Ouest-France a publié, sur une page consultée le 12 novembre 2026, le récit d’un effondrement survenu la veille à La Baule. Le mercredi 11 novembre 2026, vers 22 heures, le pignon d’une imposante maison s’est subitement effondré, laissant un trou béant dans la partie supérieure. Le logement était inhabité. La chute du mur n’a pas fait de victime. Les riverains ont entendu une énorme détonation. Le terrain voisin, alors en chantier, laisse apparaître un creusement important. Le journal indique qu’un expert doit être mandaté pour comprendre ce qui a fragilisé la maison, et qu’un périmètre de sécurité ferme la rue des Ondines à la circulation. Ouest-France, page consultée le 12 novembre 2026.
Presse Océan, repris sur le même site, rapporte le témoignage d’une voisine, prénommée Liliane dans l’article. Elle dit : «J’ai mon cœur qui a bondi». Le texte visible ajoute qu’elle était devant la télévision et qu’elle a senti un souffle dans le séjour. La phrase s’arrête au paywall. Elle ne décrit ni une blessure constatée, ni un devis, ni la cause de la chute. Presse Océan / Ouest-France, page consultée le 12 novembre 2026.
Ces pages ne disent pas qui est propriétaire, si le mur était mitoyen, ni si le creusement a provoqué la chute. Elles ne publient ni jugement ni rapport. L’analyse qui suit est générale : assurance, responsabilité du propriétaire, preuve si un chantier voisin est en cause. Elle ne constate aucune responsabilité dans la rue des Ondines. Tant que l’expert annoncé n’a pas dit la cause, aucun régime ne désigne déjà un débiteur.
I. Maison qui s’effondre : responsabilité du propriétaire et assurance
A. Article 1244 : ruine, défaut d’entretien et preuve du vice
Le texte en vigueur est court. L’article 1244 du code civil dispose : «Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction.» Article 1244 du code civil, version en vigueur. Quatre éléments se lisent dans la phrase, et aucun ne peut être sauté. Il faut un bâtiment. Il faut une ruine. Il faut un dommage causé par cette ruine. Il faut que la ruine soit arrivée par un défaut d’entretien ou par un vice de construction. Le texte ne dit pas que tout mur qui tombe engage le propriétaire. Il ne dit pas non plus que le propriétaire de la maison tombée est indemnisé par ce seul article : il est responsable du dommage causé à autrui par la ruine, dans les conditions que la phrase pose.
La ruine n’est pas réservée à l’écroulement total. La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 25 septembre 2025, a jugé qu’une chute de tuile relevait de ce régime. Elle écrit : «Il est constant que les dispositions de l’article 1244 du code civil, anciennement 1386 du code civil, ont vocation à s’appliquer en cas de chute d’une tuile, qui constitue la ruine partielle du bâtiment.» Cour d’appel de Montpellier, 3e chambre civile, 25 septembre 2025, n° 21/03180. Dans cette affaire, des tuiles avaient endommagé des véhicules. La demanderesse a été déboutée. La cour a retenu qu’il lui appartenait de démontrer que la chute avait pour cause un défaut d’entretien ou un vice de construction de la toiture. Elle n’avait versé aucun élément établissant que les tuiles se trouvaient dans une position anormale ou n’étaient pas fixées. La cour a ajouté que, dans ces conditions, la responsabilité du propriétaire ne pouvait être recherchée sur le fondement de l’article 1244, seul texte applicable en l’espèce, et elle a confirmé le jugement.
Cet arrêt éclaire le récit de La Baule sans le trancher. Un pignon qui se détache et laisse un trou béant peut, si un juge le qualifie ainsi, constituer une ruine partielle au sens où la cour de Montpellier a qualifié une chute de tuile. Encore faut-il un dommage causé à autrui, et la preuve que la chute vient d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. Les articles lus ne décrivent ni l’un ni l’autre. Ils disent le logement inhabité, l’absence de victime, une détonation, un souffle ressenti dans un séjour voisin, une rue fermée, un chantier avec un creusement, et un expert à venir. Fermer une rue par mesure de sécurité n’est pas, à soi seul, le «dommage» dont l’article 1244 fait le propriétaire responsable. Le souffle ressenti n’est pas non plus, dans le texte visible, un préjudice chiffré.
Lorsque les conditions du texte sont réunies, l’exonération est étroite. La deuxième chambre civile de la Cour de cassation, le 27 octobre 2022, a rejeté un pourvoi dans une affaire où un mur de soutènement s’était effondré et avait provoqué un glissement de terrain sur une voie communale, ensuite fermée à la circulation. Elle juge : «Le propriétaire d’un bâtiment dont la ruine a causé un dommage en raison d’un vice de construction ou du défaut d’entretien ne peut s’exonérer de la responsabilité de plein droit par lui encourue en vertu de l’article 1386, devenu 1244, du code civil que s’il prouve que ce dommage est dû à une cause étrangère qui ne peut lui être imputée.» Cour de cassation, deuxième chambre civile, 27 octobre 2022, pourvoi n° 21-16.692.
Dans la même décision, la Cour approuve les juges du fond d’avoir retenu que l’effondrement avait pour origine exclusive la faiblesse structurelle de l’ouvrage, la concentration en pied de mur des eaux de toiture et de surface, et un défaut d’entretien. Elle retient aussi qu’il est indifférent que des travaux ayant fortement contribué à fragiliser le mur aient été réalisés par le précédent propriétaire, «dès lors que la responsabilité de plein droit de l’article 1386 du code civil est attachée à la propriété de l’ouvrage et n’exige pas la preuve rapportée d’une faute du propriétaire actuel». Le propriétaire n’était pas fondé à invoquer la force majeure, la cause n’étant ni imprévisible ni insurmontable alors que des ouvrages apparents concentraient les eaux vers le mur. Le pourvoi de l’assureur a été rejeté. L’arrêt attaqué, qui engageait la responsabilité sur ce fondement et ordonnait les travaux préconisés par l’expert judiciaire, est donc resté en l’état.
Deux lectures doivent rester séparées. D’abord, l’article 1244 et l’arrêt de Montpellier placent sur celui qui s’en prévaut la preuve du défaut d’entretien ou du vice. Ensuite, une fois ce lien établi, l’arrêt du 27 octobre 2022 refuse au propriétaire de s’exonérer autrement que par une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, et il attache cette responsabilité à la propriété de l’ouvrage, sans exiger une faute personnelle du propriétaire actuel. Appliquer le second sans le premier reviendrait à dire que tout effondrement se paie. Le code ne le dit pas. L’appliquer à La Baule aujourd’hui reviendrait à traiter comme prouvés un vice, un défaut d’entretien et un dommage causé à autrui, alors que la presse annonce seulement qu’un expert doit chercher la cause.
Le régime général de la garde d’une chose ne se substitue pas, de lui-même, à ce texte spécial. L’article 1242 du code civil commence ainsi : «On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.» Article 1242 du code civil, version en vigueur. Dans l’affaire des tuiles, la cour de Montpellier a dit que l’article 1244 était le seul texte applicable en l’espèce. Cette formule vaut pour cette espèce. Elle ne dispense pas, dans un autre dossier, de vérifier si les conditions de la ruine sont réunies avant d’écarter tout autre fondement. Si la chute vient du fait d’un tiers, et non d’un défaut de l’ouvrage, ce sont les articles 1240 et 1241 qui décrivent la faute, la négligence et l’imprudence. L’article 1240 dispose : «Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.» Article 1240 du code civil. L’article 1241 ajoute : «Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.» Article 1241 du code civil.
Pour le propriétaire dont le propre pignon est à terre, l’article 1244 n’est donc pas le chemin qui le fait indemniser. C’est le chemin par lequel un voisin, une commune ou un autre tiers peut le rechercher, si la ruine leur a causé un dommage et si le défaut d’entretien ou le vice est établi. Son propre préjudice, la reconstruction du mur, se discute avec l’assureur, et, si la preuve le permet, avec celui dont les travaux auraient causé la chute. Ce second débat est celui de la partie II. Il ne commence pas par une accusation : à La Baule, le journal montre un creusement et dit que la cause reste à comprendre.
B. Assurance habitation : déclaration du sinistre et plafond d’indemnité
L’assurance relative aux biens n’est pas une reconnaissance de responsabilité. C’est un contrat d’indemnité. L’article L. 121-1 du code des assurances dispose : «L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre.» Le même article ajoute qu’il peut être stipulé que l’assuré reste son propre assureur pour une somme ou une quotité, ou qu’il supporte une déduction fixée d’avance. Article L. 121-1 du code des assurances. Le code ne promet donc pas, à lui seul, une reconstruction à neuf. Il pose un plafond : l’indemnité ne dépasse pas la valeur de la chose assurée au moment du sinistre, sauf stipulation qu’il faudrait lire dans le contrat, et il admet une franchise. Les pages d’assureurs qui répondent à «maison qui s’effondre assurance» décrivent souvent des garanties de tempête, de dégât des eaux ou de catastrophe naturelle. Ces garanties dépendent de la police. Elles ne résultent pas de l’article 1244.
La charge de principe est posée par l’article L. 113-1 : «Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.» La phrase suivante réserve un cas : «Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.» Article L. 113-1 du code des assurances. Un effondrement peut donc être un cas fortuit à la charge de l’assureur, ou un dommage causé par la faute de l’assuré et néanmoins à sa charge, sauf exclusion formelle et limitée écrite dans la police. La faute intentionnelle ou dolosive, elle, n’est pas garantie. Le code, dans cet article, ne dit pas qu’une clause de défaut d’entretien est nulle. Il exige que l’exclusion soit formelle et limitée. Les décisions lues pour cet article ne jugent pas la validité d’une clause précise d’un contrat d’habitation. Avant d’écrire qu’un refus est injustifié, il faut lire la police, et non seulement le slogan d’une page commerciale.
La déclaration du sinistre a son délai dans la loi, pas dans une habitude. L’article L. 113-2, 4°, oblige l’assuré à «donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés.» Article L. 113-2 du code des assurances. Le point de départ que le texte énonce est la connaissance du sinistre par l’assuré. Le plafond que le texte énonce est le délai du contrat, qui ne peut pas être inférieur à cinq jours ouvrés. Le même article ramène ce minimum à deux jours ouvrés en cas de vol et à vingt-quatre heures en cas de mortalité du bétail : ces deux raccourcis ne visent pas l’effondrement d’une maison. Les délais peuvent être prolongés d’un commun accord. Rien, dans les articles de presse, ne dit si un contrat existe, ni à quelle heure le propriétaire a eu connaissance de la chute. On ne peut donc pas calculer, depuis le 11 novembre à 22 heures, une date de forclusion qui vaudrait pour cette maison.
Une autre obligation, distincte, vise l’aggravation du risque en cours de contrat, non le sinistre déjà réalisé. L’article L. 113-2, 3°, prévoit que l’assuré doit déclarer les circonstances nouvelles qui aggravent les risques ou en créent de nouveaux. «L’assuré doit, par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique, déclarer ces circonstances à l’assureur dans un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance» Article L. 113-2, 3°, du code des assurances. Ce délai de quinze jours court, selon le texte, à partir de la connaissance de ces circonstances. Il ne se confond pas avec l’avis de sinistre du 4°. Un chantier qui creuse au pied d’un mur peut, selon le contrat et selon ce que l’assuré sait, relever de cette déclaration d’aggravation avant toute chute. Une fois le mur tombé, c’est l’avis de sinistre du 4° que le texte impose, dès la connaissance et au plus tard dans le délai du contrat.
La déchéance pour déclaration tardive n’est pas automatique. L’article L. 113-2 précise : «Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice.» Elle ne peut pas non plus être opposée lorsque le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. Article L. 113-2 du code des assurances, déchéance. Deux conditions se lisent donc ensemble pour la déchéance : une clause du contrat, et un préjudice du retard prouvé par l’assureur, sauf fortuit ou force majeure. Le texte ne dit pas que tout avis donné le sixième jour est nul. Il ne dit pas non plus que l’on peut attendre. Il fixe un minimum de cinq jours ouvrés pour le délai contractuel de l’avis de sinistre, et il subordonne la déchéance à la clause et au préjudice.
L’affaire jugée le 27 octobre 2022 montre, sur un autre terrain, que l’assureur du propriétaire peut se trouver au pourvoi lorsque la responsabilité de l’article 1244 est retenue au profit d’un tiers, ici une commune dont la voie avait été fermée. Cela ne dit rien du contrat qui garantirait, ou non, la reconstruction de la maison de La Baule. Les deux questions se posent côte à côte : ce que l’assureur doit à son assuré au titre de la police, et ce que le propriétaire doit à autrui si la ruine a causé un dommage dans les conditions de l’article 1244. Les confondre conduit soit à croire que l’assurance paie toujours les voisins, soit à croire que le refus de l’assureur prouve une faute. Ni l’article L. 121-1, ni l’article L. 113-1, ni l’arrêt du 27 octobre 2022 ne disent cela.
II. Chantier voisin : prouver la cause avant de désigner un responsable
A. Décaissement, faute et partage lorsque le mur était déjà fragile
Le récit de La Baule place un creusement important sur le terrain voisin, en chantier, au moment où le pignon tombe. C’est un fait rapporté par Ouest-France. Ce n’est pas une cause jugée. Le journal dit lui-même qu’un expert doit être mandaté pour mettre au jour les raisons qui ont fragilisé la maison. Tant que ce travail n’est pas fait, écrire que le chantier a fait tomber le mur dépasserait la source. Le droit utile est celui qui dit comment une telle cause se prouve, et comment elle se partage lorsqu’elle est prouvée.
La cour d’appel de Nîmes, le 13 février 2025, a jugé un effondrement de mur en limite de propriété après un décaissement. Le mur en pierres sèches, édifié par les propriétaires du fonds, s’était partiellement effondré le 23 décembre 2020. Ils reprochaient au voisin d’avoir décaissé son terrain. La cour retient ceci : «il est établi, tant par les constatations concordantes des trois experts, que par les photographies aériennes produites, qu’il a décaissé le talus en pied de mur, ce qui a eu pour effet de déstabiliser sa base et de provoquer son effondrement.» Cour d’appel de Nîmes, 1re chambre, 13 février 2025, n° 23/03464. La preuve, dans cette espèce, n’était pas le voisinage du chantier. C’était la concordance de trois experts et des photographies aériennes, sur un décaissement au pied du mur, postérieur aux premiers terrassements, et sur son effet : déstabiliser l’assise et provoquer la chute.
La même cour ne s’arrête pas à cette cause unique. Elle constate : «Néanmoins, les trois experts s’accordent également à dire que le mur n’a pas été construit dans les règles de l’art.» Elle retient que les causes imputables aux propriétaires du mur résident à la fois dans son mauvais dimensionnement et dans le décaissement au pied du mur. Elle limite ensuite la part du voisin : «la part de responsabilité de l’appelant dans cet effondrement sera limitée à 50%, par voie d’infirmation du jugement sur ce point.» Le premier juge l’avait déclaré exclusivement responsable. La cour infirme le jugement, sauf sur les dépens de première instance. Elle retient un devis actualisé de 8 634 euros TTC, parce que le décaissement ne permettait plus une reconstruction à l’identique, et elle condamne le voisin à payer 4 317 euros, «correspondant à sa part de responsabilité dans leur préjudice». Une excavation prouvée n’emporte donc pas, dans cette espèce, la charge de toute la reconstruction lorsque le mur avait aussi un défaut de conception ou de réalisation.
Transposé avec prudence, cet arrêt dit ce qu’un expert devrait chercher à La Baule, non ce qu’il a déjà trouvé. Il faudrait établir si le creusement visible est récent, s’il a atteint le pied du pignon, s’il a décomprimé le sol, si des engins sont passés au droit du mur, et si le mur tombé présentait déjà un vice, un défaut d’assise ou un défaut d’entretien. La presse ne publie aucune de ces constatations. Elle publie le creusement et l’annonce d’une expertise. Conclure dès maintenant à une faute du chantier, ou à un vice de la maison, serait prendre l’hypothèse pour le rapport. L’article 1241 ne s’applique que si une négligence ou une imprudence a causé le dommage. L’arrêt de Nîmes montre le niveau de preuve que des juges ont exigé : trois experts concordants et des photographies, pas la seule présence d’un engin sur la parcelle d’à côté.
Un autre arrêt, plus récent, vise le moment d’avant la chute. Le 5 mars 2026, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait refusé d’ordonner des travaux de consolidation d’un talus au seul motif qu’aucun désordre actuel n’affectait le terrain voisin. La Cour vise «le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage». Elle reproche aux juges de s’être déterminés «sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’absence de réalisation des travaux de consolidation du talus n’était pas de nature à faire courir un risque avéré de dommages sur le terrain voisin, excédant les inconvénients normaux du voisinage». Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2026, pourvoi n° 23-20.575. L’arrêt est une cassation partielle. Il ne condamne pas, à lui seul, le propriétaire du talus. Il dit qu’une cour ne peut pas écarter la demande sans rechercher si l’absence de consolidation fait courir un risque avéré, excédant les inconvénients normaux, même lorsque le dommage n’est pas encore réalisé.
Cette décision ne décrit pas la rue des Ondines. À La Baule, la chute a déjà eu lieu. La question n’est plus seulement celle d’un risque à prévenir. C’est celle de la cause d’une ruine déjà survenue, que l’arrêt de Nîmes examine avec des experts, et celle du dommage causé à autrui, que l’article 1244 et l’arrêt du 27 octobre 2022 examinent lorsque le vice ou le défaut d’entretien est établi. L’arrêt du 5 mars 2026 reste utile pour le voisin qui voit un talus se dérober ou une fouille s’approcher du mur, avant l’effondrement : le juge doit rechercher le risque avéré, et non se borner à constater qu’aucune fissure n’est encore ouverte. Une fissure qui précède une chute n’est pas le même litige qu’un pignon déjà à terre. L’affaissement de terrain et l’assurance relèvent encore d’une autre mécanique, celle d’un sol qui se tasse, et non d’un pignon qui se détache en une soirée à côté d’un creusement. La chute d’une grue de chantier sur une maison vise un engin qui tombe, non le mur de la maison elle-même.
Le partage retenu à Nîmes évite aussi une fausse alternative. Beaucoup de pages commerciales opposent la faute du voisin et le manque d’entretien, comme si l’un excluait l’autre. L’arrêt montre que les deux causes peuvent coexister : le décaissement a provoqué l’effondrement, et le mur n’était pas construit dans les règles de l’art. Le voisin a été condamné à une part, pas à la totalité du devis actualisé. Le propriétaire du mur fragile n’a pas été déclaré seul responsable. Pour un lecteur dont le pignon vient de tomber, la question pratique n’est donc pas de choisir un coupable dans l’heure. C’est de faire constater, pendant que le creusement est encore visible et que le périmètre de sécurité est en place, ce que le sol, l’assise et l’ouvrage montrent. C’est exactement ce que le journal annonce, sans en publier le résultat.
B. Expertise avant procès : ce que le récit de La Baule laisse ouvert
L’article 145 du code de procédure civile permet d’établir la preuve avant le procès, si un motif légitime existe. Il dispose : «S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.» Lorsque la mesure porte sur un immeuble, la compétence est exclusive : «lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.» Article 145 du code de procédure civile. Le texte ne nomme pas le tribunal de La Baule. Il désigne la juridiction du lieu de l’immeuble, au choix que le premier alinéa ouvre seulement lorsque la mesure ne porte pas sur un immeuble. Pour une maison, c’est le lieu du bâtiment qui fixe le juge de la mesure. Rien n’oriente ce litige vers une juridiction parisienne.
Le motif légitime, selon le texte, est de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. Un pignon à terre, un creusement voisin encore visible, une rue fermée et une cause non dite sont des faits dont peut dépendre la responsabilité de l’article 1244 ou celle des articles 1240 et 1241. Le texte ne dit pas que toute chute oblige le juge à désigner un expert. Il dit qu’un intéressé peut le demander, sur requête ou en référé, s’il justifie ce motif. L’expert dont parle Ouest-France n’est pas, dans l’article, un expert déjà commis par un juge. La phrase du journal est prospective : un expert doit être mandaté pour comprendre. Cet expert peut être celui d’un assureur, d’une collectivité ou, plus tard, d’une juridiction. Les pages lues ne tranchent pas. Confondre l’annonce journalistique et une ordonnance de référé ajouterait un acte qui n’est pas dans la source.
Dans l’affaire du 27 octobre 2022, l’expertise judiciaire avait été ordonnée à la demande de la commune, après la fermeture de la voie. Le pourvoi a été rejeté alors que les juges du fond s’étaient appuyés sur l’origine exclusive de l’effondrement, telle qu’elle résultait de ces constatations. Dans l’affaire de Nîmes, trois experts concordaient. Le droit lu ici ne fait donc pas de l’expertise un formalisme : il en fait le moyen par lequel la cause, le vice et le partage se établissent ou ne s’établissent pas. Sans elle, l’article 1244 reste une condition non vérifiée, et l’article 1241 reste une faute non prouvée.
Ce qu’un riverain peut conserver, sans attendre cette mesure, est ce que la presse décrit déjà comme perceptible : l’heure, la détonation, le trou dans la partie supérieure, le caractère inhabité, l’absence de victime, le creusement sur le terrain voisin, la fermeture de la rue des Ondines. Photographier l’ouvrage et le chantier, dater les clichés, garder le constat visuel du périmètre, ce n’est pas désigner un responsable. C’est éviter que le creusement disparaisse sous un remblai avant d’avoir été vu. Filmer une personne pour prouver un trouble de voisinage est une autre question, déjà traitée à part : prouver un trouble en filmant un voisin ne remplace pas l’expertise d’un mur tombé. Ici, la preuve décisive est technique. Elle porte sur l’assise, le sol et l’ouvrage, non sur l’identité d’un passant.
Plusieurs questions restent ouvertes, et les présenter comme tranchées serait une erreur. Le mur était-il mitoyen ? Les articles ne le disent pas. Le régime du mur mitoyen, que des guides d’assurance mettent au centre de «mur qui s’écroule», suppose d’abord cette qualité. L’appliquer à un pignon de façade, sans titre et sans plan, inventerait un partage de propriété. La maison elle-même était-elle en rénovation ? Le papier d’Ouest-France place le chantier sur le terrain voisin, pas dans la maison tombée. En déduire une garantie de constructeur sur cet ouvrage irait au-delà du récit. Un tiers a-t-il subi un dommage réparable ? Le journal dit qu’il n’y a pas de victime, que le logement était inhabité, et qu’une voisine a senti un souffle. Il ne publie ni constat médical, ni devis du séjour, ni dégât à la voie publique autre que sa fermeture. L’arrêt du 27 octobre 2022 concernait, lui, un glissement sur une voie communale et une demande de la commune. Ce parallèle montre ce qu’il faudrait établir. Il ne l’établit pas à La Baule.
Le propriétaire de la maison, s’il est assuré, a en revanche les obligations que l’article L. 113-2 énonce, dès qu’il a connaissance du sinistre, dans le délai du contrat, lequel ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Le voisin du chantier, s’il a lui-même subi un dommage, ne devient pas créancier par la seule frayeur que le titre du journal résume en une image d’avion. Le titre est une image. Le droit, dans les textes lus, indemnise un dommage causé, pas une métaphore. Quant au chantier, aucune entreprise n’est nommée dans les pages consultées. Aucune faute n’est publiée. La seule conduite fidèle au récit est de laisser l’expert dire si le creusement a déstabilisé l’ouvrage, comme les trois experts l’avaient dit à Nîmes, ou si la cause est ailleurs, comme le défaut d’entretien exclusif retenu dans l’arrêt du 27 octobre 2022.
Les guides lus avant cette rédaction, sur des sites d’assurance, organisent surtout la mitoyenneté, la tempête et le refus pour défaut d’entretien. Ils ne citent pas l’arrêt du 27 octobre 2022 sur l’exonération limitée à la cause étrangère, ni l’arrêt de Nîmes du 13 février 2025 sur le partage après un décaissement prouvé, ni le fait que la cause de La Baule n’est pas publiée. C’est l’écart utile : ne pas choisir un payeur avant la preuve, et ne pas confondre la police d’assurance, la responsabilité du propriétaire pour la ruine, et la faute éventuelle de celui qui a creusé.
Ce que dit le droit, en trois phrases
L’article 1244 du code civil rend le propriétaire responsable du dommage causé par la ruine de son bâtiment seulement «lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction». Article 1244 du code civil.
Lorsque ces conditions sont réunies, la Cour de cassation juge que ce propriétaire «ne peut s’exonérer de la responsabilité de plein droit par lui encourue en vertu de l’article 1386, devenu 1244, du code civil que s’il prouve que ce dommage est dû à une cause étrangère qui ne peut lui être imputée». Cour de cassation, 27 octobre 2022, pourvoi n° 21-16.692.
Tant que la cause n’est pas établie, comme dans le récit de La Baule où un expert reste à mandater, l’article 145 du code de procédure civile permet de demander avant tout procès une mesure d’instruction s’il existe un motif légitime, et «lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente». Article 145 du code de procédure civile.
Conclusion
Le 11 novembre 2026, à La Baule, un pignon est tombé vers 22 heures, sans victime, dans une maison inhabitée, pendant qu’un chantier voisin montrait un creusement important et qu’une rue était fermée. La presse annonce une expertise. Elle ne publie pas sa conclusion. Le droit sépare trois questions que l’émotion de la détonation mélange. Le propriétaire répond du dommage causé à autrui par la ruine si le défaut d’entretien ou le vice est établi, et il ne s’exonère alors que par une cause étrangère qui ne peut lui être imputée. L’assurance de la chose obéit au contrat d’indemnité, aux exclusions formelles et limitées, et à l’avis de sinistre dès la connaissance, dans un délai contractuel qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Le chantier voisin ne devient débiteur que si son fait, sa négligence ou son décaissement est prouvé, au besoin avec le partage qu’un défaut de l’ouvrage peut imposer. Jusqu’à ce rapport, la seule affirmation solide est celle du journal : la cause n’est pas encore dite.