Le 19 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt qui modifie la répartition des obligations entre bailleur et preneur dans les immeubles en copropriété. Jusqu’à présent, de nombreux baux commerciaux contenaient une clause générale par laquelle le preneur « faisait son affaire personnelle » des autorisations nécessaires aux travaux. Cette clause était censée décharger le bailleur de toute démarche auprès du syndicat des copropriétaires. La Haute juridiction a cassé cette approche. Elle a jugé qu’une telle stipulation ne vaut pas mandat au sens de l’article 1984 du code civil. Par conséquent, le bailleur reste tenu d’obtenir lui-même l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires lorsque les travaux du preneur affectent les parties communes. Cette décision s’applique à tout local commercial loué en copropriété, qu’il s’agisse d’un restaurant, d’une boutique ou d’un bureau. Le preneur ne peut plus être laissé seul face au syndic et aux aléas du vote en assemblée générale. Le bailleur doit désormais assumer cette démarche comme un corollaire de son obligation de délivrance.

L’obligation de délivrance du bailleur : un fondement incompressible

L’article 1719 du code civil (texte officiel) pose les obligations essentielles du bailleur : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

Cette obligation de délivrance n’est pas une formalité de la remise des clés. La Cour de cassation l’a affirmé à plusieurs reprises. Elle est continue et elle perdure pendant toute la durée du bail. Le bailleur doit garantir au preneur la jouissance paisible des locaux. Il doit aussi maintenir le local en état de servir à l’usage contractuel. Lorsque le local est situé dans un immeuble en copropriété, cette obligation s’étend aux relations du bailleur avec le syndicat. Le bailleur ne peut pas transférer au preneur une charge qui relève de sa qualité de copropriétaire. La délivrance juridique de la chose louée exige que le bailleur ait obtenu toutes les autorisations internes à la copropriété.

Dans un arrêt du 13 mars 2025, la troisième chambre civile a rappelé la portée de cette obligation. Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474 (décision), selon le sommaire publié au Bulletin : « le bailleur devait assumer les conséquences de son obligation de délivrance dans son intégralité ». La Haute juridication a également précisé que « si le bailleur ne démontre pas l’absence de lien de causalité entre son manquement et le préjudice invoqué par le preneur, il doit indemniser l’intégralité des travaux pris en charge par celui-ci ». Cette solution montre que le bailleur supporte le risque de l’inexécution de ses obligations. Il ne peut s’en exonérer par une clause contractuelle générale.

Le verrou de la copropriété : pourquoi l’autorisation de l’assemblée générale est incontournable

Dans une copropriété, les parties communes appartiennent à l’ensemble des copropriétaires. Leur usage ou leur modification est soumis à l’accord collectif. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son article 25 (texte officiel) dispose que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […] b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».

L’article 26 de la même loi (texte officiel) prévoit une autre majorité pour les travaux d’amélioration. Il dispose que « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant […] les travaux d’amélioration sur les parties communes ». Le choix de la majorité dépend de la nature des travaux envisagés. Le syndicat des copropriétaires est seul compétent pour autoriser une modification des parties communes. Ni le bailleur ni le preneur ne peuvent court-circuiter cette procédure.

La Cour de cassation avait déjà souligné ce principe dans un arrêt antérieur. Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-23.878 (décision), selon le sommaire publié au Bulletin : « les travaux réalisés sur les parties communes doivent être soumis, en tout état de cause, à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, peu important à cet égard qu’une autorisation ait été délivrée par le promoteur avant la constitution de la copropriété ». Ce raisonnement confirme que l’autorisation du syndicat est un préalable légal. Elle ne peut être remplacée par un accord bilateral entre bailleur et preneur.

L’arrêt du 19 mars 2026 : la clause de transfert ne constitue pas un mandat

Les faits de l’affaire jugée le 19 mars 2026 étaient simples. Le bailleur avait loué un local commercial situé dans une copropriété. Le contrat contenait une clause par laquelle le preneur s’obligeait à faire son affaire personnelle des autorisations nécessaires à l’exécution des travaux. Le preneur a entrepris des travaux qui nécessitaient l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Le syndicat a refusé d’autoriser les travaux. Le preneur a alors assigné le bailleur en responsabilité. Le bailleur s’est défendu en invoquant la clause contractuelle.

La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel qui avait donné raison au bailleur. Elle a retenu que la simple stipulation contractuelle ne constituait pas un mandat au sens de l’article 1984 du code civil. Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715 (décision), motifs : « la simple stipulation contractuelle par laquelle le preneur s’obligeait à faire son affaire personnelle des autorisations nécessaires à l’exécution des travaux envisagés, ne constituait pas un mandat au sens de l’article 1984 du code civil, de sorte que le bailleur ne pouvait se décharger sur le preneur de l’obligation de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ».

Cette décision repose sur une distinction fondamentale. Une clause de transfert de charge n’équivaut pas à une délégation de pouvoir. Le mandat suppose une représentation dans l’intérêt du mandant. La clause générale du bail ne crée pas un lien de représentation entre le preneur et le bailleur. Le preneur agit pour son propre compte. Il ne peut engager le bailleur auprès du syndicat des copropriétaires. Dès lors, le bailleur conserve l’obligation personnelle d’obtenir l’autorisation.

Tableau comparatif : qui est tenu de quoi après l’arrêt du 19 mars 2026 ?

Obligation	Bailleur	Preneur
Obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour les travaux sur parties communes	Oui, en application de l’article 1719 du code civil	Non, sauf mandat express et distinct
Exécuter les travaux de mise en conformité intérieure	Non, sauf clause exorbitante valide	Oui, dans le cadre de son exploitation
Payer les charges de copropriété	Non, sauf récupération sur charges	Oui, selon les termes du bail
Indemniser le preneur si les travaux sont bloqués par le syndic	Oui, si le manquement à l’obligation de délivrance est établi	Non
Prouver l’absence de lien de causalité en cas de préjudice	Oui, charge de la preuve incombant au bailleur selon l’article 1353 du code civil	Non

Cette répartition montre que le bailleur ne peut plus se reposer sur une clause générique. Il doit agir activement auprès du syndicat dès que le preneur lui signale un projet de travaux.

Ce que change la décision pour le preneur et le bailleur

Pour le preneur, l’arrêt du 19 mars 2026 constitue une sécurité juridique majeure. Il n’est plus censé maîtriser seul la procédure interne de la copropriété. Le preneur peut désormais exiger du bailleur qu’il saisisse le syndic et qu’il sollicite l’inscription des travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Si le bailleur refuse ou néglige cette démarche, le preneur dispose d’un fondement solide pour engager la responsabilité contractuelle du bailleur. Il peut demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Ce préjudice inclut le retard dans l’ouverture ou la rénovation du local. Il inclut aussi les pertes d’exploitation et les frais engagés en vain.

Pour le bailleur, la décision impose une vigilance accrue. Il doit désormais surveiller les projets de travaux de ses preneurs. Il doit anticiper les délais de l’assemblée générale. Il doit aussi évaluer le risque de refus du syndicat avant de louer le local. Un bailleur qui ignorerait cette obligation s’exposerait à une condamnation. L’article 1353 du code civil (texte officiel) dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prévaut d’une exemption d’obligation doit la justifier ». En cas de litige, le bailleur devra démontrer qu’il a fait toutes les diligences nécessaires. À défaut, il supportera la charge de la preuve de son innocence.

Attention : un bailleur ne peut pas contourner cette décision en insérant dans le bail un mandat exprès et distinct. Un tel mandat serait possible en théorie, mais il devrait être précis, nommer le syndic, décrire les travaux et prévoir une contrepartie. Dans la pratique, les syndics refusent souvent de reconnaître un preneur comme mandataire du bailleur. La solution la plus sûre reste que le bailleur assume lui-même la démarche.

Les baux commerciaux en copropriété à Paris et en Île-de-France : un risque accru

À Paris et en Île-de-France, la densité des immeubles en copropriété amplifie l’impact de cette décision. De nombreux locaux commerciaux sont situés dans des immeubles d’habitation anciens. Leur structure interne est souvent complexe. Les travaux d’aménagement d’un restaurant ou d’une boutique touchent fréquemment aux parties communes. C’est le cas pour la modification des façades, l’installation de VMC collective ou le renforcement de planchers.

Les assemblées générales parisiennes sont souvent divisées sur les projets de travaux. Les copropriétaires peuvent craindre les nuisances. Ils peuvent aussi exiger des garanties financières. Le délai entre la demande d’autorisation et le vote peut atteindre plusieurs mois. Le bailleur doit intégrer cette incertitude dans sa gestion. Il ne peut plus la transférer au preneur par une simple clause contractuelle. Le cabinet intervient régulièrement pour accompagner les bailleurs et les preneurs dans ces négociations. La maîtrise du calendrier de l’assemblée générale est devenue un enjeu économique pour tout bail commercial en copropriété. Pour aller plus loin sur la contestation des décisions d’assemblée générale, consultez notre analyse sur la révocation du syndic et les recours en copropriété. Pour comprendre les règles applicables aux travaux dans une copropriété, voir notre article sur les travaux et aménagements en copropriété.

Questions fréquentes

Une clause de transfert d’autorisations dans le bail est-elle désormais invalide ?

Non, elle n’est pas invalide en tant que telle. Mais elle ne produit pas l’effet attendu par le bailleur. Elle ne vaut pas mandat et ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. Le bailleur reste tenu d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale.

Le preneur peut-il saisir lui-même le syndicat si le bailleur refuse d’agir ?

Le preneur peut tenter de saisir le syndicat, mais il n’a pas qualité pour exiger une inscription à l’ordre du jour. Seul le copropriétaire, c’est-à-dire le bailleur, dispose de ce droit. Le preneur doit donc sommer le bailleur d’agir. En cas de refus, il peut saisir le juge pour obtenir l’exécution forcée de l’obligation de délivrance.

Quel délai le bailleur a-t-il pour obtenir l’autorisation ?

Le délai n’est pas fixé par la loi. Il dépend du calendrier des assemblées générales de la copropriété. Le bailleur doit agir avec diligence dès la signature du bail ou dès la demande du preneur. Un retard injustifié peut constituer un manquement à l’obligation de délivrance.

Le bailleur peut-il répercuter sur le preneur les frais liés à la demande d’autorisation ?

Le bailleur peut prévoir une clause de récupération des frais dans le bail. Cependant, cette clause doit être claire et limitée aux frais de procédure. Elle ne peut pas déplacer la charge de l’obligation principale. Le coût des travaux eux-mêmes reste à la charge du preneur si le bail le prévoit.

Que se passe-t-il si l’assemblée générale refuse les travaux ?

Le refus du syndicat ne constitue pas en soi une faute du bailleur. Le bailleur doit néanmoins prouver qu’il a fait diligence pour obtenir l’autorisation. Si le refus rend le local impropre à la destination contractuelle, le preneur peut demander la résiliation du bail et des dommages et intérêts.

Cette décision s’applique-t-elle aux baux d’habitation ?

L’arrêt du 19 mars 2026 porte sur un bail commercial. Cependant, le raisonnement repose sur l’article 1719 du code civil, qui s’applique à tous les baux. La solution pourrait donc être transposée aux baux d’habitation situés en copropriété, sous réserve des spécificités de la loi du 6 juillet 1989.

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