Depuis le début du mois de mai 2026, le sujet revient fortement dans les échanges de copropriétaires : la convocation d’assemblée générale arrive, mais une résolution demandée par un copropriétaire n’apparaît pas, a été réécrite, ou a été transformée en simple point d’information. Le problème est concret. Sans inscription correcte à l’ordre du jour, l’assemblée générale ne peut pas voter valablement, même si tous les copropriétaires présents veulent discuter du sujet.

La demande Google confirme l’intérêt immédiat. Le cluster « convocation assemblée générale copropriété » ressort autour de 720 recherches mensuelles en France, « délai convocation AG copro » autour de 880 recherches mensuelles et « ordre du jour assemblée générale copropriété » autour de 90 recherches mensuelles, avec une concurrence faible. À Paris, le même champ reste actif, notamment sur « délai convocation AG copropriété » et « convocation assemblée générale copropriété ». Derrière ces requêtes, il y a souvent une urgence : travaux à faire voter, changement de syndic, mise en concurrence, autorisation de travaux privatifs, action en justice, contestation de charges ou problème de sécurité.

La règle utile tient en une phrase : un copropriétaire ou le conseil syndical peut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour, et le syndic ne peut pas apprécier librement l’opportunité de cette demande. Mais la demande doit être notifiée correctement, arriver assez tôt et contenir, lorsque c’est nécessaire, un projet de résolution et les pièces utiles.

Le syndic peut-il refuser d’inscrire une résolution à l’ordre du jour ?

En principe, non, pas si la demande est régulière.

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic les questions dont ils demandent l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic doit porter ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Si la demande arrive trop tard pour être matériellement intégrée à cette assemblée, elle doit être inscrite à l’assemblée suivante.

La Cour de cassation a déjà rappelé que le syndic, saisi régulièrement d’une demande d’inscription d’une question supplémentaire, est tenu d’y donner suite sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité. Voir notamment Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, n° 17-22.124 et Cass. 3e civ., 15 décembre 2021, n° 20-22.019.

Cela ne signifie pas que n’importe quelle phrase envoyée au syndic doit devenir une résolution votable. Le syndic n’a pas à refaire entièrement une demande incompréhensible. En revanche, il ne peut pas supprimer ou neutraliser une question claire simplement parce qu’il la juge inutile, embarrassante, coûteuse ou contraire à sa position.

Demande de résolution : ce qu’il faut envoyer au syndic

La demande doit être écrite, datée et prouvable. En pratique, l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception ou par notification électronique régulière reste le meilleur réflexe. Un simple appel, un message oral en assemblée ou un courriel ambigu exposent le copropriétaire à une difficulté de preuve.

Le courrier doit identifier :

• l’immeuble et le lot concerné ;
• la qualité du demandeur ;
• la question à inscrire ;
• le projet de résolution lorsqu’un vote est demandé ;
• la majorité proposée si elle est identifiable ;
• les pièces nécessaires au vote : devis, contrat, plan, photo, descriptif technique, projet de mandat, projet de mise en concurrence, courrier de mairie, rapport ou tout document utile.

Pour des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, il faut être encore plus précis. Le projet doit permettre aux copropriétaires de comprendre l’implantation, la consistance des travaux, le coût, les risques, les nuisances éventuelles et les conditions de remise en état. Une demande vague du type « autorisation de travaux » peut être insuffisante si personne ne sait ce qui doit être autorisé.

L’objectif n’est pas de rédiger un acte parfait, mais de permettre un vote clair : pour, contre ou abstention. Une résolution qui mélange plusieurs sujets peut aussi devenir fragile. Il vaut mieux séparer les points : par exemple, une résolution pour autoriser les travaux, une autre pour valider les conditions techniques, et une autre pour autoriser le syndic à signer un acte ou à agir en justice si nécessaire.

La demande est-elle arrivée trop tard ?

C’est le premier motif de blocage. La convocation doit être adressée aux copropriétaires au moins 21 jours calendaires avant l’assemblée générale, sauf délai plus long prévu par le règlement de copropriété. Service-Public rappelle que le non-respect du délai peut entraîner la nullité de l’assemblée si un copropriétaire saisit le tribunal.

Si le syndic a déjà envoyé les convocations, il peut être trop tard pour ajouter une question à l’ordre du jour de cette assemblée. Dans ce cas, l’article 10 du décret de 1967 prévoit que la question sera portée à l’assemblée suivante.

Mais ce motif ne doit pas être utilisé comme prétexte automatique. Il faut regarder les dates :

• date d’envoi de votre demande ;
• date de réception par le syndic ;
• date d’envoi des convocations ;
• date prévue de l’assemblée ;
• délai prévu par le règlement de copropriété ;
• marge matérielle dont disposait le syndic.

Si la demande est arrivée plusieurs semaines avant l’envoi des convocations et qu’elle était claire, l’argument du retard devient faible. Si elle est arrivée après l’envoi, il faut plutôt préparer une nouvelle demande pour la prochaine assemblée ou envisager une assemblée générale extraordinaire si l’enjeu le justifie.

Le syndic peut-il modifier le texte de la résolution ?

Il faut distinguer correction matérielle et dénaturation.

Le syndic peut mettre en forme une question, corriger une coquille, harmoniser la présentation avec le reste de l’ordre du jour ou signaler une majorité applicable. Il peut aussi demander au copropriétaire de compléter les pièces si le dossier est insuffisant.

En revanche, il ne doit pas transformer la portée de la demande. Il y a un problème si le syndic :

• remplace une résolution votable par un simple point d’information ;
• retire le montant, le devis ou le nom de l’entreprise alors que ces éléments conditionnent le vote ;
• reformule la question de manière négative pour orienter le vote ;
• fusionne plusieurs résolutions au point de rendre le vote confus ;
• supprime un point sensible comme la mise en concurrence du syndic, une action en responsabilité ou une demande de documents ;
• ajoute une condition qui n’était pas dans la demande et qui change l’objet du vote.

Dans ce cas, il faut réagir vite, avant l’assemblée si possible. Un courrier recommandé doit rappeler la demande initiale, comparer le texte demandé et le texte inséré, et demander la rectification de la convocation si le calendrier le permet. Si la rectification n’est plus possible, il faut préparer la suite : réserves en assemblée, demande d’inscription à la prochaine AG, mise en cause de la responsabilité du syndic ou contestation judiciaire selon l’effet concret de la modification.

Peut-on voter en séance une question non inscrite à l’ordre du jour ?

En principe, non.

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour. Une question non inscrite peut être discutée, mais elle ne peut pas produire une décision opposable.

C’est souvent l’erreur la plus coûteuse. Un copropriétaire découvre que sa résolution manque, obtient un débat en séance, puis croit que le procès-verbal suffit. Or, si aucun vote régulier n’était inscrit à l’ordre du jour, le syndic ou un copropriétaire peut ensuite considérer que rien n’a été valablement décidé.

La discussion orale peut tout de même servir. Elle permet de faire acter au procès-verbal que la question a été soulevée, que la demande avait été envoyée, que le syndic ne l’a pas inscrite, et que le copropriétaire demande son inscription à la prochaine assemblée. Cette trace peut devenir utile si le litige continue.

Quels recours si la résolution a été oubliée ou censurée ?

Le premier recours est pratique : relancer immédiatement le syndic et le conseil syndical. Il faut envoyer la copie de la demande initiale, l’accusé de réception, le projet de résolution et les pièces. Le courrier doit demander soit la rectification si elle est encore possible, soit l’inscription à la prochaine assemblée.

Le deuxième levier est politique : mobiliser le conseil syndical ou d’autres copropriétaires. Si le sujet concerne la gestion de l’immeuble, la conservation des parties communes, la mise en concurrence du syndic, une dépense importante ou un litige collectif, il peut être plus efficace de construire une demande commune.

Le troisième levier est l’assemblée générale extraordinaire. Certaines demandes peuvent justifier une AG spécifique, notamment en cas de travaux urgents, de changement de syndic, de sinistre, de sécurité, de contentieux à engager ou d’autorisation qui ne peut pas attendre un an. Le coût et les conditions de convocation doivent être vérifiés.

Le quatrième levier est judiciaire. Si la décision prise en assemblée est irrégulière, ou si l’omission a faussé le vote, un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Ce délai est strict.

Enfin, la responsabilité du syndic peut être discutée lorsque son omission ou sa modification fautive a causé un préjudice : perte de chance de faire voter des travaux, retard de vente, impossibilité d’installer un équipement, aggravation d’un sinistre, frais supplémentaires ou perte de temps dans une mise en concurrence.

Faut-il contester toute l’assemblée générale ?

Pas automatiquement.

Il faut éviter deux excès. Le premier serait de ne rien faire alors que le sujet était essentiel. Le second serait de demander l’annulation de toute l’assemblée alors que seule une résolution manquante posait difficulté.

La stratégie dépend de l’effet concret de l’omission. Si la résolution absente était indépendante, il peut être plus utile de demander son inscription à une nouvelle assemblée et de réserver une action en responsabilité. Si l’omission a empêché une candidature de syndic concurrent, faussé la mise en concurrence, bloqué une autorisation nécessaire ou modifié l’équilibre du vote, une action plus offensive peut se justifier.

Le délai de deux mois doit être surveillé dès la notification du procès-verbal. Il ne faut pas attendre une réponse informelle du syndic pendant plusieurs semaines. Une négociation peut continuer, mais elle ne suspend pas nécessairement le délai d’action.

Paris et Île-de-France : pourquoi il faut anticiper

À Paris et en Île-de-France, les assemblées générales de copropriété portent souvent sur des sujets sensibles : ravalement, isolation, ascenseur, assurance d’immeuble, infiltrations, travaux de toiture, climatisation, bornes de recharge, changement de syndic, location meublée touristique, autorisation d’urbanisme ou travaux dans des immeubles anciens.

Dans ces dossiers, une résolution mal inscrite peut faire perdre une année. Un copropriétaire qui veut vendre, louer, financer des travaux ou répondre à une mise en demeure ne peut pas toujours attendre la prochaine assemblée ordinaire. Le bon réflexe consiste donc à envoyer la demande très tôt, avec un dossier complet, puis à contrôler le projet de convocation dès qu’il est disponible.

Pour les copropriétés parisiennes, il faut aussi vérifier les contraintes locales : façade visible, secteur protégé, règlement sanitaire, PLU, accessibilité, nuisances, règlement de copropriété ancien ou présence de lots commerciaux. Plus le sujet touche aux parties communes ou à l’aspect extérieur, plus le projet de résolution doit être précis.

Check-list avant d’envoyer votre demande

Avant d’écrire au syndic, vérifiez ces points :

• le règlement de copropriété et les clauses sur les travaux ou l’usage des lots ;
• la date probable de la prochaine assemblée générale ;
• le délai de convocation applicable ;
• le texte exact de la résolution ;
• la majorité envisagée ;
• les devis, plans, photos, contrats ou justificatifs ;
• l’intérêt collectif ou privatif du sujet ;
• les risques si le vote est reporté ;
• les copropriétaires susceptibles de soutenir la demande ;
• la preuve de notification au syndic.

Après l’envoi, conservez l’accusé de réception et relancez avant l’envoi des convocations. Si la convocation arrive sans votre résolution, il faut réagir immédiatement. Plus l’assemblée approche, plus les marges de correction se réduisent.

À lire aussi

Pour replacer ce sujet dans une stratégie plus large, vous pouvez consulter notre page dédiée à l’avocat en droit immobilier à Paris, notre article sur la contestation d’une assemblée générale de copropriété et notre article sur la pose d’une climatisation en copropriété.

Sources utiles

• Article 10 du décret du 17 mars 1967
• Article 13 du décret du 17 mars 1967
• Article 18 de la loi du 10 juillet 1965
• Article 42 de la loi du 10 juillet 1965

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