À Paris, en ce mois de novembre 2026, la trêve hivernale a commencé le 1er novembre et aucun locataire ne peut être expulsé de force jusqu’au 31 mars. Pour le bailleur dont le loyer n’arrive plus, la période est redoutable : le compteur tourne, les charges de copropriété restent dues et la procédure d’expulsion paraît gelée. Pourtant, l’impayé de loyer ne suspend ni le contrat ni les garanties qui l’entourent. Assurance garantie des loyers impayés, garantie Visale, caution d’un proche, dépôt de garantie : le bailleur dispose de plusieurs filets, à condition de les avoir mis en place dans les règles et de les activer dans l’ordre. Le montage le plus courant échoue pour un détail de formalisme, et la nullité d’une caution se plaide chaque semaine devant les tribunaux. Cet article explique quelle garantie actionner quand le locataire ne paie plus, ce que le bailleur peut cumuler et ce qu’il doit accomplir dès maintenant, y compris pendant la trêve, pour recouvrer sa créance à Paris.
I. Loyer impayé à Paris : quelle garantie activer quand le locataire ne paie plus
Le point de départ ne change jamais : le locataire est tenu de payer. Aux termes de la loi, le locataire est obligé : « De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Quand le paiement cesse, le bailleur se tourne vers la garantie qu’il a exigée à la signature. Encore faut-il que cette garantie soit valable, car la loi du 6 juillet 1989 verrouille strictement les cumuls et le formalisme.
A. Garantie des loyers impayés, Visale et caution : ce que le bailleur a le droit de cumuler
Premier réflexe du bailleur : vérifier s’il est couvert par une assurance contre les impayés. La garantie des loyers impayés souscrite auprès d’un assureur, souvent appelée GLI, prend en charge les loyers dus par un locataire qui ne paie pas son loyer et avance parfois les frais de procédure. Elle obéit à ses propres conditions : plafond de loyer, solvabilité du candidat vérifiée à l’entrée, déclaration rapide du premier impayé, puis suivi des démarches de recouvrement. Un retard de déclaration ou une pièce manquante suffit à faire rejeter la prise en charge, de sorte que la lecture du contrat d’assurance prime sur tout le reste. Le bailleur qui tarde à déclarer l’impayé à son assureur prend le risque de perdre le bénéfice de la garantie pour les mois écoulés, alors même qu’il paie ses cotisations.
Deuxième filet, la garantie Visale portée par Action Logement : elle couvre les loyers dus par certains locataires, notamment les jeunes de moins de trente ans et les salariés du secteur privé, selon des conditions de ressources et de montant de loyer propres au dispositif. Le bailleur doit vérifier l’éligibilité du locataire avant la signature du bail et accomplir les démarches d’adhésion dans les délais du dispositif, car une adhésion tardive ou incomplète ne produit aucun effet pour les impayés déjà nés. Les plafonds, les publics couverts et les modalités de déclaration évoluent : seul le dossier constitué au jour de la demande dit ce que le bailleur peut obtenir. Face à un impayé, le bailleur adhérent déclare chaque échéance due selon le calendrier du dispositif et conserve la preuve de toutes ses relances.
Troisième filet, la caution d’une personne physique, parent ou proche du locataire : elle reste le recours le plus fréquent des bailleurs parisiens, et le plus fragile. La loi pose une interdiction de cumul que beaucoup de dossiers découvrent trop tard : « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. » (article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Autrement dit, le bailleur qui a déjà une garantie des loyers impayés ne peut pas exiger en plus la caution d’un proche, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. La sanction est la nullité du cautionnement, relevée d’office par le juge. La même phrase précise que « Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22. » : le dépôt de garantie versé par le locataire, plafonné dans les conditions de la loi, coexiste librement avec l’assurance comme avec la caution. Aux termes de la loi, pour un logement vide, « il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
La qualité du bailleur modifie aussi les règles. Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés, le cautionnement ne peut être exigé que s’il est apporté par un organisme figurant sur la liste fixée par décret en Conseil d’État, ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur. Les bailleurs institutionnels parisiens, foncières et sociétés de gestion, doivent donc calibrer leur demande de garantie avant la signature, sous peine de voir la caution annulée au premier contentieux. À l’inverse, la loi protège le candidat caution contre les discriminations : « Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain. » Le bailleur peut vérifier la solvabilité de la caution, jamais écarter une caution solvable au motif qu’elle vit à l’étranger ou qu’elle n’a pas la nationalité française.
En pratique parisienne, l’ordre des vérifications tient en quatre gestes : relire le contrat d’assurance ou l’adhésion au dispositif de garantie et déclarer l’impayé sans attendre ; identifier la caution et conserver l’acte signé avec le bail remis ; chiffrer la dette mois par mois, loyer et charges distingués ; puis engager la phase comminatoire du commandement de payer. Chaque garantie a son calendrier et ses pièces, et c’est l’addition des négligences, déclaration tardive, acte incomplet, décompte confus, qui fait perdre des créances pourtant fondées. Le lecteur pressé retiendra une règle simple : on n’exige jamais une caution en plus d’une assurance, sauf logement d’étudiant ou d’apprenti, et on ne laisse jamais passer les délais de déclaration.
B. Caution d’un proche : les nullités qui font perdre le recours contre la caution
Le cautionnement est défini par le code civil : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. » (article 2288 du code civil). En matière d’habitation, cette promesse ne vaut que si un formalisme protecteur a été respecté à la signature. La caution personne physique doit écrire elle-même la mention légale : « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. » (article 2297 du code civil). La loi du 6 juillet 1989 ajoute ses propres exigences : « La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. » et « Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. » Le bailleur doit en outre remettre à la caution un exemplaire du contrat de location.
Les tribunaux appliquent ce formalisme sans indulgence. Le 13 mai 2026, le tribunal judiciaire statuant en contentieux de la protection a rappelé que « Son inobservation est censurée par une nullité de plein droit de la garantie et il n’est donc pas nécessaire d’établir l’existence d’un grief. » et que « La caution peut donc obtenir l’annulation de son engagement dès lors que la mention manuscrite est inexistante ou incomplète, même si elle n’a subi aucun préjudice. » (tribunal judiciaire, 13 mai 2026, RG 25/00528, décision consultable sur le site de la Cour de cassation). Dans cette affaire, un bailleur réclamait à la caution solidaire des loyers et des réparations locatives après le départ des locataires ; le juge a prononcé : « DÉCLARE nul l’acte de cautionnement en date du 1er mai 2022 signé par Madame [F] [Z] » (les noms sont occultés dans la décision publiée) et rejeté toutes les demandes dirigées contre la caution. La mention manuscrite faisait défaut dans ses éléments essentiels, et le bailleur a perdu son seul recours solvable pour plusieurs milliers d’euros de réparations.
Le 27 mai 2026, la cour d’appel de Metz a précisé deux points que les bailleurs parisiens doivent connaître. D’abord, sur le cumul assurance-caution : « il appartient à Mme [R], qui soulève la nullité de son acte de cautionnement, de rapporter la preuve de la cause de nullité alléguée » (cour d’appel de Metz, 3e chambre, 27 mai 2026, RG 24/01020, décision consultable sur le site de la Cour de cassation). La caution qui prétend que le bailleur avait souscrit une assurance doit le prouver par des pièces ; à défaut, le moyen est rejeté. Ensuite, sur la précision de l’engagement : l’acte mentionnait un loyer révisable chaque 1er janvier selon l’indice de référence des loyers sans préciser le trimestre de référence, alors que le bail visait l’indice du quatrième trimestre. La cour a jugé que « Cette absence de précision de l’indice de référence servant de base au calcul de la révision annuelle ne permet pas à la caution de connaître avec précision l’étendue de son engagement, de sorte que le cautionnement encourt la nullité. » Le bailleur a donc perdu sa caution pour une ligne imprécise sur l’indexation.
La leçon opérationnelle est directe : faire recopier à la caution la mention complète avec le montant en toutes lettres et en chiffres, y faire figurer le montant exact du loyer et les conditions précises de sa révision telles qu’elles figurent au bail, remettre le contrat de location et conserver la preuve de cette remise. Quand la durée du cautionnement n’est pas précisée ou est stipulée indéterminée, la caution peut résilier unilatéralement, et « La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. » Le bailleur qui reçoit une telle résiliation doit aussitôt exiger une nouvelle garantie ou préparer la sortie du locataire à l’échéance, car il ne sera plus couvert pour la période suivante.
II. Loyer impayé : commandement, délais et expulsion à Paris pendant la trêve hivernale
Obtenir une garantie valable ne suffit pas : encore faut-il agir dans les délais et dans l’ordre imposé par la loi. Le commandement de payer délivré par commissaire de justice est la porte d’entrée obligatoire de toute résiliation pour impayé, et son contenu est contrôlé à peine de nullité. À Paris, où la trêve hivernale court jusqu’au 31 mars, le calendrier du bailleur doit distinguer ce que la trêve suspend et ce qu’elle ne suspend pas.
A. Commandement de payer et clause résolutoire : les six semaines qui décident de tout
Tout bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Mais cette clause ne joue pas automatiquement : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le locataire dispose donc de six semaines à compter du commandement pour payer sa dette, et le bailleur qui assigne avant l’expiration de ce délai voit sa procédure rejetée. Le décompte part de la signification par le commissaire de justice, pas de la première relance amiable, ce qui rend la date du commandement décisive pour tout le calendrier contentieux.
Le contenu du commandement est lui-même réglementé, à peine de nullité. Il doit mentionner : « La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette » ; le montant mensuel du loyer et des charges ; le décompte précis de la dette ; l’avertissement qu’à défaut de paiement le locataire s’expose à une procédure de résiliation et d’expulsion ; la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département ; et « La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. » Un commandement qui oublie l’une de ces mentions, qui confond loyer et charges ou qui présente un décompte erroné expose le bailleur à une nullité qui anéantit des mois de procédure. La rigueur du décompte est aussi une arme : un tableau mois par mois, distinguant loyer, charges et versements partiels, convainc le juge et accélère l’audience.
Quand une caution garantit le bail, le bailleur doit la prévenir vite : « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. » Et « A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. » Le bailleur qui notifie tardivement la caution ne perd pas le principal, mais il perd les accessoires, pénalités et intérêts, qui représentent souvent une part substantielle de la créance après des mois d’impayés. Parallèlement, lorsque l’impayé atteint deux mois sans interruption ou l’équivalent de deux mois de loyer hors charges, le commissaire de justice signale le dossier à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, qui peut proposer un accompagnement social et des aides. Ce signalement ne bloque pas la procédure du bailleur, mais le juge parisien y est attentif à l’audience.
Le locataire, de son côté, peut toujours demander des délais de grâce : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » (article 1343-5 du code civil). Et « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » Le bailleur doit donc chiffrer sa créance avec précision, justifier de ses propres charges et démontrer sa bonne foi dans les démarches amiables, car le juge met en balance la situation des deux parties. Un bailleur qui a refusé tout échéancier raisonnable ou qui a laissé la dette gonfler sans agir s’expose à des délais longs, alors qu’un bailleur diligent, relances écrites, proposition d’échéancier, saisine rapide du juge, obtient plus souvent la constatation de la résiliation avec des délais brefs.
B. Trêve hivernale à Paris : ce que le bailleur peut encore faire du 1er novembre au 31 mars
Depuis le 1er novembre 2026, les expulsions avec le concours de la force publique sont suspendues : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » (article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution). La trêve ne s’applique pas quand l’occupant s’est introduit dans le domicile par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et le juge peut la réduire pour les autres lieux occupés de la même façon. Pour le bailleur parisien ordinaire, dont le locataire est entré avec un bail régulier puis a cessé de payer, la trêve s’applique pleinement : l’huissier ne prêtera pas main-forte pour libérer les lieux avant le 1er avril.
Mais la trêve ne gèle que l’exécution forcée de la sortie des lieux. Tout le reste continue : le loyer reste dû chaque mois et la dette continue de courir ; le commandement de payer peut être délivré pendant la trêve et le délai de six semaines court normalement ; l’assignation devant le juge peut être introduite et le jugement ordonnant l’expulsion peut être rendu, seule son exécution matérielle étant différée ; la caution et l’assureur peuvent être appelés en paiement ; le dépôt de garantie reste acquis dans ses règles propres. Le bailleur qui attend le 1er avril pour commencer perd cinq mois de procédure et se présente au printemps avec un dossier tardif, alors que celui qui agit en novembre obtient un jugement exécutoire dès la fin de la trêve. À Paris, l’assignation est portée devant le tribunal judiciaire, et le dossier doit intégrer le décompte actualisé, le bail, le commandement et la preuve de sa notification à la caution.
La période de trêve impose aussi au bailleur une gestion comptable exacte de la fin de bail quand le locataire part. La restitution du dépôt de garantie obéit à des délais courts : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire » et « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ». En immeuble collectif parisien, le bailleur peut conserver une provision d’au plus vingt pour cent pour l’arrêté des comptes, mais il doit justifier chaque retenue par des pièces : factures, devis, comparatif des états des lieux. Les retenues forfaitaires pour ménage ou remise en peinture sans justificatif sont systématiquement sanctionnées, et le retard de restitution fait courir une majoration mensuelle prévue par la loi.
Concrètement à Paris et en Île-de-France, le bailleur joint à son dossier les pièces que les juridictions locales exigent en pratique : bail signé et état des lieux d’entrée, décompte détaillé des sommes dues, commandement de payer et preuve de sa signification à la caution dans les quinze jours, échanges écrits avec le locataire, déclaration à l’assureur ou au dispositif de garantie, et demande d’aide au fonds de solidarité pour le logement de Paris si le locataire est éligible. Le tribunal judiciaire de Paris statue au vu de ce dossier complet, et un dossier incomplet renvoie l’affaire à une audience lointaine, après la trêve, avec une dette encore alourdie. La trêve hivernale n’est donc pas une saison morte pour le bailleur : c’est la saison où se gagnent les expulsions d’avril, à condition d’avoir fait signifier, chiffré et assigné pendant l’hiver.
Conclusion
Quand le locataire ne paie plus à Paris, le bailleur ne doit ni attendre la fin de la trêve ni multiplier les garanties au hasard. La méthode tient en cinq points : déclarer l’impayé à l’assureur ou au dispositif de garantie dès le premier mois ; ne jamais exiger une caution en plus d’une assurance, sauf logement d’étudiant ou d’apprenti, sous peine de nullité ; faire écrire à la caution la mention légale complète avec le montant en toutes lettres et en chiffres et lui remettre le bail ; faire signifier un commandement de payer conforme, avec le décompte exact et sa notification à la caution dans les quinze jours ; puis saisir le juge sans attendre le 31 mars, car seule l’exécution forcée est suspendue pendant la trêve. Les décisions de 2026 le confirment : une mention manuscrite incomplète ou une indexation imprécise annule la caution, et c’est le bailleur rigoureux, pièces datées et délais respectés, qui recouvre sa créance. Pour approfondir la phase de recouvrement pas à pas, le lecteur peut consulter le guide consacré au locataire qui ne paie pas son loyer et aux démarches de recouvrement.