Un locataire en colocation qui souhaite quitter les lieux avant la fin du bail se heurte régulièrement à l’incertitude du délai de préavis. Son départ anticipé engage-t-il la responsabilité des autres colocataires ? Le bailleur peut-il exiger le paiement des loyers jusqu’au terme du contrat initial ? Ces questions se posent avec une acuité particulière en 2026, alors que la Cour de cassation continue de préciser les conditions de validité du congé et les obligations des cotitulaires du bail. La méconnaissance de ces règles expose le locataire à des condamnations solidaires, à des loyers indus ou à un préavis qui ne court pas faute de forme. Le choix du mode de notification, la présence ou l’absence d’une clause de solidarité et la localisation du logement en zone tendue conditionnent directement la sortie de la colocation sans pénalité financière. À Paris et en Île-de-France, où le préavis d’un mois s’applique de plein droit, l’erreur sur la forme du congé ou sur le point de départ du délai reste le principal motif de contentieux entre colocataires et bailleurs.
Quel délai de préavis en colocation ?
L’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte officiel) dispose que « lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois ». Ce délai s’applique quel que soit le nombre de colocataires. Chaque cotitulaire est tenu par la même règle s’il décide de donner congé au bailleur.
Le délai est toutefois réduit à un mois dans les cas suivants.
| Situation | Délai de préavis | Fondement juridique |
|---|---|---|
| Logement non meublé en zone tendue | 1 mois | Art. 15, I, 1° de la loi du 6 juillet 1989 |
| Obtention d’un premier emploi ou mutation | 1 mois | Art. 15, I, 2° de la loi du 6 juillet 1989 |
| Perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif | 1 mois | Art. 15, I, 2° de la loi du 6 juillet 1989 |
| Changement de domicile pour raison de santé | 1 mois | Art. 15, I, 3° de la loi du 6 juillet 1989 |
| Victime de violences conjugales | 1 mois | Art. 15, I, 3° bis de la loi du 6 juillet 1989 |
| Bénéficiaire du RSA ou de l’AAH | 1 mois | Art. 15, I, 4° de la loi du 6 juillet 1989 |
| Attribution d’un logement social | 1 mois | Art. 15, I, 5° de la loi du 6 juillet 1989 |
| Bail mobilité | 1 mois | Art. 15, I, et art. 31 de la loi du 6 juillet 1989 |
Les règles du bail mobilité, notamment sur le dépôt de garantie interdit, sont détaillées dans notre analyse du bail mobilité à Paris et en Île-de-France.
Le locataire doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de trois mois s’applique de plein droit. La Cour de cassation a précisé que le simple fait de mentionner l’adresse du logement situé en zone tendue suffit à justifier le préavis réduit.
La notification du congé : les règles de forme
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il peut également l’être par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. L’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 impose ces modalités à peine de nullité.
Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée. La Cour de cassation a rappelé strictement cette exigence dans un arrêt du 7 mai 2025. La Haute juridiction a censuré une cour d’appel qui avait retenu comme point de départ la date de dépôt d’une lettre suivie dans la boîte aux lettres du bailleur. (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-13.151 (décision)), motifs : « qu’à peine de nullité, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ; qu’en fixant le point de départ du délai de préavis applicable au congé donné par [L] [G] au 1er juillet 2019, au motif en réalité inopérant, qu’à cette date, ‘il a été remis dans la boîte aux lettres de Mme [X] une lettre suivie’ adressée le 28 juin 2019 par [F] et [C] [G], ses parents, comportant ‘la mention et les justificatifs du congé avec préavis d’un mois donné par leur fils locataire’, la cour d’appel a violé l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la cause. »
Une lettre recommandée non retirée par le destinataire ne fait donc pas courir le préavis. Le locataire doit veiller à obtenir l’accusé de réception signé ou recourir à un commissaire de justice.
Départ d’un colocataire et clause de solidarité
L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit la colocation comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale » (texte officiel). Chaque contrat respecte le titre Ier de la loi. La solidarité entre colocataires ne se présume pas. Elle doit être expressément stipulée dans le contrat de bail.
(Cass. 3e civ., 28 octobre 2009, n° 08-17.209 (décision)), motifs : « qu’ayant constaté que Mme X…, co-titulaire du bail, avait délivré seule congé, alors que M. Y… s’était maintenu dans les lieux en application du bail consenti par la société Siloge, et que le contrat ne comportait aucune clause de solidarité entre les locataires, la cour d’appel, sans violer le principe de contradiction, en a exactement déduit que dès lors que le logement se trouvait occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur, Mme X… n’était pas redevable des loyers et charges afférents à la période du préavis. »
En l’absence de solidarité, le colocataire sortant qui a quitté les lieux et dont le logement est réoccupé par le cotitulaire n’est pas tenu au paiement des loyers pendant le préavis. La situation diffère radicalement si une clause de solidarité a été signée. Dans ce cas, le départant reste redevable solidairement jusqu’à la fin du préavis ou jusqu’à la conclusion d’un nouveau bail. Pour les situations de défaut de paiement, consultez également notre guide sur les recours face à un loyer impayé.
Préavis réduit à un mois : les cas de figure
Le préavis d’un mois en zone tendue constitue l’un des allègements les plus invoqués par les locataires. L’article 17, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte officiel) désigne les « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ». Paris et la première couronne de l’Île-de-France relèvent de cette zone.
(Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-19.891 (décision)), motifs : « Lorsque le bien loué est situé en zone tendue, le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis. »
Le locataire n’a donc plus à produire de justificatif administratif de la zone tendue. La simple mention de l’adresse du logement dans la lettre de congé vise les dispositions applicables.
Checklist : cinq étapes pour donner congé en colocation
- Vérifier le bail. Relever la présence ou l’absence d’une clause de solidarité entre colocataires.
- Déterminer le délai applicable. Trois mois par défaut, un mois en zone tendue ou en cas de motif légal réduit.
- Rédiger la lettre de congé. Mentionner l’adresse complète du logement, le motif invoqué et la date de sortie souhaitée.
- Notifier par voie valable. Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, ou recourir à un commissaire de justice.
- Conserver les preuves. Conserver l’accusé de réception, la copie de la lettre et tout échange avec le bailleur.
Colocation à Paris et en Île-de-France : spécificités locales
Paris et les communes de la petite couronne relèvent de la zone tendue. Le préavis d’un mois s’applique donc de plein droit pour les colocations non meublées. Le tribunal judiciaire de Paris connaît des litiges locatifs lorsque le montant du loyer annuel excède le seuil de compétence du juge des contentieux de la protection. Pour les baux meublés, le délai reste d’un mois en vertu de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989. Les colocataires parisiens doivent veiller à la régularité de la notification, car les contentieux portent fréquemment sur le point de départ du préavis.
Questions fréquentes
Un colocataire peut-il donner congé seul ?
Oui, chaque cotitulaire peut délivrer congé individuellement. Le bail se poursuit avec les colocataires restants. L’absence de clause de solidarité exonère le départant du paiement des loyers pendant le préavis si le logement demeure occupé.
Le préavis est-il de trois mois pour une colocation meublée ?
Non. Le bail meublé, qu’il soit en colocation ou non, est soumis à un préavis d’un mois pour le locataire. Le bailleur conserve un préavis de trois mois.
Que se passe-t-il si la lettre recommandée n’est pas retirée par le bailleur ?
Le délai de préavis ne court pas. La Cour de cassation l’a affirmé dans son arrêt du 7 mai 2025. Il est recommandé de recourir à un acte de commissaire de justice pour sécuriser la notification.
La clause de solidarité engage-t-elle le colocataire après son départ ?
Oui, si le bail la prévoit expressément. Le colocataire sortant reste solidairement redevable des loyers et charges jusqu’à la fin du bail ou jusqu’à la reconduction par les autres colocataires.
Peut-on quitter une colocation sans préavis en cas de faute du bailleur ?
En cas d’insalubrité grave ou d’absence d’équipement essentiel, le locataire peut saisir le juge en référé pour résilier le bail sans préavis. Cette procédure nécessite des preuves solides.
Le colocataire restant doit-il trouver un remplaçant ?
La loi n’impose pas cette obligation. Toutefois, le bailleur peut exiger son agrément pour toute substitution de locataire si le bail le prévoit.
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