Usted vive en España, ha encontrado una casa en Francia y ya ha entregado una señal para reservarla. Todo parece encarrilado hasta que llegan dos sobresaltos muy franceses: el notario descubre en el último momento una hipoteca, un embargo o una servidumbre que nadie le había mencionado, o el ayuntamiento del lugar donde está la casa anuncia que quiere comprarla antes que usted. ¿Puede el vendedor esconderse detrás del contrato firmado? ¿Pierde usted la señal si la venta se cae? ¿Cuánto tiempo puede bloquearle la operación el ayuntamiento? Este artículo responde a esas tres preguntas con el derecho francés aplicable, los plazos exactos y los recursos que existen cuando las cargas no se declararon o cuando la declaración al ayuntamiento se hizo mal.

La situación es frecuente porque comprar desde España añade distancia y prisa: se firma un precontrato a distancia, se transfiere una cantidad en concepto de señal y se confía en que el notario francés lo revisará todo antes de la escritura. El notario, que en Francia se llama notaire, es un oficial público que da fe del acto de venta y cobra el precio a través de su contabilidad; pero sus verificaciones tienen un orden y unos límites, y el comprador que conoce ese orden negocia mejor y protege su señal. Dos familias de problemas concentran casi todos los litigios de este tipo: las cargas ocultas que gravan la casa y el derecho de tanteo urbano del ayuntamiento, que en francés se llama droit de préemption urbain y se ejerce a partir de una declaración llamada déclaration d’intention d’aliéner, abreviada DIA. Empecemos por las cargas, porque son las que deciden si usted puede deshacer la compra o exigir una rebaja.

I. La casa llega con cargas que nadie declaró: hipotecas, embargos y servidumbres

A. Qué cargas pueden aparecer y por qué el vendedor responde de ellas

Cuando hablamos de cargas nos referimos a derechos de terceros sobre la casa que limitan su uso o su valor: una hipoteca que garantiza una deuda del vendedor, un embargo inscrito por un acreedor o por el Tesoro público, o una servidumbre, que en francés se dice servitude y designa por ejemplo el paso de una tubería de aguas residuales por debajo de la vivienda o un derecho de paso a favor del vecino. La particularidad francesa es que estas cargas se publican: las hipotecas y los embargos se inscriben en el servicio de publicidad inmobiliaria, y el notario pide antes de la escritura un documento llamado état hypothécaire, que es el extracto oficial de todas las inscripciones que pesan sobre el inmueble. Ese documento dice qué deudas garantizadas siguen vivas, en qué orden de prioridad, es decir, de rango, y a favor de quién. Si el vendedor debía todavía un préstamo garantizado con la casa, la inscripción aparece; si el Tesoro público o un acreedor con sentencia había inscrito su derecho, también aparece. El Código civil francés prevé de hecho hipotecas legales generales para categorías enteras de acreedores, entre ellas las nacidas de una condena judicial y las del Tesoro público, según el artículo 2393 del Código civil. Por eso la primera comprobación útil del comprador que actúa desde España es pedir a su notario el estado hipotecario completo y la fecha exacta de cada inscripción, antes de autorizar que la señal se convierta en pago definitivo.

Si una carga no declarada aparece, el vendedor no puede refugiarse sin más en una frase genérica del contrato que presente la casa como vendida en el estado en que se encuentra. El artículo 1626 del Código civil dispone literalmente: «Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente». La explicación en español de este texto oficial es la siguiente: aunque el contrato no diga nada sobre la garantía, el vendedor está obligado por ley a garantizar al comprador frente a la pérdida total o parcial de lo comprado y frente a las cargas reclamadas sobre la casa que no se declararon en la venta. Esa garantía legal se llama garantía contra la evicción, garantie d’éviction, y cubre precisamente el caso del comprador que descubre después de firmar que un tercero tiene un derecho sobre su casa.

El caso más ilustrativo lo ha fijado la Corte de Casación francesa, que es el tribunal supremo en materia civil, en una sentencia publicada en su Boletín oficial: Casación civil, sala tercera, 13 de febrero de 2025, recurso número 23-17.636. Una compradora había adquirido una vivienda por escritura de 4 de julio de 2017 y descubrió después, bajo la casa, una red de evacuación de aguas residuales que el vendedor nunca había mencionado. El contrato contenía una cláusula según la cual la compradora tomaba el bien en el estado en que se encontraba y renunciaba a todo recurso, en particular por vicios aparentes u ocultos. La Corte de Apelación había dado la razón a los vendedores apoyándose en esa cláusula. La Casación anuló esa decisión con un razonamiento que todo comprador español debería conocer: el artículo 1638 del Código civil establece que «Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité». La explicación en español de este texto oficial es la siguiente: si la finca vendida resulta gravada, sin que se haya declarado, con servidumbres no aparentes de tal importancia que cabe presumir que el comprador no habría comprado de haberlo sabido, el comprador puede pedir la resolución del contrato o, si lo prefiere, conformarse con una indemnización. Y la Casación añadió que esa garantía es una aplicación del principio general del artículo 1626, de modo que una cláusula referida únicamente al estado material del bien y a los vicios no excluye la garantía por servidumbres no aparentes no declaradas salvo cláusula expresa en contrario. Dicho de forma práctica: la frase «se vende como está» no protege al vendedor que calló una tubería, un paso o una carga inscrita; solo le protegería una cláusula que excluyera expresamente y por su nombre esa garantía, y aun así con los límites que veremos.

El mismo razonamiento se aplica a las hipotecas y embargos no declarados: son cargas reclamadas sobre el objeto y no declaradas en la venta, exactamente el supuesto del artículo 1626. Si el vendedor las conocía y las ocultó, el comprador puede pedir la resolución, es decir, deshacer la venta con devolución del precio, o una indemnización que compense la pérdida de valor. Si el vendedor las desconocía de buena fe, la garantía sigue existiendo, porque es una obligación legal automática, aunque el juez medirá de forma distinta la indemnización. En ambos casos, la prueba decisiva es documental: el estado hipotecario anterior y posterior a la venta, la escritura con el apartado de declaraciones del vendedor y, cuando hay un defecto físico como una canalización enterrada, un informe pericial judicial que describa la carga y su importancia. Guarde cada correo con el notario y cada versión del proyecto de escritura: en estos pleitos gana quien demuestra qué se declaró, cuándo y por escrito.

B. El papel del notario, las cláusulas del contrato y cómo proteger la señal

El segundo frente es el notario. En Francia su deber de información y consejo es, según la jurisprudencia, absoluto: ni siquiera los conocimientos personales del cliente le dispensan de advertir con claridad de los riesgos de la operación. La Corte de Apelación de Versalles lo recordó con firmeza en una sentencia de 16 de diciembre de 2025, asunto con número de registro general 24/02626. Unos particulares habían prestado 150.000 euros a una sociedad con vencimiento en junio de 2016, con un interés anual del 6 %, mediante escritura autorizada por un notario y con garantía hipotecaria sobre varios lotes de un inmueble. Lo que el notario no les explicó es que esos mismos bienes ya soportaban una hipoteca de primer rango de 2.600.000 euros a favor de un banco: la garantía ofrecida a los prestamistas era, en la práctica, de segundo rango y casi sin valor, porque en caso de venta el banco cobraba primero. La sociedad entró en concurso de acreedores en septiembre de 2016, el inmueble se vendió por 2.850.000 euros y el precio se entregó a otro notario, de modo que los prestamistas perdieron su dinero. La Corte de Apelación revocó la sentencia que les había denegado todo, declaró al notario responsable por no haberles informado de la hipoteca preferente de 2.600.000 euros y le condenó a pagarles el 90 % de los 150.000 euros más los intereses del 6 % desde junio de 2015, además de 6.000 euros por los gastos del pleito. El tribunal precisó además que la culpa de la víctima solo reparte la responsabilidad si se acredita una falta concreta que haya contribuido al daño, cosa que aquí no existía: prestar dinero sin entender el rango hipotecario no es una falta que exonere al notario.

Traslade esta enseñanza a su compra: si usted presta, adelanta o entrega una señal importante y el notario no le advierte de que la casa soporta inscripciones preferentes, embargos o servidumbres determinantes, el notario responde de la oportunidad perdida, es decir, de haber podido no firmar o firmar en otras condiciones de haber estado bien informado. Desde España, la forma de activar esa protección es escrita y fechada: pida al notario, por correo electrónico, el estado hipotecario completo, la explicación del rango de cada inscripción, quién cobra primero en caso de ejecución y qué inscripciones se cancelarán con el precio el día de la escritura, lo que en francés se llama mainlevée o radiation. Si el notario responde por escrito que todo quedará cancelado, esa respuesta le compromete; si no responde, su silencio también queda trazado para un pleito posterior. Y nunca acepte que la señal se libere al vendedor antes de que esas respuestas estén por escrito.

Queda la cuestión de las cláusulas. El artículo 1627 del Código civil permite a las partes, mediante pactos particulares, ampliar la obligación legal de garantía, reducir sus efectos e incluso convenir que el vendedor no quedará sometido a ninguna garantía. Esa libertad existe, pero la Casación la interpreta de forma estricta, como vimos en la sentencia de febrero de 2025: la exclusión debe ser expresa y referida a esa garantía concreta. Una renuncia genérica al recurso por el estado del bien o por vicios no basta para cubrir servidumbres o cargas no declaradas. En la práctica del comprador español esto significa tres reglas. Primera, lea el apartado de declaraciones del vendedor línea por línea y exija que cada carga conocida figure con su importe, su acreedor y su fecha de cancelación prevista. Segunda, si el vendedor propone una cláusula de exclusión de garantía, pida que se limite a lo que realmente se ha verificado y conserve la garantía para todo lo no declarado; una exclusión total solo se acepta a cambio de una rebaja de precio que la compense. Tercera, haga constar en el precontrato que la señal se deposita en la contabilidad del notario y que solo se entrega al vendedor cuando las cargas declaradas queden canceladas o cuando el juez fije la indemnización. Con esos tres candados, una carga oculta se convierte en un problema del vendedor, no en la pérdida de su dinero.

II. El ayuntamiento puede comprar la casa antes que usted: tanteo y declaración DIA

A. Cómo funciona el tanteo urbano y la declaración que lo pone en marcha

El segundo sobresalto no viene del vendedor sino del ayuntamiento. En las zonas urbanas sujetas a este régimen, la comuna dispone de un derecho de tanteo, droit de préemption urbain, que le permite comprar la casa en lugar del comprador previsto, al precio y en las condiciones declarados. La base legal está en el artículo L211-1 del Código de urbanismo: las comunas dotadas de un plan de urbanismo aprobado pueden, mediante acuerdo municipal, establecer este tanteo sobre todas o parte de las zonas urbanas y de urbanización futura. No es, por tanto, un derecho general en toda Francia: depende de que el ayuntamiento lo haya creado por acuerdo y de que la casa esté dentro del perímetro. Pero en las grandes ciudades y en muchos municipios medianos existe, y el comprador extranjero es quien más se sorprende, porque en España ningún ayuntamiento puede arrebatarle así una compraventa entre particulares.

Están sometidos a este tanteo, según el artículo L213-1 del Código de urbanismo, todos los inmuebles o conjuntos de derechos que den vocación a la atribución en propiedad de un inmueble, cuando se transmiten a título oneroso y bajo cualquier forma, además de las cesiones de derechos indivisos salvo entre coherederos y de las cesiones de mayoría de participaciones de sociedades inmobiliarias. En lenguaje corriente: la venta de una casa, de un piso o de la mayoría de una sociedad dueña del inmueble entra en el tanteo; las transmisiones sin contraprestación, como donaciones y herencias, no. Si usted compra la casa directamente al vendedor, su operación está dentro; si la hereda de un familiar, queda fuera de este capítulo, aunque deberá atender otros plazos sucesorios.

El mecanismo se pone en marcha con la DIA, la déclaration d’intention d’aliéner. El artículo L213-2 del Código de urbanismo la regula con estas palabras: «Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien». La explicación en español de este texto oficial es la siguiente: toda transmisión incluida en el artículo L213-1 está subordinada, bajo pena de nulidad, a una declaración previa hecha por el propietario al ayuntamiento de la comuna donde se encuentra el bien. Esa declaración debe indicar obligatoriamente el precio y las condiciones de la transmisión proyectada. Desde su recepción, el titular del tanteo dispone de dos meses para decidir, y el mismo artículo precisa que el silencio del titular durante dos meses desde la recepción vale como renuncia al tanteo. La decisión de ejercer el tanteo se publica y se notifica al vendedor, al notario y a la persona que tenía intención de comprar. Y la acción de nulidad por falta de DIA prescribe a los cinco años desde la publicación del acto de transmisión. Retenga esas tres cifras porque estructuran todo el riesgo: dos meses de espera, silencio que equivale a renuncia y cinco años de amenaza de nulidad si la declaración se omitió o se hizo mal.

La página oficial de la administración francesa, service-public.fr, ficha sobre la venta de un inmueble en zona de tanteo, añade los detalles operativos que el comprador debe exigir. La DIA la establece exclusivamente el propietario: firmada por otra persona, comprador, agencia o tercero, no es válida. Puede firmarse una promesa de venta con el comprador elegido, pero ese acto debe incluir una condición suspensiva de no ejercicio del tanteo por la comuna, y la escritura pública de venta no puede firmarse mientras la comuna no haya renunciado. La renuncia puede ser expresa, cuando el ayuntamiento responde dentro de los dos meses, o tácita, cuando deja pasar el plazo sin responder. Si renuncia, la venta sigue adelante con el comprador elegido, pero al precio y en las condiciones indicados en la DIA. Si el ayuntamiento decide comprar, puede hacerlo a las condiciones declaradas o pedir una revisión del precio: entonces el vendedor tiene dos meses para aceptar el precio propuesto o mantener el suyo y aceptar que lo fije el juez de la expropiación, al que el ayuntamiento debe acudir en quince días; fijado el precio por el juez, ambas partes tienen dos meses para aceptarlo o renunciar, y el silencio en esos dos meses vale como aceptación. El Colegio Notarial francés mantiene además una página explicativa sobre la DIA y el tanteo que confirma este esquema. Para el comprador español la lección es doble: ninguna escritura antes de la renuncia expresa o del vencimiento de los dos meses, y ningún cambio de precio o de condiciones entre la DIA y la escritura sin una nueva declaración, porque el ayuntamiento que renunció a un precio puede querer comprar a otro distinto.

B. La condición suspensiva que protege su señal cuando el tanteo entra en juego

Todo lo anterior sería teórico si el precontrato no lo recogiera por escrito. La pieza que protege su dinero se llama condición suspensiva de purga del tanteo, condition suspensive de purge du droit de préemption: la venta solo será definitiva si el ayuntamiento renuncia o deja pasar el plazo. Sin esa frase, usted queda atado a comprar una casa que quizá no pueda recibir; con esa frase, la caída de la operación por ejercicio del tanteo le devuelve la señal. Los contratos franceses cumplen la función de ley entre las partes, como recuerda el artículo 1103 del Código civil: «Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits». La explicación en español de este texto oficial es la siguiente: los contratos legalmente celebrados tienen fuerza de ley para quienes los han hecho. Y si la condición suspensiva falla, la obligación se considera que nunca existió, según el artículo 1304-6 del Código civil, cuyo último inciso dispone: «En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé». La explicación en español de este texto oficial es la siguiente: en caso de fallo de la condición suspensiva, la obligación se reputa que nunca ha existido. Estas dos reglas explican por qué la redacción del precontrato decide quién se queda con la señal cuando el ayuntamiento interviene.

Un litigio reciente muestra lo que ocurre cuando la DIA se hace mal. El Tribunal judicial de París, en sentencia de 12 de marzo de 2025, asunto con número de registro general 23/05916, resolvió el caso de una promesa unilateral de venta de un inmueble por 7.200.000 euros, con una indemnización de inmovilización de 720.000 euros a cargo del beneficiario si no ejercía su opción estando cumplidas las condiciones. La promesa incluía una condición suspensiva de purga del tanteo urbano. El vendedor había enviado al ayuntamiento una DIA el 7 de abril de 2022, pero sin mencionar la remuneración de los intermediarios que participaban en la venta. El tribunal aplicó el artículo L213-2 del Código de urbanismo y declaró que la remuneración de los intermediarios forma parte del precio y de las condiciones que deben figurar en la declaración; una DIA que la omite no es conforme a la venta proyectada y no hace correr el plazo de dos meses, de modo que el tanteo nunca quedó purgado. El hecho de que el ayuntamiento hubiera respondido en junio de 2022 que no ejercería el tanteo no salvó la operación, porque su carta precisaba que cualquier modificación obligaría a presentar una nueva declaración, y porque la decisión de una colectividad de comprar no depende solo del precio sino también de consideraciones de política urbana que pueden cambiar con el tiempo. Al vencer la opción sin haberse purgado el tanteo, la condición suspensiva falló, la promesa quedó caducada y la indemnización de 720.000 euros no fue debida. La moraleja para el comprador español es directa: compruebe que la DIA reproduce exactamente el precio total, incluidas comisiones e intermediarios, y que la renuncia del ayuntamiento responde a esa DIA exacta y no a una versión anterior o incompleta. Un error en la declaración no lo paga el ayuntamiento; lo paga quien redactó mal el precontrato.

En la práctica, negocie estas cinco cláusulas antes de transferir la señal. Primera, condición suspensiva de purga del tanteo con fecha límite coincidente con la opción de compra, de modo que el vencimiento sin purga extinga la promesa y libere la señal. Segunda, depósito de la señal en la contabilidad del notario, nunca en la cuenta del vendedor ni de la agencia, con devolución automática si la condición falla. Tercera, copia de la DIA presentada y de la respuesta del ayuntamiento entregadas al comprador en cuanto existan, con obligación del vendedor de presentar una nueva DIA ante cualquier cambio de precio, de condiciones o de intermediarios. Cuarta, declaración del vendedor sobre cargas, hipotecas, embargos y servidumbres, con remisión al estado hipotecario y compromiso de cancelación con el precio el día de la escritura. Quinta, reparto de gastos y de indemnización de inmovilización únicamente para el caso de que el comprador se retire por su voluntad estando las condiciones cumplidas, nunca cuando la venta cae por el tanteo o por cargas no declaradas. Si firma a distancia desde España, exija además un poder notarial limitado a esa compra concreta y la traducción de trabajo de cada documento francés antes de firmar; firmar sin entender la DIA es la forma más cara de ahorrar tiempo. Quienes ya hayan recorrido este camino pueden revisar también nuestra guía general sobre comprar casa en Francia viviendo en España, con poder, señal, préstamo y plazos y, si el precontrato ya está firmado y dudan de sus cláusulas, nuestro análisis sobre firmar un compromiso de venta en Francia, retracto, señal y cláusula penal.

Conclusión

Comprar una casa en Francia desde España no es solo encontrar el bien y pagar el precio: es atravesar dos controles franceses que no existen en España. El primero es el de las cargas: hipotecas, embargos y servidumbres se publican, el vendedor responde por ley de las no declaradas aunque el contrato diga que la casa se vende como está, y el notario debe advertirle por escrito del rango de cada inscripción antes de que su dinero quede comprometido. El segundo es el del ayuntamiento: cuando existe el tanteo urbano, la DIA previa es obligatoria bajo pena de nulidad, el silencio de dos meses equivale a renuncia y ninguna escritura puede firmarse antes. La sentencia de la Casación de febrero de 2025 sobre la tubería oculta, la condena al notario de Versalles de diciembre de 2025 por la hipoteca preferente silenciada y el pleito parisino de los 720.000 euros por una DIA incompleta dibujan el mismo mapa: quien verifica por escrito y condiciona la señal, cobra o compra tranquilo; quien firma deprisa, financia el error de otro. Antes de transferir cantidad alguna, pida el estado hipotecario, la copia de la DIA exacta y la condición suspensiva completa; esos tres papeles valen más que todas las promesas verbales del vendedor. Y si la carga ya apareció o el ayuntamiento ya llamó a su puerta, actúe dentro de los plazos: la nulidad por falta de DIA prescribe a los cinco años, pero la señal mal depositada puede perderse en semanas.

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