Vendre son logement tout en continuant à y vivre, percevoir un bouquet puis une rente chaque mois : le viager occupé séduit de nombreux propriétaires. Puis vient la question qui fâche, souvent après la signature : qui paie la chaudière qui lâche, le ravalement voté en assemblée générale, la taxe foncière qui augmente ? Le vendeur resté dans les lieux estime que l’acquéreur, devenu propriétaire, doit payer. L’acquéreur répond que celui qui habite le logement doit assumer. Sans règle écrite dans l’acte, le conflit est presque garanti. La réponse du droit français est pourtant précise : elle distingue l’entretien courant, qui incombe à l’occupant, des grosses réparations et de la taxe foncière, qui incombent en principe au propriétaire, et elle laisse aux parties la liberté d’aménager ce partage dans l’acte de vente. Encore faut-il connaître les textes applicables, la jurisprudence qui les applique et les clauses qui protègent vraiment la rente. Cet article expose le partage exact des charges, des travaux et des taxes en viager occupé, puis les moyens concrets de sécuriser la rente viagère et la validité de la vente.
I. Le partage des charges, des travaux et des taxes en viager occupé
A. Ce que paie le vendeur qui reste dans les lieux : entretien, charges courantes et vie quotidienne du logement
Dans la plupart des viagers occupés, le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation sur le logement : il garde le droit d’y habiter, sans en rester propriétaire. Ce droit ressemble à l’usufruit, avec une différence majeure : il est strictement personnel. Le Code civil dispose que les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit, tandis que l’usufruit lui-même est défini comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. Conserver la substance du bien, c’est l’entretenir. Surtout, le vendeur ne peut ni vendre ni louer ce droit : l’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre et le droit d’habitation ne peut être ni cédé ni loué. Celui qui reste dans les lieux en viager occupé y reste donc pour y vivre lui-même, pas pour en tirer des loyers.
De cette occupation découle la première règle de paiement : le vendeur occupant assume l’entretien courant du logement. Le texte de référence, écrit pour l’usufruit mais appliqué de la même manière au droit d’usage et d’habitation, prévoit que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Concrètement, ce sont les menues réparations du quotidien : robinetterie, joints, peinture d’entretien, remplacement d’un ballon d’eau chaude à l’identique, entretien de la chaudière, petites réparations électriques, serrures, volets. Si le vendeur laisse le logement se dégrader faute d’entretien, la sanction suit : les grosses réparations devenues nécessaires par ce défaut d’entretien retombent aussi sur lui, car les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. Un toit qui fuit parce que les gouttières n’ont jamais été nettoyées, une infiltration aggravée par des joints jamais refaits : l’acquéreur pourra en demander le coût au vendeur occupant.
Deuxième poste pour le vendeur : les charges annuelles liées à la jouissance du bien. Le Code civil prévoit que l’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui dans l’usage sont censées charges des fruits. En copropriété, cela vise les charges courantes de fonctionnement de l’immeuble : gardiennage, nettoyage des parties communes, entretien de l’ascenseur, menues réparations des communs, primes d’assurance de l’immeuble pour leur part récupérable. Le vendeur occupant paie également sa propre assurance habitation couvrant ses meubles et sa responsabilité d’occupant, ainsi que les consommations d’eau, d’électricité et de chauffage de son logement. Quant aux charges qui viendraient frapper la propriété en cours d’occupation, la loi organise un partage : A l’égard des charges qui peuvent être imposées sur la propriété pendant la durée de l’usufruit, l’usufruitier et le propriétaire y contribuent ainsi qu’il suit : Le propriétaire est obligé de les payer, et l’usufruitier doit lui tenir compte des intérêts ; Si elles sont avancées par l’usufruitier, il a la répétition du capital à la fin de l’usufruit. Cette règle joue par exemple pour un emprunt collectif souscrit par le syndicat des copropriétaires ou une imposition exceptionnelle grevant l’immeuble : l’acquéreur avance, le vendeur occupant lui doit les intérêts pendant son occupation.
En pratique parisienne et francilienne, ce poste d’entretien et de charges courantes pèse lourd : dans un immeuble haussmannien avec gardien et ascenseur, les charges courantes atteignent couramment plusieurs centaines d’euros par mois. L’acte de vente doit donc chiffrer qui paie quoi dès le départ, ligne par ligne, au lieu de se contenter d’une formule vague renvoyant à la loi. Les litiges les plus fréquents naissent des formules floues : le vendeur découvre qu’il doit les charges de l’immeuble en plus de ses consommations, l’acquéreur découvre que le vendeur refuse de payer au motif qu’il n’est plus propriétaire. Tout ce qui n’est pas écrit sera discuté.
B. Ce que paie l’acquéreur : grosses réparations, taxe foncière et travaux d’immeuble, sauf clause contraire de l’acte
Le principe symétrique est simple : ce qui dépasse l’entretien courant incombe au propriétaire, donc à l’acquéreur en viager occupé. La loi donne une liste fermée des grosses réparations : Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. Refaire une toiture entière, reprendre des fondations ou des gros murs, remplacer une charpente : c’est l’acquéreur qui paie, sauf si la dégradation vient du défaut d’entretien du vendeur comme vu plus haut. Les travaux de mise aux normes imposés par la loi en cours d’occupation, par exemple en matière de sécurité ou de performance énergétique, suivent en général le même sort et restent à la charge du propriétaire, sauf clause contraire. Face au syndicat des copropriétaires, seul l’acquéreur est d’ailleurs connu : c’est lui le copropriétaire, c’est lui qui reçoit les appels de fonds et qui vote en assemblée générale. Les travaux votés par la copropriété, ravalement, étanchéité, réfection de la colonne d’eau, sont donc appelés auprès de l’acquéreur, à charge pour lui de se retourner contre le vendeur occupant pour la part d’entretien si l’acte ou la loi le permet.
La taxe foncière obéit à la même logique, avec une nuance que beaucoup d’actes oublient. Le Code général des impôts pose que toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel, puis transfère l’imposition à l’occupant uniquement dans les cas qu’il énumère : Lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit ou loué soit par bail emphytéotique, soit par bail à construction, soit par bail réel solidaire, soit par bail à réhabilitation ou fait l’objet d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier, de l’emphytéote, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation, du preneur du bail réel solidaire ou du titulaire de l’autorisation. Le droit d’usage et d’habitation ne figure pas dans cette liste : en viager occupé avec simple réserve d’usage et d’habitation, l’avis de taxe foncière est donc établi au nom de l’acquéreur, devenu propriétaire. Si les parties veulent que le vendeur occupant rembourse tout ou partie de la taxe, il faut l’écrire noir sur blanc dans l’acte, avec le montant ou la clé de répartition et les modalités de remboursement. À Paris et en petite couronne, où la taxe foncière d’un appartement familial dépasse souvent deux mille euros par an, cette clause représente plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée d’occupation : elle se négocie comme le prix.
Reste le point que les guides commerciaux passent sous silence : tout ce partage légal peut être aménagé par contrat, et c’est même là que se gagne ou se perd un viager. Les parties peuvent mettre les grosses réparations à la charge du vendeur occupant, plafonner sa participation aux travaux votés, ou au contraire exonérer le vendeur des charges courantes pour préserver son pouvoir d’achat quand la rente est modeste. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a eu à connaître, le 10 septembre 2025, d’une vente de nue-propriété dans laquelle les vendeurs se sont obligés, par dérogation aux dispositions de l’article 605 du code civil, à supporter, en sus des réparations dites d’entretien, les grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du code civil (cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-1, 10 septembre 2025, RG 24/12686). L’affaire montre que la clause dérogatoire existe, qu’elle s’écrit et qu’elle se plaide ensuite devant les juges : raison de plus pour la rédiger avec un notaire qui chiffre chaque poste au lieu de recopier une formule type. Travaux votés avant la vente mais appelés après, fonds de travaux de la copropriété, diagnostic et mise aux normes énergétiques : chaque situation doit avoir sa ligne dans l’acte, avec un responsable désigné et un plafond.
II. Sécuriser la rente viagère et la validité de la vente
A. Rente impayée : saisie d’abord, résolution ensuite, et seulement si l’inexécution est grave
La rente viagère constituée à l’occasion d’une vente d’immeuble obéit à une définition légale simple : La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble. Le vendeur reçoit un bouquet, capital versé comptant, puis une rente servie jusqu’à son décès. Le premier réflexe en cas d’impayé doit être lucide : la loi ne permet pas au vendeur de reprendre automatiquement son bien. Le Code civil est formel : Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages. Concrètement, le vendeur impayé fait saisir les biens de l’acquéreur, y compris l’immeuble vendu, et demande au juge qu’une somme suffisante soit placée pour garantir le service de la rente. Pour aller plus loin dans ce premier stade, notre analyse détaillée de la procédure figure dans notre article consacré à la rente viagère impayée et aux moyens d’en récupérer les arrérages.
La saisie n’est pourtant pas la seule voie. Le droit commun des contrats permet au vendeur de demander la résolution judiciaire de la vente si l’inexécution est suffisamment grave, car La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La Cour de cassation l’a jugé dans une affaire où des acquéreurs en viager avaient multiplié les retards puis cessé tout paiement pendant plusieurs années : la cour d’appel avait retenu que les retards réitérés dans le paiement des arrérages et leur absence de règlement depuis février 2002 constituaient une violation grave et renouvelée par M. et Mme Y… de leurs obligations contractuelles, en ajoutant que le paiement de la rente de façon régulière étant essentiel pour les époux X… âgés de plus de quatre-vingts ans et n’ayant que des ressources modestes, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi (Cass. 3e civ., 8 juin 2006, n° 05-14.356). L’enseignement est double : des impayés durables et répétés justifient la résolution judiciaire de la vente en viager, et la situation du vendeur âgé aux ressources modestes pèse dans l’appréciation de la gravité. Mieux encore, l’acte peut écarter par avance le verrou de l’article 1978 : dans cette même affaire, les juges ont relevé que l’acte comportait une clause résolutoire dérogeant à ce texte, ce qui ouvrait directement la résolution. La clause résolutoire pour défaut de paiement de la rente, avec mise en demeure préalable et délai laisser au débirentier pour régulariser, est donc la protection la plus efficace du vendeur : elle doit figurer dans chaque acte de vente en viager.
Trois garde-fous complètent la protection. D’abord, les sûretés : le vendeur peut exiger une garantie de paiement, et la loi lui donne un levier puisque Celui au profit duquel la rente viagère a été constituée moyennant un prix peut demander la résiliation du contrat, si le constituant ne lui donne pas les sûretés stipulées pour son exécution. Privilège de vendeur, hypothèque sur le bien vendu, caution bancaire : ces sûretés se stipulent dans l’acte et se publient. Ensuite, les délais de paiement : si l’acquéreur connaît une difficulté passagère, le juge peut accorder des délais, car Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Un acquéreur de bonne foi peut donc obtenir jusqu’à deux ans d’échelonnement, ce que le vendeur doit anticiper dans sa trésorerie. Enfin, la prescription : l’action en paiement des arrérages se prescrit par cinq ans, puisque Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Un vendeur qui laisse les impayés s’accumuler pendant des années sans agir perd les arrérages les plus anciens : il doit mettre en demeure dès les premiers retards et assigner sans attendre. À chaque échéance, l’acquéreur peut exiger la preuve que le vendeur est en vie, car Le propriétaire d’une rente viagère n’en peut demander les arrérages qu’en justifiant de son existence, ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée. Le certificat de vie annuel, réclamé par lettre simple, évite les rentes versées à tort après un décès.
B. Aléa, prix et calcul : les conditions qui font tenir la vente en viager
Une vente en viager n’est valable que si elle comporte un aléa réel : au jour de la signature, ni la mort prochaine du vendeur ni sa survie durable ne doivent être certaines, faute de quoi le prix n’est ni réel ni sérieux. Deux règles couperet encadrent cet aléa. D’abord, Tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet. Ensuite, Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat. Un vendeur qui décède de la maladie dont il était atteint moins de vingt jours après l’acte : la vente est anéantie, l’acquéreur perd le bouquet versé et le bien revient à la succession. Mais l’essentiel est ailleurs : même quand le décès survient après ce délai de vingt jours, les juges peuvent annuler la vente pour absence d’aléa. La Cour de cassation l’a jugé en 1977 dans une affaire où le vendeur, malade d’un cancer connu de l’acquéreur, était décédé trois mois et demi après l’acte : L’ARTICLE 1975 DU CODE CIVIL N’INTERDIT PAS DE CONSTATER, POUR DES MOTIFS TIRES DU DROIT COMMUN DES CONTRATS, LA NULLITE D’UNE VENTE CONSENTIE MOYENNANT LE VERSEMENT D’UNE RENTE VIAGERE, MEME LORSQUE LE DECES DU CREDIRENTIER SURVIENT PLUS DE VINGT JOURS APRES LA CONCLUSION DE LA VENTE (Cass. 1re civ., 2 mars 1977, n° 75-14.556). L’acquéreur savait la mort imminente, l’aléa avait disparu, le prix n’était plus sérieux : nullité.
Le même principe a frappé un montage en viager occupé avec réserve d’usage et d’habitation : une propriétaire avait vendu son immeuble moyennant une rente viagère en se réservant un droit d’usage et d’habitation dans un appartement, puisque la venderesse s’est réservé un droit d’usage et d’habitation dans un appartement, que les débirentiers devaient aménager dans cet immeuble, et elle était décédée moins de deux mois après l’acte des suites d’une maladie grave connue. La Cour de cassation a approuvé l’annulation pour défaut d’aléa (Cass. 1re civ., 16 avril 1996, n° 93-19.661). Pour les héritiers qui contestent une vente en viager conclue par un parent très affaibli, ces deux arrêts sont le fondement de l’action en nullité : il faut prouver, par le dossier médical et les témoignages, que l’acquéreur ne pouvait ignorer l’imminence du décès. Pour l’acquéreur prudent, la parade consiste à vérifier l’état de santé apparent du vendeur sans investigation intrusive, à refuser les montages où le vendeur est manifestement en fin de vie, et à faire constater l’aléa dans l’acte par une espérance de vie conforme aux tables démographiques.
Vient enfin le calcul, qui conditionne l’équilibre financier de l’opération pour les deux parties. Le prix d’un viager occupé se décompose en bouquet, capital comptant, et rente viagère, avec une décote d’occupation qui rémunère le droit du vendeur à rester dans les lieux : plus le vendeur est jeune et plus la décote est forte, car l’occupation durera longtemps. En pratique notariale, la décote d’un droit d’usage et d’habitation se calcule à partir de la valeur locative annuelle du bien multipliée par l’espérance d’occupation, elle-même estimée d’après l’âge du vendeur et les tables de mortalité, avec un taux d’actualisation. À Paris et en Île-de-France, où le mètre carré dépasse souvent dix mille euros dans la capitale, une erreur de décote représente des centaines de milliers d’euros : un appartement de soixante mètres carrés occupé par un vendeur de soixante-dix ans n’a pas la même valeur qu’avec un vendeur de quatre-vingt-dix ans, et le montant de la rente mensuelle doit être indexé pour suivre le coût de la vie pendant vingt ans ou plus. Les paramètres négociables sont le bouquet, qui sécurise immédiatement le vendeur ; la rente, qui doit couvrir ses besoins futurs y compris une éventuelle entrée en établissement ; l’indexation annuelle ; la réversion de la rente au profit du conjoint survivant ; et la clause de résolution pour impayé vue plus haut. Chacune de ces clauses se chiffre : une rente réversible coûte plus cher à l’acquéreur, un bouquet élevé réduit la rente, une indexation protège le vendeur contre l’inflation. Notre présentation des mécanismes du bouquet, de la rente et de l’aléa avant de signer une vente en viager détaille ces équilibres. Devant le tribunal judiciaire de Paris, compétent pour les litiges immobiliers parisiens, les expertises judiciaires vérifient systématiquement la cohérence du bouquet, de la rente et de la décote d’occupation avec les prix du quartier : un acte dont les chiffres s’écartent manifestement du marché sans justification expose l’opération à l’annulation pour prix dérisoire.
Conclusion
En viager occupé, le vendeur qui reste dans les lieux paie l’entretien courant, les charges annuelles et la vie quotidienne du logement ; l’acquéreur devenu propriétaire paie les grosses réparations, la taxe foncière et les travaux votés par la copropriété, sauf clause contraire écrite dans l’acte. La rente, elle, ne se récupère jamais automatiquement : le vendeur impayé saisit d’abord, puis demande la résolution en justice si l’inexécution est grave, avec une clause résolutoire et des sûretés stipulées dès l’acte pour se protéger vraiment. Et toute l’opération repose sur un aléa réel, vérifié au jour de la signature. Écrites et chiffrées avec le notaire, ces règles font du viager occupé une vente sûre pour les deux parties ; négligées, elles en font un procès. À Paris et en Île-de-France, où chaque mètre carré compte double, la précision de l’acte vaut le prix du bien.