 lorsqu’elle implique des travaux affectant les parties communes.

B. Le stationnement et la gestion du parking en copropriété

La raréfaction des véhicules anciens dans les centres-villes peut modifier l’usage des parkings de copropriété. Les places de stationnement situées en sous-sol prennent de la valeur lorsqu’elles sont équipées ou équipables d’une borne de recharge. Les places dépourvues de cette possibilité technique perdent en attractivité.

Le syndic doit anticiper les demandes d’équipement et proposer à l’assemblée générale de copropriété un plan d’installation cohérent. L’absence de planification peut générer des installations anarchiques, des surcharges sur le réseau électrique de l’immeuble et des conflits entre copropriétaires.

C. Les charges de copropriété et la répartition des coûts

L’installation d’une infrastructure collective de recharge entraîne des coûts de raccordement au réseau, de mise en conformité électrique et de maintenance. La répartition de ces charges de copropriété entre les copropriétaires propriétaires de places de stationnement et les autres dépend du règlement de copropriété et de la décision de l’assemblée générale.

Le Conseil d’État a jugé, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que la nomenclature des véhicules Crit’Air reposait sur des critères objectifs et rationnels. Cette validation du système de classification renforce la légitimité des demandes d’adaptation des infrastructures de copropriété à la transition vers le véhicule électrique.

IV. Recommandations pour propriétaires, locataires et syndics

Le propriétaire qui envisage de vendre un bien situé en zone à faibles émissions doit vérifier l’accessibilité du bien en transport en commun, l’existence de places de stationnement équipées ou équipables, et mentionner la situation ZFE dans l’annonce et le compromis de vente.

Le locataire d’un logement ou d’un local commercial situé en ZFE doit vérifier les conditions d’accès en véhicule, les possibilités de recharge électrique dans l’immeuble, et les dérogations individuelles disponibles auprès de la collectivité.

Le syndic de copropriété doit inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la question de l’infrastructure de recharge électrique, solliciter un diagnostic du réseau électrique de l’immeuble et informer les copropriétaires des aides financières disponibles (programme Advenir, crédit d’impôt, subventions locales).

Le bailleur commercial doit anticiper les demandes de révision de loyer fondées sur la diminution de la valeur locative résultant des restrictions de circulation. L’insertion dans le bail d’une clause relative à l’évolution des conditions d’accessibilité du local permet de sécuriser la relation contractuelle.

V. La dimension fiscale : taxe sur les véhicules et bonus-malus

Le maintien des ZFE interagit avec la fiscalité automobile. Le malus écologique, prévu à l’article 1012 ter du code général des impôts, pénalise l’acquisition de véhicules neufs les plus émetteurs. Le bonus écologique favorise l’acquisition de véhicules électriques. Pour le propriétaire ou le gestionnaire immobilier, l’installation de bornes de recharge dans un immeuble d’habitation ou un local commercial ouvre droit à un crédit d’impôt prévu à l’article 200 quater C du code général des impôts, plafonné à trois cents euros par système de charge.

Le programme Advenir, géré par l’Avere-France et financé par les certificats d’économies d’énergie, prend en charge une partie du coût d’installation des bornes en copropriété. Le syndic doit informer les copropriétaires de l’existence de ces aides lors de la présentation du projet à l’assemblée générale.

Conclusion

La décision du Conseil constitutionnel du 21 mai 2026 pérennise les zones à faibles émissions dans le paysage juridique français. Pour les acteurs de l’immobilier, cette pérennisation impose une adaptation rapide des pratiques. La valeur des biens, la rédaction des baux, la gestion des copropriétés et le contentieux locatif sont durablement affectés par les restrictions de circulation. L’accompagnement juridique est indispensable pour sécuriser les opérations immobilières dans les agglomérations concernées.

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