Depuis l’annonce gouvernementale du 23 avril 2026 sur la relance du logement et la rénovation, beaucoup de propriétaires et de locataires se posent une question très concrète : un bailleur peut-il donner un congé pour travaux et faire quitter le logement au locataire ?

La réponse courte est nuancée. Un propriétaire ne peut pas mettre fin au bail à tout moment simplement parce qu’il veut rénover. Pendant le bail, le locataire doit parfois laisser exécuter certains travaux, mais cela ne donne pas automatiquement un droit d’expulsion. En fin de bail, en revanche, des travaux lourds peuvent constituer un motif légitime et sérieux de congé si le projet est réel, précis, prouvé et incompatible avec l’occupation du logement.

Selon les données Google Ads consultées pour ce run, la demande existe déjà : environ 140 recherches mensuelles pour « congé pour travaux », 30 pour « congé locataire pour travaux », 30 pour « non renouvellement de bail pour travaux », 20 pour « résiliation bail pour travaux » et 20 pour « fin de bail pour travaux ». Ce sont de faibles volumes comparés aux grandes requêtes immobilières, mais l’intention est forte : derrière ces recherches, il y a souvent une lettre de congé reçue, un chantier annoncé, un locataire inquiet ou un propriétaire qui veut sécuriser la sortie avant travaux.

Congé pour travaux : la règle de départ

Dans un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire ne peut pas donner congé librement. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement le congé du bailleur. Pour un logement vide, le congé doit être délivré au moins six mois avant l’échéance du bail et être justifié par l’un des motifs admis : vente, reprise pour habiter, ou motif légitime et sérieux.

Les travaux ne sont donc pas une catégorie autonome qui permettrait au bailleur de récupérer le logement quand il le souhaite. Ils doivent entrer dans le motif légitime et sérieux. C’est là que naît la difficulté : tous les travaux ne se valent pas.

Remplacer une cuisine, refaire une peinture, poser un parquet ou réaliser des travaux de confort ne justifie pas forcément le départ du locataire. À l’inverse, une rénovation lourde, une restructuration, une intervention sur les planchers, réseaux, murs porteurs, sécurité, ventilation ou habitabilité peut justifier un congé si le bailleur démontre que le locataire ne peut pas rester dans les lieux pendant le chantier.

La Cour de cassation a admis depuis longtemps que le motif légitime et sérieux n’est pas limité aux fautes du locataire. Dans un arrêt du 7 février 1996, elle a validé le raisonnement selon lequel un projet de rénovation de l’immeuble peut justifier le congé lorsque les travaux imposent la libération de l’appartement.

Travaux pendant le bail ou congé en fin de bail : ne confondez pas

Le premier réflexe consiste à distinguer deux situations.

Première situation : le bail continue, mais le propriétaire doit faire des travaux. Dans ce cas, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de permettre l’accès aux lieux pour certains travaux : maintien en état, entretien normal, amélioration, performance énergétique ou travaux nécessaires pour respecter la décence du logement. Le bailleur doit notifier les travaux, préciser leur nature et leurs modalités. Les travaux ne peuvent pas être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans accord exprès du locataire.

Si les travaux sont abusifs, vexatoires, dangereux, empêchent l’utilisation normale du logement ou ne respectent pas les conditions prévues, le locataire peut saisir le juge pour les faire interdire ou interrompre. L’idée n’est donc pas que le propriétaire décide seul et que le locataire subisse tout.

Deuxième situation : le propriétaire veut mettre fin au bail à son échéance parce que les travaux nécessitent un logement vide. C’est le congé pour motif légitime et sérieux. Le juge va alors regarder la réalité du projet, son importance, ses preuves et l’impossibilité pratique de maintenir le locataire sur place.

Cette distinction est essentielle. Un propriétaire qui a seulement besoin de visites techniques, de devis, d’un diagnostic, d’une réparation ponctuelle ou de travaux compatibles avec l’occupation doit plutôt organiser l’accès et, si nécessaire, saisir le juge pour obtenir cet accès. Il ne doit pas transformer artificiellement un problème d’accès aux travaux en congé de sortie.

Quand les travaux peuvent constituer un motif légitime et sérieux

Les juges exigent un dossier concret. Un congé pour travaux sera plus solide si le bailleur peut produire :

• des devis détaillés ;
• un planning prévisionnel ;
• une étude d’architecte ou de maître d’oeuvre ;
• un permis de construire, une déclaration préalable ou des autorisations de copropriété lorsque c’est nécessaire ;
• des photographies ou constats sur l’état du logement ;
• les contraintes de sécurité ou d’habitabilité ;
• la preuve que le chantier ne peut pas se faire avec le locataire dans les lieux.

Le tribunal judiciaire de Bordeaux, dans une décision du 14 janvier 2025, a rappelé que le motif légitime et sérieux peut viser des travaux de rénovation, de restauration ou d’amélioration qui exigent la libération des lieux. Le tribunal précise aussi que les travaux n’ont pas nécessairement à être indispensables pour être légitimes. Le point décisif reste leur sérieux, leur ampleur et leur incompatibilité avec l’occupation.

Dans cette affaire, le bailleur produisait un projet de rénovation complète, des devis, un calendrier de plusieurs mois et des éléments montrant que l’occupation ne pouvait pas se poursuivre normalement pendant les travaux. Le congé a donc été validé.

À l’inverse, un congé fragile est celui qui se contente d’une formule vague : « travaux importants », « rénovation du logement », « remise en état », sans pièces ni détails. Plus le motif est imprécis, plus le locataire peut contester. Le bailleur doit être capable d’expliquer ce qui sera fait, pourquoi cela exige le départ, et pourquoi une intervention pendant le bail n’était pas suffisante.

Congé locataire pour travaux : les erreurs qui exposent le bailleur

Un congé pour travaux peut échouer pour plusieurs raisons.

La première erreur est le délai. Pour un logement vide, le congé doit être reçu par le locataire au moins six mois avant la fin du bail. Ce n’est pas la date d’envoi qui compte, mais la réception. Pour un logement meublé, les règles de délai sont différentes, mais le congé reste encadré.

La deuxième erreur est le mode de notification. Le congé doit être donné dans les formes admises : lettre recommandée avec demande d’avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un mail, un SMS ou une conversation orale ne suffisent pas.

La troisième erreur est le motif trop vague. La lettre doit permettre au locataire de comprendre le projet. Elle ne doit pas seulement annoncer une volonté de récupérer le logement. Elle doit rattacher les travaux à un motif légitime et sérieux et donner assez d’éléments pour contrôler la réalité du projet.

La quatrième erreur est le congé de façade. Si le propriétaire donne congé pour travaux, puis reloue rapidement plus cher sans réaliser le chantier annoncé, le locataire peut rechercher la fraude. L’article 15 prévoit des sanctions en cas de congé frauduleux. Le dossier peut alors basculer vers une indemnisation et, dans certains cas, vers une sanction financière.

La cinquième erreur concerne les locataires protégés. L’âge et les ressources du locataire peuvent limiter le droit de donner congé, sauf exceptions. Avant d’envoyer la lettre, le bailleur doit vérifier si le locataire entre dans ce régime. Un congé techniquement bien motivé peut être neutralisé si la protection du locataire est ignorée.

Le locataire peut-il refuser de partir ?

Un locataire qui reçoit un congé pour travaux ne doit pas se contenter d’une contestation verbale. Il faut lire la lettre, vérifier les dates, le mode de remise, le motif, les pièces et l’échéance réelle du bail.

Si le congé paraît irrégulier ou frauduleux, le locataire peut contester devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Les arguments les plus fréquents sont :

• congé reçu hors délai ;
• motif insuffisamment précis ;
• absence de preuve du projet ;
• travaux compatibles avec l’occupation ;
• travaux purement cosmétiques ;
• congé utilisé pour relouer plus cher ;
• absence de prise en compte du statut de locataire protégé ;
• incohérence entre les travaux annoncés et les démarches réellement engagées.

Le locataire peut aussi demander au bailleur des éléments concrets : devis, autorisations, calendrier, justification de l’impossibilité d’occuper. Il ne s’agit pas de bloquer tout projet légitime, mais d’éviter qu’un congé pour travaux devienne un outil de sortie facile.

Il faut également distinguer la contestation avant le départ et la réaction après le départ. Si le locataire attend plusieurs mois ou plusieurs années, la preuve devient plus difficile. En pratique, il faut conserver la lettre de congé, les enveloppes, accusés de réception, échanges, annonces de relocation, photos, constats et tout élément montrant ce que le bailleur a réellement fait.

Si les travaux rendent le logement difficile à vivre pendant le bail

Lorsque les travaux sont réalisés pendant le bail, le Code civil, article 1724, apporte une protection utile. Si des réparations urgentes ne peuvent pas être différées, le locataire doit les supporter, même si elles causent une gêne. Mais si les travaux durent plus de vingt et un jours, le prix du bail doit être diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire est privé.

Si les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut demander la résiliation du bail. Cette règle ne donne pas au bailleur le droit de forcer le départ pour n’importe quel chantier. Elle organise les conséquences d’un chantier nécessaire ou urgent pendant le bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose aussi au bailleur de délivrer un logement décent et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu. Quand les travaux sont nécessaires pour la décence, la sécurité ou la performance énergétique, le propriétaire a une vraie obligation d’agir. Mais l’exécution de cette obligation doit respecter les droits du locataire.

Une décision du tribunal judiciaire de Paris du 23 juin 2025 illustre cette logique. Le bailleur social demandait l’accès au logement pour des travaux de ventilation. Le juge a ordonné au locataire de laisser intervenir l’entreprise, sous astreinte. Cette solution montre qu’en présence de travaux nécessaires pendant le bail, le bon outil peut être l’action en accès aux lieux, et non un congé de fin de bail.

Rénovation énergétique et projet de loi logement : ce qui change vraiment

L’actualité du 23 avril 2026 a relancé le sujet parce que le Gouvernement a annoncé un projet de loi destiné à relancer le logement et à transformer durablement les territoires. La communication officielle évoque notamment la rénovation, la remise sur le marché de logements et l’adaptation des règles aux contraintes du parc immobilier.

Cette annonce ne signifie pas qu’un propriétaire peut, dès maintenant, expulser un locataire au nom d’un futur chantier de rénovation énergétique. La règle applicable reste celle du bail en cours, de la loi du 6 juillet 1989 et du contrôle du juge.

En revanche, le contexte rend les dossiers plus sensibles. Les bailleurs veulent sortir les logements classés F ou G du blocage, anticiper les obligations de performance, réaliser des travaux en copropriété ou rénover avant relocation. Les locataires, eux, craignent que le motif « travaux » serve à contourner l’encadrement des loyers, à augmenter le loyer ou à récupérer un logement dans un marché tendu.

Pour sécuriser un congé lié à une rénovation énergétique, le bailleur doit donc être encore plus rigoureux : audit ou DPE, devis, calendrier, autorisations, contraintes de copropriété, impossibilité d’occuper, et cohérence entre le projet annoncé et les travaux effectivement réalisés.

Pour un locataire, l’angle de contestation n’est pas de nier toute rénovation. Il faut vérifier si le chantier exige réellement un départ ou si des travaux pendant occupation, des phases successives ou une réduction de loyer suffisaient.

Paris et Île-de-France : un risque de contentieux plus élevé

À Paris et en Île-de-France, le congé pour travaux est particulièrement sensible. Le parc est ancien, les logements sont souvent petits, les travaux en copropriété sont complexes, et le relogement peut coûter beaucoup plus cher au locataire. Un studio occupé pendant des années avec un loyer inférieur au marché peut devenir très attractif après rénovation. Cette réalité nourrit les suspicions de congé opportuniste.

Pour le bailleur, cela impose un dossier probatoire propre. Il faut éviter une lettre standard et construire une chronologie : état du logement, décision de faire les travaux, devis, autorisations, contraintes de chantier, calendrier, notification du congé, puis réalisation effective des travaux.

Pour le locataire, le réflexe doit être rapide. À Paris, une relocation équivalente peut être difficile et chère. Il faut donc vérifier sans attendre la validité du congé, la protection éventuelle du locataire, l’encadrement des loyers si le bien est reloué, et les annonces publiées après le départ.

Le juge compétent sera en pratique le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Un dossier parisien ou francilien se gagne rarement avec une contestation générale. Il faut produire les dates, les pièces, les incohérences et, si nécessaire, un constat.

Le cabinet traite déjà des dossiers liés aux baux d’habitation et litiges immobiliers à Paris. Les sujets connexes à surveiller sont notamment le DPE et les passoires thermiques et les travaux non réalisés après engagement du bailleur.

Que faire si vous êtes propriétaire ?

Avant d’envoyer un congé pour travaux, vérifiez d’abord si le chantier peut être réalisé pendant le bail. Si la réponse est oui, le congé risque d’être fragile. Il faudra plutôt notifier les travaux, organiser l’accès et, si le locataire bloque abusivement, saisir le juge.

Si le départ du locataire est indispensable, préparez le dossier avant la lettre. Le congé doit être la conséquence d’un projet déjà structuré, pas le point de départ d’une idée vague. Réunissez les devis, plans, autorisations, calendrier, photos, diagnostics et éléments montrant que l’occupation est incompatible avec les travaux.

Vérifiez ensuite le bail : date de prise d’effet, durée, échéance, logement vide ou meublé, colocataires, caution, adresse de notification, situation personnelle du locataire. Une erreur de six mois ou une mauvaise notification peut rendre le congé inefficace.

Enfin, tenez la ligne après le départ. Si vous avez annoncé des travaux lourds, réalisez-les. Si le projet change, conservez les preuves du changement : refus d’autorisation, problème technique, devis devenu impossible, incident de chantier, décision de copropriété. C’est souvent après le départ que le locataire cherche à démontrer la fraude.

Que faire si vous êtes locataire ?

Si vous recevez une lettre de congé pour travaux, notez immédiatement la date de réception et la date de fin du bail. Demandez une copie complète des pièces si elles ne sont pas jointes. Vérifiez si le logement est vide ou meublé, si le délai est respecté, si la lettre est suffisamment précise, et si le projet annoncé paraît réellement incompatible avec votre présence.

Ne partez pas uniquement parce que le propriétaire dit qu’il fera des travaux. À l’inverse, ne bloquez pas sans analyse un chantier réel qui serait légalement justifié. Le bon réflexe consiste à qualifier le motif : travaux nécessaires pendant le bail, travaux lourds en fin de bail, ou congé opportuniste.

Si vous contestez, conservez les preuves. Après le départ, surveillez éventuellement les annonces de relocation et les travaux effectivement réalisés. Un congé pour travaux suivi d’une relocation immédiate sans chantier sérieux peut ouvrir une discussion sur la fraude.

Dans les dossiers urgents, il faut agir avant que le calendrier ne se ferme : échéance du bail, audience, recherche de relogement, remise des clés, état des lieux de sortie, dépôt de garantie. Une contestation tardive peut rester possible, mais elle sera souvent plus difficile à prouver.

Sources utiles

• Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : congé du bailleur, vente, reprise, motif légitime et sérieux.
• Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : obligation du locataire de permettre l’accès pour certains travaux.
• Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : décence, entretien et réparations dues par le bailleur.
• Article 1724 du Code civil : réparations urgentes, réduction de loyer et logement inhabitable.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 février 1996, n° 94-14.339 : travaux de rénovation et motif légitime et sérieux.
• Tribunal judiciaire de Bordeaux, 14 janvier 2025, n° 24/02228 : congé validé pour rénovation exigeant la libération des lieux.
• Tribunal judiciaire de Paris, 23 juin 2025, n° 25/04751 : accès au logement pour travaux nécessaires pendant le bail.
• Communication gouvernementale du 23 avril 2026 sur le projet de loi logement.

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