Fin 2025, les ADIL constataient encore que près d’un locataire sur trois attendait son dépôt de garantie au-delà des délais légaux. La loi a pourtant durci le régime. Depuis la loi ELAN du 21 février 2022, le plafond du dépôt est ramené à un mois de loyer pour tous les baux d’habitation. Le délai de restitution court à compter de la remise des clés. Le bailleur qui tarde à rembourser expose le solde restant dû à une majoration automatique de 10% du loyer mensuel par mois de retard. Ce mécanisme, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014, s’applique de plein droit. Le locataire qui n’a pas reçu son dépôt dans les délais peut exiger cette majoration sans démontrer de préjudice distinct. Le contentieux porte désormais moins sur l’existence de la pénalité que sur le calcul de son montant et les exceptions au régime de plein droit.

Le délai légal de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 organise le régime du dépôt de garantie dans les baux d’habitation (texte officiel).

« Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. »

Le texte prévoit ensuite deux délais de restitution distincts. Le dépôt est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés. Ce délai réduit s’applique lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Dans le cas contraire, le délai est porté à deux mois. La remise des clés doit être constatée par remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La majoration de 10% court de plein droit à l’expiration du délai légal. Ce point de départ ne dépend pas de la date d’une décision judiciaire ultérieure. Le bailleur doit supporter les aléas de l’instance sans que cela suspende le cours de la pénalité.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

La majoration de 10% en cas de retard

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré. La majoration est égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Cette majoration est automatique. Elle ne suppose pas la démonstration d’un préjudice spécifique par le locataire. Le mécanisme vise à inciter le bailleur à respecter ses obligations. Toutefois, si aucune restitution n’est due au titre du dépôt, la majoration est sans objet.

La majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. Le locataire doit donc indiquer au bailleur, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. À défaut, il perd le bénéfice de la majoration.

Le caractère automatique et forfaitaire de cette majoration a été contesté devant le juge constitutionnel. La Cour de cassation avait d’abord soulevé une question prioritaire de constitutionnalité dans les termes suivants :

Cass. civ. 3e, 13 décembre 2018, n° 18-17.729 (décision), motifs : « que la question présente un caractère sérieux en ce que, fixée indépendamment du montant du dépôt de garantie à restituer après compensation des sommes dues par le preneur et sans que le juge puisse tenir compte des circonstances à l’origine du retard de paiement ni de la bonne ou mauvaise foi du bailleur, la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pourrait être qualifiée de sanction ayant le caractère d’une punition contraire, par son automaticité et l’absence de pouvoir de modulation accordé au juge, aux exigences de proportionnalité et d’individualisation des peines qui découlent de l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen ».

Le Conseil constitutionnel a rejeté ce grief. Par sa décision n° 2018-766 QPC du 22 février 2019, il a jugé que la majoration présente un caractère indemnitaire et non punitif. Le législateur s’est fondé sur un élément en lien avec l’ampleur du préjudice en prenant le loyer mensuel pour référence. Les dispositions contestées ont été déclarées conformes à la Constitution.

Il a également été jugé que le locataire peut obtenir des dommages et intérêts s’il démontre un préjudice distinct du seul retard dans la restitution. En revanche, la majoration de l’article 22 et les intérêts moratoires au taux légal ne sont pas cumulables. La majoration légale tient lieu de réparation du préjudice lié au retard.

Les retenues justifiées et la provision en copropriété

Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie les sommes restant dues au titre de la location. Il peut aussi retenir les sommes dont il pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Les sommes retenues doivent correspondre à des créances certaines et liquides. Il est jurisprudentiellement admis que la seule production d’un devis soit suffisante pour justifier les sommes dues. Toutefois, le juge n’est pas lié par ce devis s’il l’estime excessif. Le bailleur n’est pas obligé de produire les justificatifs dans le délai de deux mois prévu pour la restitution. Il doit néanmoins respecter un délai raisonnable pour leur transmission.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise les obligations du locataire en matière de réparations locatives (texte officiel).

« À la expiration du contrat, le locataire est tenu de restituer le logement en bon état de réparations locatives, à l’exception de celles résultant de la vétusté normale ou de la force majeure. »

Lorsque les locaux se situent dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde doivent intervenir dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes. La Cour de cassation a ainsi précisé le régime applicable :

Cass. civ. 3e, 31 mai 2019, n° 17-18.069 (décision), motifs : « Attendu qu’il résulte de ce texte que le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et que, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, la régularisation définitive des charges et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ».

Les parties peuvent aussi convenir amiablement de solder immédiatement l’ensemble des comptes. Pour une analyse des litiges de copropriété, voir notre article sur la contestation d’une assemblée générale de copropriété.

Que faire quand le bailleur refuse de restituer ?

Le locataire qui n’a pas reçu son dépôt dans les délais doit agir méthodiquement. La procédure comprend les étapes suivantes :

1. Vérifier la remise des clés et l’adresse transmise. Le délai court à compter de la remise des clés constatée. Le locataire doit s’assurer qu’il a communiqué son adresse postale au bailleur.

2. Adresser une mise en demeure. Une lettre recommandée avec avis de réception doit sommer le bailleur de restituer le dépôt dans un délai bref, généralement huit jours. La mise en demeure constitue un préalable utile à l’action judiciaire.

3. Saisir la commission départementale de conciliation. Cette instance gratuite peut tenter de rapprocher les parties. Son intervention n’est pas obligatoire mais elle peut éviter un procès.

4. Assigner le bailleur devant le juge compétent. Le tribunal judiciaire connaît du litige relatif au dépôt de garantie. L’article L. 211-3 du code de l’organisation judiciaire attribue compétence au tribunal judiciaire pour l’ensemble des demandes en matière de baux d’habitation (texte officiel).

5. Réclamer la majoration de 10% et les dommages-intérêts. L’assignation doit préciser le solde réclamé, la majoration légale et, le cas échéant, un préjudice distinct.

Situation	Délai de restitution	Majoration applicable	Juridiction compétente
État des lieux conforme	1 mois après remise des clés	10% du loyer/mois de retard	Tribunal judiciaire
État des lieux non conforme	2 mois après remise des clés	10% du loyer/mois de retard	Tribunal judiciaire
Logement en copropriété	2 mois + provision 20% puis régularisation dans le mois après AG	Sur le solde final uniquement	Tribunal judiciaire
Locataire sans nouvelle adresse transmise	Délai court mais pas de majoration	Aucune	Tribunal judiciaire

Le dépôt de garantie à Paris et en Île-de-France

À Paris et dans les départements d’Île-de-France, les montants de loyer élevés font que le dépôt de garantie atteint souvent plusieurs milliers d’euros. Un dépôt correspondant à un mois de loyer dans la capitale peut dépasser 2 000 euros. Le contentieux y est donc particulièrement dense. Le tribunal judiciaire de Paris connaît des demandes en restitution du dépôt de garantie. Les délais d’audiencement varient généralement de six à douze mois selon la charge du greffe.

Le locataire peut solliciter l’allocation de la majoration de 10% dans son assignation initiale. Il peut aussi demander l’exécution provisoire partielle pour obtenir rapidement le remboursement du capital. Le bailleur qui conteste les retenues opérées doit justifier chaque somme par des documents probants. L’absence de justification expose la demande en déduction à l’échec. Les parties peuvent aussi convenir d’une expertise amiable sur l’état du logement lorsque les désordres sont disputés. Pour une analyse des compétences et des stratégies contentieuses en droit immobilier, voir notre page dédiée à l’avocat droit immobilier Paris.

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il garder la caution pour des charges non régularisées ?

Oui, dans la limite de 20% du dépôt si le logement est en copropriété et jusqu’à l’arrêté des comptes annuel. Au-delà, la retenue doit être dûment justifiée par des pièces comptables.

La majoration de 10% s’applique-t-elle si le propriétaire a vendu le logement ?

Oui. La restitution incombe au nouveau propriétaire qui a acquis l’immeuble. La majoration court à l’encontre de ce dernier s’il ne respecte pas les délais après la remise des clés.

Peut-on cumuler la majoration de 10% et les intérêts au taux légal ?

Non. La majoration légale tient lieu de réparation du préjudice lié au retard. Seuls des dommages et intérêts pour un préjudice distinct peuvent être alloués en sus.

Quel délai pour agir en justice ?

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« Toutes actions dérivant du contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » (texte officiel)

Ce délai correspond à la prescription civile ordinaire des créances contractuelles.

Le dépôt de garantie est-il plafonné ?

Oui. Depuis la loi ELAN du 21 février 2022, le dépôt ne peut excéder un mois de loyer en principal pour tous les contrats de location d’habitation. Cette disposition s’applique aux baux conclus à compter du 27 avril 2022.

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