Une maison flanquée d’un studio indépendant, un petit immeuble de deux logements, un appartement vendu avec une chambre de service : dans ces configurations, certains vendeurs âgés proposent un viager dit « mixte ». Ils continuent d’habiter une partie du bien et laissent l’autre à l’acquéreur dès la signature, contre un bouquet et une rente versée jusqu’à leur décès. La formule attire parce qu’elle promet au vendeur un prix supérieur à celui d’un viager occupé et à l’acheteur une jouissance immédiate. Elle n’a pourtant aucun statut propre : elle combine la rente viagère du code civil avec un droit d’usage et d’habitation, ou un usufruit, limité à une partie du bien.
Deux décisions rendues en Île-de-France en 2026 montrent ce que coûte une organisation approximative. Le 28 septembre 2026, le tribunal judiciaire de Pontoise a prononcé la déchéance du droit d’usage et d’habitation d’une venderesse qui laissait des tiers occuper l’un des logements vendus en viager. Le 22 mai 2026, la cour d’appel de Paris a confirmé la résolution d’une vente en viager après la renonciation de la venderesse à son droit d’habitation et des arrérages restés impayés.
Que vous soyez vendeur, acheteur ou héritier, voici comment fonctionne juridiquement un viager mixte, comment en calculer le prix sans exposer la vente à une annulation, quelles clauses négocier et quels recours exercer lorsque le partage du bien tourne au conflit.
I. Viager mixte : comment ça fonctionne juridiquement ?
A. Une partie occupée, une partie libre : ce que l’acte doit organiser
Le mot « mixte » ne désigne aucune catégorie prévue par la loi. Les pages d’agences consultées en novembre 2026 l’emploient pour au moins trois montages différents. Dans le premier, le vendeur garde un logement ou un étage et l’acheteur dispose immédiatement du reste. Dans le deuxième, le vendeur occupe tout le bien pendant une durée convenue, puis le libère, alors que la rente reste due jusqu’à son décès. Dans le troisième, vendeur et acheteur vivent sous le même toit, chacun dans ses pièces. Avant de comparer deux offres, il faut donc savoir lequel de ces montages est réellement proposé, car les conséquences sur le prix, les charges et les recours ne sont pas les mêmes.
Le socle commun reste la rente viagère. Selon l’article 1968 du code civil, la rente viagère « peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble ». Le prix d’un viager mixte se règle donc comme celui de tout viager : un capital payé comptant, le bouquet, puis une rente périodique. Son montant relève de la négociation, puisque l’article 1976 du code civil permet de constituer la rente « au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer ». Cette liberté n’est pas illimitée : le contrat reste aléatoire au sens de l’article 1108 du code civil, aux termes duquel le contrat « est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain ». En viager, cet événement est la date du décès du vendeur.
Ce qui distingue le viager mixte, c’est la réserve partielle. Le vendeur ne conserve pas la jouissance de tout le bien, mais seulement d’un logement, d’un niveau ou de certaines pièces. Cette réserve prend le plus souvent la forme d’un droit d’usage et d’habitation. L’article 625 du code civil indique que ces droits « s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit ». Surtout, l’article 628 du code civil prévoit qu’ils « se règlent par le titre qui les a établis et reçoivent, d’après ses dispositions, plus ou moins d’étendue ». L’acte notarié fixe donc la règle du jeu. Lorsqu’il reste vague, la discussion se déplace sur le terrain des règles légales, par exemple l’article 633 du code civil, selon lequel le droit d’habitation « se restreint à ce qui est nécessaire pour l’habitation de celui à qui ce droit est concédé et de sa famille ». Un acte imprécis sur la partie réservée invite ainsi à débattre de ce qui est « nécessaire » au vendeur, ce que personne n’a intérêt à laisser au hasard.
Le choix entre droit d’habitation et usufruit n’est pas une formalité. L’article 631 du code civil dispose que « L’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre », et l’article 634 précise que le droit d’habitation « ne peut être ni cédé ni loué ». À l’inverse, l’article 595 du code civil prévoit que « L’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit ». Un vendeur qui envisage un départ en établissement et souhaite pouvoir louer sa partie n’a donc pas les mêmes possibilités selon le droit qu’il se réserve. L’usufruit lui donne davantage de souplesse, mais il entraîne aussi un régime de charges et d’imposition différent, examiné plus loin.
Les deux droits peuvent d’ailleurs coexister dans une même vente. Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation le 14 novembre 1996 (pourvoi n° 94-14.846), sur pourvoi contre un arrêt de la cour d’appel de Paris, une venderesse de biens situés dans un immeuble en copropriété s’était réservé le droit d’usage et d’habitation de deux lots et l’usufruit d’un troisième. Ce découpage par lots illustre une bonne pratique : lorsque le bien est en copropriété, l’acte peut viser précisément les lots réservés et ceux dont l’acheteur dispose. Lorsque le bien n’est pas divisé, un plan annexé, une description pièce par pièce et la mention des espaces partagés, comme l’entrée, le jardin, le garage, la chaufferie ou les compteurs, évitent la plupart des disputes ultérieures. Pour un bien de famille, cette répartition doit en outre être pensée avec l’organisation de la transmission ; c’est l’objet de notre page consacrée au droit patrimonial et à l’organisation du patrimoine familial.
La variante « à durée limitée » obéit à la même logique. L’article 617 du code civil énumère les causes d’extinction de l’usufruit, dont l’extinction « Par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé ». Puisque l’article 625 aligne la constitution et la perte du droit d’habitation sur celles de l’usufruit, l’acte peut prévoir un droit d’habitation pour une durée déterminée. La rente, elle, ne s’arrête pas pour autant : si le contrat la stipule viagère, elle reste due jusqu’au décès. Le vendeur doit donc mesurer qu’il quittera les lieux à une date fixée, alors que l’acheteur doit mesurer qu’il continuera de payer après cette date.
Enfin, la cohabitation sous un même toit exige une vigilance particulière. L’article 627 du code civil impose au titulaire d’un droit d’usage ou d’habitation de « jouir raisonnablement ». Cette obligation ne suffit pas à régler les questions concrètes du quotidien : accès aux pièces communes, horaires de travaux, présence d’un aidant, visites, stationnement. Ces points se négocient avant la signature et s’écrivent dans l’acte, faute de quoi chacun interprétera à sa manière une cohabitation qui peut durer de longues années.
B. Comment calculer un viager mixte sans fragiliser la vente ?
Le calcul suit une idée simple : en viager occupé, la valeur de tout le bien est diminuée parce que le vendeur l’occupe ; en viager mixte, seule la partie occupée subit cette diminution. La méthode comporte quatre étapes. On estime d’abord la valeur vénale libre de chaque partie, idéalement par un expert ou par le notaire. On évalue ensuite la réserve du vendeur sur la partie qu’il conserve. On additionne la partie libre, retenue pour sa pleine valeur, et la partie occupée, diminuée de la valeur de la réserve. On répartit enfin ce prix entre le bouquet et la rente.
Prenons un exemple purement arithmétique. Une maison principale vaut 300 000 euros libre et un studio indépendant 100 000 euros. La venderesse se réserve un droit d’habitation sur la maison principale et l’acheteur dispose du studio dès la signature. Si les parties retiennent, par hypothèse de calcul et non par application d’un taux légal, une réserve représentant 40 % de la valeur de la maison principale, celle-ci est comptée pour 180 000 euros. Le prix total s’établit alors à 280 000 euros, contre 400 000 euros pour une vente libre et 240 000 euros si la même réserve portait sur l’ensemble. Avec un bouquet de 60 000 euros, 220 000 euros restent à convertir en rente, dont le montant dépendra de l’âge du vendeur et du taux librement convenu.
Les barèmes fiscaux ne donnent pas la valeur de marché de cette réserve. L’article 669 du code général des impôts fixe un barème selon lequel, « Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière ». L’article 762 bis du même code prévoit que, « Pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, la valeur des droits d’habitation et d’usage est de 60 % de la valeur de l’usufruit ». Ce second texte vise les donations et les successions ; il ne fixe donc pas, à lui seul, la valeur d’un droit d’habitation dans une vente. Ces pourcentages fiscaux ne doivent pas être confondus avec la valeur économique de la réserve que les parties retiennent dans l’acte.
Le vrai risque juridique du calcul est l’absence d’aléa. La Cour de cassation a approuvé, dans un arrêt du 29 juin 2017 (pourvoi n° 16-18.226), une cour d’appel qui avait retenu que « la vente d’un immeuble en viager ne pouvait être annulée que si le montant des arrérages était vil ou dérisoire, l’absence de prix réel et sérieux privant la vente d’aléa ». Dans cette affaire, les estimations produites par les vendeurs n’ont pas suffi, notamment parce qu’elles avaient été réalisées sur la base d’un immeuble libre ou selon une méthode non appropriée à une vente en viager. Le droit commun va dans le même sens : selon l’article 1169 du code civil, « Un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire. »
Pour apprécier ce caractère sérieux lorsque le vendeur garde la jouissance, la Cour de cassation a donné une méthode dans un arrêt du 4 juillet 2007 (pourvoi n° 06-14.122) : « lorsque le vendeur s’est réservé l’usufruit du bien vendu, l’appréciation de l’aléa et du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre le montant de la rente et les revenus calculés à partir de la valeur vénale au jour de la vente de l’immeuble grevé ». Cette décision porte sur une réserve d’usufruit. Les décisions consultées ne tranchent pas la manière de conduire cette comparaison lorsque la réserve ne porte que sur une partie du bien et que l’acheteur perçoit déjà les revenus de l’autre. La prudence consiste donc à faire figurer dans l’acte la valeur vénale et la valeur locative de chaque partie, afin que l’équilibre retenu par les parties puisse être vérifié plus tard.
Cette précaution n’est pas théorique. Dans un arrêt du 13 décembre 2017 (pourvoi n° 16-17.772), la Cour de cassation a rejeté le pourvoi d’acquéreurs dont la vente avait été annulée. L’acte réservait un droit d’usage et d’habitation à la venderesse, évalué à 24 000 euros, et convertissait le solde du prix en une rente mensuelle de 610 euros, outre la prise en charge de factures à hauteur de 160 euros par mois. Quelques jours plus tard, une contre-lettre avait autorisé les acquéreurs à résider dans le bien. La cour d’appel en avait souverainement déduit que « le montant des arrérages et charges incombant aux acquéreurs était inférieur aux revenus du bien aliéné, de sorte que, dépourvue d’aléa, la vente était entachée de nullité ». La leçon vaut directement pour le viager mixte : toute jouissance immédiate accordée à l’acheteur, qu’elle résulte de l’acte ou d’un accord parallèle, fait partie de l’équilibre économique et doit entrer dans le calcul. Une occupation « tolérée » hors de l’acte peut se retourner contre l’acheteur.
L’état de santé du vendeur constitue le second foyer de contestation. L’article 1975 du code civil prive d’effet le contrat lorsque la rente a été créée sur la tête d’une personne « atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat ». La Cour de cassation va plus loin dans un arrêt du 16 avril 1996 (pourvoi n° 93-19.661), rendu à propos d’une vente où la venderesse s’était réservé un droit d’usage et d’habitation dans un appartement à aménager dans l’immeuble vendu : selon cette décision, « l’article 1975 du Code civil n’interdit pas de constater, pour des motifs tirés du droit commun des contrats, la nullité pour défaut d’aléa d’une vente consentie moyennant le versement d’une rente viagère, même lorsque le décès du crédirentier survient plus de vingt jours après la conclusion de cette vente », et « il suffit que le débirentier ait eu connaissance de la gravité de l’état de santé du vendeur ».
L’âge élevé ne suffit pas, en revanche, à faire tomber la vente. Dans un arrêt du 13 novembre 2008 (pourvoi n° 07-14.662), la Cour de cassation a approuvé les juges qui avaient énoncé que « le grand âge du crédirentier ne supprimait pas à lui seul le caractère aléatoire d’une vente consentie contre le versement d’une rente viagère ». Plus récemment, dans un arrêt du 18 janvier 2023 (pourvoi n° 21-24.862), elle a rappelé que « l’aléa existe dès lors qu’au moment de la formation du contrat les parties ne peuvent apprécier l’avantage qu’elles en retireront parce que celui-ci dépend d’un événement incertain », et a approuvé la cour d’appel qui avait refusé d’annuler une vente alors que la venderesse, âgée et gravement malade, était décédée un peu moins de trois mois après la signature, des suites d’une chute. Pour les conditions détaillées d’une action en nullité, notre article sur la question peut-on annuler une vente en viager pour défaut d’aléa complète ces développements.
Côté vendeur, la fiscalité de la rente mérite aussi d’être anticipée. Selon le 6 de l’article 158 du code général des impôts, les rentes viagères constituées à titre onéreux ne sont imposées à l’impôt sur le revenu que pour une fraction de leur montant, déterminée d’après l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % au-delà de 69 ans. Le bouquet, la rente et la partie conservée doivent donc être examinés ensemble, en fonction des besoins réels du vendeur.
II. Viager mixte : quelles clauses prévoir et que faire en cas de conflit ?
A. Charges, taxe foncière, travaux : qui paie quoi en viager mixte ?
Le code civil contient une règle taillée pour le viager mixte. L’article 635 du code civil distingue deux situations. Si le titulaire du droit « occupe la totalité de la maison, il est assujetti aux frais de culture, aux réparations d’entretien et au paiement des contributions, comme l’usufruitier ». En revanche, « S’il ne prend qu’une partie des fruits ou s’il n’occupe qu’une partie de la maison, il contribue au prorata de ce dont il jouit. » Lorsque le vendeur ne garde qu’un logement sur deux, sa contribution aux réparations d’entretien et aux contributions se calcule donc au prorata de ce dont il jouit, sauf si l’acte organise autrement la répartition, comme le permet l’article 628.
La rédaction de la clause de charges est décisive. Dans l’arrêt du 14 novembre 1996 déjà cité, l’acte prévoyait que la venderesse conserverait à sa charge les frais d’entretien, les assurances, les impôts et le ravalement « conformément à la loi ». La cour d’appel avait limité sa contribution aux charges d’un simple locataire. La Cour de cassation a censuré cette décision, au visa de l’article 635, au motif que « la clause contractuelle liant les parties faisait expressément référence à l’application des dispositions légales » et que le droit d’usage et d’habitation portait sur la totalité de l’appartement constituant les lots réservés. Une formule de renvoi à la loi n’est donc pas neutre : elle fait jouer la règle légale, avec sa distinction entre occupation totale et occupation partielle. Mieux vaut chiffrer la répartition, lot par lot ou partie par partie.
Si le vendeur se réserve un usufruit plutôt qu’un droit d’habitation, le régime de l’usufruitier s’applique à la partie concernée. L’article 605 du code civil pose que « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien » et laisse les grosses réparations au propriétaire, sauf si elles ont été occasionnées par le défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit. L’article 606 définit ces grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ». Et selon l’article 608, l’usufruitier supporte « toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui dans l’usage sont censées charges des fruits ». Dans un viager mixte, ces règles ne concernent que la partie grevée d’usufruit ; la répartition des charges de l’autre partie relève des stipulations de l’acte.
La taxe foncière suit une logique propre. Le I de l’article 1400 du code général des impôts pose que « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel », et son II désigne l’usufruitier lorsque l’immeuble est grevé d’usufruit. Le texte ne mentionne pas le droit d’usage et d’habitation. En présence d’un droit d’habitation, l’avis est donc établi au nom de l’acheteur, propriétaire, et le remboursement éventuel d’une part par le vendeur dépend de l’acte et de la règle du prorata de l’article 635. Pour le détail de ces répartitions dans un viager classique, voyez notre article viager occupé : qui paie les charges, les travaux et la taxe foncière.
En copropriété, la clause doit aussi prévoir le circuit des appels de fonds entre acheteur et vendeur. L’affaire jugée par la cour d’appel de Paris le 22 mai 2026 en donne une illustration : l’acte prévoyait, sur appel de l’acquéreur, que le vendeur verserait à l’acquéreur, à titre provisionnel et trimestriellement, des charges « à concurrence de 70% de l’ensemble des charges », avec une régularisation annuelle. Faute de produire les appels de fonds et les documents de régularisation, l’acquéreuse n’a pas démontré la créance qu’elle invoquait. Une clause bien rédigée ne suffit donc pas : chaque partie doit conserver les décomptes et organiser une régularisation écrite chaque année.
Les travaux appellent des stipulations sur mesure. L’acheteur voudra souvent rénover ou louer la partie libre sans attendre ; le vendeur voudra préserver sa tranquillité et l’accès à son logement. L’acte peut prévoir l’obligation de prévenir l’autre partie avant un chantier, des plages horaires, la prise en charge des dommages causés à la partie occupée, la séparation des compteurs et la souscription par chacun d’une assurance couvrant la partie dont il a la jouissance. Il peut aussi prévoir l’état des lieux de la partie occupée au jour de la vente, ce qui facilitera la discussion le jour où le vendeur la libérera.
B. Rente impayée, occupation par un tiers, départ du vendeur : quels recours ?
Le défaut de paiement de la rente obéit à une règle ancienne. Aux termes de l’article 1978 du code civil, « Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné ». Le vendeur impayé ne peut alors que saisir et faire vendre les biens de son débiteur. C’est pourquoi les actes de viager contiennent presque toujours une clause résolutoire. Dans son arrêt du 22 mai 2026, la cour d’appel de Paris rappelle que l’article 1978 « n’ayant pas un caractère d’ordre public, il n’empêche pas les parties d’insérer dans le contrat une clause résolutoire ». Le droit commun encadre la mise en œuvre de cette clause : selon l’article 1225 du code civil, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, sauf convention contraire, et « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »
Les faits jugés à Paris illustrent la sévérité de ces clauses. La venderesse avait renoncé à son droit d’habitation, comme l’acte le lui permettait moyennant une majoration de 20 % de la rente. L’acquéreuse, qui estimait l’appartement dégradé, a réduit puis cessé ses paiements. Un commandement visant la clause résolutoire lui a été délivré, la clause prévoyant la résolution « un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux », selon les termes reproduits dans l’arrêt du 22 mai 2026 (RG n° 24/10775). La cour d’appel de Paris a confirmé la résolution et rappelé que « le débirentier qui invoque la nécessité de procéder à des réparations qui incomberaient au crédirentier ne peut être fondé à suspendre même partiellement le paiement d’arrérages de rentes viagères ». L’acte prévoyait que les sommes déjà versées resteraient acquises au vendeur ; l’acquéreuse avait réglé 204 660 euros pour un bien évalué à 220 110 euros en 2013, et sa demande de réduction de cette clause pénale a été rejetée faute de démontrer une disproportion manifeste. L’article 1231-5 du code civil permet pourtant au juge de modérer une pénalité « si elle est manifestement excessive ou dérisoire », mais cette faculté suppose une démonstration précise.
Pour l’acheteur d’un viager mixte, la conséquence pratique est nette : même lorsque la partie libérée ou la partie occupée paraît en mauvais état, on continue de payer la rente, on fait dresser un constat par un commissaire de justice et on formule ses demandes par écrit. La cour d’appel a d’ailleurs relevé que rien n’interdisait à l’acquéreuse de faire procéder à de telles constatations. Pour la procédure de recouvrement côté vendeur, notre article viager : récupérer les arrérages et résoudre la vente détaille les étapes.
L’occupation par un tiers constitue le deuxième grand contentieux, particulièrement sensible lorsque le bien comprend plusieurs logements. L’article 634 interdit de céder ou de louer le droit d’habitation, et l’article 618 du code civil prévoit que l’usufruit peut cesser par l’abus de jouissance, « soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien ». Dans le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise le 28 septembre 2026 (RG n° 25/06799), l’ensemble vendu en viager comprenait une maison d’habitation et une maison de gardien. L’acte réservait à la venderesse un droit strictement personnel, « sans pouvoir céder ce droit ni consentir une location, même partielle ». Un constat a établi que d’autres personnes vivaient dans l’un des logements. Le tribunal a retenu que « L’abus de jouissance par le titulaire du droit d’habitation peut entraîner l’extinction de son droit », a prononcé la déchéance, a condamné la venderesse et les occupants à libérer les lieux dans un délai de deux mois suivant le jugement du 28 septembre 2026 et a fixé une indemnité d’occupation de 1 600 euros par mois. Il a aussi rappelé que l’acquéreur restait redevable de la rente viagère.
Ce jugement doit être lu avec ses limites : il émane d’un tribunal de première instance, il a été rendu alors que les défendeurs n’avaient pas comparu et il peut faire l’objet d’un recours. Il éclaire néanmoins un point propre au viager mixte. Lorsque plusieurs logements coexistent, l’acte doit dire sans ambiguïté qui peut occuper quoi. Si la partie libre appartient en jouissance à l’acheteur, un proche du vendeur qui s’y installe n’a aucun titre ; si la partie réservée accueille un aidant ou un membre de la famille, l’acte doit le prévoir, faute de quoi la présence d’un tiers peut être discutée au regard de l’article 632 du code civil, qui permet au titulaire du droit d’habitation d’y demeurer « avec sa famille », et de l’article 633 déjà cité.
Le départ du vendeur, notamment vers un établissement, doit être anticipé. Le droit d’habitation ne pouvant être loué, une partie réservée inoccupée ne rapporte rien à personne si l’acte ne prévoit rien. La clause examinée dans l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 22 mai 2026 offre un modèle : le vendeur pouvait renoncer à tout moment à son droit, en prévenant l’acquéreur par lettre recommandée trois mois à l’avance, la rente étant alors majorée de 20 %. Dans cette affaire, la venderesse étant placée sous curatelle renforcée, la renonciation avait été autorisée par le juge des tutelles. Une telle clause doit aussi organiser la remise des clés et l’état des lieux contradictoire, dont l’absence a pesé dans le litige parisien.
Avant même la signature définitive, l’acheteur non professionnel conserve un droit de se retirer. Selon l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, pour tout acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ». Lorsque l’avant-contrat est signé, la rétractation après une promesse de vente s’exerce dans ces formes. C’est le moment de relire la description des parties, la clause de charges, la clause résolutoire et les conditions de renonciation au droit d’habitation.
Les héritiers du vendeur peuvent enfin être concernés lorsque l’acheteur est un enfant du vendeur, situation fréquente quand un parent cède le logement libre à l’un de ses enfants. L’article 918 du code civil dispose que « La valeur en pleine propriété des biens aliénés, soit à charge de rente viagère, soit à fonds perdus, ou avec réserve d’usufruit à l’un des successibles en ligne directe, est imputée sur la quotité disponible. » Le même texte précise que cette imputation et l’éventuelle réduction ne peuvent être demandées que par les autres successibles en ligne directe qui n’ont pas consenti à ces aliénations. Recueillir leur accord au moment de la vente leur ôte donc, selon ce texte, la possibilité de demander cette imputation et cette réduction.
En Île-de-France, les deux affaires récentes citées ont été jugées, pour la première, par le tribunal judiciaire de Pontoise et, pour la seconde, par le tribunal judiciaire de Créteil puis par la cour d’appel de Paris. L’article 44 du code de procédure civile pose d’ailleurs que « En matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. » Dans les immeubles parisiens en copropriété, où un viager mixte peut associer un appartement et une chambre de service ou un second lot, les pièces utiles sont toujours les mêmes : l’acte de vente et ses annexes, le plan ou la liste des lots réservés, les appels de charges du syndic, les justificatifs de paiement de la rente, les constats d’état des lieux et la correspondance échangée entre les parties.
Conclusion
Le viager mixte n’est pas un contrat nouveau : c’est une vente moyennant rente viagère dans laquelle le vendeur ne se réserve qu’une partie du bien. Sa solidité repose sur l’acte. Celui-ci doit décrire précisément la partie réservée, choisir entre droit d’habitation et usufruit, chiffrer la répartition des charges plutôt que renvoyer à la loi, intégrer dans le calcul la jouissance immédiate accordée à l’acheteur et prévoir le départ éventuel du vendeur.
Les décisions récentes rappellent que les erreurs se paient cher des deux côtés : déchéance du droit d’habitation pour le vendeur qui laisse des tiers occuper les lieux, perte du bien et des sommes versées pour l’acheteur qui cesse de payer la rente. Avant de signer, vendeur comme acheteur ont intérêt à faire vérifier la cohérence entre la valeur de chaque partie, le montant de la rente et les clauses de sortie, puis à conserver, pendant toute la durée du viager, les preuves de paiement, les décomptes de charges et les constats.