Depuis la fin de la treve hivernale le 31 mars 2026, les dossiers de loyers impayes sont revenus dans une phase plus active. Beaucoup de locataires recoivent un acte de commissaire de justice sans mesurer son effet. Beaucoup de bailleurs pensent, a l’inverse, qu’un commandement de payer suffit a expulser.

Les deux lectures sont fausses.

Le commandement de payer pour loyer impaye est l’acte qui declenche le delai de six semaines prevu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le bail contient une clause resolutoire. Si la dette est reglee dans ce delai, la clause ne produit pas effet. Si elle ne l’est pas, le bailleur peut saisir le juge pour demander la resiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’enjeu pratique se joue donc tres tot. Le locataire doit verifier l’acte, le montant reclame, les charges, les paiements deja faits et les aides au logement. Le bailleur doit securiser son decompte, la clause du bail, la caution, la notification au prefet et les pieces qui seront produites a l’audience.

Cet article traite le moment le plus sensible : les six semaines qui suivent le commandement de payer. Pour le cadre plus general des premieres relances, voir aussi notre article sur le loyer impaye et les premieres etapes utiles et notre page consacree au recouvrement de loyers a Paris.

Ce que le commandement de payer change immediatement

Un commandement de payer n’est pas une lettre de relance. C’est un acte signifie par commissaire de justice. Il donne une date certaine au point de depart du delai. Il avertit le locataire que la clause resolutoire du bail peut jouer s’il ne regle pas la dette dans les six semaines.

Il ne faut pas le confondre avec une mise en demeure, un simple courrier d’agence ou une relance amiable. La mise en demeure peut preparer le dossier. Le commandement, lui, ouvre la voie a la resiliation judiciaire du bail lorsque la dette n’est pas reglee.

Le commandement ne met pas fin au bail a lui seul. Il ne permet pas non plus au bailleur de changer les serrures, de couper les fluides ou de forcer le depart du locataire. L’expulsion suppose une decision de justice, puis un commandement de quitter les lieux et le respect des delais d’execution.

La fiche officielle Service-Public sur les loyers impayes et l’expulsion du locataire rappelle cette sequence : commandement de payer, assignation, audience, decision du juge, puis execution eventuelle. Le commandement est le debut d’une phase contentieuse, pas son terme.

Le delai de six semaines n’est pas un detail

Depuis la loi du 27 juillet 2023, l’article 24 de la loi de 1989 prevoit que la clause resolutoire ne produit effet que six semaines apres un commandement de payer demeure infructueux. Les anciens reflexes autour d’un delai de deux mois doivent donc etre corriges pour les baux d’habitation soumis au regime actuel.

Pendant ces six semaines, le locataire peut payer la dette, demander un accord ecrit, solliciter des aides, saisir le juge pour des delais ou preparer une contestation. Le bailleur doit, de son cote, surveiller les paiements et preparer la suite sans assigner trop tot.

Le paiement doit etre complet si l’objectif est d’empecher le jeu de la clause resolutoire. Un paiement partiel peut etre utile pour convaincre le juge, mais il ne neutralise pas necessairement le commandement. La preuve du paiement compte autant que le paiement lui-meme : virement identifie, recu, quittance, echange ecrit, tableau de suivi.

Le locataire qui ne peut pas regler tout de suite ne doit pas rester silencieux. Il doit reprendre le paiement du loyer courant si possible, proposer un plan d’apurement realiste, saisir les aides utiles et conserver les justificatifs. Le juge regardera la dette, mais aussi l’attitude adoptee apres la signification.

Les mentions a verifier dans l’acte

L’article 24 impose plusieurs mentions dans le commandement, a peine de nullite. Il doit notamment indiquer le delai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le decompte de la dette, l’avertissement sur le risque de resiliation et d’expulsion, la possibilite de saisir le fonds de solidarite pour le logement et la possibilite de demander des delais au juge.

La premiere verification consiste donc a traiter l’acte comme une piece de procedure.

Il faut controler l’identite des parties, l’adresse du logement, la date du bail, l’existence de la clause resolutoire, le montant mensuel du loyer, les charges, le detail de la dette mois par mois, les paiements deja imputes, les aides au logement versees directement au bailleur et les frais ajoutes au solde.

Une erreur materielle ne suffit pas toujours a annuler tout l’acte. En revanche, un commandement qui ne permet pas de comprendre la dette, qui reclame des sommes non exigibles ou qui melange loyers, charges, penalites et frais sans ventilation peut devenir un vrai point de contestation.

Pour le bailleur, cette verification doit etre faite avant la signification. Un commandement mal prepare peut retarder la procedure, exposer a une contestation et affaiblir le dossier devant le juge.

Le decompte de la dette est souvent le vrai litige

Dans les contentieux locatifs, la discussion porte rarement sur une seule ligne. Elle porte sur un decompte.

Le bailleur doit distinguer les loyers, les provisions sur charges, les regularisations de charges, les frais recuperables, les paiements partiels, les aides versees par la CAF, les avoirs et les indexations. Un solde global ne suffit pas toujours a convaincre.

Le locataire doit reprendre le meme travail dans l’autre sens. Il faut verifier si tous les virements ont ete imputes, si une aide au logement a ete deduite, si une regularisation de charges repose sur des justificatifs, si une revision de loyer a ete appliquee dans les delais et si certaines sommes sont etrangeres au mecanisme de la clause resolutoire.

Exemple simple : un commandement reclame trois mois de loyer, une regularisation de charges non justifiee et des frais discutes. Le locataire peut devoir une partie des loyers tout en contestant le reste. L’objectif n’est pas de nier la dette si elle existe. L’objectif est de determiner ce qui est reellement exigible.

Cette distinction est decisive. Le juge peut refuser une lecture approximative, accorder des delais ou suspendre les effets de la clause resolutoire si les conditions legales sont reunies.

Que doit faire le locataire dans les 48 premieres heures

Le locataire doit d’abord conserver l’enveloppe, l’acte et toutes les pages du commandement. Il doit noter la date de signification. C’est cette date qui fait courir les six semaines.

Ensuite, il faut reconstituer le dossier : bail, avenants, quittances, releves bancaires, attestations CAF, echanges avec l’agence, justificatifs de charges, preuves de travaux ou de troubles de jouissance si ces elements expliquent une retenue de paiement. Il ne faut pas melanger une contestation de travaux avec le non-paiement du loyer sans strategie. Le juge peut entendre une difficulte locative, mais il exigera des pieces.

Troisieme reflexe : reprendre le paiement courant lorsque c’est possible. Le locataire qui ne paie plus rien apres le commandement se place dans une position difficile. Le locataire qui reprend le loyer courant, propose un plan et justifie ses revenus montre une trajectoire de regularisation.

Quatrieme reflexe : saisir rapidement les interlocuteurs utiles. Selon la situation, cela peut etre le bailleur, l’agence, l’assistante sociale, le fonds de solidarite pour le logement, la CCAPEX ou un avocat. Ces demarches ne suspendent pas automatiquement le delai, mais elles peuvent peser dans la discussion.

Enfin, il faut eviter les messages vagues. Une promesse orale ne suffit pas. Un plan utile doit indiquer un montant, des dates, des justificatifs et la reprise du loyer courant.

Que doit securiser le bailleur avant l’assignation

Le bailleur doit eviter de transformer un dossier simple en contentieux fragile.

Avant d’assigner, il doit verifier que le bail contient bien une clause resolutoire exploitable, que le commandement vise les bonnes sommes, que le delai de six semaines est respecte et que la dette demeure due au jour ou la suite est engagee.

Si une caution existe, le commandement doit etre denonce a la caution dans les conditions prevues par l’article 24. Ce point est souvent oublie. Il peut compromettre les demandes dirigees contre le garant.

L’assignation doit aussi etre notifiee au representant de l’Etat dans le departement au moins six semaines avant l’audience. Cette formalite n’est pas decorative. Elle permet la mobilisation des dispositifs de prevention des expulsions et conditionne la recevabilite de la demande de constat de resiliation.

Le bailleur doit preparer un dossier lisible : bail, clause resolutoire, commandement, preuve de signification, decompte actualise, justificatifs de charges, historique des paiements, relances, eventuels accords, preuve de la notification au prefet et situation actualisee a l’audience.

Un dossier clair augmente les chances d’obtenir une decision utile. Un dossier confus augmente les chances d’un renvoi, d’une contestation ou de delais accordes dans de mauvaises conditions.

Les moyens de contestation les plus utiles

Le locataire ne doit pas contester en bloc. Il doit isoler les points precis.

Les moyens les plus utiles portent sur l’absence ou l’irregularite de la clause resolutoire, le non-respect du delai, un decompte incomprehensible, des paiements non imputes, des charges non justifiees, une revision de loyer irreguliere, une dette partiellement prescrite, des frais non dus ou une erreur sur les parties.

Il peut aussi demander des delais de paiement. L’article 1343-5 du code civil permet au juge d’accorder des delais dans certaines conditions. En matiere locative, la demande doit etre credible : revenus, charges, proposition d’echeancier, reprise du loyer courant, perspective de paiement.

Le locataire doit eviter deux erreurs. La premiere consiste a attendre l’audience pour chercher les pieces. La seconde consiste a croire qu’une difficulte financiere suffit toujours a empecher la resiliation. Le juge arbitre entre la dette, la bonne foi, la capacite de paiement, la situation familiale et les droits du bailleur.

Le bailleur doit anticiper ces moyens. Il doit pouvoir expliquer son decompte, produire les justificatifs et repondre aux paiements contestes. Une procedure d’expulsion ne se gagne pas seulement avec un montant. Elle se gagne avec une chronologie et des pieces.

Paris et Ile-de-France : pourquoi il faut agir encore plus vite

A Paris et en Ile-de-France, la tension locative rend ces dossiers plus sensibles. Pour le locataire, perdre le logement peut signifier une impossibilite pratique de se reloger rapidement. Pour le bailleur, plusieurs mois d’impayes peuvent mettre en difficulte un credit, une copropriete ou un investissement locatif.

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire territorialement competent examine les demandes relatives au bail d’habitation. A Paris, les dossiers locatifs supposent une preparation concrete : bail, decompte, pieces CAF, justificatifs de ressources, preuves de reprise du paiement courant et elements sur la situation du logement.

La treve hivernale, prevue notamment par l’article L. 412-6 du code des procedures civiles d’execution, suspend l’execution de certaines expulsions du 1er novembre au 31 mars. Elle n’interdit pas au bailleur de faire avancer une procedure judiciaire. Elle ne supprime pas non plus la dette. Apres une decision d’expulsion, l’article L. 412-1 du meme code prevoit en principe un delai de deux mois apres le commandement de quitter les lieux, sauf exceptions.

Il faut donc distinguer trois moments : le commandement de payer, l’audience sur la resiliation du bail, puis l’execution de l’expulsion. Les droits et les delais ne sont pas les memes.

Les cinq erreurs qui font perdre du temps

Premiere erreur : croire que le commandement est une expulsion. Il ne l’est pas. Il ouvre un delai et prepare une audience eventuelle.

Deuxieme erreur : repondre par des messages sans pieces. Le juge ne statue pas sur une impression. Il statue sur un bail, un acte, un decompte, des paiements et des justificatifs.

Troisieme erreur : confondre dette locative et litige sur le logement. Un trouble de jouissance, des travaux non faits ou des charges mal justifiees peuvent etre des arguments. Ils doivent etre prouves et articules juridiquement. Ils ne justifient pas automatiquement l’arret total du paiement.

Quatrieme erreur : attendre la fin des six semaines pour reagir. A ce stade, il est souvent trop tard pour obtenir les aides, corriger le decompte ou formaliser un accord.

Cinquieme erreur : assigner sans actualiser la dette. Le bailleur doit arriver a l’audience avec un solde a jour, les paiements intervenus depuis le commandement et une demande coherente.

Sources utiles

Les principaux textes et sources officiels sont l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la fiche Service-Public sur les loyers impayes et l’expulsion du locataire, l’article L. 412-1 du code des procedures civiles d’execution et l’article L. 412-6 du code des procedures civiles d’execution.

Ces sources permettent de verifier le delai de six semaines, les mentions du commandement, la logique de la clause resolutoire et les regles principales d’execution de l’expulsion.

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