La loi de simplification de la vie économique a été définitivement adoptée par l’Assemblée nationale le 14 avril 2026 puis par le Sénat le 15 avril 2026. Au 30 avril 2026, elle n’est toutefois pas encore promulguée : le Conseil constitutionnel a été saisi le 21 avril 2026, puis une seconde fois le 28 avril 2026. C’est précisément ce moment d’attente qui crée une question pratique pour les commerçants, restaurateurs, franchisés, exploitants de boutiques, artisans et bailleurs : faut-il déjà préparer une demande de paiement mensuel du loyer commercial ? Peut-on contester un dépôt de garantie supérieur à trois mois ? Que faire si le bail prévoit un trimestre d’avance, une garantie bancaire ou une restitution floue en fin de bail ?
Le sujet est très recherché. Google Ads remonte un cluster « bail commercial » autour de 6 600 recherches mensuelles en France, « dépôt de garantie bail commercial » autour de 590 recherches mensuelles, et « avocat bail commercial Paris » autour de 390 recherches mensuelles avec un CPC haut supérieur à 7 euros. À Paris, la requête « bail commercial dépôt de garantie » représente encore environ 110 recherches mensuelles. L’intention est claire : le preneur ou le bailleur ne cherche pas une définition abstraite, mais une réponse sur la trésorerie, la clause du bail, la demande à envoyer et le risque de contentieux.
La réforme vise directement la trésorerie des commerçants. Le Gouvernement indique qu’elle prévoit la mensualisation des loyers commerciaux à la demande du locataire et le plafonnement des dépôts de garantie à trois mois. Le texte adopté par le Sénat va plus loin dans le détail : il insère un nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce, modifie l’article L. 145-40 et fixe des règles d’application selon que le bail est en cours, conclu, renouvelé ou arrivé à son terme.
Cet article explique ce qu’il faut préparer maintenant, sans présenter comme entrée en vigueur une règle encore suspendue à la décision du Conseil constitutionnel.
Ce que change la réforme des baux commerciaux
La réforme traite trois sujets très concrets.
D’abord, le paiement mensuel du loyer deviendrait un droit pour le preneur de certains locaux commerciaux ou artisanaux, lorsqu’il en fait la demande et qu’il n’a pas d’arriérés non contestés de loyer ou de charges.
Ensuite, le dépôt de garantie et les garanties demandées pour assurer la bonne exécution du bail seraient plafonnés à un trimestre de loyer pour les locaux concernés.
Enfin, le texte encadre la restitution des garanties : transmission de l’obligation de restitution au nouveau bailleur en cas de vente des locaux, délai de trois mois pour restituer les sommes après la remise des clés, et délai de six mois pour procéder aux mainlevées ou restituer les documents liés aux garanties.
Sources officielles : info.gouv.fr, loi de simplification de la vie économique, economie.gouv.fr, mesures pour les entreprises et texte définitif adopté par le Sénat le 15 avril 2026.
Le paiement mensuel du loyer commercial : qui peut le demander ?
Le nouvel article L. 145-32-1 vise le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail, de commerce de gros, de prestations de services à caractère commercial ou d’activité artisanale.
Il ne s’agit donc pas de tous les locaux professionnels. Un bail de bureaux purs, un entrepôt isolé ou un bail professionnel libéral doivent être analysés séparément. Le texte lui-même précise aussi le champ du local commercial ou artisanal dans l’article 24 A, notamment pour distinguer les commerces, réserves et emplacements attenants des locaux à usage exclusif de bureau ou des entrepôts.
La demande de mensualisation suppose que le preneur ne soit pas en arriérés sur les loyers et charges, sauf contestation préalable. Ce point est important. Un locataire qui a déjà laissé courir une dette locative non contestée risque de se heurter à un refus sérieux du bailleur.
En pratique, il faut donc préparer la demande avec trois pièces simples :
- le bail commercial et ses avenants ;
- le dernier décompte locatif ;
- la preuve que les loyers et charges sont à jour, ou la preuve de la contestation déjà formée.
La demande prendrait effet à compter de l’échéance suivante prévue par le bail. Il faut donc anticiper. Si le bail prévoit un paiement trimestriel au 1er juillet, une demande envoyée trop tard peut créer une discussion sur l’échéance utile.
Comment formuler la demande au bailleur ?
La demande doit rester simple, datée et prouvable.
Le preneur peut écrire au bailleur ou à son mandataire, idéalement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par un canal contractuellement admis. Le message doit identifier le bail, le local, la clause de paiement du loyer, la demande de paiement mensuel et la date d’effet souhaitée.
Il faut éviter une formule agressive du type « je modifie unilatéralement le bail ». Le meilleur angle consiste à demander l’application du nouveau régime dès qu’il sera applicable au bail, tout en indiquant que le preneur est à jour de ses loyers et charges ou que les sommes discutées ont été contestées.
Exemple de formulation utile :
« Nous vous demandons de mettre en place le paiement mensuel du loyer du bail commercial portant sur le local situé à [adresse], à compter de la prochaine échéance de paiement, sous réserve de l’entrée en vigueur des dispositions issues de la loi de simplification de la vie économique. Nous vous confirmons être à jour des loyers et charges exigibles, hors sommes faisant l’objet d’une contestation préalable. »
Cette rédaction protège le dossier. Elle ne prétend pas que la loi est déjà promulguée au 30 avril 2026, mais elle prépare le terrain.
Dépôt de garantie du bail commercial : ce qui serait plafonné
Aujourd’hui, l’article L. 145-40 du Code de commerce prévoit déjà que les loyers payés d’avance, même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire pour la part qui excède plus de deux termes de loyer. La réforme ajouterait une règle plus lisible pour les locaux visés par le futur article L. 145-32-1 : les sommes payées à titre de garantie ne pourraient pas excéder le montant des loyers dus pour un trimestre.
Le texte adopté vise aussi les biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du bail. Autrement dit, il ne suffit pas de réduire le dépôt de garantie en espèces si le bailleur reconstitue la même contrainte par une garantie autonome, un nantissement ou une sûreté disproportionnée.
La difficulté pratique sera la suivante : le plafond ne s’appliquerait pas de la même manière à tous les baux. D’après le texte adopté, la règle sur le plafond du dépôt de garantie est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation. Elle ne remet donc pas automatiquement à plat toutes les garanties de tous les baux en cours.
Il faut distinguer :
- le bail déjà en cours avant promulgation ;
- le bail renouvelé après promulgation ;
- le nouveau bail signé après promulgation ;
- la restitution d’un dépôt de garantie lorsque les clés sont remises après certains délais ;
- la vente des locaux loués et la transmission de l’obligation de restitution.
Cette distinction évite une erreur fréquente : demander immédiatement la restitution d’une partie du dépôt sur un bail ancien sans vérifier le régime transitoire.
Vente du local : qui doit restituer le dépôt de garantie ?
La réforme traite une difficulté classique : le local commercial est vendu pendant le bail, puis le locataire quitte les lieux et le nouveau bailleur répond qu’il n’a pas reçu le dépôt de garantie initial.
Le texte adopté prévoit qu’en cas de mutation gratuite ou onéreuse des locaux pris à bail, l’obligation de restitution des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. Il prévoit également la caducité de certaines garanties et une obligation pour le cédant de restituer les documents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
Ce point peut changer la stratégie du preneur. En fin de bail, il faudra regarder l’acte de vente, l’historique des bailleurs, les dépôts versés, les garanties bancaires, les actes de cautionnement et les correspondances de mutation.
Pour le bailleur vendeur, il faudra traiter la garantie dans la documentation de cession. Pour l’acquéreur, il faudra vérifier ce qui a été transmis et ce qui reste dû au preneur. Pour le locataire, il faudra conserver la preuve du versement initial, même si le bail date de plusieurs années.
Restitution du dépôt de garantie : le délai de trois mois
Le texte adopté prévoit que les sommes payées à titre de garantie sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu à la place du preneur, sous réserve qu’elles soient justifiées.
Cette règle est pratique. Elle permettrait de sortir des fins de bail où le dépôt reste bloqué sans décompte précis.
Mais elle ne supprime pas le débat sur les sommes à déduire. Le bailleur pourra opposer des loyers impayés, des charges, des travaux de remise en état ou des sommes justifiées. Le preneur devra donc préparer la sortie du local : état des lieux, remise des clés, relevés, photos, décompte des charges, preuve des travaux et échanges sur les réserves.
Une remise des clés sans preuve de date est une mauvaise idée. Le délai de restitution se calcule à partir d’un événement qui doit être daté. Il faut donc prévoir une remise en mains propres contre reçu ou un courrier recommandé.
Ce que les commerçants doivent faire avant la promulgation
Le bon réflexe n’est pas d’attendre passivement la décision du Conseil constitutionnel.
Le commerçant peut déjà relire son bail et repérer quatre clauses :
- la périodicité de paiement du loyer ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- les garanties complémentaires demandées ;
- les conditions de restitution en fin de bail.
Il peut aussi vérifier s’il est à jour de ses loyers et charges. Si une somme est contestée, la contestation doit être formalisée. Une simple discussion téléphonique ne suffit pas.
Ensuite, il faut chiffrer l’effet de la mensualisation. Pour un loyer trimestriel important, passer au paiement mensuel peut dégager de la trésorerie au bon moment. Pour un commerce avec saisonnalité, cela peut aussi réduire la tension liée à une échéance lourde.
Enfin, le preneur peut préparer un courrier qui sera envoyé dès que le texte sera promulgué, ou immédiatement avec une formulation conditionnelle. Le choix dépend de la relation avec le bailleur et de l’urgence de trésorerie.
Ce que les bailleurs doivent anticiper
Le bailleur doit éviter deux réactions.
La première serait de refuser mécaniquement la mensualisation sans vérifier si le preneur entre dans le champ du texte. Une clause contraire pourrait être réputée non écrite si le nouvel article L. 145-32-1 est bien ajouté aux dispositions d’ordre public visées par l’article L. 145-15.
La seconde serait de multiplier les garanties pour contourner le plafond du dépôt. Le texte adopté vise expressément les garanties de toute nature demandées pour assurer la bonne exécution du bail. Une stratégie de contournement pourrait devenir fragile.
En pratique, le bailleur doit mettre à jour ses modèles de bail commercial, ses modèles d’avenant et ses checklists de cession d’immeuble. Il doit aussi organiser la preuve des sommes dues en fin de bail. Si une déduction est opérée sur le dépôt, elle devra être justifiée.
La réforme ne prive pas le bailleur de protection. Elle impose seulement de mieux calibrer les garanties et de traiter la trésorerie du preneur comme un sujet juridique à part entière.
Paris et Île-de-France : pourquoi l’enjeu est sensible
À Paris et en Île-de-France, le bail commercial absorbe souvent une part importante de la trésorerie des commerçants. Les loyers trimestriels, les dépôts de garantie élevés et les garanties bancaires peuvent peser lourdement sur une boutique, un restaurant, un commerce de gros, un franchisé ou une jeune enseigne.
Le sujet est encore plus sensible dans les zones où le bailleur exige plusieurs mois de garantie, une caution personnelle du dirigeant ou une garantie autonome. Le passage au paiement mensuel ne règle pas tout, mais il peut éviter une sortie de trésorerie brutale.
Le contentieux peut relever du tribunal judiciaire ou du juge des référés selon la demande : application d’une clause, restitution d’un dépôt, mainlevée d’une garantie, contestation d’un arriéré, suspension d’une clause résolutoire ou demande de délai. Il faut donc adapter la stratégie au bail, au montant en jeu et à l’urgence.
Delta par rapport aux contenus concurrents
Les premiers commentaires publiés sur la réforme décrivent surtout les nouveautés : mensualisation, dépôt de garantie, restitution et droit de préemption. Le besoin pratique est plus précis : comment agir sans attendre une promulgation encore suspendue aux saisines du Conseil constitutionnel, comment formuler la demande, quelles pièces réunir, quel régime transitoire surveiller et comment éviter un contentieux mal préparé.
L’article de View Avocats détaille plusieurs nouveautés du Titre X. L’alerte LPA Law donne une vision synthétique du projet de loi. L’analyse BVI Avocat est plus technique sur les articles 24 A et 24. Le présent article se concentre sur la décision opérationnelle du preneur ou du bailleur : écrire, chiffrer, prouver, contester ou mettre à jour le bail.
Plan d’action en 48 heures
Le premier jour, relisez le bail. Notez la clause de paiement, la date des échéances, le montant du dépôt, les garanties annexes, les conditions de restitution et l’identité exacte du bailleur ou du mandataire.
Le même jour, vérifiez le compte locatif. Séparez les loyers, charges, taxes, régularisations, pénalités et sommes contestées. Si une contestation existe, rassemblez les courriers, emails et pièces.
Ensuite, calculez l’effet de la mensualisation. Comparez le paiement trimestriel actuel avec un paiement mensuel. Mesurez la trésorerie libérée et le risque de refus si un arriéré existe.
Puis préparez le courrier. Il doit viser le bail, le local, la demande de paiement mensuel, l’absence d’arriérés non contestés et la date d’effet. Si la loi n’est pas encore promulguée, la rédaction doit rester conditionnelle.
Enfin, préparez la sortie ou le renouvellement. Pour un bail renouvelé après promulgation, le plafond du dépôt et les garanties doivent être vérifiés. Pour une sortie de bail, la date de remise des clés et le décompte des sommes retenues doivent être prouvés.
Ce que le cabinet peut vérifier
Dans un dossier de bail commercial, l’analyse utile porte rarement sur une seule clause.
Il faut vérifier le champ du local, la nature de l’activité, le statut du preneur, l’existence d’arriérés, la contestation éventuelle des charges, la périodicité du loyer, le dépôt de garantie, les garanties bancaires, la caution personnelle, la date de renouvellement, les effets d’une vente du local et la stratégie en cas de refus du bailleur.
Pour les difficultés plus générales de bail commercial, vous pouvez consulter notre page avocat bail commercial à Paris. Pour une analyse contentieuse plus large, consultez également notre page contentieux commercial et notre page droit des affaires.
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