La rente du mois n’est pas tombée, puis le trimestre suivant non plus. Pour un crédirentier âgé, ce silence du débirentier n’est pas un incident comptable : c’est le prix de vente de sa maison qui s’arrête. Le marché du viager occupe à nouveau la chronique patrimoniale en 2026 ; dans le même temps, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, le 22 janvier 2026, tranché un dossier où l’acheteur avait cessé de payer dès 2012, où un commandement avait été délivré en 2015 et où la résolution de la vente, puis l’expulsion, avaient été prononcées. L’arrêt ne dit pas que le vendeur récupère tout automatiquement. Il rappelle, au contraire, que le sort des arrérages déjà versés dépend de la qualification que les parties donnent à la clause de l’acte, et que le juge ne peut pas réécrire le litige.
Avant de rêver de récupérer les clés, il faut lire l’acte notarié. L’article 1978 du code civil pose une règle sévère : le seul défaut de paiement des arrérages n’autorise pas, à lui seul, à rentrer dans le fonds aliéné. La voie normale est la saisie. La résolution n’est ouverte que si l’acte y déroge par une clause claire, ou si l’inexécution est suffisamment grave pour justifier une résolution judiciaire. Les pages qui suivent décrivent, dans cet ordre, comment recouvrer la rente, comment faire résoudre la vente, quelles restitutions attendre, et devant quel juge à Paris ou en Île-de-France.
I. Rente viagère impayée : comment récupérer les arrérages sans perdre le logement
A. Que dit l’acte de vente et l’article 1978 du code civil
La vente en viager n’est pas une location. Le bouquet, s’il existe, et la rente viagère forment le prix. L’article 1968 du code civil le dit sans détour : « La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble. » Quand cette chose est la maison ou l’appartement, le crédirentier a transféré la propriété. Il a souvent conservé un droit d’usage et d’habitation. Il n’est plus propriétaire. Il est créancier d’une rente, parfois aussi d’un privilège inscrit à la publicité foncière, parfois d’une clause résolutoire. Ces trois outils ne se confondent pas.
Le texte central, trop souvent résumé à l’envers sur internet, est l’article 1978 du code civil : « Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages. » La phrase est ancienne. Elle est toujours en vigueur. Elle signifie que, sans clause contraire, le vendeur ne reprend pas l’immeuble parce qu’un terme n’a pas été payé. Il peut saisir le patrimoine du débirentier, le faire vendre, et affecter le prix au service de la rente. C’est une protection du débiteur, conçue pour empêcher que le viager se dénoue au premier incident.
Cette règle n’est pas d’ordre public. La Cour de cassation l’a dit à plusieurs reprises, de façon constante. Dans un arrêt du 6 janvier 1987, la première chambre civile a jugé possible l’action en résolution d’une vente moyennant rente viagère, après que les juges du fond eurent retenu, à partir de la clause de l’acte, la volonté des parties de déroger à l’article 1978 (Cass. 1re civ., 6 janvier 1987, n° 85-11.527, publié au Bulletin). Dix ans plus tard, la troisième chambre civile a fixé la formule encore utilisée : « les dispositions de l’article 1978 n’étant pas d’ordre public, il peut y être dérogé par une clause stipulant, sans équivoque, la faculté pour le crédirentier de faire prononcer la résolution du contrat en cas de non-paiement de la rente » (Cass. 3e civ., 10 novembre 1992, n° 90-20.193, publié au Bulletin).
Il faut donc ouvrir l’acte et souligner, mot à mot, ce qui a été stipulé. Une clause qui dit seulement que le vendeur « pourra faire prononcer la résolution » n’est pas la même qu’une clause de résolution de plein droit après commandement infructueux. La troisième chambre civile a cassé un arrêt qui avait traité comme automatique une clause ainsi rédigée : « à défaut de paiement d’un seul terme de cette rente à son échéance et trente jours après un simple commandement contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de la présente clause et restée sans effet, celui-ci aura le droit, si bon lui semble, de faire prononcer la résiliation de la présente vente, nonobstant l’offre postérieure des arrérages ». La Cour a jugé « que les clauses résolutoires doivent exprimer, de manière non équivoque, la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention » (Cass. 3e civ., 7 décembre 1988, n° 87-11.892, publié au Bulletin). « Si bon lui semble » et « faire prononcer » orientent vers une résolution judiciaire, pas vers une résolution automatique. Le notaire de 2026 rédige souvent plus nettement. Les actes des années 1970 à 2000, encore nombreux dans les dossiers de rentrée, sont plus ambigus. On ne les fait pas dire ce qu’ils ne disent pas.
Deux autres articles du titre des rentes viagères encadrent le recouvrement. L’article 1979 du code civil interdit au débirentier de se libérer en rendant le capital : « Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente. » L’acheteur qui propose de « solder » le viager d’un chèque n’éteint rien, sauf accord nouveau, notarié, sur une novation. L’article 1983 du code civil impose au crédirentier de justifier de son existence pour demander les arrérages : « Le propriétaire d’une rente viagère n’en peut demander les arrérages qu’en justifiant de son existence, ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée. » Un certificat de vie, un acte d’état civil récent, parfois une attestation du notaire, doivent accompagner la mise en demeure. Sans cette preuve, le débirentier peut refuser de payer le terme échu.
L’article 1977 du code civil ouvre une résiliation distincte, souvent oubliée : « Celui au profit duquel la rente viagère a été constituée moyennant un prix peut demander la résiliation du contrat, si le constituant ne lui donne pas les sûretés stipulées pour son exécution. » Si l’acte prévoyait une hypothèque, un privilège, une caution, une délégation de revenus, et que ces sûretés n’ont pas été constituées, le crédirentier n’est pas réduit à attendre les impayés. Il peut agir plus tôt. Dans l’espèce tranchée le 6 janvier 1987, l’acte réservait un privilège spécial sur l’immeuble pour garantir le service de la rente. Cette mention n’est pas décorative : elle commande l’inscription à la publicité foncière et le rang du vendeur si d’autres créanciers se présentent.
Le taux de la rente, enfin, est libre. L’article 1976 du code civil dispose : « La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer. » Un débirentier ne peut pas, à lui seul, « réviser » la rente parce que les taux d’intérêt ont changé ou parce que le logement a perdu de la valeur. L’indexation, si elle existe, est celle de l’acte, souvent l’indice INSEE des prix. Sans clause d’indexation, la rente nominale reste due. Le débat sur l’aléa du bouquet et de la rente intéresse surtout l’acheteur au moment de signer ; une fois l’acte passé, l’impayé se juge à l’aune des termes échus, pas à l’aune du « bon marché » rétrospectif.
B. Mise en demeure, saisie et prescription de cinq ans
Le recouvrement commence par un décompte. Il faut dater chaque terme impayé, appliquer l’indexation prévue, retrancher les paiements partiels, et distinguer les arrérages échus des intérêts de retard. L’article 1104 du code civil impose d’exécuter le contrat de bonne foi : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » La bonne foi n’efface pas la dette. Elle commande la manière : une mise en demeure précise, qui vise l’acte, les termes, le montant, le compte à créditer, et le délai, vaut mieux qu’un message irrité. Pour les ventes conclues depuis le 1er octobre 2016, l’article 1217 du code civil énumère les sanctions : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. » Le crédirentier qui vit encore dans le logement au titre d’un droit d’usage ne « suspend » pas grand-chose. Il peut, en revanche, poursuivre l’exécution forcée de la rente, demander des dommages-intérêts, et, si les conditions en sont réunies, provoquer la résolution. Ces voies ne se valent pas. Les choisir trop tôt, ou toutes à la fois, expose à l’incompatibilité que la Cour de cassation a déjà sanctionnée.
La mise en demeure se fait par acte d’huissier ou, a minima, par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant le certificat de vie. Si l’acte contient une clause résolutoire, la mise en demeure doit la viser expressément. L’article 1225 du code civil, applicable aux contrats conclus depuis le 1er octobre 2016, est formel : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Un commandement qui réclame la rente sans citer la clause ne déclenche pas la résolution de plein droit. L’arrêt du 6 janvier 1987 l’avait déjà illustré : le commandement du 1er avril 1981 omettait de déclarer que, faute de paiement, la créancière entendait user de la clause résolutoire de plein droit. On ne rattrape pas cette omission par une assignation tardive qui ajoute la clause après coup.
Si l’objectif, dans un premier temps, est seulement d’être payé, l’article 1978 indique la saisie. Concrètement : titre exécutoire (acte notarié emportant déjà force exécutoire, ou jugement), puis mesures d’exécution sur les comptes, les salaires, un autre immeuble, un véhicule. L’acte de viager authentique est un titre. Encore faut-il que la créance soit liquide et exigible, donc que le décompte soit incontestable. Un référé-provision peut accélérer le recouvrement des termes non sérieusement contestés. La saisie immobilière d’un autre bien du débirentier, ou du bien vendu lui-même s’il n’est plus occupé par le crédirentier, est une autre voie, plus lourde, qui n’est pas la résolution : on vend pour se payer, on ne reprend pas la propriété pour l’habiter comme avant.
Les arrérages ne se prescrit pas en trente ans. L’article 2224 du code civil fixe le délai de droit commun des actions personnelles : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Chaque terme a son point de départ. Attendre dix ans « pour que ça fasse plus » est une erreur : les termes de plus de cinq ans s’éteignent, même si la rente continue de courir. Une mise en demeure, une reconnaissance de dette, une assignation interrompent le délai. La Cour de cassation, sous l’empire de l’ancien article 2277, avait déjà jugé que les arrérages de rentes viagères entraient dans le délai court, sans exiger que la rente ait un « caractère de fixité » (Cass. 1re civ., 18 novembre 1981, n° 79-14.920, publié au Bulletin). Le texte a changé de numéro. La logique de cinq ans, elle, est restée. Il faut donc agir sur les termes récents, et ne pas croire qu’un gros arriéré ancien se récupère en bloc.
Les dommages-intérêts du retard s’ajoutent, dans les conditions de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » La maladie du débirentier, la baisse de ses revenus, le conflit familial avec les enfants du crédirentier, ne sont pas, à eux seuls, une force majeure. En revanche, le crédirentier qui a empêché le paiement (refus de communiquer un RIB, refus de fournir le certificat de vie) s’expose à ce que le juge retienne une part de responsabilité. D’où l’intérêt de conserver les preuves d’envoi, les relances, les attestations de la banque.
Une dernière limite, souvent mal comprise, apparaît dès que l’on veut à la fois la résolution et le paiement des termes impayés comme s’ils restaient dus au titre du contrat. Dans l’arrêt du 10 novembre 1992, la Cour a cassé la condamnation du débirentier au paiement de 31 328 francs d’arrérages, alors que la vente était déjà résolue : « alors que la venderesse ne pouvait prétendre qu’à des dommages-intérêts à la suite de la résolution du contrat, mais non obtenir l’exécution de l’obligation » (Cass. 3e civ., 10 novembre 1992, n° 90-20.193). On ne peut pas, en même temps, anéantir le contrat et exiger l’exécution de la rente. On peut demander la résolution et des dommages-intérêts. On peut demander l’exécution de la rente et des intérêts. On ne mélange pas les deux comme si de rien n’était. C’est le point que beaucoup de modèles de lettres trouvent sur internet ignorent, et c’est celui qui, en 2026 encore, fait basculer un dossier.
II. Faire résoudre la vente en viager et récupérer le bien
A. Clause résolutoire, résolution judiciaire et inexécution grave
Quand le débirentier ne paie plus et que le crédirentier veut le logement, pas seulement un saisi, la question devient : la résolution est-elle ouverte, et comment ? Trois portes existent. La première est la clause résolutoire de l’acte, si elle est claire. La deuxième est la résolution judiciaire pour inexécution grave, même sans se prévaloir de la clause. La troisième, pour les contrats conclus depuis le 1er octobre 2016, est la résolution par notification, à ses risques et périls. Aucune de ces portes n’est la « nullité » du contrat. Les notaires de France le rappellent dans leur foire aux questions : le défaut de paiement n’ouvre pas, à lui seul, la nullité. Ils ajoutent qu’une clause résolutoire peut y déroger. C’est exact, et c’est trop court : encore faut-il savoir laquelle des trois portes on emprunte, et ce que l’on perd en chemin.
Pour les ventes conclues depuis le 1er octobre 2016, l’article 1224 du code civil pose le cadre : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » L’article 1654 du code civil, propre à la vente, ajoute : « Si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente. » La rente viagère est un mode de paiement du prix. L’article 1978 aménage pourtant cette faculté. D’où le rôle de la clause et, à défaut, de la gravité de l’inexécution. L’article 1655 du code civil précise le rythme judiciaire : « La résolution de la vente d’immeubles est prononcée aussitôt si le vendeur est en danger de perdre la chose et le prix. Si ce danger n’existe pas, le juge peut accorder à l’acquéreur un délai plus ou moins long suivant les circonstances. Ce délai passé sans que l’acquéreur ait payé, la résolution de la vente sera prononcée. » Un juge peut donc accorder des délais au débirentier, surtout s’il paie une partie, s’il justifie d’une rentrée d’argent proche, ou si le crédirentier n’est pas en péril immédiat. Ce n’est pas une faveur automatique. C’est une faculté, que l’âge du crédirentier, ses ressources et la durée de l’impayé éclairent.
La troisième chambre civile a, le 8 juin 2006, refusé d’enfermer le vendeur dans sa seule clause. Les époux vendeurs n’invoquaient pas la clause résolutoire. Ils demandaient la résolution judiciaire. Les acquéreurs avaient payé pendant près de vingt ans, puis accumulé des retards et cessé tout règlement à compter du 1er février 2002. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir « énoncé à bon droit que le fait que l’acte de vente ait réservé une faculté de résolution unilatérale au vendeur n’était pas de nature à l’empêcher de se prévaloir des dispositions de l’article 1184 du code civil et de demander la résolution de la convention pour inexécution de ses engagements par l’autre partie », et d’avoir « souverainement retenu que les retards réitérés dans le paiement des arrérages et leur absence de règlement depuis février 2002 constituaient une violation grave et renouvelée par M. et Mme Y… de leurs obligations contractuelles , le paiement de la rente de façon régulière étant essentiel pour les époux X… âgés de plus de quatre-vingts ans et n’ayant que des ressources modestes » (Cass. 3e civ., 8 juin 2006, n° 05-14.356, publié au Bulletin). L’article 1184 alors visé est l’ancien texte de la résolution judiciaire, applicable aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016. Pour les viagers plus récents, le même raisonnement se lit désormais dans les articles 1224 et 1217. La leçon pratique n’a pas vieilli : une clause inutilisée n’interdit pas l’action judiciaire ; un long passé de paiements n’efface pas une rupture grave et durable ; l’âge et les ressources du crédirentier pèsent dans l’appréciation de la gravité.
La résolution unilatérale par simple lettre, ouverte par l’article 1226 du code civil pour les contrats postérieurs au 1er octobre 2016, est une arme à double tranchant : « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution. » « À ses risques et périls » n’est pas une formule de style. Si le juge estime plus tard que l’inexécution n’était pas assez grave, la résolution tombe, et le crédirentier peut devoir des dommages-intérêts. Pour un immeuble, avec publicité foncière, occupation, parfois un sous-acquéreur, cette voie est rarement la plus sûre. L’assignation en résolution reste, dans la plupart des dossiers, le canal qui sécurise la date, les mesures provisoires et l’expulsion.
L’actualité judiciaire de 2026 l’illustre. Le 22 janvier 2026, la troisième chambre civile a statué sur une vente du 29 mai 2009, moyennant une rente mensuelle. Le crédirentier avait cessé d’être payé à compter du 1er août 2012, délivré un commandement le 22 septembre 2015, puis assigné « pour obtenir la résolution de la vente, le paiement de l’arriéré des rentes, ainsi que des dommages-intérêts ». Il est décédé en cours d’instance ; ses héritières ont repris l’action. La Cour n’a pas cassé la résolution ni l’expulsion. Elle a cassé seulement le chef qui rejetait la demande de restitution ou de minoration des rentes déjà versées, parce que les deux camps s’accordaient pour voir dans la clause de l’acte une clause pénale, alors que la cour d’appel l’avait requalifiée d’office en clause de dommages-intérêts non modérable : « En statuant ainsi, alors que M. [X] et les consorts [O] s’accordaient sur la qualification de clause pénale, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 22 janvier 2026, n° 24-18.014, ECLI:FR:CCASS:2026:C300058). Le texte visé est l’article 4 du code de procédure civile : l’objet du litige est déterminé par les prétentions des parties. Autrement dit, la résolution peut être acquise, l’expulsion aussi, et le débat se déplace alors sur le sort des sommes déjà payées. C’est précisément le point que les pages concurrentes, trop rapides, rangent sous un « le vendeur garde tout ».
Si la clause de l’acte dit que, en cas de résolution, les arrérages perçus et les améliorations restent acquis au crédirentier à titre de dommages-intérêts et d’indemnité forfaitaire, et que les parties la traitent comme une clause pénale, le juge peut la modérer. L’article 1231-5 du code civil le permet, même d’office : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. » Un bouquet élevé déjà versé, des années de rente ponctuelle, des travaux importants, peuvent rendre excessive une clause qui « garde tout ». À l’inverse, un bouquet symbolique et trois termes impayés sur une rente vitale peuvent justifier que l’on ne rende rien. Il n’y a pas de barème. Il y a un acte, un décompte, et un débat.
Une autre inexécution, voisine mais distincte, est le manquement à une obligation de soins ou d’accompagnement parfois stipulée dans les viagers occupés familiaux. Ce n’est pas le même dossier que l’impayé de rente : les preuves, les délais, les témoins ne sont pas les mêmes. Le cabinet a déjà exposé le recours du crédirentier lorsque l’acquéreur ne respecte pas l’obligation de soins. On ne recycle pas cette action pour un simple défaut de virement. On ne la néglige pas non plus si, dans le même acte, les deux obligations figurent et que les deux sont méconnues.
B. Restitutions, expulsion et tribunal à Paris et en Île-de-France
La résolution met fin au contrat. L’article 1229 du code civil, pour les ventes postérieures au 1er octobre 2016, le dit et organise les restitutions : « La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 . » Le viager est un contrat à exécution successive : chaque terme de rente a pour contrepartie, pendant la période correspondante, la jouissance de la propriété par le débirentier. Une partie de la doctrine et des décisions de fond en déduit qu’il n’y a pas lieu de restituer toutes les rentes versées, parce qu’elles ont trouvé leur utilité. D’autres actes tranchent autrement, par une clause d’acquisition forfaitaire. L’arrêt du 22 janvier 2026 montre que cette clause, si les parties la traitent comme pénale, redevient modérable. On ne peut donc pas promettre au crédirentier qu’il gardera le bouquet, les rentes et le logement. On peut lui dire qu’il a une chance sérieuse de récupérer l’immeuble, et qu’un compte d’indemnités devra être fait.
Ce compte comprend, côté crédirentier, l’immeuble, parfois une indemnité d’occupation si le débirentier est resté dans les lieux après la date d’effet, les dommages-intérêts du trouble, les dépens. Côté débirentier, le débat porte sur le bouquet, les rentes versées, les travaux d’amélioration, parfois une plus-value. Le droit d’usage et d’habitation du crédirentier, s’il existait, s’éteint avec la vente résolue ou se trouve absorbé par le retour de la pleine propriété. Si le débirentier a revendu, comme dans l’affaire de 1992 où les premiers acquéreurs avaient délégué le paiement à un sous-acquéreur, la clause et la publicité foncière commandent d’appeler le tiers. Une résolution non publiée, ou publiée tard, se heurte aux droits des tiers de bonne foi. D’où l’urgence, dès le commandement, à vérifier l’état hypothécaire.
L’expulsion n’est pas un accessoire oublié. Dans l’arrêt du 22 janvier 2026, elle a été ordonnée avec la résolution, et ce chef n’a pas été cassé. Il faut la demander dans l’assignation, avec l’autorisation d’exécuter, le concours de la force publique, et, si le débirentier occupe, le respect des règles propres à l’expulsion d’un occupant. Le viager occupé par le crédirentier pose le problème inverse : c’est le débirentier, propriétaire, qui ne paie plus, alors que le vendeur habite encore. La résolution ramène alors la propriété au crédirentier ; l’occupant indésirable, s’il y en a un, est plutôt un membre de la famille de l’acheteur, un locataire irrégulier, ou l’acheteur lui-même s’il s’était réservé une pièce. Chaque configuration a son assignation. On ne copie pas une expulsion locative sur un viager.
À Paris et en Île-de-France, le dossier se joue devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, avec le concours du notaire qui a reçu l’acte et du service de publicité foncière compétent. Un appartement à Paris, une maison à Vincennes, un pavillon à Versailles ou à Évry n’ont pas le même greffe, pas le même huissier de proximité, pas le même délai de publication. Les pièces à réunir, elles, se ressemblent : copie exécutoire de l’acte, état hypothécaire, décompte indexé, certificat de vie, mises en demeure, commandements, relevés bancaires, éventuellement attestation d’hébergement ou constat d’huissier sur l’occupation, et, si une clause de soins existe, le dossier médical et les témoignages, tenus séparés du volet impayé. Le barreau de Paris, ceux des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, du Val-d’Oise, de l’Essonne, des Yvelines et de Seine-et-Marne connaissent ces dossiers ; la difficulté n’est pas de « trouver un texte », elle est de ne pas se tromper de porte entre saisie, résolution judiciaire et clause de plein droit.
Le crédirentier parisien a souvent vendu pour rester dans son quartier, financer des aides à domicile, ou aider un enfant. L’impayé le ramène au tribunal alors qu’il voulait précisément éviter les aléas d’une vente classique. Le débirentier, lui, a parfois acheté trop cher un viager occupé, puis subi un divorce, un licenciement, un crédit immobilier mal calibré. Ni l’un ni l’autre n’a intérêt à une procédure de dix ans. Un protocole, homologué, qui échelonne l’arriéré, renforce les garanties, et fixe une clause résolutoire nette pour l’avenir, peut valoir mieux qu’une résolution qui rouvre le compte des restitutions. Ce protocole se discute après la mise en demeure, pas à la place de l’acte. Sans titre, sans décompte, sans preuve de vie, on négocie dans le vide.
Le cabinet d’avocat en droit immobilier à Paris intervient à ce stade pour lire l’acte, qualifier la clause, interrompre la prescription, publier, et choisir entre l’exécution forcée et la résolution. La rentrée 2026, avec son flux de viagers occupés et l’arrêt du 22 janvier, n’a pas changé l’article 1978. Elle a rappelé que le juge ne requalifie pas à la légère une clause pénale, et que la résolution d’un viager se gagne sur pièces, pas sur l’indignation du terme manqué.
Conclusion
Le défaut de paiement de la rente viagère n’ouvre pas, à lui seul, le retour dans le logement. L’article 1978 du code civil réserve d’abord la saisie. Cette règle n’est pas d’ordre public : une clause claire peut y déroger et permettre de faire prononcer la résolution ; une clause ambiguë, rédigée « si bon lui semble », ne vaut pas résolution de plein droit. Même sans se prévaloir de la clause, une inexécution grave et durable peut justifier la résolution judiciaire, surtout lorsque la rente est la ressource essentielle d’un crédirentier âgé. On ne cumule pas, après résolution, l’exécution des termes impayés comme si le contrat vivait encore : on discute dommages-intérêts, clause pénale, restitutions. L’arrêt du 22 janvier 2026 l’a montré : la résolution et l’expulsion peuvent tenir, tandis que le sort des rentes déjà versées reprend devant la cour de renvoi. À Paris comme en Île-de-France, le bon ordre est donc : lire l’acte, dater les termes, interrompre les cinq ans, mettre en demeure en visant la clause, puis saisir ou assigner, sans confondre le viager avec un bail ni avec une vente au comptant.
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