Depuis le 20 mai 2026, la location courte durée est entrée dans une phase beaucoup plus contrôlée. Les propriétaires qui louent leur résidence principale sur Airbnb, Booking ou une autre plateforme ne doivent plus seulement raisonner en fiscalité ou en rentabilité : ils doivent vérifier le nombre de jours autorisés, le numéro de déclaration, la preuve de résidence principale et les pouvoirs de la commune.

L’actualité vient de l’entrée en vigueur du nouveau dispositif national d’enregistrement des meublés de tourisme. L’article L.324-1-1 du Code du tourisme, dans sa version applicable depuis le 20 mai 2026, impose une déclaration préalable auprès d’un téléservice national et permet aux communes de contrôler plus vite les annonces, les numéros, les durées et les fausses déclarations. En pratique, beaucoup de propriétaires découvrent la règle au moment où leur annonce est bloquée, où la mairie demande des justificatifs, ou où la plateforme applique automatiquement une limite de 90 ou 120 jours.

La requête réellement cherchée est souvent simple : « Airbnb 90 jours », « Airbnb 120 jours », « nombre de jours maximum résidence principale », « numéro d’enregistrement Airbnb ». La réponse juridique est moins simple, parce que plusieurs plafonds se croisent.

90 jours, 120 jours : de quoi parle-t-on exactement ?

Il faut distinguer deux limites.

La première concerne le client. Une location meublée touristique est destinée à une clientèle de passage, qui n’élit pas domicile dans le logement. Pour un même client, la location ne peut pas devenir une occupation longue déguisée : le séjour ne doit pas dépasser 90 jours consécutifs par année civile. Cette règle évite de transformer une location saisonnière en bail d’habitation sans les garanties du bail classique.

La seconde concerne le logement utilisé comme résidence principale du loueur. Par principe, une résidence principale ne peut pas être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Depuis la loi Le Meur, une commune peut aussi décider d’abaisser ce plafond à 90 jours par an, par délibération motivée.

Autrement dit, « 90 jours » peut désigner deux situations très différentes :

• 90 jours consécutifs maximum pour un même locataire de passage ;
• 90 jours maximum par an pour la résidence principale, si la commune a abaissé le plafond local.

Cette distinction est décisive. Un propriétaire peut respecter la limite de 90 jours par client, mais dépasser le plafond annuel applicable à sa résidence principale. À l’inverse, un propriétaire peut louer seulement 40 jours dans l’année, mais commettre une erreur si le logement n’est pas réellement sa résidence principale ou si la déclaration est fausse.

Ce qui change depuis le 20 mai 2026

Depuis le 20 mai 2026, l’article L.324-1-1 du Code du tourisme prévoit que toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit effectuer préalablement une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national.

La déclaration doit notamment indiquer si le logement est la résidence principale du loueur. Si oui, le loueur doit pouvoir le prouver. Le texte prévoit aussi que le numéro de déclaration et les informations transmises sont mis à disposition de la commune concernée, et le cas échéant de l’intercommunalité compétente.

L’effet pratique est important. La commune n’est plus seulement informée par des contrôles ponctuels ou par les annonces visibles en ligne. Elle peut croiser plus facilement la déclaration, le numéro affiché, la résidence principale déclarée, le nombre de jours loués et les informations transmises par les plateformes.

Le sujet est donc moins « puis-je encore louer sur Airbnb ? » que « mon dossier est-il cohérent si la mairie le contrôle ? ».

Quand la résidence principale est-elle vraiment établie ?

La résidence principale n’est pas une simple case à cocher. En droit des rapports locatifs, la résidence principale correspond au logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Pour un propriétaire Airbnb, cela signifie qu’il faut pouvoir prouver une occupation réelle du logement comme domicile principal.

Les pièces utiles sont généralement :

• avis d’imposition mentionnant l’adresse du logement ;
• factures d’énergie ou d’assurance habitation ;
• justificatifs bancaires, administratifs ou professionnels à cette adresse ;
• absence d’autre logement utilisé comme domicile principal ;
• cohérence entre l’adresse fiscale, la déclaration de meublé de tourisme et les informations transmises à la plateforme.

Le risque apparaît lorsque le propriétaire déclare une résidence principale mais habite en réalité ailleurs, lorsque le logement est disponible presque toute l’année, ou lorsqu’une résidence secondaire est présentée comme résidence principale pour éviter le changement d’usage.

Que risque le propriétaire en cas d’erreur ?

Le Code du tourisme prévoit plusieurs niveaux de sanctions.

Le défaut de déclaration ou de conformité aux obligations d’enregistrement peut entraîner une amende administrative pouvant aller jusqu’à 10 000 euros. Une fausse déclaration ou l’utilisation d’un faux numéro de déclaration peut exposer à une amende administrative pouvant aller jusqu’à 20 000 euros.

La règle des 120 jours, ou du plafond abaissé à 90 jours lorsque la commune l’a décidé, peut aussi entraîner une sanction. Le dépassement du plafond applicable à une résidence principale peut conduire à une amende civile pouvant aller jusqu’à 15 000 euros.

Il ne faut pas isoler ces risques. Dans les communes tendues, une infraction au régime des meublés de tourisme peut aussi révéler un problème de changement d’usage, de règlement de copropriété, de destination de l’immeuble ou de fiscalité. Le dossier peut donc basculer d’une simple demande de régularisation à un contentieux plus lourd.

La plateforme bloque l’annonce : que vérifier avant de contester ?

Airbnb ou une autre plateforme peut bloquer une annonce pour plusieurs raisons : absence de numéro, numéro invalide, quota atteint, incohérence sur la catégorie du logement, demande de la commune, ou difficulté à rattacher le logement à une résidence principale.

Avant de contester, il faut reconstruire la chronologie :

• date de déclaration du meublé de tourisme ;
• numéro obtenu ou refusé ;
• commune du logement et règles locales applicables ;
• catégorie déclarée sur la plateforme : résidence principale, résidence secondaire, local non résidentiel ;
• nombre de nuitées déjà consommées sur l’année civile ;
• éventuelle délibération abaissant le plafond de 120 à 90 jours ;
• messages reçus de la plateforme ou de la mairie.

Si l’annonce est bloquée parce que le quota est atteint, le recours ne se présente pas comme une contestation abstraite de la loi. Il faut vérifier le calcul exact des jours, les dates retenues, la qualité de résidence principale, et les exceptions éventuellement invocables : obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Si l’annonce est bloquée à cause du numéro, la question rejoint notre analyse sur l’annonce Airbnb sans numéro d’enregistrement et les recours depuis le 20 mai 2026. Ici, l’angle est différent : même avec un numéro, le plafond annuel peut empêcher de continuer à louer.

Le plafond de 90 jours est-il automatique ?

Non. Le plafond de 90 jours par an pour la résidence principale n’est pas automatiquement applicable partout. Le principe légal reste le plafond de 120 jours. La commune peut l’abaisser à 90 jours par délibération motivée.

Le propriétaire doit donc identifier la règle locale exacte :

• la commune a-t-elle délibéré ?
• à quelle date la délibération est-elle entrée en vigueur ?
• vise-t-elle toutes les résidences principales ou certaines catégories ?
• la plateforme applique-t-elle correctement la règle locale ?
• le compteur est-il calculé par année civile ?

Ce point est important à Paris et en Île-de-France, où la pression sur le logement conduit les communes à utiliser plus activement les outils de contrôle. Mais il peut aussi concerner des villes touristiques, littorales, universitaires ou frontalières.

Peut-on dépasser 90 ou 120 jours avec un changement d’usage ?

La résidence principale obéit à un régime particulier. Si le propriétaire veut louer plus largement, il faut sortir de la logique « résidence principale occasionnellement louée » et regarder le régime applicable au logement : résidence secondaire, local d’habitation, changement d’usage, compensation éventuelle, autorisation municipale, règlement de copropriété.

Dans les communes où le changement d’usage est soumis à autorisation, transformer un logement d’habitation en meublé touristique permanent peut nécessiter une autorisation préalable. À Paris, le sujet est particulièrement sensible, car le changement d’usage peut être très coûteux ou conditionné à une compensation.

Un propriétaire ne doit donc pas se dire : « je vais simplement changer la catégorie sur Airbnb ». La qualification déclarée doit correspondre à la situation juridique réelle. Une incohérence entre la plateforme, le téléservice, la fiscalité et la mairie peut aggraver le dossier.

Que faire si la mairie conteste la déclaration ?

La première réponse est documentaire. Il faut obtenir et conserver le dossier complet :

• preuve de la déclaration ;
• avis de réception électronique et numéro ;
• justificatifs de résidence principale ;
• relevé des nuitées ;
• échanges avec la plateforme ;
• règlement de copropriété ;
• éventuelle délibération communale ;
• courriers ou mises en demeure de la mairie.

Ensuite, il faut qualifier le grief. La mairie reproche-t-elle l’absence de déclaration, une fausse déclaration, un dépassement de jours, un faux numéro, une location interdite par un arrêté d’insalubrité ou un problème de changement d’usage ?

La stratégie dépend de cette qualification. Un dépassement de compteur ne se défend pas comme un faux numéro. Une erreur de catégorie ne se traite pas comme une transformation volontaire d’un logement en meublé touristique permanent. Une mise en demeure municipale doit être prise au sérieux, car elle peut précéder une sanction ou une action devant le tribunal judiciaire.

Paris et Île-de-France : les points d’attention

À Paris et en Île-de-France, le contrôle est plus risqué pour trois raisons.

D’abord, le marché locatif est tendu. Les communes ont un intérêt direct à surveiller les logements sortis du parc d’habitation classique. Ensuite, les plateformes disposent déjà d’outils de blocage et de transmission de données. Enfin, les copropriétés sont souvent concernées : voisinage, troubles, règlement de copropriété, clause d’habitation bourgeoise, autorisation ou interdiction votée en assemblée générale.

Un propriétaire parisien doit donc vérifier quatre niveaux avant de continuer :

• la règle de durée applicable à sa résidence principale ;
• le numéro d’enregistrement et la cohérence de la déclaration ;
• le règlement de copropriété ;
• le régime du changement d’usage si le logement n’est pas réellement sa résidence principale.

Pour un cadrage plus large sur les litiges immobiliers à Paris, vous pouvez consulter notre page avocat droit immobilier à Paris. Pour le cas spécifique du numéro refusé ou contesté, voir aussi notre article sur la déclaration de meublé de tourisme et le recours après le 20 mai 2026.

Les erreurs fréquentes à éviter

La première erreur consiste à confondre résidence principale et bien détenu personnellement. Un logement peut vous appartenir sans être votre résidence principale.

La deuxième erreur consiste à croire que l’ancien numéro local suffit automatiquement. Depuis le 20 mai 2026, le dispositif national change la logique de déclaration et de contrôle. Les propriétaires doivent vérifier la validité du numéro, les informations transmises et les obligations de mise à jour.

La troisième erreur consiste à raisonner uniquement avec Airbnb. Le fait qu’une plateforme laisse publier une annonce ne garantit pas que la location soit conforme au Code du tourisme, au Code de la construction et de l’habitation ou au règlement de copropriété.

La quatrième erreur consiste à attendre l’amende. Dès qu’une mairie écrit, qu’une plateforme bloque l’annonce ou qu’un syndic signale la location, il faut traiter le sujet comme un dossier de preuve.

Plan d’action en 48 heures

Si votre annonce est bloquée ou si vous craignez un dépassement, la méthode efficace est la suivante.

Dans les premières heures, récupérez le numéro de déclaration, les captures de l’annonce, le compteur de nuitées, les messages de la plateforme et les justificatifs de résidence principale.

Ensuite, vérifiez la commune : plafond de 120 jours ou plafond abaissé à 90 jours, changement d’usage, règles locales de déclaration, et éventuelle procédure de contrôle.

Puis, relisez le règlement de copropriété. Une location de courte durée peut créer un contentieux distinct si elle est incompatible avec la destination de l’immeuble ou si une interdiction a été votée dans les conditions prévues par la loi.

Enfin, rédigez une réponse structurée. Elle doit éviter les explications vagues. Il faut répondre au grief précis, produire les pièces utiles, demander la correction d’une erreur de compteur si elle existe, ou proposer une régularisation si le dossier est fragile.

Sources officielles

• Article L.324-1-1 du Code du tourisme, version applicable depuis le 20 mai 2026 : Legifrance
• Décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 relatif à la location de meublés de tourisme : Legifrance
• Fiche Service-Public sur la résidence principale louée en meublé de tourisme : Service-Public.fr

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