Usted encontró la casa en Francia, viajó para visitarla, la agencia le puso delante un documento de varias páginas y usted lo firmó con la idea de que la pequeña cantidad entregada como señal se recupera en cualquier caso si cambia de opinión. Semanas después, el banco endurece sus condiciones, aparece un problema en la vivienda o el vendedor empieza a dar largas a la firma ante notario. Es entonces cuando descubre que aquel papel no era una simple reserva: en derecho francés, ese primer contrato ya puede obligarle a comprar, y la salida depende de un plazo corto de diez días, de las condiciones suspensivas que haya pactado y de las cláusulas penales que haya aceptado. Este artículo explica, paso a paso y con los textos aplicables, qué firmó usted, cómo funciona la retractación, qué ocurre con la señal y qué recursos existen cuando una de las partes se niega a firmar la escritura definitiva.

I. Qué firmó usted y el plazo de diez días para retractarse

A. Compromis de vente, promesse unilatérale y señal: tres realidades distintas

En Francia, la compra de una vivienda existente se prepara casi siempre con un antecontrato, es decir, un contrato previo a la escritura definitiva que se firma ante notario (acte authentique). El documento más frecuente es el compromis de vente, que el derecho francés califica como promesa sinalagmática: ambas partes se comprometen ya, una a vender y la otra a comprar, por un precio determinado. El artículo 1589 del Código civil dispone, en su texto oficial, que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix », lo que significa, traducido al español, que la promesa de venta vale como venta cuando ambas partes están de acuerdo sobre el bien y sobre el precio. En la práctica, quien firma un compromis ya ha dado su consentimiento sobre el bien y el precio; solo falta la escritura pública, salvo que se cumpla alguna condición suspensiva pactada.

Distinta es la promesse unilatérale de vente, o promesa unilateral de venta. En ella, el propietario se compromete a vender durante un cierto tiempo y el posible comprador, llamado beneficiario, dispone de un plazo para decidir si compra o no. El artículo 1124 del Código civil la define en estos términos oficiales: « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat », es decir, en traducción española, que la promesa unilateral es el contrato por el cual una parte concede a la otra el derecho a optar por celebrar el contrato definitivo. Como contrapartida del tiempo durante el cual el propietario queda inmovilizado, el beneficiario suele pagar una indemnité d’immobilisation, o indemnización de inmovilización: si el beneficiario decide no comprar, esa cantidad queda en manos del propietario. No es una señal reembolsable por capricho, sino el precio de la opción de compra. La corte de apelación de Nîmes lo recordó el 9 de abril de 2026, en el asunto con número de registro 24/03002, al confirmar la condena de un beneficiario que había renunciado a la adquisición a pagar la indemnización de inmovilización pactada, que ascendía a 549 000 euros, rechazando su petición de reducirla a un euro simbólico. La decisión, disponible en la base oficial Judilibre, confirma que quien renuncia dentro de una promesa unilateral debe la indemnización convenida y que el juez no está obligado a reducirla por el simple hecho de que le parezca elevada.

En el compromis de vente, la cantidad que entrega el comprador recibe normalmente otro nombre: dépôt de garantie, o depósito de garantía, a veces llamado acompte o señal. Su función es distinta de la indemnización de inmovilización: garantiza que el comprador cumplirá, y se descuenta del precio cuando la venta se firma ante notario. Si la venta no llega a celebrarse por cumplirse una condición suspensiva, por ejemplo porque el banco deniega el préstamo, esa cantidad debe devolverse al comprador. Si el comprador simplemente se niega a firmar sin motivo legítimo, el vendedor puede quedarse con una parte o con la totalidad según lo que diga el contrato, y además reclamar la cláusula penal si se pactó. Cada palabra del antecontrato cuenta, y por eso conviene leer antes de firmar si el documento es un compromis bilateral o una promesse unilatérale, qué cantidad se entrega, a quién se entrega y en qué casos se devuelve.

El dinero entregado al firmar no debe ponerse directamente en manos del vendedor particular. El artículo L271-2 del Código de la construcción y de la vivienda prohíbe que nadie reciba cantidad alguna del comprador no profesional antes de que expire el plazo de retractación, y precisa que, cuando el antecontrato se firma con la ayuda de un profesional con mandato para participar en la venta, el pago solo puede recibirse si se deposita en manos de un profesional que disponga de una garantía financiera destinada a devolver los fondos. El mismo texto añade que, si el comprador ejerce su retractación, el profesional que custodia los fondos debe devolvérselos en un plazo de veintiún días contados desde el día siguiente a la retractación, y castiga con 30 000 euros de multa exigir o recibir un pago en contra de estas reglas. En la práctica española esto equivale al depósito en la cuenta bloqueada del notario o de la agencia con garantía: si le piden una transferencia directa al vendedor antes de los diez días, desconfíe y exija el depósito regular.

El otro elemento decisivo del antecontrato son las conditions suspensives, o condiciones suspensivas: cláusulas que dejan el contrato sin efecto si ocurre un evento futuro e incierto. El artículo 1304 del Código civil establece que « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain » y que « La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple », es decir, en español, que la obligación es condicional cuando depende de un acontecimiento futuro e incierto, y que la condición es suspensiva cuando su cumplimiento convierte la obligación en pura y simple. La condición más importante para un comprador español es la de obtención del préstamo: si el banco deniega la financiación en las condiciones pactadas y el comprador lo acredita con los certificados de denegación, el compromis se anula y la señal debe devolverse. Los detalles prácticos de esta condición, los plazos para solicitar el préstamo, el número de entidades que hay que consultar y los documentos que prueban la denegación se analizan en nuestro artículo sobre qué ocurre cuando el banco deniega el préstamo y cómo recuperar la señal gracias a la condición suspensiva. Otras condiciones frecuentes son la ausencia de servidumbres o de preempción urbanística, la obtención de un permiso o la venta previa de la vivienda del comprador en España: todo lo que no esté escrito como condición no protege, como veremos con la jurisprudencia.

B. La retractación de diez días: quién la tiene, cómo se cuenta y cómo se ejerce

El comprador no profesional de una vivienda dispone de un derecho de retractación de diez días. El artículo L271-1 del Código de la construcción y de la vivienda dispone que « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte », lo que significa, en español, que el adquirente no profesional puede retractarse en un plazo de diez días contados desde el día siguiente a la primera presentación de la carta que le notifica el contrato. Tres precisiones son esenciales. Primera, el derecho solo protege al adquirente no profesional que compra un inmueble de uso habitacional, incluidas las partes de copropiedad con destino de vivienda, la suscripción de participaciones con derecho a vivienda o la venta de inmuebles por construir: un inversor que compra a través de una sociedad dedicada a la actividad inmobiliaria no siempre podrá invocarlo. Segunda, el plazo se cuenta en días naturales, incluidos fines de semana y festivos, a partir del día siguiente a la primera presentación de la carta, y la retractación debe ejercerse en la misma forma, es decir, por carta certificada con acuse de recibo o por cualquier otro medio con garantías equivalentes de fecha. Tercera, cuando el contrato se firma con la ayuda de un profesional con mandato para participar en la venta, el documento puede entregarse directamente en mano al comprador, y el plazo corre desde el día siguiente a esa entrega, acreditada según las formas fijadas por decreto.

El cómputo exacto del plazo ha sido aclarado por la Corte de Casación. En su sentencia de la Sala tercera de lo civil de 19 de diciembre de 2024, recurso número 23-12.652 (ECLI:FR:CCASS:2024:C300688), un comprador había recibido la notificación del compromiso el 4 de septiembre y había enviado su retractación el 15 de septiembre; sostenía que el plazo expiraba el sábado 15 a medianoche porque, además del día siguiente como punto de partida, no debía contarse el día del acto según el artículo 641 del Código de procedimiento civil. La Corte de Casación rechazó el recurso y declaró que el artículo L271-1 y el artículo 641 del Código de procedimiento civil expresan la misma regla y que sus efectos no se acumulan: el plazo había empezado a correr el miércoles 5 de septiembre y había expirado el viernes 14 a medianoche, de modo que la retractación del día 15 era tardía y el comprador respondía frente a la agencia. La lección práctica es clara: no añada usted un día de propina al plazo; cuente diez días naturales desde el día siguiente a la primera presentación y envíe la retractación con margen, porque un día de retraso la convierte en ineficaz y le expone a una indemnización.

Existe además un segundo mecanismo de diez días para un caso particular: cuando la escritura pública se firma directamente ante notario sin ningún antecontrato previo, el comprador no profesional dispone de un plazo de reflexión de diez días desde la notificación o entrega del proyecto de escritura, y la escritura no puede firmarse en ningún caso durante ese plazo. El mismo artículo L271-1 lo prevé y añade que los documentos deben indicar de forma legible y comprensible las condiciones y modalidades de ejercicio del derecho, bajo sanción de una multa administrativa de hasta 3 000 euros para una persona física y 15 000 euros para una persona moral. Si usted firma directamente ante notario sin haber firmado antes un compromis, exija recibir el proyecto de escritura y respete igualmente los diez días.

Para ejercer la retractación de forma eficaz, envíe una carta certificada con acuse de recibo antes de que expire el décimo día, conserve el justificante de envío y el acuse, y comunique también su decisión por correo electrónico a la agencia y al notario para dejar constancia, sin sustituir por ello la carta certificada. Si la entrega del contrato se hizo en mano por un profesional, compruebe el documento que acredita la fecha de entrega, porque de ella depende el cómputo. Una vez ejercida la retractación en plazo, el profesional que custodia los fondos debe devolvérselos en veintiún días desde el día siguiente a la retractación, como establece el artículo L271-2 citado. La página oficial de la administración francesa Service-public.fr, ficha F2965 sobre la promesa de venta de una vivienda existente resume estas reglas y confirma quiénes son sus beneficiarios y las formas de notificación admitidas. Pasado el plazo sin retractación y sin condición suspensiva aplicable, el compromis despliega todos sus efectos y negarse a firmar ya tiene consecuencias económicas.

II. Pasado el plazo: quién paga y cómo se defiende cada parte

A. El comprador que ya no quiere firmar: cláusula penal, ejecución forzosa y resolución

Cuando el plazo de diez días ha expirado y ninguna condición suspensiva se ha cumplido en favor del comprador, negarse a firmar la escritura ante notario es un incumplimiento del contrato. El vendedor dispone entonces de varias armas, que el artículo 1217 del Código civil enumera: negarse a ejecutar o suspender su propia obligación, perseguir la ejecución forzosa en especie de la obligación, obtener una reducción del precio, provocar la resolución del contrato y pedir la reparación de las consecuencias del incumplimiento, pudiendo acumular las sanciones que no sean incompatibles y añadir en todo caso una indemnización de daños y perjuicios. En el contexto de una compraventa inmobiliaria, esto se traduce en tres escenarios posibles: el vendedor reclama la cláusula penal pactada y vende a un tercero, el vendedor exige ante el juez que el comprador firme obligatoriamente, o el vendedor pide la resolución del contrato con indemnización.

La cláusula penal más habitual en los compromis franceses ronda el diez por ciento del precio: si el precio es de 300 000 euros, la pena es de 30 000 euros. Su régimen está en el artículo 1231-5 del Código civil, cuyo texto oficial dispone que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre », es decir, en español, que cuando el contrato estipula que quien deje de ejecutarlo pagará una determinada suma en concepto de daños y perjuicios, no puede concederse a la otra parte una suma mayor ni menor. El mismo artículo permite al juez, incluso de oficio, moderar o aumentar la pena si es manifiestamente excesiva o irrisoria, y reducirla en proporción al interés que la ejecución parcial haya procurado al acreedor. La corte de apelación de Aix-en-Provence aplicó este régimen en su sentencia de 12 de febrero de 2025, asunto con número de registro 20/12626, disponible en Judilibre: unos compradores se habían negado a reiterar la venta de un inmueble de 425 000 euros alegando dificultades para vender una patente con la que pensaban pagar el precio, pero esa venta no figuraba como condición suspensiva en el compromis; el tribunal los condenó a pagar la cláusula penal de 42 500 euros, es decir, el diez por ciento del precio, y la corte confirmó la condena. Tres enseñanzas se desprenden de esta decisión. Primera, lo que no está escrito como condición suspensiva no protege: las dificultades personales de financiación o de venta de otro bien son indiferentes si no se pactaron. Segunda, el acreedor de la pena no tiene que probar su perjuicio para cobrarla, porque la pena sanciona de forma tasada el incumplimiento. Tercera, la moderación judicial es una simple facultad y el diez por ciento del precio no se considera manifiestamente excesivo cuando corresponde a los usos; el juez que aplica sin más el contrato no tiene que motivar especialmente por qué no reduce la pena.

Además de la pena, el vendedor puede exigir la venta forzosa. El artículo 1221 del Código civil permite al acreedor de una obligación, tras un requerimiento previo (mise en demeure), perseguir su ejecución en especie, salvo si esa ejecución es imposible o si existe una desproporción manifiesta entre su coste para el deudor de buena fe y su interés para el acreedor. En la compraventa, esto significa que el vendedor puede pedir al tribunal que declare la venta perfecta y que la sentencia valga como escritura, ordenando la publicación en el registro de la propiedad francés (service de publicité foncière). En la práctica, los vendedores particulares prefieren con frecuencia cobrar la cláusula penal y vender a otro comprador, porque el proceso de ejecución forzosa es largo y el inmueble queda inmovilizado; pero la amenaza de la ejecución forzosa es real y refuerza la posición negociadora del vendedor, sobre todo cuando el comprador dispone de los fondos y simplemente encontró otro bien más barato.

Para el comprador español que ya dejó pasar los diez días, las salidas útiles son limitadas pero existen y deben explorarse por orden. Primero, releer el compromis línea por línea buscando condiciones suspensivas que aún puedan invocarse: préstamo, preempción, urbanismo, venta previa. Segundo, comprobar los vicios del consentimiento o las irregularidades del documento: falta de las menciones obligatorias sobre la retractación, diagnósticos técnicos obligatorios ausentes o erróneos, superficie Loi Carrez inferior en más de una vigésimoquinta parte a la indicada, o información urbanística falsa pueden fundar una demanda de nulidad o de reducción del precio, como se explica en nuestro artículo sobre defectos ocultos descubiertos tras comprar una casa en Francia, qué reclamar, plazos y pruebas. Tercero, negociar por escrito con el vendedor una resolución amistosa con reparto del depósito, antes de que se inicie un pleito: muchos vendedores aceptan quedarse con una parte del depósito a cambio de renunciar a la pena completa, porque recuperan la libertad de vender. Cuarto, si el vendedor ya demandó, pedir al juez la moderación de la cláusula penal acreditando su carácter manifiestamente excesivo con elementos concretos, por ejemplo una reventa rápida al mismo precio que demostraría la ausencia de perjuicio real, aun sabiendo que la jurisprudencia citada muestra que el diez por ciento resiste bien ese control. En todo caso, no deje de responder a los requerimientos del notario o del abogado contrario: el silencio se interpreta como mala fe y cierra la puerta a la negociación.

B. El vendedor que se echa atrás: derechos del comprador español y pasos prácticos

El caso inverso también es frecuente: el comprador español obtiene su préstamo, cumple todas las condiciones y, al acercarse la fecha de la escritura, el vendedor anuncia que ya no vende, que recibió una oferta mejor o que un heredero se opone. En un compromis de vente bilateral, el vendedor está tan obligado como el comprador, y el comprador dispone de las mismas armas del artículo 1217 del Código civil: exigir la ejecución forzosa, pedir la resolución con indemnización o reclamar la cláusula penal si se pactó a cargo de la parte incumplidora. La mayoría de los compromis redactados por notarios prevén una cláusula penal recíproca de idéntico importe para ambas partes, de modo que el vendedor que se niega debe tanto como el comprador que se niega. Además, el comprador puede reclamar los gastos perdidos: gastos de tasación, de desplazamiento desde España, de intermediación del préstamo, de traducción jurada y los honorarios de notario ya devengados, siempre que los acredite con facturas.

La vía más enérgica es la demanda de ejecución forzosa de la venta, fundada en los artículos 1217 y 1221 del Código civil y en el artículo 1589: el comprador pide al tribunal judicial (tribunal judiciaire) del lugar donde se encuentra el inmueble que constate que la venta es perfecta y que la sentencia surta los efectos de la escritura, con publicación registral. Esta acción exige demostrar que todas las condiciones suspensivas se cumplieron o que su incumplimiento es imputable al vendedor, por ejemplo porque el vendedor obstaculizó la preempción o se negó a entregar documentos necesarios para el préstamo. Exige también un requerimiento previo fehaciente al vendedor, conminándole a acudir a la notaría en una fecha determinada, enviado por carta certificada con acuse de recibo o por acto de commissaire de justice, nuevo nombre del oficial antes llamado huissier de justice. Sin ese requerimiento, la demanda de ejecución tropieza desde el inicio. Cuando la ejecución en especie ya no interesa al comprador, porque compró otra vivienda o porque la relación se degradó, la vía adecuada es la resolución del compromis con condena al vendedor a devolver las cantidades entregadas, a pagar la cláusula penal y a indemnizar el perjuicio adicional acreditado.

En la práctica, el comprador español debe actuar con método desde el primer signo de retirada del vendedor. Primero, conservar todas las pruebas: el compromis firmado, los justificantes del depósito, la correspondencia con la agencia y el notario, los certificados del banco, los mensajes en los que el vendedor anuncia que no firmará y cualquier anuncio de reventa del bien a un precio superior. Segundo, enviar sin demora el requerimiento de firmar, fijando fecha y notaría, y recordar por escrito la cláusula penal y la posibilidad de ejecución forzosa. Tercero, pedir al notario que constate la incomparecencia del vendedor el día previsto: el acta notarial de incomparecencia es una prueba sólida ante el tribunal. Cuarto, si el vendedor intenta vender a un tercero conociendo el compromis, advertir de que el artículo 1124 del Código civil sanciona con nulidad el contrato celebrado en violación de una promesa unilateral con un tercero que conocía su existencia, y que en el compromis bilateral la venta a un tercero no borra la indemnización debida al primer comprador. Quinto, cuando el inmueble presenta además defectos o diagnósticos falsos descubiertos antes de la escritura, utilizar esos elementos como palanca adicional, conforme a lo expuesto en nuestro análisis de los defectos ocultos y las pruebas necesarias para reclamar en Francia.

Un punto merece atención especial para los compradores residentes en España: la competencia judicial y la ley aplicable. Si el inmueble está en Francia, el litigio sobre la propiedad y sobre la ejecución forzosa corresponde a los tribunales franceses del lugar del inmueble, y el derecho francés rige el fondo, aunque las partes residan en España. Los plazos procesales se alargan cuando una parte reside en el extranjero por las necesidades de notificación internacional, y los documentos españoles, como poderes notariales o certificados bancarios, deben presentarse traducidos al francés por traductor jurado. Prever estos costes y estos plazos desde el inicio evita sorpresas: una demanda de ejecución forzosa puede durar más de un año en primera instancia, durante el cual el comprador sigue pagando su alquiler en España y, a veces, los intereses de un préstamo ya dispuesto. Por eso, incluso teniendo razón, el comprador debe comparar el beneficio de forzar la compra con el de aceptar una indemnización negociada que le permita buscar otro bien sin pleito.

Conclusión

El compromis de vente francés no es una simple reserva sin compromiso sino un contrato que obliga desde su firma: solo la retractación de diez días del adquirente no profesional, ejercida en forma y plazo, permite salir sin coste, y solo las condiciones suspensivas escritas protegen después. La señal depositada en manos del profesional se devuelve en veintiún días si hay retractación o si se cumple una condición suspensiva, pero queda expuesta a la cláusula penal, normalmente del diez por ciento, cuando una parte se niega sin motivo legítimo, como confirman la Corte de Casación el 19 de diciembre de 2024 sobre el cómputo estricto del plazo y las cortes de apelación de Aix-en-Provence y de Nîmes sobre la pena y la indemnización de inmovilización. Comprador español que firma en Francia: identifique si firma un compromis o una promesse unilatérale, deposite siempre en manos del profesional con garantía, marque en rojo el décimo día siguiente a la notificación, pacte por escrito cada condición suspensiva con su plazo y su prueba, y ante la primera señal de bloqueo, requiera por escrito, haga constar la incomparecencia ante notario y conserve cada justificante. Con ese método, la retractación llega a tiempo o la reclamación posterior se apoya en pruebas sólidas y en los textos que los tribunales aplican cada día.

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