Remettre les clés ne solde pas toujours le bail. Le locataire qui quitte son logement à Paris découvre souvent la même scène : le bailleur annonce des retenues sur le dépôt de garantie, l’état des lieux de sortie est rédigé dans la précipitation, une signature est demandée sur-le-champ, ou le bailleur ne se présente pas au rendez-vous. Le locataire prend alors des photos avec son téléphone en se disant qu’elles suffiront, puis constate deux mois plus tard qu’une partie de la somme n’est pas revenue. Que vaut réellement un état des lieux de sortie signé trop vite, refusé ou dressé en l’absence d’une partie ? Les photos personnelles permettent-elles de contester des dégradations facturées plusieurs centaines d’euros ? Dans quels délais le dépôt de garantie doit-il revenir, et que faire quand le bailleur retient tout en invoquant des désordres ? Cet article répond point par point, avec les textes applicables et les décisions qui tranchent ces litiges, pour agir avant que la preuve ne disparaisse.
I. État des lieux de sortie litigieux : photos, refus de signature et absence d’une partie, ce que vaut chaque preuve en 2026
L’état des lieux de sortie se compare à l’état des lieux d’entrée. Sans comparatif sérieux, aucune retenue pour dégradation ne tient. La loi impose un écrit contradictoire : l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’« Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ». Le décret du 30 mars 2016 précise le contenu attendu de ce document, pièce par pièce, avec relevés d’index d’énergie. Quand ce formalisme est respecté des deux côtés, le débat se limite aux dégradations réelles. Quand il est bâclé, chaque partie tente d’imposer sa version, et le juge tranche sur la preuve. Les développements qui suivent distinguent donc les photos personnelles, le refus de signer et l’absence pure et simple, car chaque situation obéit à un régime probatoire différent.
A. Photos et vidéos du locataire : utiles contre les dégradations inventées, insuffisantes contre un écrit signé
Le locataire qui photographie chaque pièce le jour du départ a raison de le faire : ces images fixent l’état apparent du logement à une date certaine quand elles sont horodatées, géolocalisées ou échangées immédiatement avec le bailleur par message. Devant le juge, elles permettent de démontrer qu’une dégradation facturée n’existait pas, qu’une tache signalée correspond à une usure normale, ou que le logement a été rendu propre. Elles servent aussi à discuter le montant : une facture globale de remise en état se conteste ligne par ligne quand les photos montrent que telle pièce était intacte. Conservées avec le congé, la remise des clés et les échanges écrits, elles forment un faisceau qui pèse dans la décision.
Mais ces images ne remplacent pas l’écrit contradictoire. Celui qui réclame doit prouver, et celui qui se prétend libéré doit justifier : l’article 1353 du code civil énonce que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Le locataire qui a signé un état des lieux de sortie mentionnant des dégradations admet leur existence à la date de signature. Revenir ensuite sur cette signature en brandissant des photos prises après coup suppose de démontrer une erreur, une pression ou une mention ajoutée après signature, ce qui se prouve rarement. La signature reste donc l’acte décisif : on ne signe jamais un état des lieux de sortie sous la pression du départ, on exige un exemplaire remis sur place, on fait inscrire ses réserves dans le document lui-même, et on refuse les mentions vagues du type « état moyen » ou « à revoir » qui autorisent ensuite toutes les facturations.
La distinction entre usure normale et dégradation commande tout le reste. L’article 1732 du code civil prévoit qu’« Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». L’usure liée au temps, au passage et à un usage normal — peinture qui jaunit, moquette tassée sur les passages, joints qui ternissent — reste à la charge du bailleur et ne justifie aucune retenue. La dégradation suppose un dommage anormal : trou dans un mur, porte arrachée, sol brûlé, équipement cassé. Entre les deux, la vétusté des matériaux fournis par le bailleur joue en faveur du locataire : un sol posé depuis quinze ans ne se facture pas au prix du neuf. Les grilles de vétusté négociées localement, notamment dans le parc social, donnent des abattements par année d’usage, et le juge applique le même raisonnement en secteur libre quand l’ancienneté des revêtements est établie. Pour chaque retenue, le bailleur doit donc prouver trois choses : le comparatif entrée-sortie, le caractère anormal du désordre, et le montant exact par devis ou facture. À défaut d’un seul de ces éléments, la retenue tombe, comme le montre la jurisprudence sur les factures globales qui ne distinguent pas l’entretien courant des dégradations réelles.
En pratique, le jour de la sortie, le locataire méthodique procède ainsi : il relit l’état des lieux d’entrée avant le rendez-vous et surligne chaque mention ; il photographie chaque pièce sous plusieurs angles, compteurs et caves compris, après avoir terminé le ménage ; il refuse toute mention qu’il ne comprend pas et exige un libellé précis, quantifié et localisé ; il repart avec un exemplaire signé des deux parties, photographié immédiatement. Quand l’état des lieux d’entrée avait été incomplet ou établi après des travaux, ce comparatif faussé se conteste en rapprochant les deux documents, comme l’explique notre analyse de l’état des lieux d’entrée incomplet et du comparatif faussé. Les photos personnelles prennent alors tout leur sens : elles comblent les silences de l’écrit d’entrée et interdisent au bailleur d’imputer au sortant des désordres antérieurs.
B. Refus de signer ou bailleur absent : le commissaire de justice, la convocation sept jours avant et les frais partagés
Le cas le plus dangereux pour le locataire reste l’état des lieux dressé seul par le bailleur après son départ. Le bailleur décrit des dégradations, chiffre des travaux, retient la totalité du dépôt de garantie, et le locataire découvre un document qu’il n’a jamais vu. La Cour de cassation a tranché cette configuration dans un arrêt du 16 novembre 2023 qui fait aujourd’hui référence : des locataires avaient libéré les lieux le 1er août 2020 et saisi le tribunal en restitution du dépôt de garantie, tandis que le bailleur invoquait des désordres consignés dans un état des lieux de sortie établi sans eux. La troisième chambre civile approuve le tribunal d’avoir écarté ce document : « Il s’en déduit qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire » (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-19.422). Le tribunal avait constaté que le bailleur, pourtant informé du départ, ne démontrait pas avoir tenté un constat amiable contradictoire ni avoir appelé un huissier. La leçon vaut dans les deux sens : l’unilatéral ne prouve rien quand la carence vient de son auteur.
Le même arrêt rappelle la procédure que la partie diligente doit suivre : « Selon l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ». Le texte en vigueur, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, ajoute : « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat ». Et il organise la convocation : « Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Concrètement, le locataire dont le bailleur refuse le rendez-vous contradictoire adresse une mise en demeure de convenir d’une date, puis mandate un commissaire de justice qui convoque l’autre partie sept jours avant par recommandé. Le coût, encadré par la tarification réglementée des commissaires de justice, se partage par moitié, et le procès-verbal dressé dans ces formes vaut preuve des constatations matérielles, même si l’autre partie ne se présente pas.
Le refus de signer le jour du rendez-vous appelle une réaction immédiate et écrite. Quand le bailleur refuse de signer l’état des lieux de sortie, le locataire fait mentionner ce refus sur le document, conserve son exemplaire, photographie les lieux et mandate sans attendre un commissaire de justice pour un constat de l’état apparent. Quand c’est le locataire qui refuse de signer parce que le document contient des mentions inexactes, le bailleur avisé procède de la même façon plutôt que de compléter seul le document après coup : tout ajout postérieur à la signature, toute page substituée, toute mention raturée sans paraphe expose son auteur à voir l’écrit écarté. La remise d’un exemplaire à chaque partie fait partie de la preuve : l’article 3-2 précise qu’« A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties ». Or l’article 1731 du code civil dispose que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Le bailleur qui fait obstacle à l’établissement ou à la remise de l’acte perd donc le bénéfice de cette présomption, et c’est à lui de prouver les dégradations par d’autres moyens, exercice presque toujours perdu d’avance.
Deux erreurs fréquentes méritent d’être signalées. D’abord, quitter les lieux sans laisser d’adresse : la convocation du commissaire de justice comme la restitution du dépôt supposent que chaque partie soit joignable, et le locataire qui disparaît prive son propre représentant de tout levier. Ensuite, confondre constat d’huissier et état des lieux : un constat dressé sans convocation régulière, sans tentative amiable préalable et sans respect du délai de sept jours reste soumis à la libre discussion des parties et ne remplace pas l’état des lieux contradictoire. La Cour de cassation vise d’ailleurs un constat d’huissier régulier qui, même non contradictoirement dressé, « vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties », ce qui suppose un acte établi dans les formes. Dans tous les cas, la partie qui organise la contradiction gagne : courriers recommandés conservés, convocation sept jours avant, commissaire de justice, exemplaire remis. La partie qui rédige seule dans son coin perd, même avec des photos flatteuses.
II. Récupérer le dépôt de garantie après l’état des lieux de sortie : délais, retenues et recours à Paris
Une fois les clés remises, le compte à rebours commence. Le bailleur qui retient des sommes doit justifier chaque euro par le comparatif des états des lieux et par des pièces. Le locataire qui n’est pas restitué dans les délais dispose d’une pénalité automatique, puis de recours gradués. Cette seconde partie détaille les délais d’un mois ou deux, les retenues autorisées et la marche à suivre, avec les particularités parisiennes.
A. Un mois si l’état de sortie est conforme, deux mois sinon : retenues justificées et pénalité de 10 % par mois de retard
Le point de départ des délais court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la règle : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Le même article réduit ce délai à un mois quand tout est en ordre : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Deux mois donc en cas de retenues ou de non-conformité, un mois seulement quand la sortie est conforme à l’entrée. Dans les immeubles collectifs, le bailleur peut conserver une provision pour charges, dans la limite de 20 % du dépôt, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, avec régularisation dans le mois de l’approbation définitive.
Les retenues autorisées se limitent aux sommes dûment justificées : loyers et charges restant dus, factures de remise en état des dégradations constatées au comparatif, frais exposés par le bailleur aux lieu et place du locataire. Chaque retenue doit s’appuyer sur le comparatif entrée-sortie et sur un devis ou une facture, ou sur une lettre de réclamation de loyers impayés restée sans réponse, comme le rappelle la fiche officielle de Service-Public sur le dépôt de garantie du bail d’habitation. Une retenue sans pièce, une facture globale qui mélange entretien courant et dégradations, ou un devis postérieur gonflé sans rapport avec le comparatif se contestent avec de fortes chances de succès. Le bailleur ne peut ni augmenter le dépôt en cours de bail, ni le faire porter intérêt à son profit, ni compenser avec des sommes prescrites. Quand le logement a été vendu en cours de bail, la restitution incombe au nouveau bailleur, et toute convention contraire reste sans effet à l’égard du locataire.
Le retard déclenche une pénalité automatique, sans qu’il soit besoin de prouver un préjudice. L’article 22 prévoit qu’« A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ». Pour un loyer de 900 euros hors charges et trois mois de retard commencé, la majoration atteint 270 euros en plus du solde. Seule exception : « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ». D’où l’importance d’indiquer sa nouvelle adresse par écrit lors de la remise des clés, et de conserver la preuve de cet envoi. La fiche de Service-Public illustre ce calcul et précise que le locataire doit d’abord mettre en demeure le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception avant d’engager les recours.
Un jugement récent montre comment ces règles se combinent dans un dossier réel. Le 2 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Lille a statué sur un litige où les locataires avaient quitté les lieux le 10 avril 2023 après un état des lieux de sortie contradictoire, puis avaient « mis en demeure la S.C.I DU JONQUOIS de lui payer la somme de 342 euros, en restitution du dépôt de garantie », déduction faite du prorata de loyer et majorée des pénalités de retard (TJ Lille, 2 septembre 2025, RG 24/05277). La bailleresse opposait un décompte réclamant un mois de loyer pour des travaux rendus impossibles par l’obstruction des locataires, et la commission départementale de conciliation du Nord avait été saisie avant le juge des contentieux de la protection. Ce dossier type enseigne trois réflexes : chiffrer précisément le solde réclamé dès la mise en demeure, saisir la conciliation avant le juge, et ne jamais laisser passer le délai, car chaque mois commencé ajoute 10 % du loyer en principal. Les impayés de loyer, quand ils existent, se traitent par la voie du recouvrement des loyers impayés plutôt que par une rétention informelle du dépôt, qui expose le bailleur à la pénalité.
B. Mise en demeure, conciliation et juge à Paris : agir vite, dans le bon ordre et sans rater la prescription
La première étape reste amiable et écrite. Dès l’expiration du délai d’un mois ou de deux mois, le locataire adresse au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, en rappelant la date de remise des clés, le montant du dépôt, les retenues contestées ligne par ligne et la pénalité de 10 % par mois commencé. Ce courrier produit trois effets : il fait courir la pénalité de façon documentée, il prouve la nouvelle adresse du locataire, et il conditionne la suite. Quand le bailleur ne répond pas ou maintient des retenues injustifiées, la saisine de la commission départementale de conciliation territorialement compétente constitue la deuxième marche. Simple d’accès pour les parties, contradictoire et rapide, elle aboutit souvent à un accord que le juge homologue ensuite. Le litige lillois cité plus haut illustre ce parcours : conciliation du Nord saisie en août 2023, puis juge des contentieux de la protection en avril 2024, avec un chiffrage précis dès l’origine.
À Paris, les repères pratiques comptent autant que les textes. La commission départementale de conciliation de Paris reçoit les litiges relatifs aux baux d’habitation du ressort, avec des délais de convocation qui s’allongent à la rentrée et en fin d’année, périodes de forte rotation locative. Le locataire parisien joint à sa saisine le bail, les deux états des lieux, les photos datées, la preuve de remise des clés, la mise en demeure et le décompte du bailleur. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statue sur les restitutions de dépôt de garantie, les pénalités et les demandes de dommages-intérêts complémentaires. Quand le montant en jeu n’excède pas 5 000 euros, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative s’impose avant de saisir le juge : l’article 750-1 du code de procédure civile dispose que « la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ». La saisine de la commission départementale de conciliation satisfait cette exigence et évite une irrecevabilité.
L’urgence commande parfois le référé. Quand le bailleur retient une somme importante sans pièce et que l’obligation de restituer n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision en référé : l’article 835 du code de procédure civile prévoit que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Le locataire qui présente un état des lieux de sortie conforme à l’entrée et un bailleur silencieux obtient ainsi rapidement une provision, sans attendre l’audience au fond. En revanche, quand le débat porte sur la réalité des dégradations et que le bailleur produit des factures détaillées, la contestation sérieuse renvoie au fond, et le dossier se gagne sur le comparatif et les pièces, pas sur la vitesse.
Deux délais encadrent l’action. D’abord, la prescription de cinq ans : l’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Le point de départ court à compter de l’expiration du délai de restitution, date à laquelle le locataire connaît l’existence et l’étendue de sa créance. Ensuite, le temps joue contre la preuve : photos effacées avec un ancien téléphone, témoin du déménagement devenu injoignable, commissaire de justice qui ne peut plus constater l’état d’un logement reloué et repeint. Agir dans les semaines qui suivent la remise des clés maximise donc les chances, même si le droit laisse cinq ans. Enfin, la retenue abusive caractérisée ouvre un préjudice distinct : relance incessante, trésorerie amputée, nécessité de saisir conciliateur puis juge. L’article 1240 du code civil rappelle que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », et les tribunaux allouent des dommages-intérêts quand le bailleur a retenu sans pièce ou ignoré une mise en demeure circonstanciée. La demande se chiffre avec mesure, pièces à l’appui, et se distingue de la pénalité automatique de 10 % qui sanctionne le seul retard.
Conclusion
L’état des lieux de sortie ne se subit pas, il s’organise. Relire l’état d’entrée avant le rendez-vous, photographier chaque pièce, refuser les mentions vagues, exiger un exemplaire signé et, en cas de refus ou d’absence, mandater un commissaire de justice avec convocation sept jours avant : ces gestes simples décident du sort du dépôt de garantie. Un écrit unilatéral dressé dans son coin ne prouve rien contre un locataire que l’on n’a pas convoqué, comme l’a jugé la Cour de cassation le 16 novembre 2023. Un mois après des clés remises sur un état conforme, deux mois sinon, le solde doit revenir, justificatifs à l’appui, sous peine d’une majoration de 10 % du loyer par mois commencé. Passé ce stade, mise en demeure recommandée, conciliation puis juge des contentieux de la protection, avec une provision possible en référé quand la dette n’est pas sérieusement contestable. À Paris comme ailleurs, le dossier qui gagne reste le dossier documenté : chaque photo datée, chaque recommandé conservé et chaque facture discutée ligne par ligne rapproche de la restitution intégrale.