Usted vivía de alquiler en Francia, entregó las llaves al marcharse y, semanas después, la fianza sigue sin aparecer. El casero responde con evasivas, le envía una lista de supuestos desperfectos sin una sola factura o le descuenta una limpieza que nadie documentó. Es una de las consultas más frecuentes entre inquilinos hispanohablantes instalados en Francia, y la ley francesa la trata con un detalle poco habitual: plazos contados en meses, una penalización automática del 10 % y una prueba central que decide casi todos los litigios.

La idea central conviene fijarla desde el principio. En el arrendamiento de vivienda habitual, la fianza no es un premio para el casero ni una cantidad que se retiene por sistema: es un depósito de garantía cuya devolución es la regla y cuya retención es la excepción, condicionada a deudas o desperfectos debidamente justificados. Quien retiene sin justificar pierde, y quien reclama sin pruebas también. Este artículo explica el mecanismo completo con el derecho francés verificado durante este trabajo: qué compara el juez, qué puede descontarse, en qué plazo y cómo se reclama hasta cobrar.

El artículo se centra en el arrendamiento de vivienda habitual sometido a la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989, cuyo artículo 22 regula la fianza, que es el régimen de la inmensa mayoría de los alquileres de pisos en Francia. La fianza se llama en francés dépôt de garantie, en español: depósito que el inquilino entrega al firmar para garantizar que cumplirá sus obligaciones, y que debe devolverse al final. La ficha oficial de la administración sobre este depósito confirma cada plazo y cada recurso que se desarrolla aquí y puede consultarse en service-public.fr.

Conviene también situar la demanda real. Según la medición editorial de 9 de septiembre de 2026 (archivo editorial/spanish-demand-20260909.md), «comprar casa en francia siendo español» promedia unas 70 búsquedas mensuales en España y «herencia en francia» unas 30, mientras que «comprar casa en francia» con 210 incluye búsquedas de anuncios y no prueba una necesidad jurídica. Para las consultas largas sobre la fianza no existe métrica disponible y no se inventa ninguna: el tema se retiene porque cubre un hueco del corpus en español —ningún artículo existente trata la restitución de la fianza desde el lado del inquilino— y porque combina crisis, prueba, plazo y recurso, los marcadores de intención que el método del cabinet exige.

I. Lo que decide si recupera la fianza: el estado de lugares de entrada y de salida

Antes de hablar de plazos y de penalizaciones hay que entender la prueba que manda en casi todos los pleitos de fianza. El juez francés no decide con impresiones ni con la palabra de una parte contra la otra: compara dos documentos, el estado de lugares de entrada y el estado de lugares de salida, y descuenta de esa comparación lo que sea desgaste normal. Quien entiende este comparativo entiende el 80 % del litigio.

A. El comparativo entrada-salida: la prueba que manda y qué ocurre cuando falta

El estado de lugares se llama en francés état des lieux, en español: descripción escrita y contradictoria del estado del piso, habitación por habitación y equipo por equipo, que se firma al entregar las llaves y al devolverlas. El artículo 3-2 de la ley de 1989 dispone que se establece de forma contradictoria y amistosa por las partes o por un tercero apoderado por ellas, en tantos ejemplares como partes, en el momento de entregar y de restituir las llaves, y que se adjunta al contrato. Contradictorio significa aquí que ambas partes están presentes o representadas y pueden hacer constar sus observaciones; amistoso significa de común acuerdo, sin necesidad de pasar por un tribunal.

La ley prevé dos complementos útiles que muchos inquilinos desconocen. El inquilino puede pedir al casero que complete el estado de lugares de entrada en los diez días siguientes a su redacción, y si el casero se niega puede acudir a la comisión departamental de conciliación. Durante el primer mes del periodo de calefacción puede pedir además que se complete con el estado de los elementos de calefacción. El propietario o su mandatario completa ambos estados con las lecturas de los contadores de cada energía. Cada uno de estos detalles, cuando se usa a tiempo, evita discusiones un año después.

Cuando el estado de lugares amistoso resulta imposible —una parte no acude a la cita, se niega a hacerlo o se niega a firmarlo—, la parte más diligente puede encargar a un commissaire de justice, en español: agente judicial antes llamado huissier de justice, profesional que levanta acta con valor probatorio reforzado, que levante el acta. El coste se comparte por mitad entre casero e inquilino por un importe fijado por decreto, y el agente avisa a ambas partes con al menos siete días de antelación por carta certificada con acuse de recibo. Si el inquilino no se presenta a la cita fijada por el agente, el casero debe acudir al juez de protección de litigios para que constate la negativa y designe un agente que obtenga la devolución de las llaves. Si quien no se presenta es el casero, el inquilino puede devolverle las llaves por carta certificada con acuse de recibo, y sin estado de lugares de salida se considera que entregó el piso en buen estado. Estas reglas las confirma la ficha oficial de la administración y conviene conocerlas antes de la mudanza, no después.

La ausencia total de estado de lugares tiene un efecto preciso que protege a una parte y castiga a la otra. El artículo 1731 del Código civil establece, en cita breve del texto oficial, «S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire», es decir, en español y como traducción explicativa: si no se hizo estado de lugares, se presume que el inquilino recibió el piso en buen estado de reparaciones de su cargo y debe devolverlo así, salvo prueba en contrario. Y el artículo 3-2 añade que esta presunción no puede invocarla la parte que obstaculizó el acta o su entrega a la otra parte. En la práctica: el casero que se negó al acta de entrada difícilmente podrá imputar desperfectos después, y el inquilino que se negó al acta de salida se expone a que se presuma que recibió todo en buen estado.

Las fotografías ayudan pero no sustituyen al comparativo. La jurisprudencia reciente las trata como corroboración de lo que dice el acta, no como prueba autónoma suficiente: fotos sin estado de lugares comparativo rara vez bastan, mientras que un acta contradictoria precisa, completada con fotos fechadas, facturas y presupuestos detallados por estancia, constituye el expediente que gana. El tribunal judicial de Vannes lo recordó el 15 de enero de 2026 en su sentencia con número 24/00541, consultable en el portal oficial de jurisprudencia, al aplicar los artículos 1732 del Código civil y 7 de la ley de 1989 sobre la carga de la prueba de los desperfectos. Quien alquila desde España o vive ya en Francia debería fotografiar cada estancia el día de entrada y el día de salida, guardar los originales con sus metadatos y adjuntarlos al acta: cuesta minutos y decide pleitos de miles de euros.

B. Desgaste normal frente a desperfecto: quién prueba qué y con qué documentos

La distinción que todo lo ordena es la que separa la usure normale o vétusté, en español: desgaste por el uso normal y el paso del tiempo, que paga el casero, de la dégradation, en español: desperfecto imputable al inquilino por falta de mantenimiento o mal uso, que puede descontarse de la fianza. Una pintura amarilleada tras ocho años, una moqueta aplastada por el paso o unas juntas envejecidas son desgaste; un parqué rayado por arrastre de muebles, un plano de cocina quemado, un atasco por residuos acumulados o un piso devuelto sin limpiar son desperfectos. La frontera se discute caso por caso, pero la regla de reparto es estable.

El artículo 1732 del Código civil dispone, en cita breve del texto oficial, «Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute», es decir, en español y como traducción explicativa: el inquilino responde de los desperfectos o pérdidas que ocurren durante su disfrute, salvo que pruebe que se produjeron sin su culpa. El artículo 7 de la ley de 1989 precisa que el inquilino responde de los desperfectos salvo fuerza mayor, culpa del casero o hecho de un tercero que él no introdujo en la vivienda, y que asume el mantenimiento corriente, las pequeñas reparaciones y el conjunto de las reparaciones de su cargo definidas por decreto, salvo que deriven de vetustez, mala ejecución inicial, vicio de construcción, caso fortuito o fuerza mayor. Ese decreto es el decreto n.º 87-712 de 26 de agosto de 1987, que lista las reparaciones locativas, y sus modalidades de aplicación de la vetustez se fijan por decreto tras dictamen de la comisión nacional de concertación.

Existe además un instrumento que modula los descuentos: la grille de vétusté, en español: tabla de amortización por antigüedad que fija, por tipo de equipo y año, qué parte del desgaste asume el casero. Cuando los organismos de vivienda social mencionados en la ley han firmado con los representantes de sus inquilinos acuerdos locales que establecen estas tablas, el inquilino puede pedir que se apliquen. En el parque privado no siempre existe tabla, y entonces el juez aprecia el desgaste con el comparativo de actas, la antigüedad de los equipos y los justificantes aportados. Pedir por escrito al casero, al entrar, la tabla aplicable si existe, y conservarla con el contrato, es un gesto simple que muchos pleitos agradecen un año después.

La Cour de apelación de París aplicó todo este edificio el 14 de abril de 2026 en su sentencia con número 24/05816, consultable en el portal oficial de jurisprudencia, y su lectura resulta muy instructiva para un inquilino español. El piso amueblado se había alquilado en agosto de 2021 con una renta de 2 000 euros con cargas y las actas de entrada de septiembre de 2021 y de salida contradictoria de mayo de 2022 permitían, según la corte, una comparación precisa. El examen comparativo reveló desperfectos que excedían del simple desgaste, mencionados expresamente en el acta de salida: piso no limpio corroborado por fotos, con una retención a tanto alzado de 650 euros prevista en el contrato que la corte consideró proporcionada y respaldada por un presupuesto de limpieza superior; daños localizados en el parqué confirmados por fotos que exigían lijado y reparación, con coste justificado por estancia; plano de cocina deteriorado más allá de un defecto menor; intervenciones de fontanería muy próximas a la devolución, con facturas y extractos bancarios que probaban realidad y contemporaneidad, por obstrucciones ligadas a residuos alimentarios y falta de mantenimiento. La corte recordó la doctrina constante de la Sala Tercera de la Casación: el comparativo de actas es el modo de prueba privilegiado para establecer desperfectos imputables al inquilino, el casero puede retener las sumas correspondientes a reparaciones justificadas con elementos probatorios, y las retenciones son legítimas cuando corresponden a desperfectos que exceden del desgaste normal y se justifican con presupuestos o facturas, sin que se exija que los trabajos se hayan realizado efectivamente antes de la devolución. La retención de 3 396 euros quedó íntegramente justificada y los inquilinos, que no aportaron nada que desvirtuara las constataciones contradictorias ni probara vetustez o causa ajena, no pudieron recuperar nada.

La lección para quien reclama es simétrica y conviene grabarla. Si el casero presenta actas comparativas precisas, fotos, presupuestos por estancia y facturas contemporáneas, la retención suele resistir; si presenta una lista genérica sin justificantes, o descuenta limpieza sin acta que mencione la suciedad ni presupuesto, la retención suele caer. Por eso el primer paso de toda reclamación es exigir el desglose con sus justificantes y comparar, línea por línea, cada descuento con las dos actas. Si el lector compró un piso ya alquilado en Francia y discute con el inquilino que permanece en él, la lógica es distinta y se explica en nuestro artículo sobre la compra de piso alquilado; si quien no paga es su propio inquilino y usted es el casero, el camino es el del requerimiento y la cláusula resolutoria.

II. Plazos, descuentos permitidos y cómo reclamar hasta cobrar

Supuesto el comparativo, llega la segunda mitad del problema: cuándo debe volver el dinero, qué puede descontarse legalmente y qué hacer cuando no vuelve. Aquí la ley francesa es casi aritmética, y esa aritmética protege al inquilino que conoce sus fechas.

A. Uno o dos meses, descuentos justificados y la penalización del 10 % mensual

El artículo 22 de la ley de 1989 fija el calendario. Cuando el contrato prevé un depósito de garantía —que en vivienda vacía no puede superar un mes de alquiler sin cargas—, se devuelve en un plazo máximo de dos meses desde la devolución de las llaves en mano propia o por carta certificada con acuse de recibo, con deducción, en su caso, de las cantidades que queden debidas al casero y de las que este pudiera deber en lugar del inquilino, siempre que estén debidamente justificadas. El plazo baja a un mes cuando el estado de lugares de salida es conforme al de entrada, con las mismas deducciones posibles. A tal fin, el inquilino indica al casero o a su mandatario, al devolver las llaves, la dirección de su nuevo domicilio. Cada elemento de esta frase cuenta: el punto de partida son las llaves, no la fecha de la mudanza; la conformidad de actas recorta el plazo a la mitad; y la nueva dirección, comunicada al entregar las llaves, es la llave de la penalización.

En copropiedad existe una excepción ordenada. El casero hace un cierre provisional de cuentas y puede, cuando esté debidamente justificada, conservar una provisión que no exceda del 20 % del depósito hasta el cierre anual de cuentas del inmueble. La regularización definitiva y la devolución del saldo se hacen en el mes siguiente a la aprobación definitiva de las cuentas del inmueble, aunque las partes pueden acordar amistosamente saldar todas las cuentas de inmediato. El depósito no genera intereses para el inquilino ni se revisa durante el contrato, incluso renovado. Y si los locales se transmiten a título gratuito u oneroso, la devolución corresponde al nuevo casero, sin que ningún pacto en contrario entre las partes de la transmisión afecte al inquilino.

Los descuentos permitidos son solo dos familias y ambas exigen justificantes. Primero, las cantidades que queden debidas: rentas o cargas impagadas, con el desglose mes a mes. Segundo, las sumas que el casero pudiera deber en lugar del inquilino: reparaciones y desperfectos debidamente justificados. La ficha oficial enumera los justificantes admisibles: actas de entrada y de salida, fotos, acta del agente judicial, facturas o presupuestos de trabajos, cartas de reclamación de impagos sin respuesta. Sin estos papeles, la retención es una afirmación sin prueba; con ellos, es un derecho. El inquilino puede impugnar las retenciones, y la administración ofrece un modelo de carta para reclamar la fianza no devuelta y otro para impugnar la factura de puesta a punto.

La penalización por retraso es automática y se calcula por meses empezados. A falta de devolución en los plazos previstos, el depósito que quede debido se incrementa en una suma igual al 10 % del alquiler mensual sin cargas por cada periodo mensual empezado con retraso. Esta majoración no se debe cuando el retraso deriva de que el inquilino no transmitió la dirección de su nuevo domicilio. Un ejemplo de la propia administración lo aclara: con fianza de 90 euros, alquiler sin cargas de 120 euros y cinco meses de retraso, la penalización es de 12 euros por mes y 60 euros en total, de modo que el casero debe 150 euros. En alquileres parisinos o de la gran corona, donde la renta mensual alcanza fácilmente los 1 200 o 1 800 euros, cada mes empezado añade 120 o 180 euros: el retraso le cuesta al casero mucho más que al inquilino.

El juzgado de protección de litigios de Limoges mostró el 10 de diciembre de 2025 en su sentencia con número 24/01094, consultable en el portal oficial de jurisprudencia, cómo juega en la práctica la excepción de la dirección desconocida. El inquilino había alquilado en 2012 por 840 euros mensuales con igual fianza; el acta de salida se levantó por agente judicial el 5 de junio de 2023 con devolución de llaves, y la fianza no se devolvió hasta el 28 de enero de 2024, tras la convocatoria del casero ante la comisión departamental de conciliación. El casero alegaba que desconocía la nueva dirección y que no había recibido requerimiento previo. El inquilino demostró que el casero había firmado el 9 de agosto de 2023 el acuse de recibo de su requerimiento, que mencionaba la nueva dirección. El juez condenó al casero a 588 euros por la majoración del 10 %, a 300 euros de daños y perjuicios y a 500 euros por el artículo 700 del Código de procedimiento civil, con costas y ejecución provisional. La moraleja operativa es directa: comunique la nueva dirección desde el primer día, por carta certificada con acuse de recibo, y conserve el acuse; sin esa prueba, la penalización se evapora aunque el retraso sea evidente.

B. Reclamar paso a paso: requerimiento, conciliación obligatoria, juez y el caso particular de París e Île-de-France

El primer paso es la mise en demeure, en español: requerimiento formal por el que el acreedor exige al deudor el pago bajo apercibimiento de daños y perjuicios, enviado por carta certificada con acuse de recibo o por acto de agente judicial. Reclame la devolución y la penalización, indique la nueva dirección si aún no lo hizo, acompañe el desglose de lo reclamado y fije un plazo breve. Guarde copia, acuse y justificante de envío: serán las piezas número uno, dos y tres del expediente. Si el casero es una agencia, dirija el requerimiento a la agencia como mandataria y al casero si lo conoce; si el piso se vendió durante el arriendo, recuerde que la devolución corresponde al nuevo casero.

Si el requerimiento no basta, viene la fase amistosa, que no siempre es facultativa. Cuando lo reclamado no supera los 5 000 euros, el inquilino debe intentar previamente una gestión amistosa: bien un conciliateur de justice, en español: conciliador judicial, voluntario y gratuito que ayuda a las partes a acordar; bien la commission départementale de conciliation, en español: comisión departamental de conciliación, instancia paritaria y gratuita competente en arrendamientos; bien un mediador civil, que es de pago. Esta gestión previa es obligatoria para poder después, en su caso, acudir al juez. Cuando lo reclamado supera los 5 000 euros, el inquilino puede acudir directamente al juez, aunque siempre puede intentar antes la vía amistosa y evitar así el pleito. El caso de Limoges ilustra el recorrido típico: requerimiento en agosto de 2023, convocatoria ante la comisión en noviembre, acta de falta de conciliación por incomparecencia del casero en febrero de 2024, transferencia de la fianza días antes y demanda judicial en mayo para la penalización y los perjuicios.

La demanda se presenta ante el juge des contentieux de la protection, en español: juez de protección de litigios del tribunal judicial del lugar donde está el piso, competente en arrendamientos de vivienda. El plazo para demandar es de tres años desde el día en que la fianza debió devolverse, conforme al artículo 7-1 de la ley de 1989, que dispone que todas las acciones derivadas de un contrato de alquiler prescriben a los tres años desde que el titular conoció o debió conocer los hechos que le permiten ejercer su derecho. Tres años parece largo, pero el expediente se enfría, los testigos se dispersan y los justificantes se pierden: reclame en semanas, concilie en meses y demande dentro del año si la vía amistosa fracasa.

Una nota para París e Île-de-France, donde reside buena parte de los lectores hispanohablantes. La competencia es del juez de protección del tribunal judicial del lugar del inmueble, en París el tribunal judicial de París; la comisión departamental de conciliación competente es la del departamento del piso, y los conciliadores de justicia reciben en los ayuntamientos y casas de justicia del distrito. En la práctica parisina conviene añadir tres precauciones: primera, enviar el requerimiento también por correo electrónico a la agencia para dejar rastro fechado, sin sustituir la carta certificada; segunda, pedir por escrito el cierre provisional de cuentas de copropiedad cuando la agencia retiene la provisión del 20 %, con sus justificantes, y anotar la fecha de la asamblea que aprobará las cuentas definitivas para reclamar el saldo en el mes siguiente; tercera, si el casero le había notificado la voluntad de recuperar el piso para habitarlo o venderlo, conserve esa carta junto con el expediente de la fianza, porque los plazos del congé, en español: notificación por la que el casero comunica al inquilino que pone fin al arriendo con preaviso, se explican en nuestro artículo sobre el congé y el preaviso de seis meses y a veces ambos litigios avanzan en paralelo.

El expediente ganador, en cualquier departamento, contiene siempre las mismas piezas ordenadas: contrato con su importe de fianza; actas de entrada y de salida con fotos fechadas; prueba de la devolución de llaves y de la comunicación de la nueva dirección; requerimiento con acuse; desglose del casero con sus justificantes y su impugnación línea por línea; justificantes propios de impagos inexistentes o de reparaciones que corresponden a desgaste; y constancia de la gestión amistosa previa con su acta de falta de conciliación. Con ese expediente, la conciliación suele bastar; sin él, hasta la razón se vuelve difícil de cobrar. Y recuerde el punto que decidió el caso parisino de 2026: quien discute una retención debe aportar algo más que su desacuerdo, porque las constataciones contradictorias firmadas en la salida pesan hasta que se prueban la vetustez o la causa ajena.

Conclusión

La fianza en Francia se recupera con método, no con insistencia. El estado de lugares comparativo decide qué es desgaste y qué es desperfecto; el artículo 22 devuelve el dinero en un mes si las actas son conformes y en dos meses en caso contrario, con solo dos familias de descuentos y siempre justificadas; la provisión de copropiedad tiene su tope del 20 % y su mes de regularización; y cada mes empezado con retraso añade un 10 % del alquiler, salvo que el inquilino omitiera comunicar su nueva dirección. Cuando el casero no devuelve, el camino es el requerimiento certificado, la conciliación previa si lo reclamado no supera los 5 000 euros y el juez de protección del lugar del piso dentro de los tres años, con un expediente ordenado desde la entrada hasta la salida. Conserve desde hoy las actas, las fotos, los acuses y la dirección comunicada: son los papeles que convierten una fianza retenida en una fianza devuelta, con su penalización cuando la ley la prevé.