Par Réda KOHEN, avocat au barreau de Paris.

Le règlement d’une indivision successorale cristallise fréquemment des intérêts divergents entre les héritiers désireux de conserver le patrimoine familial et ceux souhaitant obtenir la liquidation de leurs droits. Le rachat de parts, qu’il s’opère par une cession amiable ou par une attribution préférentielle, suppose une détermination rigoureuse de la valeur des biens. La jurisprudence récente de la Cour de cassation, notamment en 2025, apporte des précisions essentielles sur l’autorité de la chose jugée attachée aux expertises et sur la qualité des parties pouvant prétendre à l’attribution du bien.

Le principe posé par l’article 815 du Code civil, selon lequel « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », fonde le droit pour chaque héritier de solliciter le partage. Toutefois, la loi privilégie le maintien de l’unité des biens lorsque l’un des indivisaires manifeste la volonté d’en acquérir la pleine propriété. Ce rachat de parts, techniquement qualifié de licitation si le bien est mis en vente entre co-indivisaires ou d’allotissement dans le cadre d’un partage global, soulève la question complexe de l’évaluation financière et de la protection des droits des créanciers. L’arbitrage entre la vente forcée et le maintien du bien dans la famille dépend alors de la capacité de l’attributaire à verser une soulte équitable.

I. Le rachat de parts entre l’attribution préférentielle et la licitation

Le rachat de parts peut prendre la forme d’une convention amiable de cession de droits indivis, mais il est le plus souvent encadré par les mécanismes judiciaires du partage lorsque l’accord fait défaut. L’attribution préférentielle constitue à cet égard un outil de protection du cadre de vie ou de l’outil de travail.

A. Les conditions d’accès à l’attribution préférentielle

L’attribution préférentielle, régie par les articles 831 et suivants du Code civil, permet à un héritier de se voir attribuer par priorité un bien, à charge de verser une soulte à ses co-héritiers. Cette faculté est toutefois strictement réservée aux membres de la famille unis par un lien successoral direct. Dans un arrêt remarqué du 5 mars 2025, la première chambre civile a rappelé que cette mesure de faveur ne saurait être étendue à des tiers, même lorsqu’ils sont devenus indivisaires par acquisition de droits. La Cour a ainsi cassé une décision d’appel, jugeant qu’il résultait des articles 831, 1476, 1542 et 515-6 du Code civil que « si l’attribution préférentielle peut être demandée, sous les conditions prévues par la loi, dans le partage des indivisions de nature familiale, même d’origine conventionnelle, elle ne peut l’être que par le conjoint, par le partenaire d’un pacte civil de solidarité ou par tout héritier » (Cass. 1ère civ., 5 mars 2025, n° 22-22.143).

Cette décision souligne l’importance de la nature successorale de l’indivision. Si un tiers a racheté les parts d’un héritier avant le partage définitif, il ne peut plus solliciter l’attribution préférentielle du bien, car il n’est pas « uni à ses coïndivisaires par un héritage commun ». Cette rigueur protège l’esprit du texte, qui est de maintenir les biens au sein de la cellule familiale originelle. L’héritier qui souhaite racheter les parts de ses frères et sœurs doit donc veiller à ce que la demande soit formulée par une personne ayant qualité pour agir, sous peine d’irrecevabilité de la prétention.

B. Le recours à la licitation en l’absence de partage en nature

Lorsque aucun indivisaire ne remplit les conditions de l’attribution préférentielle ou ne dispose des fonds nécessaires pour racheter les parts, le juge ordonne la licitation, c’est-à-dire la vente aux enchères du bien. Cependant, la Cour de cassation impose au juge un office particulier. En vertu de l’article 1377 du Code de procédure civile, la licitation ne doit être ordonnée que si le bien ne peut être « commodément partagé en nature ». Dans un arrêt du 5 février 2025, la Cour a censuré une cour d’appel qui avait ordonné la vente forcée au seul motif de l’absence d’accord entre les héritiers sur la manière de procéder au partage. La Haute juridiction a affirmé qu’il appartient au juge de « vérifier, au besoin d’office, s’ils sont ou non commodément partageables en nature » (Cass. 1ère civ., 5 fév. 2025, n° 21-15.932).

Cette obligation de recherche protège les héritiers contre une dépossession non souhaitée. Le rachat de parts reste la solution privilégiée dès lors qu’un projet crédible est présenté au tribunal. Le juge doit s’assurer qu’un allotissement, même partiel, n’est pas possible avant de sacrifier le bien sur l’autel de la vente publique. Pour les indivisaires, cela signifie que la preuve de l’impossibilité de partage en nature doit être administrée avec soin, souvent par le biais d’un rapport d’expertise judiciaire.

II. L’évaluation du bien et le calcul de la soulte

Le rachat effectif des parts suppose la fixation d’un prix. En droit des successions, la valeur des biens doit être estimée à la date la plus proche possible du partage, afin de respecter le principe d’égalité entre les héritiers.

A. La date de la jouissance divise comme pivot de l’évaluation

L’évaluation d’un immeuble peut fluctuer considérablement entre l’ouverture de la succession et le partage définitif, parfois plusieurs années plus tard. La jurisprudence est constante : la valeur à retenir est celle existante au jour de la « jouissance divise ». Un point de droit crucial a été précisé par la Cour de cassation le 15 janvier 2025 concernant l’autorité de la chose jugée. Une décision qui estime la valeur d’un bien sans fixer expressément la date de la jouissance divise n’a pas autorité de la chose jugée sur cette évaluation. La Cour a ainsi censuré une cour d’appel qui refusait la réévaluation d’un immeuble au motif qu’un premier jugement l’avait déjà estimé : « l’autorité de la chose jugée ne peut être attachée à une décision qui estime la valeur des biens objets du partage que si elle fixe la date de la jouissance divise » (Cass. 1ère civ., 15 janv. 2025, n° 23-13.116).

Pour l’héritier qui souhaite racheter les parts, cette solution est à double tranchant. Elle permet de solliciter une nouvelle expertise si le marché immobilier a baissé, mais elle expose également à une augmentation du prix de la part si le bien a pris de la valeur durant la procédure judiciaire. La fixation de la date de jouissance divise par le juge devient donc l’enjeu stratégique majeur de la liquidation, car elle fige définitivement les prétentions financières des parties.

B. Le traitement des dettes personnelles et des revenus fonciers

Le calcul de la soulte est également impacté par les charges ayant grevé le bien durant l’indivision. L’arrêt du 15 janvier 2025 apporte une précision technique majeure sur la fiscalité. La Cour a jugé que la Contribution Sociale Généralisée (CSG) et la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) dues sur les revenus fonciers d’un bien indivis sont des dettes personnelles de chaque indivisaire et non des charges de l’indivision. En conséquence, l’héritier qui a payé ces contributions pour le compte de tous ne peut pas prétendre à une créance contre l’indivision pour ces montants (Cass. 1ère civ., 15 janv. 2025, n° 23-13.116).

Cette distinction entre charge de la copropriété (récupérable sur l’indivision) et charge fiscale personnelle (non récupérable) modifie l’équilibre comptable du partage. L’héritier rachetant les parts doit donc exclure de son calcul de récompenses ou de créances les impôts assis sur sa propre perception de revenus, quand bien même ces revenus proviendraient du bien indivis. La gestion rigoureuse des comptes d’indivision, tenue par le notaire ou contestée devant le juge, demeure le préalable indispensable à un rachat de parts sécurisé juridiquement.

En conclusion, le rachat de parts en indivision successorale exige une anticipation précise des critères de qualité des intervenants et des modalités d’évaluation. Les décisions de 2025 renforcent la nécessité de lier l’expertise à la fixation de la jouissance divise et limitent les facultés d’attribution aux seuls héritiers de sang ou de droit. Face à ces complexités, l’assistance d’un avocat spécialisé permet de naviguer entre les écueils de la licitation forcée et de l’aléa financier des réévaluations judiciaires.

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