Un loyer qui n’arrive plus, puis deux, puis un silence du locataire : pour un bailleur, surtout à Paris où le loyer porte souvent l’essentiel du budget, la situation devient vite intenable. Faut-il attendre encore un mois, envoyer une lettre simple, ou faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice ? Peut-on réclamer l’argent à la caution dès le premier impayé, saisir le juge sans avocat, et à quel moment le bail peut-il être résilié ? Et comment éviter l’erreur qui coûte le plus cher : se faire justice soi-même en changeant les serrures ou en coupant l’eau chaude ?
Ce guide est écrit côté bailleur, pour un logement loué comme habitation en France. Il suit l’ordre dans lequel un professionnel procède : d’abord sécuriser la preuve et la créance dès le premier impayé, puis actionner le garant, puis choisir la voie judiciaire adaptée pour obtenir un titre exécutoire, et enfin le faire exécuter dans les règles. Chaque étape indique les délais qui comptent, les pièces à réunir et les pièges attestés par la jurisprudence récente de la Cour de cassation. À Paris et en Île-de-France, une section dédiée précise la juridiction compétente, le circuit pratique d’une assignation et les points de vigilance du ressort.
I. Sécuriser la créance dès le premier impayé : preuve, mise en demeure et garant
A. Écrire, compter et mettre en demeure : le dossier qui conditionne tout recouvrement
Le recouvrement commence bien avant le tribunal, par un dossier chiffré et daté. Dès le premier loyer manquant, le bailleur arrête le décompte exact de sa créance : loyers, charges locatives, réparations locatives le cas échéant, en distinguant chaque échéance et chaque paiement partiel reçu. Ce décompte servira pour la mise en demeure, pour le commandement de payer, pour la requête en injonction de payer qui exige une créance d’un montant déterminé, et plus tard pour l’audience. Un tableau simple, mois par mois, avec les dates d’exigibilité et les sommes versées, vaut mieux qu’un total approximatif : le juge comme le commissaire de justice travaillent sur des montants précis, et toute contestation du locataire sur un chiffre fragilise la suite.
La première démarche est une mise en demeure écrite, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, qui réclame le paiement des sommes dues et fixe un délai pour payer. Cette lettre ne produit pas, à elle seule, les effets d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, mais elle établit la date à laquelle le bailleur a réclamé son dû, interrompt les discussions informelles et prépare la preuve de la persistance de l’impayé. Elle mentionne le bail, les échéances concernées, le montant total réclamé et les coordonnées pour payer. Quand le locataire répond en invoquant des difficultés ou un désaccord sur les charges, chaque échange écrit compte : un accord d’étalement, même informel, peut ensuite être invoqué devant le juge, et un désaccord sur les charges doit être traité pour ce qu’il est, sans mélanger les dettes.
Parallèlement, le bailleur vérifie son assurance : garantie des loyers impayés souscrite auprès d’un assureur, ou garantie Visale quand elle a été mise en place à la signature. Pour la garantie Visale, le service public rappelle que le bailleur doit déclarer l’impayé dans les trente jours, en renvoyant à la fiche de délais de déclaration du bailleur (service-public.fr, Loyers impayés et expulsion du locataire). Passé ce délai de trente jours, la prise en charge peut être compromise : la déclaration se fait donc en même temps que la mise en demeure, sans attendre que la dette grossisse. Pour une assurance privée, le contrat fixe ses propres délais de déclaration et conditions de mise en jeu, que le bailleur relit avant d’engager des frais de procédure qui pourraient rester à sa charge.
Le point de départ juridique de tout ce qui suit, c’est l’obligation de payer le loyer à la date convenue, et c’est la persistance du défaut de paiement, attestée par écrit, qui ouvre les voies du recouvrement forcé. Le bailleur qui attend un an en se contentant d’appels téléphoniques perd deux fois : sa créance vieillit et il ne dispose d’aucune pièce datée à présenter au juge. À l’inverse, celui qui écrit dès le premier mois, chiffre sa créance et déclare l’impayé à son garant ou à son assureur dans les délais se donne toutes les options : règlement amiable, action contre le garant, injonction de payer ou assignation au fond.
Sur la prescription, la règle est claire et elle impose d’agir vite. Dans un arrêt du 6 juillet 2017 rendu sur le visa de l’article 2224 du code civil, la troisième chambre civile rappelle que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (Cass. 3e civ., 6 juill. 2017, n° 16-16.426). L’action en paiement des loyers est une action personnelle soumise à ce délai de cinq ans : passé ce délai, la créance est prescrite et le juge la rejettera si le locataire l’invoque. Concrètement, laisser dormir une créance de loyers plusieurs années sans acte interruptif, c’est prendre le risque qu’elle soit déclarée prescrite : passé cinq ans, le juge la rejettera si le locataire invoque la prescription. La mise en demeure, le commandement et l’assignation jalonnent utilement ce délai, mais seul un dossier suivi permet de ne jamais le subir.
B. Actionner le garant : caution simple ou solidaire, Visale, et l’ordre des recours
Dès le premier impayé de loyer, le bailleur peut en réclamer le paiement au garant qu’il a choisi lors de la signature du bail, qu’il s’agisse de la caution du locataire ou de la garantie Visale (service-public.fr, Loyers impayés et expulsion du locataire). L’erreur fréquente consiste à attendre la fin de la procédure contre le locataire pour se tourner vers la caution : en matière de cautionnement solidaire, cette attente est inutile et coûteuse. Le service public l’énonce sans détour : la caution solidaire la caution solidaire peut être appelée directement dès le premier impayé, sans que le bailleur ait à s’adresser d’abord au locataire ni à établir que celui-ci ne peut pas payer (service-public.fr, Caution locative).
La distinction entre caution simple et caution solidaire commande donc l’ordre des recours. Avec une caution simple, le bailleur doit d’abord réclamer le paiement au locataire avant de s’adresser à la caution ; avec une caution solidaire, il peut réclamer directement à la caution dès le premier impayé, peu importe que le locataire puisse ou non payer sa dette. Tout dépend de ce que dit l’acte de cautionnement signé : le bailleur le relit avant d’agir, vérifie s’il prévoit la solidarité et pour quelles dettes (loyers, charges, réparations locatives), et adresse sa demande écrite et chiffrée à la caution en joignant le décompte. Une demande adressée à une caution simple sans réclamation préalable au locataire expose le bailleur à une fin de non-recevoir ; une demande tardive à une caution solidaire fait perdre des mois de recouvrement parallèle.
La validité de l’acte de cautionnement conditionne tout : un acte irrégulier, c’est une garantie illusoire. L’acte de cautionnement est un document écrit, par acte sous signature privée ou par acte authentique, et l’acte de cautionnement doit mentionner plusieurs informations obligatoires, dont le montant du loyer écrit en toutes lettres et en chiffres ainsi que ses conditions de révision (service-public.fr, Caution locative). Les exigences de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs encadrent cet engagement (service-public.fr, Caution locative). Le bailleur vérifie donc, avant de réclamer quoi que ce soit à la caution, que l’acte comporte bien ces mentions : montant en lettres et en chiffres, étendue de l’engagement, et, pour une colocation, articulation avec la clause de solidarité du bail. Quand l’acte est incomplet ou ambigu, le contentieux sur la caution s’ajoute au contentieux sur les loyers, et le recouvrement s’enlise.
Pour la garantie Visale, la logique est la même avec un formalisme propre : déclaration de l’impayé dans les trente jours et suivi du dossier auprès d’Action Logement, faute de quoi la garantie peut refuser sa prise en charge. Le contrôle de la régularité des garanties se fait à la signature du bail, pas au moment de l’impayé : à ce stade, le bailleur applique simplement les garanties valablement souscrites, dans l’ordre le plus rapide.
Le premier mois d’impayé est ainsi le mois de tous les déclenchements : mise en demeure écrite, décompte arrêté, déclaration à l’assureur ou à Visale dans les trente jours, et réclamation à la caution solidaire dès le premier impayé. Ce parallélisme des recours, mené par écrit et avec des montants précis, transforme une créance fragile en dossier de recouvrement. Et quand le locataire ne paie toujours pas malgré ces démarches, le dossier ainsi constitué alimente directement l’étape suivante : le commandement de payer et, si besoin, le juge.
II. Obtenir un titre exécutoire et le faire exécuter : voies judiciaires et exécution
A. Choisir la voie judiciaire : injonction de payer, procédure simplifiée ou assignation au fond avec clause résolutoire
Quand l’amiable et le garant n’ont pas suffi, le bailleur doit obtenir un titre exécutoire, c’est-à-dire une décision ou un acte qui lui permet de recourir au recouvrement forcé. Trois voies principales s’offrent à lui pour des loyers d’habitation impayés, et le choix dépend du montant, de l’urgence et de l’objectif : être payé seulement, ou être payé et faire résilier le bail. Pour une créance de loyers et charges impayés née d’un bail d’habitation, le juge compétent est le juge des contentieux de la protection, et l’avocat n’y est pas obligatoire, ce qui rend ces procédures accessibles sans avocat obligatoire (service-public.fr, Injonction de payer et recouvrement).
La première voie, souvent la plus rapide pour une créance incontestée, est l’injonction de payer : le bailleur saisit le juge par requête, sans audience initiale, pour obtenir une ordonnance qui enjoint au locataire de payer. cette procédure ne comporte aucun plafond de montant, et la créance doit simplement être d’un montant déterminé, ce qui est le cas d’un décompte de loyers arrêté (service-public.fr, Injonction de payer et recouvrement). Le débiteur peut ensuite s’opposer à l’ordonnance : il dispose d’un mois à compter de la signification pour faire opposition, et tant que ce délai court, le créancier ne peut pas contraindre le débiteur à exécuter : le délai d’opposition est suspensif d’exécution. En revanche, faute d’opposition dans le délai d’un mois, l’ordonnance devient exécutoire, après délivrance par le greffe d’un certificat d’absence d’opposition. L’ordonnance devenue définitive a alors l’autorité de la chose jugée : la Cour de cassation censure le juge qui statue comme si cette ordonnance n’existait pas, rappelant qu’il « incombe au défendeur de présenter, dès l’instance relative à la première demande, l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à justifier son rejet total ou partiel » et que les demandes contraires « se heurtaient à l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance devenue définitive » (Cass. 1re civ., 12 mai 2016, n° 15-13.435).
Point de vigilance récent sur cette procédure : depuis le 1er septembre 2026, l’ordonnance doit être notifiée dans les trois mois, contre six auparavant. (service-public.fr, Injonction de payer et recouvrement). Le bailleur qui obtient son ordonnance la fait donc signifier par commissaire de justice sans tarder, sous peine de perdre le bénéfice de la procédure. Si le locataire fait opposition dans le délai, l’affaire bascule en procédure ordinaire avec audience : l’injonction n’aura servi qu’à cadrer le litige, et le bailleur devra plaider le fond. C’est pourquoi l’injonction convient surtout aux dossiers où la dette est claire et documentée, avec un bail écrit, un décompte précis et des mises en demeure restées sans réponse.
Pour les petites créances, il existe une autre voie rapide : la procédure simplifiée de recouvrement, confiée au commissaire de justice avec l’accord du créancier et du débiteur, quand le montant total de la dette, intérêts inclus, n’excède pas 5 000 euros (service-public.fr, Injonction de payer et recouvrement). Elle suppose donc l’adhésion du locataire, ce qui la rend impraticable face à un débiteur qui se tait ou refuse tout. En pratique parisienne, où quelques mois d’impayés dépassent vite ce plafond, cette voie reste marginale pour les loyers, mais elle mérite d’être connue pour les reliquats de faible montant, par exemple un solde de charges après le départ du locataire.
La deuxième grande voie est l’assignation au fond devant le juge des contentieux de la protection, avec ou sans clause résolutoire, pour obtenir la condamnation au paiement et, le cas échéant, la résiliation du bail. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux », et « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; » (avis de la troisième chambre civile du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Le bailleur commence donc par faire délivrer un commandement de payer visant cette clause, en vérifiant qu’il mentionne bien le délai de six semaines, à peine de nullité. Ce délai de six semaines court à compter du commandement et il est incompressible pour le bailleur : assigner avant son expiration, c’est s’exposer au rejet de la demande de constat de la clause. Le régime légal de cette clause figure à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Pour les baux conclus avant le 29 juillet 2023 et toujours en cours, la Cour de cassation est d’avis que le nouveau délai ne modifie pas les délais figurant dans les clauses contractuelles : ce nouveau délai ne modifie pas les délais stipulés par les clauses des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (même avis) – une clause contractuelle qui stipule deux mois continue donc de s’appliquer à ces baux anciens.
Sous l’empire du texte antérieur, qui fixait ce délai à deux mois, la Cour de cassation avait déjà posé deux principes qui structurent toujours la stratégie des parties : « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1, alinéa 1er, et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative », et surtout « alors qu’aucun délai n’est imposé au preneur pour saisir le juge d’une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire » (Cass. 3e civ., 16 févr. 2011, n° 10-14.945). Pour le bailleur, la leçon est double : d’une part, le locataire peut demander des délais à tout moment de la procédure, même tardivement ; d’autre part, seul l’octroi de délais par le juge suspend les effets de la clause. Le mécanisme du délai de grâce figure aujourd’hui à l’article 1343-5 du code civil, auquel le service public renvoie pour le délai de grâce après commandement de payer, dans la limite de deux ans au plus (article 1343-5 du code civil ; service-public.fr, Loyers impayés et expulsion du locataire). Et le juge saisi peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le remboursement, jusqu’à trois ans au maximum lorsque le locataire remplit les conditions, ce qui reporte d’autant la résiliation (service-public.fr, Loyers impayés et expulsion du locataire).
Un arrêt du 23 octobre 2019 montre ce qui se joue quand le locataire ne demande rien. La chambre commerciale juge que « ni l’article L. 622-21 du code de commerce, ni l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, ne font obstacle à l’action aux fins de constat de la résolution d’un contrat de bail d’habitation par application d’une clause résolutoire de plein droit qui a produit ses effets avant le jugement de liquidation judiciaire, dès lors que le locataire n’a pas demandé de délais de paiement, cette circonstance permettant seule de suspendre les effets de la clause » (Cass. com., 23 oct. 2019, n° 18-14.823). Autrement dit : sans demande de délais du locataire, la clause joue et le juge constate la résiliation, même en présence d’une procédure collective ouverte contre le locataire. Pour le bailleur, cela confirme que la procédure doit être menée avec rigueur mais sans crainte excessive : si le commandement est régulier, le délai légal expiré (six semaines pour les baux récents, délai contractuel pour les baux anciens en cours), la clause ayant produit ses effets avant l’ouverture d’une éventuelle procédure collective, et aucun délai accordé, la résiliation est constatée. Pour le locataire en difficulté, c’est l’inverse : ne jamais rester inerte et demander des délais au juge, seul moyen de suspendre la clause.
Une fois la résiliation acquise, le compteur change de nature : « alors qu’un bail dont la résiliation est acquise ne peut être à nouveau résilié et que le preneur dont le bail est résilié n’est plus tenu au paiement de loyers postérieurement à la résiliation » (Cass. 3e civ., 29 sept. 2010, n° 09-13.922). Concrètement, après la résiliation, le bailleur ne réclame plus des loyers mais une indemnité d’occupation, et il ne peut pas faire constater une seconde fois la résiliation du même bail : le décompte doit distinguer les loyers dus jusqu’à la résiliation et l’indemnité due pour l’occupation postérieure.
Le choix entre ces voies se résume ainsi. Pour être payé vite sur une dette claire, sans chercher la résiliation : l’injonction de payer devant le juge des contentieux de la protection, sans avocat obligatoire, avec un mois d’opposition suspensive à laisser passer. Pour être payé et faire résilier le bail : le commandement visant la clause résolutoire, puis, six semaines après s’il est resté infructueux (deux mois pour les baux anciens restés à ce délai), l’assignation aux fins de constat de la résiliation et de condamnation au paiement, en sachant que l’audience ne peut se tenir moins de six semaines après l’assignation et que le locataire peut toujours solliciter des délais (service-public.fr, Loyers impayés et expulsion du locataire). Le recouvrement des loyers impayés exige donc de combiner les outils plutôt que d’en choisir un au hasard : garant actionné en parallèle, injonction pour la partie chiffrée et incontestée, clause résolutoire pour sortir d’un bail qui ne produit plus que de la dette.
B. Exécuter sans faute : signification, délais de départ, trêve hivernale et interdiction de se faire justice
Obtenir la condamnation ne suffit pas : il faut la faire exécuter, et c’est là que les fautes les plus graves se commettent. Premier principe, rappelé dans les textes de référence de la procédure d’expulsion : l’expulsion d’un occupant ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice, conformément à l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution (article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution). Aucun bailleur, même muni d’un commandement de payer et d’une créance certaine, ne peut expulser lui-même son locataire. Celui qui change les serrures, fait enlever les meubles ou coupe les fluides pour forcer le départ commet une voie de fait et s’expose à des sanctions pénales : l’expulsion par soi-même est incriminée par l’article 226-4-2 du code pénal (article 226-4-2 du code pénal). La fermeté du recouvrement s’arrête donc là où commence la contrainte physique : tout passe par le commissaire de justice et le juge.
Quand le juge a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion, le bailleur fait signifier la décision au locataire, puis lui fait délivrer un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors, en principe, de deux mois pour quitter le logement, sauf si le juge a réduit ou supprimé ce délai, notamment en cas de mauvaise volonté constatée (service-public.fr, Loyers impayés et expulsion du locataire). Pendant ce délai, le locataire peut saisir le juge de l’exécution pour demander un délai supplémentaire, d’un mois à un an au maximum, en fonction de sa situation personnelle, de son âge, de son état de santé et de sa bonne volonté. Le bailleur doit intégrer ces délais dans son calendrier : entre le jugement, la signification, le commandement de quitter et l’éventuel délai du juge de l’exécution, plusieurs mois s’écoulent avant toute expulsion effective, et la créance d’indemnité d’occupation court pendant ce temps.
La trêve hivernale s’ajoute à ce calendrier : du 1er novembre au 31 mars inclus, l’expulsion d’un locataire sans solution de relogement est reportée après la trêve, sauf s’il dispose d’une solution de relogement correspondant à ses besoins (service-public.fr, Loyers impayés et expulsion du locataire). Attention au contresens fréquent : la trêve suspend l’expulsion physique, pas le recouvrement de l’argent. Pendant la trêve, le bailleur peut toujours faire signifier, assigner, obtenir des condamnations et pratiquer des saisies sur les comptes ou les revenus du locataire ; seule la reprise matérielle du logement attend avril. Le bailleur avisé utilise donc l’hiver pour consolider ses titres et préparer l’exécution, plutôt que de mettre son dossier en sommeil jusqu’au printemps.
L’exécution forcée des sommes, elle, passe par les voies de droit commun une fois le titre exécutoire obtenu : saisie-attribution sur les comptes bancaires, saisie des rémunérations selon la procédure applicable, et, pour l’expulsion elle-même, concours de la force publique requis par le commissaire de justice auprès du préfet. Si le concours est refusé ou différé, l’État peut devoir indemniser le bailleur du préjudice subi, selon le régime d’indemnisation en cas de refus du concours de la force publique (article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution ; service-public.fr, Loyers impayés et expulsion du locataire). En pratique parisienne, ces demandes d’indemnisation supposent un dossier complet : décision définitive, commandement de quitter régulier, demande de concours et preuve du refus ou de l’absence de réponse dans le délai. C’est un contentieux technique, mais il répare des mois, parfois des années, de loyers perdus quand l’administration ne prête pas main-forte.
À Paris et en Île-de-France, le circuit pratique mérite d’être anticipé. Pour des loyers d’habitation impayés, la demande en paiement comme la demande de constat de la clause résolutoire relève du juge des contentieux de la protection, sans avocat obligatoire, ce qui permet au bailleur parisien de saisir vite et à coût maîtrisé (service-public.fr, Injonction de payer et recouvrement). Les significations et commandements sont confiés à un commissaire de justice exerçant à Paris ou dans le département de l’immeuble, qui connaît les usages locaux de signification et les délais de retour des actes. Les pièces à réunir avant toute saisine sont les mêmes qu’ailleurs, mais leur contrôle est plus strict quand les montants parisiens sont élevés : bail écrit et ses avenants, décompte mois par mois signé et daté, mises en demeure et commandement avec leurs preuves de remise, acte de cautionnement complet avec le montant en lettres et en chiffres, justificatifs de déclaration à l’assureur ou à Visale dans les trente jours, et relevés prouvant l’absence de paiement. Un dossier parisien bien tenu, c’est une ordonnance d’injonction obtenue sans aller-retour du greffe et une audience qui se joue sur le fond, pas sur la recevabilité.
Enfin, le bailleur parisien n’oublie pas la tentative amiable préalable : proposer par écrit un échéancier réaliste avant d’assigner peut éviter un procès, d’autant que le juge peut toujours accorder des délais au locataire en situation de régler sa dette. Mais l’amiable a une limite : il ne suspend ni la prescription de cinq ans ni le cours des échéances. Passé le délai accordé par écrit, si le locataire ne paie toujours pas, le bailleur reprend la voie du commandement et du juge sans attendre. En Île-de-France comme ailleurs, le temps joue contre le créancier qui sommeille : chaque mois sans acte, c’est une échéance de plus à recouvrer et une de moins devant le juge.
Conclusion
Face à un locataire qui ne paie plus, le bailleur dispose d’un arsenal complet, à condition de l’utiliser dans l’ordre et par écrit : décompte arrêté dès le premier impayé, mise en demeure, déclaration à l’assureur ou à Visale dans les trente jours, réclamation à la caution solidaire dès le premier impayé, puis, si rien n’y fait, injonction de payer pour la dette claire ou commandement visant la clause résolutoire suivi, six semaines après (deux mois pour les baux anciens), de l’assignation. Le juge peut accorder des délais au locataire en situation de payer et suspendre la clause, mais seule sa décision suspend les effets du commandement, et l’action en paiement se prescrit par cinq ans. L’expulsion, elle, n’intervient qu’en vertu d’une décision de justice, après signification, commandement de quitter et respect des délais, trêve hivernale comprise : toute voie de fait du bailleur l’expose au pénal et ruine son dossier. Mené avec cette méthode, le recouvrement cesse d’être une course inquiète derrière les échéances pour devenir une procédure maîtrisée, du premier courrier au titre exécutoire.