Depuis la fin de la trêve hivernale 2025-2026, les bailleurs qui découvrent un logement quitté dans la précipitation posent souvent la même question : le locataire est parti, parfois avec les clés, parfois sans état des lieux, et il reste des loyers impayés. Faut-il changer la serrure ? Garder le dépôt de garantie ? Déposer une injonction de payer ? Faire délivrer un commandement par commissaire de justice ? La réponse dépend d’un point très concret : le bail est-il réellement terminé et la dette locative est-elle assez prouvée pour être recouvrée ?

L’actualité rend le sujet plus sensible. Service-Public a rappelé que la trêve hivernale 2025-2026 courait du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026 et que la fin de cette période permet la reprise des expulsions lorsqu’une décision judiciaire existe. Le même site a aussi signalé, le 6 mars 2026, les nouvelles règles relatives aux impayés de logement et aux aides personnelles au logement, avec des seuils appelés à évoluer au 1er janvier 2027. En pratique, beaucoup de bailleurs veulent agir vite, mais une réaction trop brutale peut transformer un bon dossier de recouvrement en contentieux défensif.

Cet article vise le cas précis du locataire parti sans payer avec les clés, ou parti sans remise claire des clés. Il complète la page du cabinet consacrée au recouvrement de loyers impayés à Paris. L’enjeu n’est pas seulement de récupérer une somme : il faut sécuriser la reprise du logement, éviter l’accusation d’entrée irrégulière dans les lieux, conserver les preuves et obtenir un titre utile si le locataire ne paie pas spontanément.

Le locataire parti sans payer doit-il encore le loyer ?

Oui, le départ matériel du logement ne suffit pas toujours à éteindre les obligations du locataire. Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Cette obligation ressort de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose notamment le paiement du loyer et des charges récupérables.

La difficulté commence lorsque le locataire disparaît sans congé clair, sans état des lieux de sortie ou sans remise formalisée des clés. Dans ce cas, le bailleur doit distinguer trois situations.

Première situation : le locataire a donné congé, a remis les clés, mais n’a pas payé le dernier mois ou les dernières charges. Le logement est en principe récupéré. Le litige devient surtout financier : loyer restant dû, charges, dégradations, dépôt de garantie, régularisation.

Deuxième situation : le locataire a vidé le logement mais n’a pas remis les clés. Le bailleur ne doit pas considérer automatiquement que tout est terminé. Il faut prouver l’abandon ou obtenir une base juridique de reprise. Entrer seul, changer la serrure sans sécurité procédurale ou relouer trop vite peut exposer le bailleur à une contestation.

Troisième situation : le locataire est parti, laisse une dette, conteste le montant ou affirme que le dépôt de garantie couvre le solde. C’est fréquent. Le dépôt de garantie n’est pas un dernier mois de loyer que le locataire peut imputer unilatéralement. Le bailleur peut le retenir en tout ou partie seulement pour des sommes justifiées.

Les clés changent toute la stratégie

La remise des clés est un fait central. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 rattache notamment le délai de restitution du dépôt de garantie à la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Le texte prévoit aussi que le locataire indique sa nouvelle adresse lors de cette remise.

Pour le bailleur, cela signifie qu’un dossier solide doit contenir une preuve claire de la date et des conditions de restitution des clés : remise en main propre contre écrit, lettre recommandée, procès-verbal d’état des lieux, message non équivoque, attestation de l’agence, ou constat utile lorsque la situation est confuse.

Si les clés ne sont pas remises, la question n’est plus seulement « comment recouvrer le loyer ». Il faut d’abord savoir si le bailleur peut reprendre possession des lieux. Un logement vide, des voisins qui disent que le locataire est parti, ou une boîte aux lettres pleine ne suffisent pas toujours. Le bon réflexe consiste à documenter : photos datées, courriers, relances, état des compteurs, témoignages exploitables, passage d’un commissaire de justice lorsque nécessaire.

En revanche, si les clés ont été rendues, le bailleur peut plus directement chiffrer la dette et choisir une procédure de recouvrement. Il faut alors établir le décompte mois par mois : loyers, provisions sur charges, régularisations connues, dépôt de garantie, éventuelles retenues justifiées par l’état des lieux de sortie et les factures.

Peut-on garder le dépôt de garantie pour les loyers impayés ?

Le dépôt de garantie peut être déduit des sommes restant dues au bailleur, mais il ne remplace pas le paiement du loyer pendant le bail. L’article 22 autorise la restitution du dépôt de garantie déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient justifiées.

La nuance est importante. Un locataire ne peut pas décider seul de ne pas payer le dernier mois au motif que le bailleur « a la caution ». De son côté, le bailleur ne doit pas conserver le dépôt de garantie sans décompte. Il doit pouvoir expliquer :

1. le montant initial du dépôt ;
2. les loyers et charges restés impayés ;
3. les éventuelles réparations locatives justifiées ;
4. les sommes déjà payées ;
5. le solde réclamé après imputation.

Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, le délai de restitution est en principe d’un mois. Dans les autres cas, il peut aller jusqu’à deux mois. Mais si le locataire n’a pas transmis sa nouvelle adresse, la majoration pour retard de restitution du dépôt de garantie n’est pas due dans les mêmes conditions. Ce point peut devenir décisif lorsque le locataire parti sans payer réapparaît ensuite pour réclamer une majoration.

Injonction de payer loyer impayé : quand l’utiliser ?

L’injonction de payer est pertinente lorsque le bailleur cherche uniquement à obtenir le paiement d’une somme déterminée. Elle est prévue par l’article 1405 du code de procédure civile, qui permet cette procédure lorsque la créance a une cause contractuelle et un montant déterminé. Un bail d’habitation, un décompte locatif et des échéances impayées peuvent donc entrer dans ce cadre si le dossier est propre.

Cette procédure a un avantage : elle peut permettre d’obtenir une ordonnance de paiement sans audience initiale. Mais elle a aussi des limites. Elle ne sert pas à expulser. Elle ne règle pas une reprise de logement contestée. Elle ne remplace pas une action en résiliation si le locataire occupe encore les lieux. Elle suppose aussi que la créance soit suffisamment prouvée.

Elle peut être adaptée si le locataire est déjà parti, que les clés ont été remises ou que la question de l’occupation est réglée, et que le bailleur réclame un solde précis : dernier loyer, arriérés, charges, solde après dépôt de garantie. Elle devient plus risquée si le bailleur mélange dans la même demande des loyers, des réparations mal justifiées, une indemnité d’occupation incertaine et des frais non documentés.

Le dossier doit être court mais rigoureux : bail, avenants, état des lieux, preuve de remise ou non-remise des clés, quittances ou avis d’échéance, décompte chronologique, relances, mise en demeure, RIB des paiements reçus si utile, échanges avec le locataire, justificatifs de charges et de réparations.

Commandement de payer ou injonction de payer : comment choisir ?

Le commandement de payer est l’outil classique lorsque le bailleur veut activer la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit contenir plusieurs mentions obligatoires, dont le délai laissé au locataire, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la résiliation et l’expulsion, ainsi que la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Si le locataire occupe encore les lieux, ou si le bailleur veut obtenir la résiliation et l’expulsion, le commandement de payer est souvent la première étape structurante. Si le locataire est déjà parti et que le bailleur a repris le logement légalement, l’objectif peut être différent : obtenir un titre pour recouvrer une dette. Dans ce cas, l’injonction de payer peut être envisagée.

Le mauvais choix coûte du temps. Une injonction de payer ne donnera pas le droit d’expulser. Un commandement de payer mal rédigé peut être contesté. Une assignation sans signalements requis peut être irrecevable. Un dossier où le bailleur a repris le logement sans preuve de remise des clés peut déclencher une contestation sur la période facturée.

Que faire si le locataire est introuvable ?

Le départ sans adresse complique le recouvrement, mais ne le rend pas impossible. Le bailleur doit d’abord utiliser les coordonnées connues : dernière adresse louée, courriel, téléphone, garant, employeur seulement si les pièces du dossier le justifient et dans le respect du cadre applicable, assureur, agence ou administrateur de biens.

Il faut ensuite éviter deux erreurs. La première consiste à envoyer une simple relance puis abandonner. La seconde consiste à réclamer une somme approximative sans preuve. Le meilleur levier est souvent un dossier qui permet au commissaire de justice ou au juge de comprendre immédiatement la dette.

Si un garant existe, il faut relire l’acte de cautionnement. La durée de l’engagement, le montant garanti, les mentions, la solidarité et les conditions d’information peuvent limiter ou renforcer l’action. Si une assurance loyers impayés existe, il faut déclarer le sinistre dans les délais contractuels et éviter toute initiative qui ferait perdre la garantie.

Une fois un titre obtenu, le recouvrement dépend de la solvabilité réelle du débiteur. Le juge peut aussi accorder des délais de paiement. L’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou échelonner le paiement dans la limite de deux ans, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. En matière de dette locative et de résiliation du bail, l’article 24 prévoit même des mécanismes spécifiques de délais pouvant aller jusqu’à trois ans sous conditions.

Les frais de commissaire de justice doivent être anticipés

Le recours au commissaire de justice peut être obligatoire pour certaines étapes : signification d’une décision, commandement de payer, exécution forcée, constat ou actes de procédure. Service-Public publie des repères de tarifs pour les litiges locatifs, notamment pour l’injonction de payer, la signification et le commandement.

Ces frais ne doivent pas être regardés comme un détail. Dans une petite dette, la stratégie doit rester proportionnée : mise en demeure, imputation justifiée du dépôt de garantie, demande simple si le montant est faible. Dans une dette plus élevée, ou si le locataire est solvable, obtenir un titre peut avoir un véritable intérêt. La question n’est donc pas seulement « ai-je raison ? », mais « quel acte donnera un résultat utile au regard du montant, des preuves et de la solvabilité ? ».

Paris et Île-de-France : pourquoi agir vite

À Paris et en Île-de-France, les montants en jeu montent très vite. Un studio avec un loyer de 950 euros, deux mois impayés, des charges et un départ sans état des lieux peut déjà représenter plusieurs milliers d’euros. Un appartement familial dépasse souvent ce seuil en un seul trimestre.

Le ressort local compte aussi pour la preuve. Les locations sont souvent gérées par agence, les immeubles sont en copropriété, les accès sont contrôlés, les états des lieux sont dématérialisés, et les échanges passent par plateformes. Cela produit beaucoup de preuves, mais aussi beaucoup de contradictions : SMS de départ, remise des clés à un gardien non mandaté, dépôt dans une boîte aux lettres, agence qui récupère un badge sans état des lieux, ou locataire qui affirme avoir rendu les clés avant la date retenue par le bailleur.

Dans ces dossiers, le bailleur doit construire une chronologie simple : date du dernier paiement, date du congé éventuel, date de départ alléguée, date de remise des clés, date d’état des lieux, date de relance, date d’imputation du dépôt de garantie, date de mise en demeure. C’est souvent cette chronologie qui fait gagner ou perdre le recouvrement.

Checklist bailleur avant d’agir

Avant de lancer une injonction de payer ou un commandement, vérifiez ces points :

1. le bail est-il signé et complet ?
2. le locataire a-t-il donné congé ?
3. les clés ont-elles été remises, à quelle date et à qui ?
4. un état des lieux de sortie existe-t-il ?
5. le dépôt de garantie a-t-il été imputé avec un décompte écrit ?
6. les loyers et charges sont-ils chiffrés mois par mois ?
7. une caution, une assurance loyers impayés ou une aide au logement existe-t-elle ?
8. le locataire a-t-il laissé une nouvelle adresse ?
9. une mise en demeure claire a-t-elle été envoyée ?
10. l’objectif est-il le paiement seul, la résiliation, l’expulsion ou la reprise sécurisée du logement ?

Si l’objectif est le paiement seul et que le logement est juridiquement récupéré, l’injonction de payer peut être une voie utile. Si l’objectif est de faire constater la résiliation du bail ou d’expulser, le commandement et l’assignation relèvent d’une autre logique. Si la reprise des lieux est incertaine, il faut d’abord sécuriser ce point.

Ce qu’il faut éviter

Il faut éviter de changer la serrure sans base sérieuse lorsque les clés n’ont pas été remises. Il faut éviter de retenir le dépôt de garantie sans décompte. Il faut éviter de facturer une indemnité d’occupation après une date de remise des clés que le bailleur ne pourra pas contester. Il faut éviter de mélanger dans une injonction de payer des sommes certaines et des réparations incertaines. Il faut enfin éviter de laisser passer les délais de déclaration à la caution, à l’assurance ou aux organismes d’aide.

Le bon dossier n’est pas forcément le plus agressif. C’est celui qui met le juge ou le commissaire de justice en situation de comprendre, en quelques pièces, que le locataire devait payer, qu’il ne l’a pas fait, que le bailleur a repris le logement régulièrement, que le dépôt de garantie a été imputé correctement, et que le solde réclamé est justifié.

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À Paris et en Île-de-France, un dossier de locataire parti sans payer doit être cadré vite pour préserver les preuves, sécuriser la reprise du logement et choisir entre injonction de payer, commandement de payer ou recouvrement amiable renforcé.