Usted firmó en España la compra de una casa en Francia, recibió del notario francés (notaire) un grueso dossier con etiquetas de colores y siglas, y meses después descubre la realidad: las facturas de calefacción triplican lo anunciado, aparecen termitas en la estructura, el cuadro eléctrico es peligroso o hay amianto donde el informe decía que no había nada. Este dossier no es un simple trámite. En Francia se llama dossier de diagnostic technique (expediente de diagnósticos técnicos, DDT) y es la prueba central de lo que el vendedor le prometió sobre el estado del inmueble. Cuando falta, está caducado o contiene errores, la ley francesa le abre tres caminos distintos: reclamar contra el vendedor, reclamar contra el profesional que hizo el diagnóstico (diagnostiqueur) y, en ciertos casos, pedir la anulación de la venta o una rebaja del precio. Cada camino tiene sus plazos y sus pruebas, y equivocarse de camino puede costarle el caso.

Este artículo explica, paso a paso y con los textos oficiales, qué debía contener ese dossier en una casa y en un piso, cómo detectar un diagnóstico falso o incompleto, qué dicen dos sentencias reales sobre el DPE erróneo y las termitas no detectadas, y qué hacer en las primeras semanas para no perder ningún plazo. Está pensado para un comprador español que no conoce el derecho francés: cada término francés se explica en su primera aparición.

I. Lo que el vendedor estaba obligado a entregarle antes de la venta

En Francia, la venta de una vivienda no se firma a ciegas. El vendedor debe encargar a profesionales certificados una batería de diagnósticos y reunirlos en el DDT, que se anexa a la promesa de venta (promesse de vente o compromis de vente, el contrato preliminar que se firma antes de la escritura) o, si no hay promesa, a la escritura pública de venta (acte authentique de vente, la escritura autorizada por el notaire). Así lo impone el artículo L. 271-4, I del Código de la construcción y de la vivienda francés (Code de la construction et de l’habitation):

el artículo L. 271-4, I del Código de la construcción y de la vivienda francés dispone que, en caso de venta de todo o parte de un inmueble construido, el vendedor aporta un expediente de diagnóstico técnico que se anexa a la promesa de venta o, en su defecto, a la escritura pública de venta. Guarde este principio, porque todo lo que sigue depende de él: si un documento falta o está caducado el día de la escritura, el vendedor pierde protecciones que de otro modo tendría.

A. El contenido obligatorio del expediente: casa individual y piso no son iguales

La lista oficial, verificada en la ficha de la administración francesa Service Public del 7 de marzo de 2025, distingue la casa individual (maison individuelle) del piso (appartement). Para una casa, el vendedor debe entregarle el diagnóstico de rendimiento energético (DPE) si la superficie es igual o superior a 50 m², la auditoría energética si la etiqueta del DPE es E, F o G, el informe de riesgo de exposición al plomo (Crep) si la casa se construyó antes del 1 de enero de 1949, el estado de amianto si el permiso de construir es anterior al 1 de julio de 1997, el estado de la instalación interior de electricidad y el estado de la instalación interior de gas si tienen más de 15 años, el diagnóstico de saneamiento de aguas residuales en caso de instalación autónoma, el estado relativo a las termitas si el inmueble está en una zona declarada por orden prefectoral, el estado de riesgos naturales, mineros, sísmicos o de radón, el diagnóstico de ruido cerca de aeropuertos y el cuaderno de información de la vivienda (CIL) para permisos posteriores al 1 de enero de 2023 o reformas desde esa fecha. La propia ficha oficial lo resume así: estos diagnósticos deben agruparse en un expediente llamado dossier de diagnostic technique (DDT), que el vendedor debe anexar a la promesa o a la escritura. Para un piso en copropiedad (copropriété, el régimen francés de propiedad horizontal), la lista es casi idéntica, con una precisión importante que añade el Código: el informe de plomo se limita a la parte privativa del piso, y los documentos de termitas, gas, electricidad y seguridad se refieren a la parte privativa del lote. Además, en la promesa o la escritura debe figurar la superficie privativa del lote de copropiedad según la ley Carrez (loi Carrez), la norma francesa de medición de pisos, y debe indicarse si existe riesgo de merula (mérule, un hongo que destruye la madera) en las zonas geográficas identificadas por orden administrativa.

El texto completo y vigente del artículo L. 271-4 del Código de la construcción y de la vivienda enumera doce documentos, del informe de plomo a los decretos de policía de seguridad y salubridad de inmuebles, y precisa cuáles solo se exigen para uso de vivienda. No necesita memorizar la lista: necesita comprobar, con su escritura en la mano, que cada documento exigible según la edad, la superficie y la ubicación de su casa está presente, vigente y referido a su bien concreto, no a otro. Un diagnóstico de la casa vecina, un DPE caducado o un informe sin la dirección exacta equivalen, en la práctica, a un documento ausente.

B. Cómo leer cada diagnóstico y dónde se esconden los errores que dan derecho a reclamar

El DPE merece una atención especial, porque es el diagnóstico que más compradors españoles descubren falseado. Desde el 1 de julio de 2021, el DPE es oponible (opposable): el comprador o el inquilino perjudicado por una información ausente o errónea puede invocarla contra el vendedor o el arrendador para obtener reparación, conforme al artículo L. 271-4, II, párrafo cuarto del Código de la construcción y de la vivienda. Así lo confirma la Cámara de notarios de París (Chambre des notaires de Paris): si un bien se vende con etiqueta E cuando en realidad pertenece a la categoría G, el comprador puede exigir al vendedor que realice obras. Este punto es una novedad real: antes de esa fecha, el DPE solo tenía valor informativo, como recordó la Corte de Casación francesa (Cour de cassation) en su sentencia de 21 de noviembre de 2019 que analizaremos. El DPE actual, regulado por el artículo L. 126-26 del Código de la construcción y de la vivienda, incluye la energía consumida o estimada, las emisiones de gases de efecto invernadero, la clasificación en etiquetas de la A a la G, recomendaciones de mejora y el importe teórico de los gastos, y debe elaborarlo una persona que cumpla las condiciones del artículo L. 271-6, con validez fijada por reglamento (diez años para los realizados desde el 1 de julio de 2021). Ojo, sin embargo, con el matiz que mantiene la ley: las simples recomendaciones que acompañan al DPE solo tienen valor indicativo y el comprador no puede invocarlas contra el propietario. El texto oficial dice:

el mismo artículo L. 271-4, II precisa que el comprador no puede invocar contra el propietario las simples recomendaciones que acompañan al DPE ni el documento sobre zona de ruido de aeródromos, que solo tienen valor indicativo. En cambio, la etiqueta y los consumos sí son oponibles: una casa vendida como D y que en realidad es F o G es un error indemnizable, como muestran las sentencias.

Los demás diagnósticos esconden trampas distintas. El estado de amianto y el informe de plomo protegen la salud y condicionan obras futuras: un amianto no detectado puede convertir una reforma prevista en un chantier parado por desamiantado (désamiantage, retirada profesional de amianto) de decenas de miles de euros. El estado de termitas solo es obligatorio en zonas declaradas por el prefecto (préfet, representante del Estado en el departamento), pero cuando es obligatorio y el profesional no detecta una infestación visible siguiendo la norma, responde, como verá en el caso de Pau. Los estados de electricidad y gas con más de 15 años señalan anomalías peligrosas: un cuadro no conforme o una caldera mal ventilada no son detalles, son defectos que afectan al uso y al valor. El estado de riesgos merece una mención aparte porque su ausencia abre una vía propia: la ley permite al comprador pedir la resolución del contrato o una rebaja judicial del precio. Y el diagnóstico de saneamiento no colectivo (assainissement non collectif, fosa o microestación privada) impone al comprador poner la instalación en conformidad en el plazo de un año desde la escritura cuando es disconforme: si el vendedor ocultó esa disconformidad, el coste de las obras entra en la reclamación.

Un último control previo: quién hizo los diagnósticos. El artículo L. 271-6 del Código de la construcción y de la vivienda exige una persona con garantías de competencia, organización y medios adecuados, y añade dos obligaciones literales:

esta persona debe suscribir un seguro que cubra las consecuencias de su responsabilidad por sus intervenciones, y no debe tener ningún vínculo que pueda afectar a su imparcialidad e independencia, ni con el propietario o su mandatario que la contrata, ni con una empresa que pueda realizar obras sobre los elementos que debe diagnosticar. Si descubre que el diagnostiqueur trabajaba para la inmobiliaria del vendedor, que carecía de certificación o que no midió nada y copió datos del vendedor, anótelo: es la base de la reclamación contra él. La administración recuerda que el vendedor que recurre a un diagnosticador no certificado se expone a 1.500 euros de multa (3.000 en reincidencia), y lo mismo para el profesional sin certificación.

II. Qué reclamar, contra quién y en qué plazo cuando el diagnóstico falla

Aquí empieza la parte operativa. Tiene tres dianas posibles, compatibles entre sí pero con reglas distintas: el vendedor por los defectos ocultos y el engaño, el vendedor por la vía especial del estado de riesgos, y el diagnosticador por su falta profesional. Elegir bien la diana decide el plazo, la prueba y la indemnización. Y un aviso previo que surge directamente de la ley: si al firmar la escritura faltaba un documento vigente de plomo, amianto, termitas, gas, electricidad o saneamiento, el vendedor no puede ampararse en la cláusula de exoneración de defectos ocultos. El texto oficial del artículo L. 271-4, II lo establece así:

si al firmar la escritura pública falta uno de los documentos vigentes de plomo, amianto, termitas, gas interior, electricidad o saneamiento, el vendedor no puede exonerarse de la garantía de defectos ocultos correspondiente. En la práctica francesa, casi todas las escrituras incluyen una cláusula por la que el comprador acepta el bien en su estado y exonera al vendedor no profesional de los defectos ocultos; esa cláusula cae cuando el diagnóstico correspondiente faltaba. Compruebe, por tanto, lo primero de todo, si el documento relativo a su problema (por ejemplo, termitas o electricidad) estaba o no anexado y vigente el día de la firma ante el notaire.

A. Contra el vendedor: defectos ocultos, deber de información y estado de riesgos

La garantía de defectos ocultos (garantie des vices cachés) está en el artículo 1641 del Código civil francés:

el vendedor responde de los defectos ocultos de la cosa vendida que la hacen impropia para su uso previsto, o que disminuyen tanto ese uso que el comprador no la habría adquirido, o solo por un precio menor, de haberlos conocido. Un DPE que promete etiqueta D y esconde una G real, unas termitas activas silenciadas o un amianto oculto encajan en esta definición cuando el defecto es grave, anterior a la venta y desconocido para usted. Si ya trató este terreno en nuestra guía sobre defectos ocultos tras comprar una casa en Francia, aquí el diagnóstico erróneo es su mejor prueba del carácter oculto y anterior del defecto. El plazo es de dos años desde el descubrimiento del defecto, según el artículo 1648 del Código civil:

la acción por defectos redhibitorios debe interponerla el comprador en dos años desde el descubrimiento del defecto. Dos años parece mucho, pero la jurisprudencia exige actuar en un plazo breve una vez descubierto el problema (bref délai): no espere al mes veintitrés para consultar. La indemnización depende de la buena o mala fe del vendedor: si ignoraba el defecto, el artículo 1646 del Código civil limita su obligación a devolver el precio y reembolsar los gastos de la venta si el vendedor ignoraba los defectos, solo debe restituir el precio y reembolsar los gastos ocasionados por la venta; si conocía el defecto y lo calló, debe además daños y perjuicios completos, incluidas las obras. Por eso es tan importante demostrar que el vendedor sabía: facturas de tratamientos antiguos contra termitas, presupuestos de aislamiento pedidos antes de vender, mensajes con la inmobiliaria o un DPE anterior peor que el presentado son pruebas de mala fe.

La segunda vía contra el vendedor es el engaño por silencio (dol), reforzado por el deber general de información del artículo 1112-1 del Código civil:

la parte que conozca una información determinante para el consentimiento de la otra debe comunicársela cuando esta legítimamente la ignore o confíe en su contratante. Y el incumplimiento, además de la responsabilidad, puede acarrear la anulación del contrato: además de la responsabilidad de quien estaba obligado, el incumplimiento de este deber de información puede conllevar la anulación del contrato en las condiciones de los artículos 1130 y siguientes del mismo Código. Un vendedor que encarga un segundo DPE más favorable y oculta el primero, o que pide al diagnosticador que no anote las termitas, no comete un simple error: retiene una información determinante y se expone a la anulación. La anulación devuelve la casa y el precio, pero exige devolver también el bien y liquidar gastos, impuestos y préstamos: solo interesa cuando el defecto arruina la operación o usted ya no quiere esa casa a ningún precio.

La tercera vía, más estrecha pero muy potente, es la del estado de riesgos: si al firmar la escritura faltaba ese documento, la ley le permite pedir al juez la resolución del contrato o una disminución del precio el comprador puede instar la resolución del contrato o pedir al juez una rebaja del precio. No necesita probar que la casa se inundará: basta la ausencia del documento. Verifique también, si compró con cargas, hipotecas o servidumbres no reveladas, nuestra guía sobre cargas, hipotecas y servidumbres ocultas tras comprar en Francia, complementaria de esta.

B. Contra el diagnosticador: la falta profesional, la pérdida de oportunidad y las pruebas que necesita

El diagnosticador que se equivoca responde por su falta (faute) conforme al derecho común de la responsabilidad extracontractual, hoy artículo 1240 del Código civil (antes 1382): quien causa un daño por su culpa debe repararlo. Dos sentencias leídas íntegramente para este artículo muestran cómo razonan los jueces y cuánto indemnizan realmente.

Primera sentencia: Corte de Casación, Sala tercera de lo civil, 21 de noviembre de 2019, recurso n.º 18-23.251. Un matrimonio compró en 2009 una casa con un DPE que la situaba en lo alto de la categoría D en consumo y en lo bajo de la D en emisiones; el perito judicial concluyó que el consumo real estaba en lo bajo de la F y las emisiones en lo más bajo de la G: un bien devorador de energía (passoire énergétique, como llama Francia a estos inmuebles). El diagnosticador reconoció no haber tomado medidas y haberse fiado de los datos parciales del vendedor. La Corte de Apelación de Grenoble lo declaró responsable y lo condenó junto a su aseguradora a 15.000 euros, y la Casación confirmó. El considerando clave dice:

aunque el DPE solo tenía entonces valor informativo a diferencia de los demás documentos del expediente, el tribunal apreció que el profesional había cometido una falta en su misión que causó una mala apreciación de la calidad energética del bien, y dedujo correctamente que el perjuicio no era el coste del aislamiento, sino la pérdida de oportunidad (perte de chance) de haber negociado una rebaja del precio. Retenga tres lecciones vigentes hoy: la falta del diagnosticador se prueba con el informe pericial (no midió, no verificó), el perjuicio se calcula como oportunidad perdida de pagar menos (no como factura automática de obras) y, desde julio de 2021, con el DPE oponible, la posición del comprador es aún más sólida que en 2019.

Segunda sentencia: Corte de Apelación de Pau, Sala primera, 18 de marzo de 2025, RG 23/01878. Un matrimonio compró en 2019 por 425.000 euros una casa con diagnósticos de abril de 2019; al reformar descubrieron termitas activas confirmadas por otra empresa, que además detectó anomalías eléctricas, de plomo y de gas no señaladas. El juzgado de Pau condenó al diagnosticador y a su aseguradora Allianz a 4.662,71 euros (3.382,71 de tratamiento contra termitas, 280 de nuevo diagnóstico y 1.000 de daño moral), y la Corte de Apelación confirmó esa condena, añadió 562,98 euros por la pérdida de oportunidad de negociar una rebaja por las anomalías eléctricas y condenó a la aseguradora hasta 2.882,71 euros solidariamente, con franquicia de 1.500 euros oponible. Los motivos retienen que el profesional no detectó termitas observables siguiendo la norma NF P 03 (citada en la sentencia como referencia técnica aplicable), omitió cinco puntos del diagnóstico eléctrico y causó una apreciación errónea de la calidad del bien. Lección práctica: contra el diagnosticador se indemnizan el tratamiento curativo, el coste de un segundo diagnóstico, el daño moral por inquietud y trastornos, y la pérdida de oportunidad sobre el precio; en cambio, los grandes presupuestos de reforma integral (aquí 29.595,50 euros de red eléctrica) no se conceden automáticamente sin prueba del vínculo directo con la falta.

El plazo contra el diagnosticador es el general de cinco años del artículo 2224 del Código civil:

las acciones personales o mobiliarias prescriben a los cinco años desde que el titular conoció o debió conocer los hechos que le permiten ejercerla. Cinco años no significa esperar: la prueba se degrada, la casa se reforma y el vendedor alegará que el desorden lo causó usted. En las primeras semanas, encargue un contradictamen (contre-diagnostic) a un profesional certificado e independiente, sin vínculo con el vendedor, y pídale que conserve muestras, fotos fechadas y aparatos de medida; solicite al notaire copia completa del DDT anexado a su escritura y de la ficha de lectura del DPE en el observatorio oficial Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, agencia pública francesa que registra los DPE), donde figura la fecha y el número del diagnóstico; pida por escrito a la inmobiliaria y al vendedor los DPE o presupuestos anteriores; y haga constar todo por acta de comisario de justicia (commissaire de justice, oficial público francés que levanta actas con fe pública, antes huissier) antes de cualquier obra de reparación, porque reparar antes de peritar equivale a borrar la prueba. Si el riesgo es para la salud (amianto friable, plomo accesible a niños, instalación eléctrica peligrosa), priorice la protección de las personas y documente cada gasto: también se reclama.

Un punto que los compradores españoles suelen ignorar: el seguro del diagnosticador. Gracias al artículo L. 271-6, el profesional debe estar asegurado, y en el caso de Pau la aseguradora respondió solidariamente dentro del techo de garantía (300.000 euros) con una franquicia de 1.500 euros. Demandar junto al diagnosticador a su aseguradora (assureur) no es agresividad: es la única forma de cobrar cuando la sociedad de diagnósticos es una pequeña SARL (société à responsabilité limitée, sociedad limitada francesa) sin patrimonio. Su abogado pedirá en la demanda la condena solidaria (in solidum) de ambos, como hicieron los tribunales en los dos casos citados.

Conclusión

Si compró una casa en Francia siendo español y sospecha que los diagnósticos estaban mal hechos o incompletos, siga este orden: primero, recupere del notaire el DDT completo anexado a su escritura y compruebe documento por documento, con la lista oficial de Service Public, qué falta, qué está caducado y qué no corresponde a su bien; segundo, encargue de inmediato un contradictamen independiente y un acta de comisario de justicia antes de reparar nada, y localice el DPE en el registro Ademe; tercero, califique su caso con un abogado antes de que corran los plazos: dos años desde el descubrimiento contra el vendedor por defectos ocultos, cinco años desde el conocimiento de los hechos contra el diagnosticador, y resolución o rebaja del precio si faltaba el estado de riesgos. No deje que le digan que el DPE “solo informa”: desde el 1 de julio de 2021 es oponible al vendedor, y aun bajo la ley anterior los jueces indemnizaron con 15.000 euros la pérdida de oportunidad de negociar. Tampoco acepte que unas termitas “ya estaban tratadas” sin factura de tratamiento curativo con garantía: en Pau, la no detección visible costó al diagnosticador y a su aseguradora miles de euros más el daño moral. Y recuerde la regla de oro de la escritura francesa: si el documento relativo a su problema faltaba o estaba caducado el día de la firma, la cláusula que exonera al vendedor de los defectos ocultos no le protege. Actúe por escrito, conserve cada informe y factura, y no firme ningún acuerdo amistoso con el vendedor o la agencia sin asesoramiento: una transacción (transaction, acuerdo transaccional francés) mal redactada puede cerrarle para siempre la vía contra el diagnosticador y su seguro.

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