Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est entré dans une nouvelle phase : les petites copropriétés d’au maximum 50 lots sont désormais concernées. Dans le même temps, le gouvernement a annoncé, le 23 avril 2026, un assouplissement à venir pour remettre certains logements F ou G sur le marché locatif, à condition de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai de trois ans.
Pour les copropriétaires, le sujet n’est donc plus théorique. Un bailleur peut avoir un appartement classé F ou G, vouloir relouer, mais dépendre d’une copropriété qui ne vote pas le DPE collectif, n’inscrit pas le plan pluriannuel de travaux à l’ordre du jour, ou refuse des travaux sur les parties communes. Le blocage collectif devient alors un risque individuel : vacance locative, perte de valeur du lot, conflit avec le syndic, contestation d’assemblée générale, ou difficulté à vendre.
Google Ads confirme l’intérêt immédiat du sujet. Les requêtes « plan pluriannuel de travaux » et « DPE collectif obligatoire » ressortent avec des volumes significatifs, une concurrence faible et un CPC qui montre un vrai intérêt économique. Les internautes ne cherchent pas seulement une définition. Ils veulent savoir qui doit agir, quel vote est nécessaire, ce qu’il faut faire si le syndic tarde, et comment réagir quand l’assemblée générale refuse.
DPE collectif obligatoire en 2026 : qui est concerné ?
Le DPE collectif évalue la performance énergétique d’un bâtiment collectif. Il ne remplace pas le DPE individuel d’un appartement, mais il donne une photographie globale de l’immeuble : consommation, émissions, ventilation, recommandations de travaux et estimation de coût.
Service-Public rappelle que l’obligation vise les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Le calendrier est progressif : les grandes copropriétés ont été concernées en 2024, les copropriétés de 50 à 200 lots en 2025, et les copropriétés d’au maximum 50 lots depuis le 1er janvier 2026.
Cette extension change la pratique. Beaucoup de copropriétés parisiennes et franciliennes sont de petites ou moyennes tailles. Elles ont parfois peu de trésorerie, un conseil syndical réduit, un syndic bénévole ou un syndic professionnel peu réactif. Pourtant, l’obligation existe. Elle impose au syndic d’inscrire la réalisation du DPE collectif à l’ordre du jour de l’assemblée générale, puis de faire voter le choix du prestataire.
Le DPE collectif devient aussi un document de discussion. Il permet d’identifier les travaux utiles, mais il peut révéler un immeuble énergivore, une ventilation insuffisante, une façade à isoler, une chaudière collective obsolète ou une toiture à traiter. C’est souvent à partir de ce diagnostic que le conflit commence.
Plan pluriannuel de travaux : l’autre pièce du dossier
Le plan pluriannuel de travaux, souvent appelé PPT, est différent du DPE collectif. Le DPE constate. Le PPT organise. Il prévoit les travaux nécessaires sur dix ans, leur ordre de priorité, une estimation des coûts et un calendrier.
La fiche officielle Service-Public sur le plan pluriannuel de travaux précise que le projet de PPT doit être mis en place dans les copropriétés d’habitation de plus de 15 ans, avec une généralisation déjà effective pour les copropriétés jusqu’à 50 lots depuis le 1er janvier 2025.
En pratique, trois étapes doivent être distinguées.
La première étape est le projet de plan pluriannuel de travaux. Le syndic fait voter les modalités d’élaboration du projet et le choix du professionnel. Cette résolution relève de la majorité simple.
La deuxième étape est la présentation du projet à l’assemblée générale. Les copropriétaires peuvent l’adopter totalement, partiellement, ou le rejeter. L’adoption se vote à la majorité absolue.
La troisième étape est le vote des travaux eux-mêmes. Même lorsqu’un PPT a été adopté, chaque campagne de travaux suppose généralement un vote spécifique, avec un financement et des appels de fonds.
Cette distinction est essentielle pour éviter les erreurs. Un copropriétaire ne doit pas seulement demander « le PPT ». Il doit vérifier si la copropriété a voté l’étude, si le projet a été remis, si le syndic l’a présenté, si l’assemblée l’a adopté, et si les travaux prévus sont réellement remis à l’ordre du jour.
Que faire si le syndic n’inscrit pas le DPE collectif ou le PPT à l’ordre du jour ?
Le premier réflexe consiste à écrire au syndic avant la convocation de l’assemblée générale. La demande doit être précise : inscription à l’ordre du jour de la réalisation du DPE collectif, choix d’un diagnostiqueur, inscription du projet de plan pluriannuel de travaux, ou présentation du PPPT déjà établi.
Il faut éviter les demandes trop générales. Une phrase du type « merci de prévoir les travaux énergétiques » n’est pas assez utile. Il vaut mieux demander une résolution identifiable, avec les documents joints si possible : devis, fiche Service-Public, extrait du règlement de copropriété, ancien diagnostic, rapport d’architecte, ou demande écrite du conseil syndical.
Si la convocation est déjà partie, le syndic peut refuser d’ajouter une résolution tardive. Dans ce cas, le copropriétaire doit conserver la preuve de sa demande et préparer l’assemblée suivante. Si l’inertie se répète, il faut envisager une mise en demeure du syndic, puis une action ciblée selon le préjudice : carence dans l’administration de l’immeuble, défaut d’exécution des obligations légales, ou contestation d’une assemblée générale lorsque les conditions sont réunies.
Le sujet doit être traité comme un dossier de preuve. Il faut conserver :
- Les courriels et lettres envoyés au syndic.
- Les convocations d’assemblée générale.
- Les procès-verbaux d’assemblée.
- Les demandes du conseil syndical.
- Les devis non soumis au vote.
- Les diagnostics existants.
- Les éléments montrant le préjudice individuel : impossibilité de louer, baisse de prix de vente, refus de financement, observations d’un notaire ou d’un diagnostiqueur.
Ce dernier point est décisif. Le contentieux ne repose pas seulement sur l’existence d’une obligation légale. Il repose sur la démonstration d’un blocage concret et d’un intérêt à agir.
L’assemblée générale refuse les travaux : peut-on contester ?
Un refus de travaux n’est pas automatiquement illégal. Les copropriétaires peuvent discuter l’opportunité, le coût, le calendrier ou les modalités de financement. Une assemblée générale peut refuser un projet mal préparé, trop cher, insuffisamment documenté ou disproportionné.
En revanche, le refus devient juridiquement risqué lorsqu’il bloque durablement une obligation légale, met en danger la conservation de l’immeuble, ignore des prescriptions administratives, ou crée une atteinte anormale aux droits d’un copropriétaire.
Pour contester utilement, il faut lire le procès-verbal. La contestation d’une assemblée générale de copropriété obéit à des délais stricts. L’action ne doit pas être improvisée après plusieurs mois de discussions informelles. Il faut vérifier la date de notification du procès-verbal, la qualité pour agir, la résolution exacte contestée, la majorité appliquée, et les pièces envoyées avant l’assemblée.
Le recours peut avoir plusieurs objectifs :
- Annuler une résolution irrégulière.
- Faire constater une carence du syndic ou du syndicat.
- Obtenir la désignation d’un mandataire dans certains cas de blocage.
- Préparer une nouvelle assemblée générale avec un dossier plus solide.
- Demander réparation si le refus a causé un préjudice individuel démontrable.
La stratégie dépend du dossier. Un bailleur dont le lot devient difficile à louer n’a pas le même intérêt qu’un copropriétaire occupant qui refuse un appel de fonds massif. Un conseil syndical qui veut faire avancer l’immeuble n’a pas le même rôle qu’un copropriétaire isolé.
Bailleurs : pourquoi le blocage de copropriété devient un sujet locatif
L’actualité du 23 avril 2026 renforce la pression sur les bailleurs. Le gouvernement a annoncé que des logements classés F ou G pourraient être remis en location sous condition de travaux de rénovation énergétique dans un délai de trois ans. La mesure s’inscrit dans l’urgence de remettre des logements sur le marché, tout en conservant une obligation de rénovation.
Cette annonce ne supprime pas les difficultés pratiques. Un bailleur peut être prêt à financer des travaux privatifs, mais dépendre de travaux collectifs : isolation de façade, toiture, ventilation, chauffage collectif, menuiseries en façade, colonnes techniques ou réseau commun. Lorsque la performance du logement dépend de l’immeuble, la copropriété devient le passage obligé.
Le bailleur doit donc documenter deux choses.
D’abord, ce qu’il peut faire seul dans son lot : remplacement de radiateurs, isolation intérieure, ventilation, fenêtres si le règlement et l’aspect extérieur le permettent, réglage du chauffage, ou amélioration des équipements.
Ensuite, ce qui dépend de la copropriété : travaux sur parties communes, vote d’autorisation, modification de façade, équipement collectif, financement, choix d’un maître d’oeuvre, demande d’aide collective.
Cette séparation évite un piège fréquent. Un bailleur ne peut pas se contenter de dire « la copropriété bloque ». Il doit montrer ce qu’il a demandé, ce qui a été refusé, ce qui dépend réellement du collectif, et pourquoi les travaux individuels ne suffisent pas.
Paris et Ile-de-France : petits immeubles, fortes contraintes, preuves locales
A Paris et en Ile-de-France, le sujet est particulièrement sensible. Les immeubles sont souvent anciens, les copropriétés parfois petites, les façades protégées ou contraintes par l’urbanisme, et les logements de petite surface peuvent être pénalisés par leur DPE individuel.
Le DPE collectif et le PPT doivent donc être pensés avec les contraintes locales. Dans un immeuble parisien, l’isolation par l’extérieur peut être impossible ou difficile. Dans une copropriété ancienne des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne, la question peut porter sur la toiture, les caves, les ponts thermiques, la ventilation ou la chaudière collective.
Le dossier doit intégrer les pièces locales : règlement de copropriété, carnet d’entretien, diagnostics antérieurs, procès-verbaux, demandes à la mairie le cas échéant, autorisations d’urbanisme si les travaux modifient l’aspect extérieur, devis d’entreprises, et avis d’un architecte ou d’un thermicien.
Pour un copropriétaire bailleur, il faut aussi anticiper la vente. Un acquéreur demandera le DPE, les procès-verbaux, le carnet d’entretien, le PPT adopté ou le projet de PPT, et les travaux à venir. Une copropriété qui ne traite pas le sujet énergétique peut perdre en attractivité, même si aucune procédure n’est encore engagée.
Ce que les concurrents traitent peu : le dossier de recours
Le benchmark des résultats organiques montre que les pages les mieux placées expliquent surtout les définitions. Service-Public expose le PPT, le DPE collectif, les majorités et le calendrier. Les acteurs de la rénovation expliquent les travaux et les devis. Les pages pratiques évoquent parfois les refus de travaux.
Le manque se situe ailleurs : que faire quand le syndic n’agit pas, quand l’assemblée générale refuse, ou quand le bailleur doit prouver qu’il subit un préjudice individuel ?
La réponse opérationnelle tient en six étapes.
- Identifier l’obligation en cause : DPE collectif, PPPT, PPT, vote de travaux ou simple demande de devis.
- Vérifier le calendrier légal et la taille de la copropriété.
- Demander une résolution claire au syndic avant la convocation.
- Préparer les pièces techniques et financières pour éviter un refus faute de dossier.
- Analyser le procès-verbal si l’assemblée refuse ou reporte.
- Agir vite si une contestation d’assemblée générale doit être envisagée.
Ce travail doit être fait avant que le conflit ne soit figé. Une contestation tardive, sans preuve des demandes adressées au syndic, est plus fragile.
Modèle de raisonnement avant d’agir
Avant d’engager une procédure, posez cinq questions simples.
La copropriété est-elle effectivement soumise à l’obligation de DPE collectif ou de PPPT ? Il faut vérifier la date du permis de construire, le nombre de lots, l’usage d’habitation et l’âge de l’immeuble.
Le syndic a-t-il inscrit la question à l’ordre du jour ? Si non, il faut réunir les demandes écrites et vérifier si le conseil syndical est intervenu.
L’assemblée a-t-elle voté ? Si oui, quelle résolution a été adoptée ou refusée, à quelle majorité, et avec quels documents annexés ?
Le refus est-il seulement politique ou financièrement prudent, ou empêche-t-il une obligation légale ou la conservation de l’immeuble ? La nuance est importante.
Le copropriétaire peut-il démontrer un préjudice personnel ? Pour un bailleur, cela peut être une impossibilité de relouer, une décote de vente, un surcoût de travaux individuels, ou une perte de chance de bénéficier d’une aide.
Les pièces à préparer pour une consultation ou une mise en demeure
Pour obtenir une réponse utile, il faut préparer un dossier complet. Les pièces prioritaires sont les suivantes :
- Le règlement de copropriété.
- Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
- La dernière convocation d’assemblée et ses annexes.
- Le carnet d’entretien de l’immeuble.
- Le DPE individuel du lot.
- Le DPE collectif s’il existe.
- Le PPPT ou le PPT s’il existe.
- Les courriels échangés avec le syndic.
- Les devis ou rapports techniques disponibles.
- Les éléments prouvant l’urgence : bail impossible, congé, promesse de vente, observations du notaire, courrier d’un diagnostiqueur.
Avec ces pièces, il devient possible de choisir entre une demande amiable structurée, une mise en demeure du syndic, une préparation d’assemblée générale, une contestation de résolution, ou une action plus ciblée.
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