Le 23 avril 2026, le Gouvernement a annoncé un projet de loi logement permettant de remettre sur le marché certains logements F et G aujourd’hui vacants pour raisons énergétiques, à condition d’engager des travaux dans des délais courts : 3 ans pour les maisons individuelles et 5 ans pour les copropriétés. Cette annonce répond à une crise très concrète de l’offre locative, mais elle ouvre aussi un contentieux prévisible : que peut faire le locataire si le logement est reloué sur la promesse de travaux, puis que le bailleur ne fait rien ?

La question est déjà recherchée sous des formulations simples : « dpe location », « dpe locataire », « dpe obligatoire location », « interdiction location dpe », « location dpe g » ou encore « dpe f location ». Google Ads confirme une demande massive autour du DPE en location : 12 100 recherches mensuelles en France pour le cluster « dpe location / dpe locataire / diagnostic énergétique location », 2 400 sur « dpe obligatoire location », 590 sur « interdiction location dpe f et g » et 390 sur « location dpe g », avec une concurrence faible mais des CPC hauts élevés sur certaines requêtes. L’angle n’est donc pas seulement institutionnel. Il vise le moment où le locataire découvre qu’il vit dans une passoire thermique, que le bailleur a promis une rénovation, et qu’aucun chantier sérieux ne démarre.

Le point essentiel est le suivant : le projet annoncé n’est pas une autorisation générale de louer n’importe quel logement énergivore. Il repose sur une logique d’engagement de travaux. Tant que le texte définitif n’est pas adopté, il faut distinguer l’annonce politique, le droit déjà en vigueur et la stratégie contentieuse à préparer.

Ce que change l’annonce du 23 avril 2026

Le communiqué officiel du ministère de la Transition écologique présente une mesure « rénover pour relouer ». Il indique que le projet de loi permettra la remise sur le marché de logements F et G aujourd’hui vacants pour raisons énergétiques, avec un délai annoncé de 3 ans pour les maisons individuelles et de 5 ans pour les copropriétés. Le même communiqué évoque près de 700 000 logements susceptibles d’être remis à disposition.

Cette annonce ne supprime pas les règles actuelles du DPE. Service-public rappelle qu’en location, le DPE est réalisé à l’initiative du propriétaire bailleur et qu’il doit informer le futur locataire sur la performance énergétique du logement. Service-public indique aussi que depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de louer un logement classé G, y compris lors du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail, puis que l’interdiction doit viser les logements F en 2028 et les logements E en 2034.

La difficulté pratique vient de l’entre-deux : certains bailleurs vont présenter l’annonce du Gouvernement comme un droit déjà acquis à relouer, alors que le locataire devra vérifier trois choses avant de signer ou de contester :

• le DPE remis est-il récent, identifiable et cohérent avec l’état réel du logement ;
• l’engagement de travaux est-il écrit, daté, chiffré et rattaché au logement loué ;
• le bailleur peut-il prouver un calendrier crédible, surtout si le logement dépend d’une copropriété.

Un simple discours d’agence, une capture d’écran d’article ou une promesse verbale ne suffisent pas. Le sujet devient contentieux quand le bailleur encaisse le loyer en s’abritant derrière une future réforme, sans mettre en conformité le logement.

Les recours du locataire si les travaux ne démarrent pas

Le socle utile reste l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux exigences de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans que le bail soit annulé automatiquement. À défaut d’accord ou de réponse dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. La saisine de cette commission n’empêche pas de saisir le juge.

Le juge des contentieux de la protection peut ensuite déterminer les travaux à réaliser et le délai d’exécution. Il peut aussi réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux. C’est le levier le plus important dans un dossier de passoire thermique relouée avec promesse non tenue : il faut demander une mesure utile, pas seulement se plaindre de l’étiquette DPE.

En pratique, le locataire doit construire un dossier en trois temps.

D’abord, demander par écrit les justificatifs : DPE complet, numéro ADEME, bail, annonce, état des lieux, échange avec l’agence, devis ou contrat de travaux invoqué par le bailleur, calendrier d’intervention et, si le logement est en copropriété, procès-verbaux d’assemblée générale relatifs aux travaux énergétiques.

Ensuite, mettre en demeure le bailleur. La lettre doit viser la performance énergétique, les désordres concrets dans le logement, la promesse de travaux et la demande de calendrier. Elle doit demander une réponse écrite sous un délai précis. Le locataire évite ainsi l’écueil classique : arriver devant le juge avec un mauvais DPE, mais sans preuve d’une demande claire de mise en conformité.

Enfin, préparer la saisine. Selon le dossier, il peut être opportun de saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. En urgence, lorsque le logement crée un trouble grave de jouissance, la voie judiciaire peut être envisagée plus directement. La stratégie dépend de l’intensité du préjudice : froid, humidité, moisissures, factures anormales, impossibilité de chauffer, enfants ou personnes vulnérables dans le logement.

Bailleur : pourquoi le devis ne suffit pas toujours

Du côté du bailleur, l’erreur serait de croire qu’un devis signé protège automatiquement contre toute contestation. Le locataire peut attaquer plusieurs faiblesses.

Le devis peut être trop vague. Une mention générale d’isolation ou de changement de chauffage ne démontre pas que le logement sortira de la classe G ou F. Il faut idéalement un audit, un scénario de travaux, une cohérence technique et un calendrier d’exécution.

Le devis peut être déconnecté de la réalité du logement. Par exemple, remplacer un radiateur ne suffit pas si le problème vient des murs, des fenêtres, de la ventilation ou des parties communes. Un locataire peut alors soutenir que l’engagement de travaux est artificiel.

Le calendrier peut être irréaliste. Si le bailleur promet une rénovation dans plusieurs années sans aucune étape intermédiaire, sans acompte, sans demande d’autorisation ou sans vote de copropriété, le juge pourra regarder la promesse comme une façade.

Le bailleur doit aussi faire attention aux loyers. Les logements F et G subissent déjà des contraintes de gel dans plusieurs hypothèses. Une relance de l’offre locative ne signifie pas que le bailleur peut augmenter librement un loyer tout en différant les travaux.

Copropriété : le point le plus sensible en Paris et Île-de-France

À Paris et en Île-de-France, de nombreux logements énergivores se situent dans des immeubles anciens soumis au statut de la copropriété. Le bailleur peut alors expliquer que les travaux nécessaires dépendent de l’assemblée générale : isolation par l’extérieur, toiture, chauffage collectif, ventilation, fenêtres si l’aspect extérieur est concerné, ravalement ou plan pluriannuel de travaux.

Cette défense n’est pas inutile, mais elle doit être prouvée. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit déjà une limite lorsque le logement fait partie d’une copropriété et que le copropriétaire démontre ses diligences pour faire examiner des résolutions portant sur les parties communes ou les équipements communs, ainsi que la réalisation de travaux adaptés dans ses parties privatives.

Autrement dit, le bailleur ne peut pas seulement dire « la copropriété bloque ». Il doit produire des éléments : convocations d’assemblée générale, projets de résolutions, votes, refus, devis, échanges avec le syndic, diagnostic technique global, audit énergétique ou plan pluriannuel de travaux. Le locataire peut demander ces pièces ou, à tout le moins, exiger une explication écrite.

Pour un appartement parisien classé G, le contentieux portera souvent sur cette question : le bailleur a-t-il réellement fait ce qui dépendait de lui ? S’il n’a présenté aucune résolution, s’il n’a pas fait voter de travaux, s’il n’a pas traité ses parties privatives, ou s’il se contente d’attendre la prochaine assemblée générale, son inertie restera attaquable.

Que demander au juge : travaux, baisse de loyer ou consignation ?

Le recours doit être calibré. Demander uniquement « des travaux » peut être insuffisant si le bailleur promet depuis des mois sans agir. Demander uniquement une baisse de loyer peut laisser le locataire dans un logement inconfortable. Dans beaucoup de dossiers, il faut combiner plusieurs demandes.

La première demande vise la mise en conformité : travaux précis, délai d’exécution, éventuellement astreinte si la situation le justifie. Le juge peut fixer la nature des travaux et leur délai.

La deuxième demande vise le loyer. Une réduction peut être demandée lorsque la performance énergétique ou les désordres affectent la jouissance du logement. Dans les situations les plus graves, une suspension du paiement peut être discutée, avec ou sans consignation. Il ne faut toutefois pas arrêter de payer seul sans stratégie : un impayé mal maîtrisé peut déclencher une procédure d’expulsion.

La troisième demande vise le préjudice. Factures de chauffage anormales, achat de radiateurs d’appoint, humidité, frais médicaux, relogement temporaire, perte de jouissance : ces éléments doivent être documentés. Plus le dossier est chiffré, plus il est exploitable.

Le locataire peut aussi demander la communication de pièces. Si le bailleur invoque un contrat de travaux ou un blocage de copropriété, il doit pouvoir le prouver. Une promesse de travaux non vérifiable devient un point d’attaque.

Les pièces à réunir avant d’agir

Avant toute procédure, le locataire doit constituer un dossier lisible. Les pièces utiles sont notamment :

• le bail et ses annexes ;
• le DPE complet remis à la signature, au renouvellement ou à la reconduction ;
• l’annonce de location et les captures d’écran mentionnant le classement énergétique ;
• l’état des lieux d’entrée ;
• les courriels ou SMS où l’agence ou le bailleur promet des travaux ;
• les devis, contrats ou plannings transmis ;
• les factures d’énergie ;
• les photographies datées des désordres : condensation, moisissures, température intérieure, défaut de ventilation ;
• les échanges avec le syndic si l’immeuble est en copropriété ;
• les procès-verbaux d’assemblée générale quand ils sont disponibles ;
• une mise en demeure envoyée au bailleur.

Cette liste est importante car les concurrents traitent souvent le sujet sous l’angle « le Gouvernement assouplit les règles ». Le besoin du lecteur est plus concret : comment prouver que le bailleur a utilisé l’assouplissement comme prétexte pour louer sans rénover ?

Ce que le locataire ne doit pas faire

Le premier piège est de confondre annonce politique et règle applicable. Tant qu’une réforme n’est pas entrée en vigueur, le droit existant continue de s’appliquer. Le locataire doit donc raisonner à partir du bail signé, du DPE, de la décence du logement et des textes en vigueur.

Le deuxième piège est de cesser brutalement de payer le loyer. Même si le logement est mauvais, l’arrêt unilatéral du paiement expose à une procédure pour impayés. La réduction, la suspension ou la consignation doivent être organisées juridiquement.

Le troisième piège est de se limiter au DPE. Le DPE est central, mais le juge regarde aussi les faits : confort thermique, humidité, chauffage, ventilation, consommation, démarches du bailleur et préjudice. Un dossier vivant, avec photos, courriers et factures, vaut souvent mieux qu’un argument abstrait.

Le quatrième piège est d’oublier le renouvellement du bail. Service-public rappelle que l’interdiction de louer un logement G concerne aussi le renouvellement et la reconduction tacite. Un locataire déjà en place peut donc avoir un levier au moment où le bail se poursuit, surtout si le bailleur ne justifie aucun progrès.

Stratégie pratique pour un dossier en 2026

Pour un locataire, la bonne séquence est la suivante : vérifier le DPE, demander les engagements écrits, envoyer une mise en demeure, chiffrer le préjudice, puis choisir entre conciliation et juge. Pour un bailleur, la bonne séquence est inverse : vérifier la validité du DPE, sécuriser un audit, formaliser les travaux, faire voter ce qui dépend de la copropriété et ne pas promettre plus que ce qui est techniquement réaliste.

L’actualité du 23 avril 2026 ne doit donc pas être lue comme un feu vert général. Elle crée plutôt une zone de vigilance. Les logements F et G pourraient revenir sur le marché sous conditions, mais chaque promesse de travaux deviendra une pièce du dossier. Le bailleur qui promet sans exécuter s’expose à une demande de travaux judiciairement encadrée, à une réduction de loyer, à une suspension ou consignation du paiement, et à une discussion sur les dommages et intérêts.

En Paris et Île-de-France, la preuve des diligences en copropriété sera décisive. Le propriétaire d’un lot ancien doit montrer ce qu’il a demandé au syndic, ce qui a été voté ou refusé, et ce qu’il a fait dans ses parties privatives. Le locataire, lui, doit transformer son inconfort en dossier probatoire : DPE, courriers, photos, factures, températures, certificats éventuels et historique des promesses.

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Sources officielles utiles : le communiqué du ministère sur le projet de loi logement du 23 avril 2026 est accessible sur le site du ministère de la Transition écologique, la fiche DPE location sur Service-public, et l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance.

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