Votre état des lieux d’entrée tient en deux pages griffonnées à la va-vite : « bon état » partout, aucune photo, des cases vides pour la cuisine et la salle de bains. En cours de bail, le ballon d’eau chaude a été remplacé, un mur a été repeint, la moquette du salon a laissé place à un parquet. Aucun avenant n’a été rédigé. Puis vient la sortie : le bailleur retient l’intégralité de votre dépôt de garantie, joint des devis qui chiffrent du remplacement à neuf et vous oppose votre signature apposée sur l’état des lieux de sortie. Cette situation se rencontre tous les jours à Paris et en Île-de-France, où les locations s’enchaînent vite et où les documents d’entrée sont souvent bâclés. La question n’est pas seulement de savoir si le bailleur peut garder l’argent. Elle porte sur la valeur d’un comparatif faussé : quand l’entrée ne décrit rien, ou décrit un logement qui n’existe plus depuis des travaux réalisés en cours de bail, la sortie ne prouve plus rien à elle seule. Les juges disposent d’une méthode précise pour trancher : comparer ligne à ligne, écarter l’usure normale et la vétusté, refuser le remplacement à neuf quand une réparation suffit, et sanctionner la partie qui a empêché le contradictoire. Cet article explique comment cette méthode s’applique à votre dossier, quelles retenues le bailleur doit réellement justifier, dans quels délais il doit restituer le dépôt de garantie, et quelle procédure suivre à Paris et en Île-de-France pour contester et récupérer les sommes bloquées.
I. Un état des lieux d’entrée flou ou dépassé fragilise le comparatif, sans effacer les obligations du locataire
A. Quand l’entrée est muette ou dépassée après des travaux, la comparaison avec la sortie ne prouve plus rien à elle seule
Le point de départ du raisonnement des juges reste le texte : l’article 1730 du code civil dispose que, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Tout le contentieux naît de ce « suivant cet état » : encore faut-il que l’état d’entrée décrive quelque chose d’exploitable, pièce par pièce, équipement par équipement. Un document où chaque rubrique porte la mention « bon état », sans détail, sans photo, sans relevé de compteur ni description des sols, des murs et des appareils, permet mal de mesurer ce qui a changé. Les juges comparent alors deux documents dont l’un est vide, et la comparaison tourne à vide.
La difficulté s’aggrave quand des travaux ont été réalisés en cours de bail sans avenant à l’état des lieux d’entrée. La Cour de cassation a eu à connaître d’un dossier où l’état des lieux d’entrée ne comportait aucune mention sur l’état des façades et des murs extérieurs, où un crépi avait été posé en cours de location en 2014 sans qu’aucun avenant soit établi, et où l’état des lieux de sortie relevait des taches sur ce crépi. Les juges du fond avaient constaté que la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie ne permet pas de déterminer si les taches relevées sur le crépi lors de l’état des lieux de sortie sont imputables aux locataires, dans la mesure où, d’une part, aucune mention n’avait été reportée sur l’état des lieux d’entrée s’agissant de l’état des façades et des murs extérieurs et où, d’autre part, aucun avenant à l’état des lieux d’entrée n’avait été effectué à la suite des travaux réalisés en 2014, si bien qu’il était impossible de vérifier l’état initial des murs extérieurs (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-13.667). L’enseignement vaut pour tous les travaux en cours de bail : remplacement d’un équipement, réfection d’un sol, peinture refaite par le bailleur, changement de chaudière. Si l’état initial de l’élément remplacé ou modifié n’a pas été décrit, puis mis à jour par écrit, le bailleur ne peut pas imputer au locataire la différence constatée à la sortie. La parade du bailleur diligent consiste à faire établir un avenant daté et signé à chaque intervention, avec photos ; faute d’avenant, le comparatif est rompu sur ce poste, et la retenue correspondante tombe.
Dans cette même affaire, les juges du fond avaient ajouté que le fait que les locataires aient apposé leur signature sur l’état des lieux de sortie n’implique pas leur imputabilité dans les dégradations locatives constatées (motifs du jugement rapportés par Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-13.667). Signer le document de sortie atteste que le constat a été fait ensemble, pas que le locataire reconnaît être l’auteur de chaque désordre listé. Un locataire qui signe sous la pression du déménagement, camion qui attend et clés à rendre, ne renonce pas pour autant à contester l’origine des désordres. Le contradictoire de la sortie prouve l’état constaté, pas la responsabilité.
Lorsque la situation est encore plus radicale et qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi du tout, la loi organise une présomption claire : s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire, selon l’article 1731 du code civil. La Cour de cassation en a tiré la conséquence logique dans un arrêt du 20 mars 2012 : le tribunal avait retenu à bon droit, sans méconnaître qu’en l’absence d’état des lieux établi lors de l’entrée en jouissance, les locaux étaient présumés avoir été délivrés en bon état, que, la charge de la preuve des désordres incombant au bailleur, le dépôt de garantie devait être restitué (Cass. 3e civ., 20 mars 2012, n° 11-13.728, rejet du pourvoi du bailleur). Pour la configuration précise de l’absence totale d’état des lieux d’entrée, avec la présomption, les preuves encore ouvertes au bailleur et la méthode avant de saisir le juge, notre page pivot sur l’absence d’état des lieux d’entrée, la preuve des dégradations et le dépôt de garantie expose le raisonnement complet ; le présent article traite le cas voisin mais distinct où un état des lieux d’entrée existe, flou, incomplet ou dépassé, et où le litige porte sur le comparatif et le chiffrage des retenues.
Le contradictoire n’est pas une formalité que l’on peut rattraper seul après coup. L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ; si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. La Cour de cassation a jugé le 16 novembre 2023, dans un arrêt publié au Bulletin, qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-19.422, FS-B, rejet du pourvoi du bailleur, restitution de 1 539,60 euros et majorations de retard confirmées). Concrètement, le bailleur qui connaît la date de départ du locataire, ne tente pas d’organiser un rendez-vous amiable et fait établir seul son document de sortie ne peut ensuite s’en servir pour justifier des retenues. La voie régulière existe : provoquer le rendez-vous par écrit, puis, en cas d’échec, mandater un commissaire de justice ; le bailleur qui néglige cette voie fabrique une pièce sans valeur probante contre le locataire.
B. Le locataire reste tenu des dégradations de son fait : une entrée imparfaite n’efface ni l’entretien courant ni la preuve contraire
L’envers du raisonnement doit être dit avec la même netteté, car beaucoup de locataires surestiment la portée d’une entrée bâclée. Le locataire demeure débiteur d’obligations précises pendant toute la location. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lui impose de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le code civil ajoute qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 1732). Autrement dit, une entrée floue complique la tâche du bailleur, mais elle ne dispense pas le locataire de répondre des dégâts qu’il a causés : trous dans les murs au-delà de l’usure, sols brûlés ou tachés par un usage anormal, équipements cassés, joints et sanitaires laissés à l’abandon.
La Cour de cassation censure d’ailleurs les juges qui inversent cette charge. Dans l’affaire du crépi de 2020 déjà citée, le tribunal avait ordonné la restitution du dépôt au motif que la comparaison était impossible ; la Cour a cassé au visa de l’article 7, c, de la loi du 6 juillet 1989 : en statuant ainsi, alors qu’il incombait aux locataires de démontrer que les désordres avaient eu lieu sans leur faute, le tribunal d’instance, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-13.667, cassation). La leçon pour le locataire est directe : même quand l’entrée est muette et même quand aucun avenant n’a suivi les travaux, il faut prouver positivement l’origine non fautive des désordres — vétusté, malfaçon initiale, vice de l’équipement, intervention d’un tiers, dégât des eaux venu des parties communes — avec des pièces : photos datées de l’entrée, constats, factures d’entretien, attestations de l’artisan intervenu, échanges écrits avec le bailleur signalant le problème en cours de bail. Celui qui se contente de dire « l’entrée ne prouvait rien » sans apporter sa propre preuve prend le risque de voir la retenue validée.
Le même équilibre gouverne le traitement de l’usure et de la vétusté. Le locataire prend à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7, d, de la loi du 6 juillet 1989). Le jaunissement d’une peinture, l’affadissement d’un revêtement, le jeu normal d’un parquet ancien relèvent de l’usage et du temps, pas d’une dégradation imputable. La Cour de cassation a cassé un jugement qui avait fait supporter au locataire le coût de peintures jaunies par simple comparaison des états des lieux : alors que le preneur n’est tenu qu’aux réparations locatives rendues nécessaires par les dégradations intervenues pendant la location, la juridiction de proximité, qui n’a pas caractérisé que le jaunissement des peintures était imputable à un usage anormal par le locataire de la chose louée, n’a pas donné de base légale à sa décision (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-26.565, cassation, visa des articles 1730 et 1732 du code civil et de l’article 7, c, de la loi du 6 juillet 1989). Pour faire échec à une retenue « peinture », le bailleur doit donc caractériser un usage anormal — tabagisme intensif avec traces manifestes, graisse de cuisson incrustée faute d’entretien des ventilations, dégradations mécaniques — et pas seulement exhiber une différence de teinte entre deux documents. Lorsque le bailleur social ou son représentant a conclu un accord local établissant une grille de vétusté, le locataire peut en demander l’application : les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation, et les accords locaux conclus dans ce cadre s’imposent au décompte. Dans le parc privé sans grille, la vétusté s’apprécie au cas par cas, durée d’occupation et durée de vie du matériau à l’appui : une moquette de dix ans, une peinture de neuf ans sans réfection et un joint silicone d’origine n’ont plus la même valeur qu’au jour de l’entrée, et une retenue calculée sur du neuf intégral ne tient pas.
II. Contester les retenues et récupérer le dépôt de garantie, pas à pas, à Paris et en Île-de-France
A. Remplacement à neuf, devis gonflés et sortie unilatérale : ce que le bailleur doit vraiment justifier, ligne à ligne
La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie reste la méthode de référence, et la cour d’appel de Paris l’a encore rappelé le 14 avril 2026 : la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie constitue le mode de preuve privilégié pour établir l’existence de dégradations imputables au locataire (CA Paris, pôle 4, chambre 4, 14 avril 2026, n° 24/05816, confirmation du jugement du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 10 janvier 2024, retenue de 3 396 euros jugée pleinement justifiée, locataires déboutés et condamnés à 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile). Dans cette espèce parisienne, le bailleur avait produit des pièces concordantes sur la nature et le montant des réparations, et les locataires ne rapportaient aucun élément remettant en cause les constatations contradictoires ni établissant la vétusté ou une cause étrangère. La méthode se lit dans les deux sens : quand le comparatif est solide et chiffré, la retenue passe ; quand l’entrée est vide ou dépassée, elle casse.
La même cour d’appel de Paris rappelle dans cet arrêt que des retenues sont légitimes dès lors qu’elles correspondent à des dégradations excédant l’usure normale et qu’elles sont justifiées par des devis ou factures, sans qu’il soit exigé que les travaux aient effectivement été réalisés avant la restitution. Le bailleur peut donc justifier par des devis, sans avoir fait exécuter les travaux avant de restituer le dépôt. Mais cette souplesse a une contrepartie stricte sur laquelle beaucoup de décomptes parisiens achoppent : le chiffrage doit correspondre à la dégradation réelle, pas à une remise à neuf de convenance. La Cour de cassation l’a jugé le 15 février 2023 dans un dossier où la bailleresse réclamait le remplacement à neuf d’une porte d’entrée, de volets, d’un portail et d’un portillon. La cour d’appel, dont l’arrêt est maintenu, avait souverainement retenu qu’il n’était pas justifié de dégradations nécessitant le remplacement à neuf de la porte d’entrée, des volets, d’un portail et d’un portillon, que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établissait l’existence de traces nouvelles d’impacts, de salissures, l’absence d’entretien de la ventilation mécanique contrôlée, le descellement d’un radiateur ainsi que l’absence de petits éléments électriques, et que le coût des réparations locatives correspondantes s’élevait à 950 euros (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-24.024, rejet du pourvoi de la bailleresse). La cliente qui reçoit un décompte à 4 000 euros pour une cuisine « à refaire » alors que le comparatif ne montre que des impacts, des salissures et des menus éléments manquants doit exiger le détail poste par poste et contester tout remplacement intégral qui ne correspond pas à une dégradation rendant l’élément inutilisable.
Le second enseignement de ce même arrêt du 15 février 2023 concerne les frais de commissaire de justice, poste fréquent dans les décomptes franciliens où un constat de sortie coûte plusieurs centaines d’euros. La bailleresse avait mandaté seule l’huissier, après le départ de la locataire et malgré les sollicitations en temps utile de celle-ci pour un rendez-vous amiable, puis demandait le partage des frais par moitié. La Cour a approuvé le refus : ayant constaté que la bailleresse, qui avait seule mandaté l’huissier de justice, n’avait procédé à l’état des lieux de sortie qu’après le départ de la locataire à l’expiration du délai de préavis, en dépit des sollicitations en temps utile de celle-ci, la cour d’appel a pu en déduire que sa demande de partage des frais d’établissement de l’état des lieux devait être rejetée (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-24.024). Le partage par moitié de l’article 3-2 suppose un recours régulier au commissaire de justice, pas une convocation tardive et unilatérale. Le locataire qui a proposé par écrit, avant son départ, plusieurs créneaux pour un état des lieux amiable conserve ces messages : ils font échec à la facturation de moitié des frais d’huissier.
Les délais de restitution du dépôt de garantie sont impératifs et chaque règle de délai a sa source dans le même texte. Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (même article). La conformité s’apprécie strictement : avec une entrée floue ou dépassée et une sortie qui liste des désordres, le bailleur invoque le délai de deux mois, mais il doit alors produire la comparaison et les justificatifs, déduction par déduction. Lorsque les locaux se situent dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision pour charges dans la limite de 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, à condition qu’elle soit dûment justifiée, et la régularisation intervient dans le mois de l’approbation définitive des comptes, selon le même article 22. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (même article). Cette majoration court sans mise en demeure préalable, mois commencé = mois dû, mais cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile (même article), car le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile (même article). Oublier de notifier sa nouvelle adresse par écrit, avec preuve d’envoi, fait perdre la pénalité de 10 % même quand le bailleur est en retard : à Paris où les locataires déménagent d’un arrondissement à l’autre, cette formalité fait gagner ou perdre des centaines d’euros.
B. La procédure utile en Île-de-France : mise en demeure, conciliation, juge compétent et dossier de pièces
La contestation suit un ordre qui compte, et chaque étape fabrique les preuves de la suivante. Le point de départ consiste à adresser au bailleur ou à son mandataire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, qui récapitule le décompte contesté poste par poste : pour chaque retenue, indiquer si l’entrée la décrivait, si un avenant a suivi les travaux, si le désordre relève de l’usure ou de la vétusté, et si le chiffrage correspond à une réparation ou à un remplacement à neuf injustifié. Joindre les photos datées de l’entrée et de la sortie, les factures d’entretien en cours de bail, les échanges écrits signalant les désordres préexistants et la preuve de transmission de la nouvelle adresse. Cette lettre interrompt les récits tardifs : un bailleur qui reçoit une contestation détaillée dans les semaines qui suivent la sortie doit répondre sur les faits, et son silence nourrit le dossier du juge.
En cas d’échec, la voie de la conciliation s’impose avant le procès dans la plupart des litiges de dépôt de garantie franciliens. Il est créé, auprès du représentant de l’Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires (article 20 de la loi du 6 juillet 1989). A Paris comme dans les départements de la petite et de la grande couronne, la saisine de cette commission suit une procédure simple et les positions s’y figent par écrit : le bailleur professionnel y envoie généralement un représentant rompu à l’exercice, et le locataire qui s’y présente avec son comparatif ligne à ligne, ses photos et ses devis concurrents obtient souvent une proposition de restitution partielle. Même en cas d’échec, l’avis de la commission éclaire le juge sur la réalité du différend. Parallèlement, le conciliateur de justice du lieu de situation de l’immeuble peut être saisi pour une tentative rapide, utile quand le montant en jeu reste modeste et que le bailleur est un particulier.
Devant le juge, le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, y compris à Paris où ce contentieux est concentré et où les magistrats appliquent quotidiennement la méthode du comparatif. Le dossier gagnant reprend exactement les pièces que les arrêts cités dans cet article ont fait prospérer ou ont fait défaut : les deux états des lieux avec leurs avenants ou la démonstration qu’il n’y en a pas eu, les photos datées, les factures d’entretien, la correspondance proposant le rendez-vous amiable de sortie, la preuve de la remise des clés et de la transmission de la nouvelle adresse, le décompte du bailleur et les devis concurrents poste par poste. Le locataire qui demande la restitution et la majoration de 10 % chiffre sa demande mois par mois à compter de l’expiration du délai d’un ou deux mois ; le bailleur qui défend sa retenue produit factures ou devis détaillés et démontre, pour chaque poste, une dégradation excédant l’usure normale. L’action se prescrit dans un délai qu’il ne faut pas laisser courir : toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Trois ans paraissent longs, mais les pièces se perdent vite : photos effacées avec l’ancien téléphone, artisan introuvable, agence qui a changé de logiciel. Le dossier se fige dès la sortie, par écrit, avec accusés de réception conservés.
Deux erreurs parisiennes reviennent dans presque tous les dossiers perdus. La première consiste à quitter les lieux sans laisser de trace écrite de sa disponibilité pour l’état des lieux de sortie : sans messages proposant des créneaux, le locataire ne peut ni contester le partage des frais de commissaire de justice, ni démontrer que l’unilatéralité de la sortie vient de la carence du bailleur. La seconde consiste à contester en bloc, « je ne dois rien », au lieu de contester ligne à ligne : les juges valident les postes justifiés et rejettent les autres, comme la cour d’appel de Paris l’a fait en confirmant une retenue de 3 396 euros appuyée sur des pièces concordantes tout en appliquant, dans d’autres espèces, la casuistique du remplacement à neuf refusé. Un tableau comparatif entrée-sortie-retenue, poste par poste, avec pour chacun la mention de l’entrée, l’existence d’un avenant, la qualification en usure ou dégradation et le chiffrage concurrent, transforme une réclamation confuse en demande que le juge peut accueillir. C’est ce tableau, plus que l’indignation, qui fait restituer un dépôt de garantie.
Conclusion
Un état des lieux d’entrée flou, incomplet ou dépassé par des travaux sans avenant ne condamne ni le locataire ni le bailleur : il déplace le combat sur le comparatif, sa loyauté et son chiffrage. Le locataire conteste utilement quand il démontre, poste par poste, que l’entrée ne décrivait rien ou décrivait un logement que les travaux ont modifié, que les désordres relèvent de l’usure ou de la vétusté, et que les devis chiffrent du neuf là où une réparation suffisait. Le bailleur conserve ses retenues quand il produit une comparaison précise, des pièces concordantes et des montants ajustés à la dégradation réelle. Les délais d’un et de deux mois, la majoration de 10 % et l’adresse du nouveau domicile verrouillent le calendrier des deux côtés, et la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection tranchent à Paris comme ailleurs sur pièces. Le réflexe qui change tout tient en une phrase : à l’entrée, décrire avec précision et photographier ; en cours de bail, faire constater chaque travaux par un avenant signé ; à la sortie, exiger le contradictoire et garder la trace écrite de chaque proposition de rendez-vous. Un dossier construit ainsi se défend seul devant le conciliateur comme devant le juge.