Un mois de loyer qui ne vient pas, puis deux, puis un silence qui s’installe. Le réflexe du bailleur consiste souvent à penser expulsion, avec son cortège de commandement de payer, d’audience et d’attente. Pourtant, quand le locataire reste dans les lieux et que l’objectif premier consiste à récupérer l’argent, une voie plus directe existe : le recouvrement forcé de l’arriéré. L’injonction de payer permet d’obtenir un titre exécutoire sans audience initiale, puis la saisie-attribution permet de prélever les sommes sur le compte bancaire du débiteur. Ce guide décrit cette voie de bout en bout, avec les délais exacts, les pièces à réunir et les décisions rendues en 2025 et 2026 qui en fixent les pièges. Il vaut pour les baux d’habitation comme pour les arriérés nés après le départ du locataire, à Paris comme dans toute l’Île-de-France, avec une section dédiée au circuit parisien. Précision utile en cette saison : du 1er novembre au 31 mars, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, mais ce sursis hivernal ne bloque ni l’injonction de payer ni la saisie des sommes dues.
I. L’injonction de payer : obtenir un titre exécutoire contre le locataire qui ne paie pas
Le point de départ du recouvrement tient en une règle simple du code civil : le preneur est tenu de deux obligations principales, dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus. Quand le loyer reste impayé, le bailleur détient donc une créance de nature contractuelle, d’un montant déterminé par le bail et le décompte. C’est exactement le terrain de l’injonction de payer, une procédure non contradictoire qui permet d’obtenir une ordonnance de condamnation sans passer d’abord par une audience.
A. La requête : créance contractuelle, décompte précis et juge compétent
La procédure d’injonction de payer s’ouvre par une requête, et non par une assignation. Le code de procédure civile dispose que le recouvrement d’une créance peut être demandé suivant la procédure d’injonction de payer lorsque : 1° la créance a une cause contractuelle ou résulte d’une obligation de caractère statutaire et s’élève à un montant déterminé. Un arriéré de loyers entre dans cette définition : le bail fixe le montant du loyer et des charges, et le décompte du bailleur arrête la somme réclamée. La requête doit donc joindre le contrat de bail, le décompte détaillé mois par mois et les justificatifs des versements reçus, car c’est sur ces seules pièces que le juge statue.
Le coût de la requête reste modeste : outre les frais de commissaire de justice pour la signification ultérieure, la demande elle-même ne suppose ni représentation obligatoire par avocat ni consignation. Le formulaire de requête, disponible au greffe, exige l’identité précise du débiteur, le fondement contractuel et le montant réclamé. Une erreur sur l’identité du locataire, par exemple un nom mal orthographié ou une adresse approximative, suffit à faire rejeter la requête ou à vicier la signification. Pour un bail conclu entre plusieurs colocataires solidaires, la requête doit viser chacun d’eux, comme l’illustre l’affaire troyenne où les deux colocataires ont été condamnés solidairement. La solidarité prévue au bail permet de réclamer à chacun l’intégralité de la dette, ce qui sécurise le recouvrement quand l’un des débiteurs est insolvable ou introuvable.
La mise en demeure préalable, par lettre recommandée avec accusé de réception, n’est pas une condition de recevabilité de la requête, mais elle renforce considérablement le dossier. Elle établit la mauvaise foi du débiteur, justifie les intérêts de retard et prépare la démonstration, en cas d’opposition, que le bailleur a tout tenté avant de saisir le juge. Dans l’affaire troyenne, le bailleur avait adressé une mise en demeure le 18 novembre 2024 avant de déposer sa requête le 18 décembre 2024, après une tentative de médiation infructueuse du 6 novembre 2024. Cette chronologie soignée a convaincu le tribunal du sérieux de la créance. Le bailleur qui envoie sa mise en demeure dès le deuxième mois d’impayé, puis dépose sa requête deux ou trois semaines plus tard sans paiement, présente un dossiercohérent que le juge accueille favorablement.
La requête se dépose auprès du juge compétent pour le domicile du débiteur. Le texte applicable prévoit que la demande est portée, selon le cas, devant le juge des contentieux de la protection ou devant le président du tribunal judiciaire, et que le juge territorialement compétent est celui du lieu où demeure le ou l’un des débiteurs poursuivis. Pour un logement situé à Paris, si le locataire y demeure, la demande relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Si le locataire a déjà quitté les lieux, la requête se porte devant le juge de son nouveau domicile, ce qui suppose de retrouver son adresse, par exemple par une enquête de solvabilité confiée au commissaire de justice.
Le juge rend alors une ordonnance, sans entendre le débiteur. S’il estime la demande fondée, il enjoint au locataire de payer la somme réclamée, outre les frais de requête. Dans une affaire jugée le 25 septembre 2026 par le tribunal judiciaire de Troyes, un bailleur social avait ainsi obtenu le 27 janvier 2025 une ordonnance portant injonction de payer exécutoire condamnant d’anciens locataires à payer 3 701,98 euros d’arriéré locatif après leur départ des lieux, sur le fondement d’un décompte arrêté et d’une mise en demeure restée sans effet (TJ Troyes, 25 septembre 2026, RG 25/00964). L’ordonnance doit ensuite être signifiée au débiteur par acte de commissaire de justice. Cette signification fait courir le délai d’opposition et conditionne toute la suite : une signification irrégulière ou incomprise fragilise le recouvrement, comme le montre la jurisprudence récente sur les significations non faites à personne.
En pratique, le bailleur joint à sa requête un décompte qui distingue le principal, les intérêts et les frais, et qui déduit chaque acompte versé. Le juge de Troyes a pris soin de relever que l’arriéré s’élevait à 3 701,98 euros après soustraction des frais de poursuite, et il a rappelé qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve, tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Un décompte confus, qui mélange loyers, charges non régularisées et pénalités fantaisistes, expose au rejet de la requête. Mieux vaut un tableau clair, mois par mois, avec les quittances et les relevés bancaires en annexe.
B. L’opposition du locataire : un mois pour réagir, puis une vraie audience
Une fois l’ordonnance signifiée, le locataire dispose d’un délai bref pour réagir. Le code de procédure civile prévoit que l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. L’opposition se forme par courrier ou déclaration au greffe, sans formalisme lourd, et elle peut être motivée simplement par la contestation du montant. Dans l’affaire de Troyes, la locataire avait formé opposition le 13 mars 2025 contre une ordonnance signifiée le 12 février 2025, et le tribunal a jugé cette opposition recevable car formée dans le délai d’un mois (TJ Troyes, 25 septembre 2026, RG 25/00964).
Quand la signification n’a pas été faite à personne, par exemple en cas de remise à étude ou à un tiers, le délai se prolonge. La Cour de cassation rappelle que si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur (Cass. 2e civ., 6 mars 2025, n° 22-18.166). Concrètement, un locataire qui découvre l’ordonnance à l’occasion d’une saisie sur son compte peut encore faire opposition dans le mois de cette saisie. Le bailleur doit donc vérifier comment la signification a été effectuée et conserver le procès-verbal du commissaire de justice.
La forme de l’opposition mérite attention. Un simple courrier adressé au greffe du tribunal qui a rendu l’ordonnance suffit, pourvu qu’il parvienne dans le délai d’un mois. Le locataire n’a pas à consigner ni à motiver longuement : la contestation du montant ou du principe de la dette ouvre l’audience. Le bailleur avisé prépare donc, dès le dépôt de sa requête, son dossier d’audience : bail signé, état des lieux d’entrée et de sortie le cas échéant, décompte actualisé au jour de l’audience, preuves des relances et relevés des paiements partiels. À Troyes, c’est la production d’un décompte démontrant un arriéré de 3 701,98 euros, après soustraction des frais de poursuite, qui a emporté la condamnation, face à des locataires qui ne versaient aucun élément de contestation.
Un point de procédure mérite d’être souligné pour les bailleurs : quand l’opposition est déclarée irrecevable parce que tardive, le juge ne rejuge pas le fond et ne reconfirme pas l’ordonnance. L’ordonnance reprend simplement son cours comme titre exécutoire. Vouloir faire confirmer l’ordonnance par le jugement, après avoir fait déclarer l’opposition irrecevable, constitue un excès de pouvoir sanctionné par la cassation, comme l’a jugé la deuxième chambre civile le 6 mars 2025 (Cass. 2e civ., 6 mars 2025, n° 22-18.166). En pratique, le bailleur qui obtient une décision d’irrecevabilité de l’opposition s’appuie sur ce jugement passé en force de chose jugée, puis fait signifier le titre et lance la saisie.
L’opposition rouvre entièrement le débat : le tribunal convoque les parties à une audience et statue par un jugement qui remplace l’ordonnance. La Cour de cassation l’énonce sans détour : le jugement du tribunal se substitue à l’ordonnance portant injonction de payer. Le tribunal qui déclarerait l’opposition irrecevable ne pourrait pas, en plus, confirmer l’ordonnance au fond : dans l’arrêt du 6 mars 2025, la deuxième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait confirmé l’ordonnance après avoir déclaré l’opposition irrecevable, au visa des articles 122 et 1420 du code de procédure civile (Cass. 2e civ., 6 mars 2025, n° 22-18.166). À Troyes, l’opposition déclarée recevable a conduit le tribunal à réexaminer le fond et à condamner solidairement les deux colocataires à payer 3 701,98 euros, avec intérêts au taux légal, en relevant qu’ils ne versaient aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.
Le jugement rendu sur opposition est de plein droit exécutoire à titre provisoire, ce qui autorise le bailleur à passer aussitôt à la saisie. Pour le bailleur parisien, l’audience se tient devant le juge des contentieux de la protection, et la convocation du greffe laisse en général plusieurs semaines pour compléter le décompte arrêté au jour de l’audience. C’est le moment de réclamer aussi les loyers échus depuis la requête, sur décompte actualisé, et les frais de procédure.
II. La saisie-attribution : prélever l’arriéré sur le compte bancaire du débiteur
Muni d’un titre exécutoire, ordonnance d’injonction de payer non frappée d’opposition ou jugement rendu sur opposition, le bailleur peut saisir les sommes dues entre les mains d’un tiers, le plus souvent la banque du locataire. La saisie-attribution produit un effet radical : elle transfère immédiatement la créance saisie au profit du saisissant, dans la limite des sommes réclamées. Elle suppose toutefois un formalisme strict, dont la violation expose à la mainlevée. Chaque étape ci-dessous reprend le texte applicable et le délai qu’il impose, avec la source à l’appui.
A. Le titre exécutoire, l’acte de saisie et la dénonciation sous huit jours
La première condition tient au titre. Le code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent. Une ordonnance d’injonction de payer devenue définitive, faute d’opposition dans le mois, constitue un tel titre, de même que le jugement rendu sur opposition. Sans ce titre, aucune saisie-attribution n’est possible : une simple mise en demeure ou un décompte ne suffisent pas.
Le créancier fait ensuite procéder à la saisie par acte de commissaire de justice signifié à la banque. Cet acte contient, à peine de nullité, l’identité du débiteur, l’énonciation du titre exécutoire, le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, l’indication que le tiers saisi est personnellement tenu envers le créancier et la reproduction des textes applicables (art. R. 211-1 du code des procédures civiles d’exécution). La banque doit alors déclarer l’étendue de ses obligations envers le débiteur : le tiers saisi est tenu de déclarer au créancier l’étendue de ses obligations à l’égard du débiteur ainsi que les modalités qui pourraient les affecter. Cette déclaration fige le solde disponible au jour de la saisie, sous réserve des opérations en cours.
Le choix de la banque saisie conditionne le succès. Le commissaire de justice ne peut saisir que l’établissement qu’on lui désigne : le fichier des comptes bancaires lui permet d’identifier les établissements où le débiteur détient des comptes. Pour un locataire salarié, la banque qui reçoit le salaire chaque mois constitue la cible naturelle, car le solde y est le plus élevé juste après la paie. Le bailleur peut utilement demander au commissaire de justice de pratiquer la saisie dans les jours qui suivent le versement du salaire, quand le compte est provisionné, plutôt qu’en fin de mois. Cette coordination simple augmente nettement le taux de recouvrement.
Le montant saisi se limite aux sommes réclamées dans l’acte, en principal, intérêts et frais, avec une provision pour les intérêts à échoir. Tout excédent demeure au débiteur. Si le solde du compte dépasse la dette, la banque bloque seulement la somme réclamée et laisse le surplus disponible, outre le solde alimentaire. Si plusieurs saisies se succèdent sur le même compte, les saisies antérieures priment : le tiers saisi doit d’ailleurs signaler les cessions, délégations et saisies antérieures dans sa déclaration (art. L. 211-3 du code des procédures civiles d’exécution). Le bailleur qui découvre une saisie antérieure importante, par exemple celle du Trésor public, doit mesurer que sa propre saisie ne produira ses effets qu’après désintéressement du premier saisissant.
Vient ensuite la dénonciation au débiteur, enfermée dans un délai couperet : à peine de caducité, la saisie est dénoncée au débiteur par acte de commissaire de justice dans un délai de huit jours. L’acte de dénonciation doit comporter, en caractères très apparents, l’indication que les contestations doivent être soulevées dans le délai d’un mois et la date d’expiration de ce délai. Si le commissaire de justice manque ce délai de huit jours, la saisie tombe. Le bailleur a donc intérêt à mandater un commissaire de justice réactif, à Paris comme en petite couronne, et à vérifier que la dénonciation mentionne bien la date butoir.
Le débiteur qui conteste la saisie doit agir vite et dans les formes. Le texte prévoit qu’à peine d’irrecevabilité, les contestations relatives à la saisie sont formées dans le délai d’un mois à compter de la dénonciation de la saisie au débiteur, et qu’elles sont dénoncées le même jour ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant au commissaire de justice ayant procédé à la saisie. La contestation se porte devant le juge de l’exécution du domicile du débiteur. Passé ce délai d’un mois sans contestation, les sommes saisies deviennent disponibles pour le créancier. Pour le bailleur, c’est la dernière ligne droite : une fois le mois écoulé, la banque verse les fonds.
B. Ce que le locataire conserve : solde alimentaire, compte vide et réflexes du bailleur à Paris
La saisie-attribution ne prend pas tout. La loi protège un minimum vital : le tiers saisi laisse à disposition du débiteur personne physique, dans la limite du solde créditeur du ou des comptes au jour de la saisie, une somme à caractère alimentaire, d’un montant égal au forfait versé à un allocataire seul au titre du revenu de solidarité active. Cette somme reste disponible sur le compte et ne peut pas être appréhendée. Le bailleur doit intégrer cette limite dans son calcul : saisir un compte faiblement provisionné rapporte peu, une fois le solde alimentaire déduit.
Un compte presque vide ne fait pourtant pas échec à la procédure. Dans l’arrêt du 6 mars 2025, le débiteur soutenait que la saisie n’avait rien rendu indisponible puisque son compte ne présentait qu’un solde de 10,82 euros, inférieur au minimum alimentaire, et que le délai d’opposition à l’injonction de payer n’avait donc pas pu courir. La Cour de cassation a rejeté l’argument : même avec un solde inférieur à la somme alimentaire, la saisie-attribution produit son effet d’indisponibilité et fait courir le délai d’opposition (Cass. 2e civ., 6 mars 2025, n° 22-18.166). Pour le bailleur, l’enseignement est double : une saisie même infructueuse en montant sécurise le caractère définitif de l’ordonnance, et le moyen tiré du solde insuffisant ne rouvrira pas le débat au fond.
Quand le compte est vide et le reste, le bailleur parisien dispose de relais concrets. D’abord, la saisie peut viser d’autres tiers : employeur pour les sommes dues au salarié, locataire du débiteur, ou tout débiteur du locataire. Ensuite, si plusieurs banques sont en cause, chaque établissement saisi doit faire sa déclaration, ce qui permet de repérer les comptes provisionnés. Enfin, lorsque les sommes saisies font l’objet d’une contestation sérieuse, tout intéressé peut demander que les fonds soient versés entre les mains d’un séquestre désigné par le juge de l’exécution, ce qui préserve les droits du créancier pendant l’instance.
Certaines sommes restent protégées au-delà du solde alimentaire. Les minima sociaux versés sur le compte se reportent sur le solde saisi à due proportion : le débiteur peut en demander la déduction devant le juge de l’exécution, relevés à l’appui pour identifier l’origine des fonds. Le bailleur n’a pas à trancher ce débat : c’est au juge de l’exécution qu’il appartient de départager, et la saisie conserve ses effets dans l’intervalle. Le contentieux porte souvent sur la preuve de l’origine des fonds, et un débiteur qui ne produit aucun relevé voit sa contestation rejetée.
Quand la saisie-attribution ne suffit pas, le titre exécutoire ouvre d’autres mesures : saisie-vente des meubles dans les formes du code des procédures civiles d’exécution, ou inscription d’hypothèque judiciaire sur un bien immobilier du débiteur. Chacune suit son formalisme propre et suppose une analyse coût-avantage, car les frais de commissaire de justice s’ajoutent à la dette et ne sont récupérés que si le débiteur est solvable. Pour un arriéré de quelques milliers d’euros, la saisie-attribution bancaire reste la mesure la plus rentable : un seul acte, un seul tiers saisi, et un paiement sous quelques semaines en l’absence de contestation. C’est cette simplicité qui en fait l’arme de premier choix du bailleur qui veut être payé sans expulser.
À Paris et en Île-de-France, quelques réflexes font la différence. Saisir la commission départementale de conciliation ou le conciliateur de justice avant tout contentieux permet parfois d’obtenir un échéancier écrit, qui vaut mieux qu’une saisie aléatoire. Quand le locataire est encore dans les lieux, articuler le recouvrement avec la procédure d’expulsion reste possible : le commandement de payer visant la clause résolutoire et l’injonction de payer sont deux voies indépendantes, et le commandement de payer visant la clause résolutoire n’empêche pas de réclamer l’arriéré par injonction. Quand le locataire a cessé de payer pendant la période hivernale, le recouvrement des loyers impayés par saisie reste ouvert alors même que l’expulsion est suspendue. Et si un garant s’est porté caution, l’action contre le garant peut courir en parallèle : notre guide sur le paiement du garant pendant la trêve hivernale à Paris détaille cette voie complémentaire. Pour le tribunal compétent, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statue pour les débiteurs domiciliés dans la capitale, tandis que les tribunaux de Nanterre, Bobigny et Créteil couvrent respectivement les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne.
Conclusion
Récupérer un arriéré de loyers sans expulser le locataire suit un chemin balisé : requête en injonction de payer sur décompte précis devant le juge du domicile du débiteur, signification soignée de l’ordonnance, gestion de l’opposition éventuelle dans le mois, puis saisie-attribution sur le compte bancaire avec dénonciation sous huit jours et contestation possible sous un mois devant le juge de l’exécution. Les décisions de 2025 et 2026 confirment l’efficacité de cette chaîne quand le formalisme est respecté, et sa fragilité quand il est négligé : une signification non faite à personne rouvre le délai d’opposition, une dénonciation tardive anéantit la saisie. Le bailleur qui tient son décompte à jour, qui fait signifier à personne et qui surveille les délais des articles 1416, R. 211-3 et R. 211-11 transforme une créance dormante en paiement. Quand le compte est vide, le titre exécutoire obtenu reste un atout durable : il permet de saisir tout autre tiers débiteur du locataire et de revenir, mois après mois, jusqu’au complet paiement.