Usted vive en España y ha encontrado una casa en Francia que le convence: el precio encaja, la zona le gusta y el vendedor parece serio. Firman un contrato preliminar ante el notario francés y, días antes de la escritura definitiva, el notario anuncia que ha aparecido un problema en los registros: una hipoteca del vendedor que sigue inscrita, un embargo publicado por un acreedor o una servidumbre de paso a favor del vecino que nadie había mencionado. ¿Tiene que seguir adelante con la compra? ¿Pierde la señal entregada? Y si la carga se descubre meses después de haber comprado, ¿puede anular la venta o pedir una indemnización?

Estas preguntas son muy concretas y tienen respuesta en el derecho francés, pero conviene distinguir tres situaciones que no se rigen por las mismas reglas. La primera es la de las garantías inscritas sobre el inmueble, como la hipoteca (hypothèque) o el embargo inmobiliario (saisie immobilière): son cargas que constan en un registro público y que el notario debe detectar antes de vender. La segunda es la de las servidumbres ocultas (servitudes non apparentes), como una canalización enterrada o un paso que no se ve a simple vista y que no figura en la escritura: aquí el comprador dispone de una protección específica después de la compra. La tercera es la de las cláusulas del contrato que pretenden dejar al vendedor sin responsabilidad: no todas son válidas, y un tribunal reciente ha recordado sus límites.

Este artículo explica, en español y con referencias exactas al derecho francés vigente, qué verifica el notario antes de la venta, qué puede hacer usted si la carga aparece antes de firmar la escritura y de qué recursos dispone si la descubre después. Cada término francés se explica en su primera aparición. Las citas en francés son breves y literales; a continuación se ofrecen siempre traducidas y explicadas al español, sin presentar la traducción como si fuera el texto oficial.

I. Lo que debe verificarse antes de firmar: hipotecas, embargos y el estado hipotecario

A. El estado hipotecario y la publicidad inmobiliaria: qué pide el notario y qué puede pedir usted

En Francia, la propiedad de los inmuebles y las garantías que los gravan se publican en un registro público. El servicio encargado se llama servicio de publicidad inmobiliaria (service de publicité foncière, abreviado SPF): es un servicio fiscal que conserva los datos inmobiliarios, registra las escrituras notariales y responde a las peticiones de información de los ciudadanos. Antes de autorizar una venta, el notario francés interroga este servicio y obtiene un documento que en la práctica se llama estado hipotecario (état hypothécaire): una fotografía jurídica del inmueble que indica quién es el propietario y qué inscripciones lo gravan, como hipotecas vigentes o embargos publicados.

Usted no depende únicamente del notario para conocer esta información. Según la página oficial de la administración francesa sobre los datos inmobiliarios, cualquier persona, física o jurídica, puede pedir información sobre un inmueble ante el servicio de publicidad inmobiliaria del lugar donde se encuentra el bien. La petición puede referirse a uno o varios inmuebles y adopta la forma de copia de documentos o de respuesta informática. Entre los documentos que pueden solicitarse figuran los justificantes de inscripciones hipotecarias en curso (bordereaux d’inscriptions hypothécaires) y, cuando no se conocen las referencias de publicación de un documento, un resumen de formalidades (relevé des formalités) que recopila el conjunto de datos registrados a nombre de una persona. La administración indica los formularios correspondientes y advierte de que cada solicitud tiene un coste, calculado en el propio formulario (información oficial sobre cómo obtener datos inmobiliarios).

¿Qué puede aparecer en ese estado hipotecario? En primer lugar, una hipoteca (hypothèque), es decir, una garantía inscrita sobre la casa a favor de un acreedor, normalmente el banco que financió al vendedor. Si el vendedor no terminó de pagar su préstamo, la hipoteca sigue publicada aunque la deuda sea pequeña. En segundo lugar, pueden aparecer hipotecas legales (hypothèques légales), que la ley atribuye directamente a ciertos acreedores sin necesidad de contrato. El artículo 2393 del Código civil enumera los créditos que llevan aparejada una hipoteca legal general, entre ellos los reconocidos por una sentencia contra el deudor condenado y los del Tesoro público en las condiciones fijadas por la normativa fiscal. Traducido y explicado al español, esto significa que una condena judicial o una deuda con la Hacienda francesa pueden generar por sí solas una hipoteca sobre la casa, aunque el vendedor no haya firmado ninguna garantía ante notario. En tercer lugar, puede aparecer un embargo inmobiliario (saisie immobilière). El artículo L311-1 del Código de procedimientos civiles de ejecución lo define con una fórmula breve y literal: « La saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ». Traducida y explicada al español, esta frase significa que el embargo tiende a la venta forzosa del inmueble del deudor para repartir el precio entre los acreedores. Si el embargo ya está publicado cuando usted va a comprar, la venta amistosa se vuelve muy difícil sin el acuerdo de los acreedores.

Si la carga aparece antes de la escritura definitiva, la regla práctica es sencilla: no firme una escritura de compra de un bien gravado sin que la carga quede cancelada o asegurada ese mismo día. En la práctica notarial francesa existen varias salidas. La primera es exigir el levantamiento de la carga (mainlevée), es decir, el documento por el que el acreedor acepta cancelar su inscripción, normalmente porque cobra su crédito con el precio de su propia compra. La segunda es que el precio quede depositado en la notaría (séquestre) hasta que la cancelación conste efectivamente en el registro. La tercera, cuando el problema no puede resolverse de inmediato, es no firmar y activar las protecciones del contrato preliminar: el desistimiento en diez días, la condición suspensiva del préstamo o la resolución por incumplimiento del vendedor. El desistimiento de diez días, las arras, la cláusula penal y la ejecución forzosa cuando una parte se niega a firmar se explican en detalle en nuestra guía sobre el contrato preliminar (qué ocurre si firma un precontrato y quiere dar marcha atrás). Y si es su propio banco el que deniega la financiación, la condición suspensiva del préstamo y la recuperación de la señal se tratan en nuestra guía sobre la hipoteca denegada (hipoteca denegada y condición suspensiva del préstamo).

Un punto importante para el comprador español: la cancelación de una hipoteca francesa no siempre es automática cuando se paga el préstamo. Puede requerir un acto específico y su publicación, con costes y plazos propios. Por eso, si el vendedor le asegura que «la hipoteca ya está pagada», pida al notario que lo compruebe en un estado hipotecario reciente y que la escritura de su compra deje constancia de la cancelación o del depósito del precio hasta que esta se publique. Una afirmación verbal del vendedor no sustituye al registro.

B. Las servidumbres invisibles: paso, vistas y canalizaciones que no aparecen a simple vista

La servidumbre (servitude) es una figura central del derecho inmobiliario francés y conviene entenderla bien porque muchas no se ven. El artículo 637 del Código civil la define con una frase breve y literal: « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Traducida y explicada al español, esta definición significa que una servidumbre es una carga impuesta sobre una finca (la finca sirviente, fonds servant) para el uso y la utilidad de otra finca de distinto propietario (la finca dominante, fonds dominant). Ejemplos típicos: un paso a favor del vecino enclavado, una prohibición de construir por encima de cierta altura, unas vistas directas que deben respetarse o una canalización subterránea que atraviesa el terreno.

El derecho francés clasifica las servidumbres con dos criterios que tienen consecuencias prácticas. Por un lado, distingue entre servidumbres aparentes (servitudes apparentes), las que se manifiestan por una obra exterior como una puerta, una ventana o un acueducto visible, y no aparentes (non apparentes), las que no tienen signo exterior, como una prohibición de construir o una canalización enterrada. Por otro lado, distingue entre continuas y discontinuas según que su uso sea o no permanente sin intervención humana. El artículo 690 del Código civil dispone literalmente que « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans », lo que traducido y explicado al español significa que las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por título o por posesión de treinta años. En la práctica, esto implica que una servidumbre puede existir aunque no figure en su escritura: puede resultar de un título antiguo o de una posesión prolongada.

Dos sentencias recientes de la Corte de Casación (Cour de cassation), el tribunal supremo francés en materia civil, muestran que el problema es real y frecuente. En un caso resuelto el 6 de julio de 2023 (tercera sala civil, recurso número 22-13.179, publicado en el Boletín), los compradores descubrieron en el subsuelo de su parcela, al preparar una ampliación de la casa, una canalización enterrada de la red pública de aguas residuales que impedía las obras previstas. Reclamaron una indemnización por servidumbre oculta no declarada. En otro caso resuelto el 13 de febrero de 2025 (tercera sala civil, recurso número 23-17.636, publicado en el Boletín), la compradora descubrió bajo la vivienda, tras un peritaje judicial, una red de evacuación de aguas residuales no señalada en la escritura de venta de 4 de julio de 2017, y pidió la resolución de la venta con indemnización. En ambos casos se trataba de servidumbres no aparentes y no declaradas, y en ambos la Corte de Casación dio la razón a los compradores, como se explicará en la segunda parte.

Antes de comprar, ¿cómo puede protegerse frente a estas cargas invisibles? Ninguna precaución es absoluta, pero varias reducen mucho el riesgo. Pida al notario el título de propiedad anterior y compruebe qué servidumbres menciona; recuerde que el notario francés estudia normalmente el origen de la propiedad en treinta años. Solicite el certificado de urbanismo (certificat d’urbanisme), que informa sobre las reglas aplicables al terreno, y pregunte expresamente por las redes y canalizaciones subterráneas. Visite el bien con atención y pregunte al vendedor por escrito sobre los pasos, las evacuaciones de agua, los acuerdos con vecinos y las obras realizadas. Y no confunda las servidumbres con los defectos materiales de la casa (humedades, grietas, termitas) ni con los diagnósticos técnicos obligatorios: esos problemas pertenecen a la garantía de vicios ocultos y a los diagnósticos del vendedor, tratados en nuestras guías específicas (humedades, grietas y termitas: vicios ocultos, plazos y pruebas y qué diagnósticos debe entregarle el vendedor y cómo recurrir). Una servidumbre no es un defecto de construcción: es un derecho que un tercero puede tener sobre su casa, y se rige por las reglas que siguen.

II. Si la carga aparece después de comprar: garantía de evicción, suspensión del precio y recursos

A. La garantía legal del vendedor: resolución, indemnización y suspensión del pago

Cuando la carga se descubre después de la compra, el comprador francés no está desamparado: dispone de la garantía de evicción (garantie d’éviction), una protección legal del vendedor que cubre tanto la pérdida total o parcial del bien como las cargas reclamadas sobre él y no declaradas en la venta. La página oficial de los notarios de Francia sobre esta garantía recuerda que se aplica a todas las ventas de inmuebles y enumera entre sus causas típicas la reivindicación de una servidumbre no declarada cuando el bien vendido es la finca sirviente, la invocación de una hipoteca no revelada y el ejercicio de un embargo. Es exactamente el catálogo de este artículo.

El fundamento se encuentra en los artículos 1625 a 1640 del Código civil, y su punto de partida es el artículo 1626, cuya fórmula oficial dice: « Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ». Traducido y explicado al español, esto significa que, aunque el contrato no diga nada sobre la garantía, el vendedor está obligado por ministerio de la ley a garantizar al comprador frente a la pérdida total o parcial del bien y frente a las cargas reclamadas sobre él que no fueron declaradas en la venta. La garantía existe, por tanto, aunque la escritura no la mencione.

Los efectos dependen de la gravedad de la pérdida, que aprecia el juez. Si usted todavía no ha pagado todo el precio y sufre un problema o teme fundadamente sufrirlo por una acción hipotecaria o reivindicatoria, puede suspender el pago hasta que el vendedor haga cesar el problema, salvo que este ofrezca una fianza o que el contrato diga expresamente que pagará a pesar del problema. Es lo que dispone el artículo 1653 del Código civil. Traducido y explicado al español: ante una amenaza hipotecaria seria, usted puede retener el precio en lugar de pagar y después litigar para recuperarlo. Si la pérdida es total, es decir, si queda completamente privado del bien, puede pedir la resolución del contrato con devolución del precio, la restitución de los frutos si debe entregarlos al verdadero propietario, los gastos judiciales y una indemnización por el perjuicio sufrido, además de los gastos y leales costes del contrato. Así lo establece el artículo 1630 del Código civil.

Si la pérdida es solo parcial, el juez decide si es tan grave que usted no habría comprado de haberla conocido: en ese caso puede resolverse el contrato. Si la venta se mantiene, el artículo 1637 del Código civil ordena reembolsar el valor de la parte perdida según estimación en la época de la pérdida, y no proporcionalmente al precio total, haya subido o bajado el valor del bien. Traducido y explicado al español: la compensación se calcula al valor actual de lo perdido, no con una simple regla de tres sobre el precio pagado hace años.

El caso particular de las servidumbres no aparentes tiene su propio texto, el artículo 1638 del Código civil: « Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité ». Traducido y explicado al español, esto significa que si la finca vendida resulta gravada, sin que se haya declarado, con servidumbres no aparentes de tal importancia que quepa presumir que el comprador no habría comprado de haberlas conocido, este puede pedir la rescisión del contrato o, si lo prefiere, conformarse con una indemnización.

Dos precisiones de la Corte de Casación resultan esenciales y corrigen ideas extendidas. Primera: la exigencia de importancia solo condiciona la rescisión, no la indemnización. En la sentencia de 6 de julio de 2023 citada antes (recurso 22-13.179, publicada en el Boletín), la Corte declaró que la importancia de la servidumbre oculta exigida por el artículo 1638 solo condiciona la resolución de la venta, y no la indemnización del perjuicio que cualquier servidumbre no aparente y no declarada pueda causar al comprador; la indemnización se aprecia entonces según la existencia y la importancia del perjuicio. Traducido a la práctica: aunque la canalización no le habría impedido comprar, puede reclamar la pérdida de valor o los gastos que le causa. Segunda: el desconocimiento del vendedor no le exonera. La garantía es una obligación legal de asegurar la posesión pacífica, y el vendedor responde aunque ignorara la carga.

¿En qué plazo hay que actuar? La acción de garantía de evicción sobre un inmueble es una acción real inmobiliaria y se somete a la prescripción de treinta años del artículo 2227 del Código civil, que declara imprescriptible el derecho de propiedad y somete las acciones reales inmobiliarias a treinta años desde el día en que el titular conoció o debió conocer los hechos que le permiten actuar. Traducido y explicado al español: dispone de un plazo largo, pero contado desde que conoce o debe conocer el problema; no espere si descubre una carga, porque los intereses, las pruebas y la solvencia del vendedor se deterioran con el tiempo. Además, los notarios precisan que esta garantía no se aplica a las ventas judiciales, como las adjudicaciones en subasta tras un embargo: quien compra en subasta no dispone de la misma protección frente al vendedor.

B. Las cláusulas que limitan la garantía y cómo las trata el juez: el estado del bien no lo cubre todo

Muchas escrituras francesas contienen una cláusula que dice que el comprador toma el bien en el estado en que se encuentra, tal como lo ha visto y visitado, y que no tendrá recurso contra el vendedor por ninguna causa, en particular por vicios aparentes u ocultos. El comprador español suele pensar que con esa firma lo ha aceptado todo, incluidas las hipotecas o servidumbres que aparezcan después. Esa lectura es errónea, y la Corte de Casación lo ha confirmado con una sentencia de formación reforzada que conviene conocer.

El artículo 1627 del Código civil permite a las partes, mediante convenios particulares, aumentar la obligación legal de garantía o disminuir su efecto, e incluso convenir que el vendedor no estará sometido a ninguna garantía. Pero esa libertad tiene dos límites. El primero está en el artículo 1628 del Código civil: aunque se diga que el vendedor no estará sometido a ninguna garantía, sigue respondiendo de la que resulta de un hecho que le es personal, y todo convenio en contrario es nulo. Traducido y explicado al español: el vendedor nunca puede exonerarse de los problemas que él mismo ha creado, como conservar un usufructo o constituir una servidumbre, por mucho que el contrato diga lo contrario. El segundo límite protege al consumidor: cuando la venta se celebra entre un profesional y un no profesional, las cláusulas que limitan o excluyen la garantía de evicción están prohibidas y se tienen por no escritas. El fundamento es el artículo R212-1 del Código de consumo, que presume abusivas de forma irrefragable, entre otras, las cláusulas que suprimen o reducen el derecho a la reparación del perjuicio del consumidor en caso de incumplimiento del profesional y las que le prohíben pedir la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones de garantía.

La sentencia de 13 de febrero de 2025 (tercera sala civil, recurso 23-17.636, fallo número 83 de formación de sección, publicado en el Boletín, ECLI:FR:CCASS:2025:C300083) fija el criterio aplicable a las ventas entre particulares. La escritura de reventa de 4 de julio de 2017 estipulaba, bajo el título de estado del bien, que la compradora tomaría el inmueble en el estado en que se encontraba el día de la venta, tal como lo había visto y visitado, y que no tendría ningún recurso contra los vendedores por ninguna causa, en particular por vicios aparentes u ocultos. Descubierta bajo la vivienda una red de evacuación no conocida por los vendedores, el tribunal de apelación de Agen (sentencia de 22 de marzo de 2023) rechazó la demanda al considerar que la expresión «por ninguna causa» cubría también la garantía de cargas ocultas. La Corte de Casación anuló esa sentencia con visado en los artículos 1638 y 1627: a falta de cláusula expresa en contrario, el vendedor responde de las servidumbres no aparentes no declaradas, y una cláusula relativa al estado material del bien, que solo menciona los vicios aparentes u ocultos, no excluye expresamente esa garantía. El asunto se devolvió al tribunal de apelación de Burdeos. La enseñanza es directa: una cláusula de «tomo el bien como está» protege al vendedor frente a defectos materiales, pero no frente a derechos que terceros puedan tener sobre la casa.

De esta jurisprudencia se desprenden consejos prácticos para el comprador español. Primero, lea la cláusula de no garantía de su escritura e identifique si menciona expresamente la evicción, las servidumbres o las cargas ocultas: si solo habla del estado y de los vicios, no cubre las servidumbres ocultas según la sentencia de 2025. Segundo, si descubre una carga, haga constar los hechos cuanto antes: requerimiento escrito al vendedor, informe pericial (como la expertise judiciaire de los casos citados) y conservación de todas las facturas y gastos. Tercero, no confunda los caminos: el defecto material va por los vicios ocultos, mientras que el derecho de un tercero (vecino, acreedor, red pública) va por la evicción y el artículo 1638. Cuarto, si el vendedor es un profesional, invoque además la protección del consumidor frente a las cláusulas de exclusión.

Queda la cuestión del notario. El notario francés no es un simple testigo de la firma: los tribunales le exigen velar por la eficacia del acto y por la información de las partes, y su responsabilidad puede declararse cuando omite verificaciones que estaban a su alcance. Un ejemplo reciente lo ofrece el tribunal judicial de París (polo de responsabilidad de profesiones del derecho, sentencia de 1 de julio de 2026, asunto número 21/12605): en un litigio donde los compradores acumulaban la acción contra los vendedores por la garantía del artículo 1638 y la acción contra el notario por incumplimiento del deber de información y de eficacia, el expediente incluía las verificaciones habituales del notario (búsqueda en el registro hipotecario en treinta años, estado hipotecario antes de la venta y certificado de urbanismo), y el tribunal reconoció a los compradores una pérdida de oportunidad del 90 % por los trabajos comprometidos en vano y los gastos de defensa. Se trata de una decisión de primera instancia, que no crea por sí sola una regla general, pero confirma dos cosas útiles: que las verificaciones registrales forman parte del expediente normal de una venta y que el notario que las descuida se expone a responder. Si su notario no le ha mostrado el estado hipotecario ni le ha explicado las servidumbres mencionadas en el título anterior, pídaselo por escrito antes de firmar.

Conclusión

Comprar una casa en Francia siendo residente en España no consiste solo en negociar el precio y conseguir financiación: consiste en comprar un bien libre de cargas o, al menos, conociéndolas y poniéndoles precio. Antes de firmar, el estado hipotecario obtenido del servicio de publicidad inmobiliaria revela las hipotecas y los embargos publicados, y el título anterior con el certificado de urbanismo orienta sobre las servidumbres; si aparece una carga, no firme sin cancelación, depósito del precio en notaría o activación de las protecciones del contrato preliminar. Después de comprar, la garantía de evicción de los artículos 1626 a 1638 del Código civil le permite suspender el pago del precio, pedir la resolución o reclamar una indemnización, con un plazo de treinta años desde el descubrimiento y con una jurisprudencia reciente claramente favorable al comprador frente a las cláusulas genéricas de «tomo el bien como está». Guarde cada documento, actúe por escrito desde el primer indicio y asesórese antes de que la carga se consolide: en estas materias, el tiempo y la prueba deciden tanto como el derecho.

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