L’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ne peut donner congé à son locataire que pour vendre le logement, pour le reprendre ou pour un motif légitime et sérieux. Les dispositions de cet article sont d’ordre public en application de l’article 2 de la même loi pour les locations d’habitation principale. Le bailleur ne peut donc déroger par contrat aux règles de forme et de fond imposées par le texte.

Article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Lorsqu’il émane du bailleur, le congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise. »

Le caractère d’ordre public exclut toute renonciation anticipée du locataire à son droit de préemption et toute clause contractuelle prévoyant un préavis raccourci ou un mode de notification dérogatoire. Le congé qui méconnaît l’une des exigences d’ordre public encourt la nullité. Art. 15-I L. 6 juill. 1989Art. 2 L. 6 juill. 1989

Le congé pour vendre doit être notifié au locataire au moins six mois avant le terme du bail. Le délai court à compter de la réception du congé par le locataire, et non de son envoi. La notification se fait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Toute autre forme rend le congé inopérant.

Article 15-I alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. »

La date de réception est essentielle. Lorsque la lettre recommandée est présentée mais non retirée, la jurisprudence retient la date de première présentation comme point de départ du délai, à charge pour le locataire de démontrer un empêchement légitime. Lorsque le délai de six mois n’est pas respecté, le congé n’opère qu’à compter de l’échéance suivante du bail. Art. 15-I al. 5 L. 6 juill. 1989

L’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine de nullité, que le congé fondé sur la décision de vendre indique le prix et les conditions de la vente projetée et reproduise dans chaque notification les dispositions du paragraphe. La troisième chambre civile a réaffirmé en 2022 ce principe : sans l’indication du prix ni la reproduction des dispositions, le congé est nul, sans que le locataire ait à démontrer un grief.

Article 15-II alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. »

La Cour de cassation a précisé que la mention du prix doit refléter une intention sérieuse de vendre au prix indiqué. Le bailleur qui fixe un prix manifestement surévalué peut voir le congé annulé pour fraude, dès lors que l’écart entre le prix proposé et celui du marché révèle la volonté de contourner le droit de préemption du locataire.

Cass. 3e civ., 9 février 2022, n° 21-12.179 : « Selon ce texte, le congé, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. […] En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’écart entre le prix proposé et celui du marché ne révélait pas le caractère frauduleux du congé délivré au locataire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

La vérification du prix repose sur la production d’estimations de notaires, de références cadastrales et d’annonces comparables sur le même secteur parisien à la date du congé. Le juge du tribunal judiciaire de Paris apprécie souverainement les éléments comparatifs. Cass. 3e civ., 9 février 2022, n° 21-12.179. Art. 15-II al. 1er L. 6 juill. 1989Cass. 3e civ., 9 févr. 2022, n° 21-12.179

Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. S’il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation est porté à quatre mois.

Article 15-II alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »

Le locataire qui n’accepte pas l’offre est déchu de plein droit de tout titre d’occupation à l’expiration du préavis de six mois. Toutefois, si l’expiration du préavis intervient au cours des deux premiers mois de l’offre de vente, le locataire peut exercer son droit d’acceptation jusqu’à l’expiration de cette période. Le calendrier d’acceptation et de réalisation doit être tracé pièce par pièce, sous peine de déchéance. Art. 15-II al. 2 L. 6 juill. 1989Art. 15-II al. 3 L. 6 juill. 1989

Le dernier alinéa du paragraphe II impose que les dispositions du présent paragraphe soient reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification. La troisième chambre civile a admis en 2009 que la reproduction puisse figurer dans un document annexé au congé, et non dans le corps même de l’acte, à condition que l’annexe soit jointe à la notification et que les six premiers alinéas y soient repris intégralement.

Cass. 3e civ., 18 février 2009, n° 08-11.114, publié au Bulletin : « Est régulier en la forme un congé pour vendre reproduisant dans un document annexé, et non dans le corps même du congé, les six premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. »

Cette tolérance jurisprudentielle ne dispense pas le bailleur de vérifier l’exhaustivité de l’annexe. L’omission d’un alinéa ou la reproduction tronquée du texte légal rend le congé nul. Le locataire qui reçoit le congé doit immédiatement collationner l’annexe avec le texte en vigueur à la date de l’acte, ces dispositions ayant été modifiées à plusieurs reprises depuis 1989. Cass. 3e civ., 18 février 2009, n° 08-11.114. Cass. 3e civ., 18 févr. 2009, n° 08-11.114

Le bailleur qui fixe un prix manifestement supérieur à la valeur du bien sur le marché local trahit l’absence d’intention réelle de vendre et organise la fraude au droit de préemption du locataire. La jurisprudence retient que l’écart significatif entre le prix proposé dans le congé et le prix du marché, lorsqu’il n’est pas justifié par des caractéristiques particulières du logement, suffit à caractériser la fraude.

L’arrêt du 9 février 2022 a censuré une cour d’appel qui avait refusé d’apprécier le caractère frauduleux d’un congé délivré au prix de deux cent vingt-cinq mille euros au seul motif que la surévaluation n’aurait pas affecté sa régularité. La Cour de cassation a rappelé que le juge du fond doit rechercher si l’écart entre le prix proposé et celui du marché ne révèle pas le caractère frauduleux du congé.

La preuve s’établit par production d’estimations notariales, d’avis de valeur d’agents immobiliers, de références de mutations sur le même immeuble ou sur le secteur, et le cas échéant d’une expertise judiciaire ordonnée en référé sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile. À Paris, l’écart révélateur de la fraude est généralement retenu à compter de vingt à trente pour cent au-dessus de la valeur de référence, mais la solution dépend du contexte local et de la nature du bien. Art. 15-II L. 6 juill. 1989Art. 145 CPC

Lorsque le congé indique un prix incluant les honoraires de négociation de l’intermédiaire immobilier, sans les détailler, la troisième chambre civile a jugé en 2015, dans un arrêt publié au Bulletin, que le prononcé de la nullité est subordonné, en application de l’article 114 du Code de procédure civile, à la preuve d’un grief subi par le locataire. La nullité n’est donc pas automatique : elle suppose que le locataire démontre en quoi l’inclusion des honoraires dans le prix l’a empêché d’apprécier l’offre.

Cass. 3e civ., 8 octobre 2015, n° 14-20.666, publié au Bulletin : « Le prononcé de la nullité d’un congé pour vente fondé sur l’article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui mentionne un prix incluant les honoraires de négociation de l’intermédiaire immobilier est subordonné, en application de l’article 114 du code de procédure civile, à la preuve d’un grief. »

Le grief s’établit par exemple lorsque le locataire démontre qu’il n’aurait pas, dans le délai de l’offre, été en mesure d’apprécier la part des honoraires et de comparer le prix net vendeur avec d’autres opportunités d’acquisition sur le secteur. Le congé qui distingue clairement le prix net et la commission ne prête pas le flanc à la nullité au titre de cette irrégularité. Cass. 3e civ., 8 octobre 2015, n° 14-20.666. Art. 114 CPCCass. 3e civ., 8 oct. 2015, n° 14-20.666

Le droit de préemption institué par l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 est distinct de celui institué par l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, dite loi Aurillac. La loi de 1975 ouvre un droit de préemption au locataire en cas de vente par lot d’un immeuble entier, distincte de la simple vente du logement loué. Les deux droits coexistent et obéissent à des conditions différentes.

Cass. 3e civ., 15 septembre 2010, n° 09-68.452, publié au Bulletin : « Le droit de préemption institué par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 étant distinct de celui institué par la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, la délivrance aux locataires d’un congé avec offre de vente au visa de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dont ils ont contesté avec succès la validité ne les prive pas du droit d’arguer d’une fraude à leur détriment à l’occasion de la vente ultérieure de l’immeuble dont dépend leur logement. »

La portée pratique de cette solution est essentielle à Paris, où les ventes par lot consécutives à la mise en copropriété d’immeubles entiers sont fréquentes. Le locataire qui a contesté avec succès un congé délivré sous le visa de la loi de 1989 conserve le droit de se prévaloir d’une fraude au droit de préemption de la loi de 1975 lorsque le bailleur procède ensuite à une vente par lot. La défense doit donc être conduite avec une connaissance précise des deux régimes. Cass. 3e civ., 15 septembre 2010, n° 09-68.452. Cass. 3e civ., 15 sept. 2010, n° 09-68.452Art. 10 L. 31 déc. 1975

Lorsque, à l’expiration de l’offre de vente initiale, le bailleur décide de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire est tenu, si le bailleur n’y a pas procédé, de notifier au locataire ce nouveau prix et ces nouvelles conditions, à peine de nullité de la vente. Cette seconde notification vaut nouvelle offre de vente au profit du locataire, valable pendant un mois à compter de sa réception.

Article 15-II alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989 : « Si, à l’expiration de l’offre de vente, le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et ce prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. »

Le locataire qui découvre, après son départ ou après expiration de la première offre, que le bailleur a vendu à un prix inférieur peut agir en nullité de la vente sur ce fondement. L’action se prescrit par cinq ans à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître la vente conclue à des conditions plus favorables. La preuve résulte de la consultation des actes publiés au fichier immobilier de Paris, du contrat de vente et de l’acte authentique. Art. 15-II al. 5 L. 6 juill. 1989Art. 2224 C. civ.

Le dernier alinéa du paragraphe II exclut le droit de préemption du locataire dans deux hypothèses limitativement énumérées. D’abord, les actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée minimale de deux ans à compter de l’expiration du préavis. Ensuite, les actes portant sur des immeubles classés au titre des monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire.

Article 15-II dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 : « Le présent paragraphe ne s’applique ni aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur des immeubles classés au titre des monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire. »

La jurisprudence ajoute l’hypothèse de la vente du logement loué par le liquidateur judiciaire du bailleur. La chambre commerciale a jugé en 2020 que l’article L. 641-11-1, IV, du Code de commerce n’exclut pas l’application de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Le liquidateur qui entend céder de gré à gré le logement libre d’occupation reste tenu de délivrer au locataire un congé pour vendre conforme à l’article 15. Le locataire conserve donc son droit de préemption malgré l’ouverture de la procédure collective. Art. 15-II dernier al. L. 6 juill. 1989Cass. com., 7 oct. 2020, n° 19-10.685

L’action en nullité du congé pour vendre relève de la compétence du tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe l’immeuble, en application de l’article R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire pour les baux d’habitation soumis à la loi de 1989. À Paris, la chambre des baux du tribunal judiciaire connaît du contentieux locatif d’habitation.

L’assignation est délivrée par commissaire de justice. Elle expose les vices invoqués (défaut de mention du prix, défaut de reproduction des dispositions, prix surévalué, fraude), articule les pièces (congé, contrat de bail, estimations, échanges contradictoires) et formule les demandes (nullité du congé, maintien dans les lieux jusqu’au terme tacitement reconduit, le cas échéant dommages et intérêts). Le délai d’action n’est pas un délai de forclusion : il s’agit d’une action en nullité soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, sauf à se prévaloir d’un grief qui se manifeste plus tard. Art. R. 211-3-26 COJArt. 2224 C. civ.

L’offre de vente contenue dans le congé est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis de six mois. Si vous acceptez l’offre, vous disposez d’un délai de deux mois pour signer l’acte authentique, porté à quatre mois si vous notifiez dans votre réponse votre intention de recourir à un prêt. Si l’expiration du préavis intervient au cours des deux premiers mois de l’offre, le délai d’acceptation court jusqu’à l’expiration de cette période, conformément à l’article 15-II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé pour vendre est un acte unilatéral qui s’incorpore au contrat de bail et engage le bailleur. Il ne peut être rétracté unilatéralement après réception par le locataire. Le bailleur qui souhaite finalement ne pas vendre doit obtenir l’accord du locataire pour revenir sur le congé. À défaut d’accord exprès, le congé demeure et produit ses effets à l’expiration du préavis.

Si le congé est régulier, vous êtes déchu de plein droit de tout titre d’occupation à l’expiration du préavis de six mois. Le maintien dans les lieux vous expose à une indemnité d’occupation et à une expulsion. La voie raisonnable consiste à contester la validité du congé si les conditions d’ordre public n’ont pas été respectées (défaut de mention du prix, défaut de reproduction du texte, prix surévalué, fraude), ou à négocier un délai supplémentaire avec le bailleur sous protocole écrit.

Non. L’article 15-I alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989 impose la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le congé envoyé par lettre simple, par courriel ou par message ne respecte pas l’exigence de forme et ne fait pas courir le délai de préavis. Le locataire peut s’en prévaloir devant le tribunal judiciaire de Paris.

Le tribunal judiciaire de Paris connaît des litiges relatifs aux baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, en application de l’article R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire. La chambre des baux statue en formation collégiale. L’assignation, délivrée par commissaire de justice, doit articuler les vices invoqués et produire les pièces du dossier. La représentation par avocat est obligatoire dès lors que la demande indemnitaire dépasse dix mille euros ou que la nature du litige relève de la procédure écrite.

Non. Le motif du congé doit être unique et identifié. Un congé qui cumule deux fondements alternatifs (vente ou reprise) est considéré comme ambigu et expose le bailleur à un recours en nullité. Le locataire peut alors solliciter la nullité du congé et obtenir le maintien dans les lieux jusqu’à la délivrance d’un acte régulier au terme du bail suivant.