Le message semble venir de votre bailleur ou de son agence : changement de coordonnées bancaires, nouveau RIB à enregistrer avant le prochain loyer, pièce jointe à l’appui. Vous payez rubis sur l’ongle, puis le véritable bailleur vous réclame un loyer impayé et menace de résilier le bail. Cette arnaque au détournement des loyers, qui vise les locataires par faux SMS et faux courriels du bailleur, a été décrite par FranceTransactions dès janvier 2024, dans un article mis à jour en août 2024, et la plateforme Cybermalveillance.gouv.fr s’en fait l’écho devant la recrudescence des plaintes de loyers détournés : l’envoi de nouvelles coordonnées bancaires au débiteur, en l’occurrence le locataire, en prétextant un changement de coordonnées du bailleur. La question que se pose alors le locataire est brutale : ai-je payé mon loyer, ou dois-je payer deux fois ?
La réponse du droit est sévère mais nuancée. Payer un escroc qui usurpe l’identité du bailleur ne libère pas le locataire : la Cour de cassation l’a tranché le 17 juin 2026 pour le paiement d’une facture adressée depuis une adresse piratée, et le raisonnement vaut pour le loyer. La banque, elle, n’a pas à rembourser automatiquement un virement que le client a lui-même ordonné vers l’identifiant fourni, comme la chambre commerciale l’a confirmé le 1er juillet 2026. Le locataire victime reste donc redevable du loyer envers son vrai bailleur, mais il n’est pas désarmé : la clause résolutoire obéit à un formalisme strict dont la violation annule la procédure, le juge peut accorder des délais de grâce, et la plainte pour escroquerie ouvre la voie du recours contre l’auteur et de la récupération des fonds. Cet article décrit la méthode complète, textes et décisions de 2026 à l’appui.
I. Le loyer versé à l’escroc ne paie pas le véritable bailleur
Le point de départ est simple et cruel pour la victime : l’argent a quitté son compte, mais juridiquement le loyer n’a pas été payé. Le détournement du virement ne fait pas disparaître la dette de loyer, parce que le paiement n’a pas été reçu par le créancier. Cette première partie explique pourquoi le bailleur est fondé à réclamer, et dans quel cadre il peut agir.
A. Payer un usurpateur du bailleur, ce n’est pas payer son loyer
Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, comme le dispose l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. » Le paiement, au sens de l’article 1342 du code civil, « est l’exécution volontaire de la prestation due. Il doit être fait sitôt que la dette devient exigible. Il libère le débiteur à l’égard du créancier et éteint la dette, sauf lorsque la loi ou le contrat prévoit une subrogation dans les droits du créancier. » Libérer suppose donc payer le créancier, c’est-à-dire le bailleur, et non un inconnu qui a pris son nom dans un SMS.
La bonne foi du locataire trompé ne suffit pas à rendre ce paiement libératoire. L’article 1342-3 du code civil prévoit que « Le paiement fait de bonne foi à un créancier apparent est valable. » Encore faut-il qu’il existe un créancier apparent. La chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, par un arrêt du 17 juin 2026, pourvoi n° 24-13.306, publié au Bulletin, a jugé que tel n’est pas le cas face à un usurpateur : « N’est pas créancier apparent, au sens de ce texte, le tiers qui usurpe l’identité du créancier. » Dans cette affaire, la société Sea Fleurs avait payé une facture reçue depuis une adresse électronique piratée, en croyant régler son fournisseur Petrogarde. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait jugé le paiement libératoire parce que la débitrice avait « pu légitimement croire qu’elle avait affaire à son créancier ». La Cour de cassation censure : « En statuant ainsi, alors qu’il ressortait de ses constatations que la société Sea Fleurs, qui savait que son créancier était la société Petrogarde, n’avait pas payé la somme due à un créancier apparent, mais à une personne se faisant passer frauduleusement pour la société Petrogarde, la cour a violé, par fausse application, le texte susvisé. »
Transposée au bail d’habitation, la solution est la suivante : le locataire qui connaît son bailleur et qui verse le loyer sur le RIB d’un escroc se faisant passer pour lui n’a pas payé à un créancier apparent, mais à un usurpateur. Le paiement n’est donc pas libératoire, même si le locataire a agi de bonne foi après un SMS très bien imité. Le bailleur peut exiger une seconde fois le montant du loyer, et c’est au locataire de se retourner ensuite contre l’escroc et, le cas échéant, contre sa banque. Les captures du faux message, le faux RIB, les relevés de virement et la plainte devront être conservés dès le premier jour, car ils serviront à la fois à contester la résiliation et à fonder les recours décrits en seconde partie.
Ce raisonnement distingue soigneusement deux situations que les victimes confondent souvent. Si le locataire paie spontanément un tiers en pensant bien faire, sans manoeuvre de l’escroc, le débat sur l’apparence peut se poser différemment selon les circonstances. Mais quand un faux SMS ou un faux courriel imite le bailleur et fournit un RIB frauduleux, il y a usurpation d’identité au sens de l’arrêt du 17 juin 2026, et la légitime croyance du débiteur ne sauve pas le paiement. Le locataire reste débiteur du loyer du mois détourné, avec les intérêts et les suites que le bail attache à l’impayé.
B. Le bailleur peut réclamer le loyer et viser la clause résolutoire, dans un cadre strict
Le bailleur impayé n’est pas tenu d’accepter l’explication du locataire comme un paiement. Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre sa mise en oeuvre : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Autrement dit, aucune résiliation automatique le lendemain de l’échéance : le bailleur doit faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer, puis laisser passer six semaines sans paiement avant que la clause puisse jouer.
Ce commandement est un acte formaliste, et sa nullité fait tomber toute la procédure. Le même article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. » Le locataire victime d’un faux RIB doit donc lire le commandement ligne par ligne : l’absence du décompte, d’une mention ou l’erreur sur le délai de six semaines ouvre une contestation en nullité, selon la méthode de contestation des commandements visant la clause résolutoire déjà éprouvée pour les baux d’habitation.
Lorsque le bail est garanti par une caution, le formalisme protège aussi le garant : « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire », précise l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À défaut de signification dans ce délai de quinze jours, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Le locataire victime a donc intérêt à prévenir immédiatement sa caution ou son garant Visale, non seulement par loyauté, mais parce que le respect de ce délai conditionne la suite du recours du bailleur contre le garant.
Le commandement déclenche par ailleurs le volet social de la procédure : le commissaire de justice signale l’impayé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, afin qu’un diagnostic social et financier soit réalisé avant l’audience. Concrètement, le locataire victime d’un détournement ne doit pas subir ce signalement comme une sanction : le diagnostic constate qu’il paie régulièrement ses loyers et qu’un mois a été capté par un escroc, ce qui pèse en faveur des délais de paiement. Saisir dans le même temps le fonds de solidarité pour le logement, mentionné au 5° du commandement, permet de solliciter une aide financière couvrant le mois détourné et de démontrer au juge une démarche active de règlement.
II. Locataire victime d’un faux RIB : la banque, la plainte et le juge des délais
Le locataire reste redevable du loyer, mais il dispose de trois leviers : exiger de sa banque la récupération des fonds, faire constater l’escroquerie par une plainte documentée, et demander au juge des délais de grâce qui suspendent la résiliation et l’expulsion. Aucun de ces leviers n’est automatique, et chacun obéit à des conditions précises que les décisions de 2026 viennent de clarifier.
A. La banque n’a pas à rembourser le virement que le locataire a lui-même ordonné vers le faux RIB
Le réflexe naturel de la victime consiste à demander à sa banque le remboursement du virement détourné. Or le sort de cette demande dépend d’une distinction capitale : qui a introduit l’identifiant frauduleux dans l’ordre de paiement ? L’article L. 133-21 du code monétaire et financier dispose qu’« Un ordre de paiement exécuté conformément à l’identifiant unique fourni par l’utilisateur du service de paiement est réputé dûment exécuté pour ce qui concerne le bénéficiaire désigné par l’identifiant unique. Si l’identifiant unique fourni par l’utilisateur du service de paiement est inexact, le prestataire de services de paiement n’est pas responsable de la mauvaise exécution ou de la non-exécution de l’opération de paiement. » L’identifiant unique, pour un virement, c’est l’IBAN : si le locataire a lui-même saisi l’IBAN du faux RIB reçu par SMS, la banque a exécuté l’ordre conformément aux instructions reçues et n’engage pas sa responsabilité à ce titre.
La chambre commerciale l’a confirmé par un arrêt du 1er juillet 2026, pourvoi n° 25-15.283, dans une affaire de travaux où des époux avaient viré près de 69 000 euros sur le compte d’un escroc après réception d’un courriel controuvé transmettant un RIB frauduleux. La cour d’appel de Riom avait condamné la banque en retenant que le consentement des payeurs n’était intervenu qu’à l’égard du véritable entrepreneur et que la substitution de l’IBAN falsifié rendait l’opération non autorisée. La Cour de cassation casse au visa de l’article L. 133-21 : « En statuant ainsi, alors qu’elle constatait que les opérations de paiement avaient été exécutées conformément aux identifiants uniques fournis par M. et Mme [L], la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Pour le locataire, la leçon est directe : le virement vers le faux RIB du prétendu bailleur est réputé dûment exécuté, et la banque n’a pas à en restituer le montant sur ce fondement.
Il faut distinguer ce cas de celui où l’ordre, régulier lors de sa rédaction, est falsifié ensuite par un tiers à l’insu du donneur d’ordre. Par un arrêt du 1er juin 2023, pourvois n° 21-19.289 et 21-21.831, la même chambre a jugé, au visa des articles L. 133-3, L. 133-6 et L. 133-18 du code monétaire et financier, qu’« une opération de paiement initié par le payeur, qui donne un ordre de paiement à son prestataire de service de paiement, est réputée autorisée uniquement si le payeur a également consenti à son bénéficiaire », puis a cassé l’arrêt qui refusait le remboursement : « alors qu’un ordre de virement régulier lors de sa rédaction mais dont le numéro IBAN du compte destinataire a été ultérieurement modifié par un tiers à l’insu du donneur d’ordre ne constitue pas une opération autorisée, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Dans ce second cas, l’opération est non autorisée et la banque doit rembourser puis rétablir le compte. Le critère est donc matériel : le locataire qui recopie lui-même le faux IBAN relève du régime de 2026, sans remboursement automatique ; le locataire dont l’ordre authentique a été intercepté et modifié relève du régime de 2023, avec remboursement.
Cette rigueur n’épuise pas le rôle de la banque. Le même article L. 133-21 du code monétaire et financier organise le rappel des fonds : le prestataire du payeur s’efforce de récupérer les fonds engagés, et « Si le prestataire de services de paiement du payeur ne parvient pas à récupérer les fonds engagés dans l’opération de paiement, il met à disposition du payeur, à sa demande, les informations qu’il détient pouvant documenter le recours en justice du payeur en vue de récupérer les fonds. » Le locataire doit donc exiger par écrit, dès la découverte de l’escroquerie, le rappel de fonds vers la banque du bénéficiaire et la communication des informations détenues sur le compte destinataire, utiles pour la plainte et l’action civile. Des frais de recouvrement peuvent être imputés si la convention de compte le prévoit, mais ils ne dispensent pas la banque de ces diligences. La démarche générale de récupération après un virement détourné, rappel de fonds et action contre la banque compris, s’applique ici point par point, à ceci près que le locataire doit en parallèle traiter l’impayé de loyer qui subsiste.
Le régime des opérations non autorisées consécutives à la perte ou au vol de l’instrument de paiement, avec le plafond de 50 euros mis à la charge du payeur avant opposition par l’article L. 133-19 du code monétaire et financier, ne s’applique pas au faux RIB saisi par la victime elle-même : il n’y a ici ni perte ni vol d’instrument, mais un ordre passé par le titulaire trompé. Invoquer ce plafond devant la banque serait une erreur de qualification qui ferait perdre du temps. La bonne qualification, c’est l’opération autorisée mais non libératoire : la banque a bien exécuté, le bailleur n’a rien reçu, et le locataire doit payer deux fois sauf à récupérer sur l’escroc.
B. Porter plainte pour escroquerie, prouver la fraude et paralyser la résiliation
Le détournement du loyer par faux SMS du bailleur constitue une escroquerie au sens de l’article 313-1 du code pénal : « L’escroquerie est le fait, soit par l’usage d’un faux nom ou d’une fausse qualité, soit par l’abus d’une qualité vraie, soit par l’emploi de manoeuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d’un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge. » L’usage du nom du bailleur, l’imitation de ses coordonnées, l’envoi d’un faux RIB et la détermination du locataire à virer le loyer entre les mains de l’escroc réunissent les éléments du délit, puni de cinq ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende. La plainte doit être déposée sans attendre, avec le SMS ou le courriel d’origine, le faux RIB, les relevés prouvant le virement et l’identité du compte destinataire obtenue via la banque.
La plainte n’éteint pas la dette de loyer, mais elle transforme la position du locataire devant le juge de la résiliation. Un locataire qui produit un dépôt de plainte pour escroquerie, la preuve du virement détourné, ses quittances des mois précédents et la démarche de rappel de fonds n’est plus un mauvais payeur : c’est une victime solvable dont l’impayé est accidentel et documenté. Le juge peut alors accorder des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Pendant ce délai, « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier », et les majorations ou pénalités de retard ne sont pas encourues. Pour le locataire victime, deux années d’échelonnement du mois détourné, combinées à la reprise du paiement courant, retirent au bailleur tout intérêt pratique à poursuivre la résiliation.
La preuve de la fraude repose sur un dossier simple à constituer : le message frauduleux conservé dans son intégralité avec l’expéditeur et l’horodatage, le faux RIB joint, l’ordre de virement et le relevé bancaire montrant l’IBAN destinataire, les coordonnées du compte destinataire transmises par la banque, le récépissé de plainte, et l’historique des loyers antérieurs prouvant la régularité habituelle du paiement. Chaque pièce répond à une question du juge : le SMS prouve la manoeuvre, le relevé prouve que l’argent est parti vers un tiers, les quittances prouvent la bonne foi passée, la plainte prouve le sérieux de la contestation. Sans ce dossier, le locataire n’est qu’un impayé parmi d’autres ; avec lui, il devient une victime identifiable dont le juge peut aménager la dette.
Enfin, le locataire ne doit négliger ni le fonds de solidarité pour le logement, qui peut accorder une aide pour apurer le mois détourné, ni l’information de son assureur protection juridique, ni la vérification systématique des coordonnées bancaires du bailleur par un canal indépendant avant chaque changement : un appel au numéro connu du bail ou de l’agence, jamais au numéro figurant dans le message suspect. Les bailleurs sérieux ne demandent jamais un changement de RIB par simple SMS sans confirmation, et toute pression à payer vite doit alerter.
Ce que dit le droit, en trois phrases
Le locataire qui paie son loyer sur le RIB d’un escroc se faisant passer pour le bailleur n’est pas libéré, car l’article 1342-3 du code civil ne valide que le paiement au créancier apparent et que l’usurpateur d’identité n’est pas un créancier apparent selon la Cour de cassation, 17 juin 2026, n° 24-13.306. La banque qui a exécuté le virement conformément à l’IBAN saisi par le client n’a pas à le rembourser, en application de l’article L. 133-21 du code monétaire et financier confirmé par la Cour de cassation, 1er juillet 2026, n° 25-15.283. Le bailleur doit néanmoins respecter le commandement de payer avec ses six mentions à peine de nullité et le délai de six semaines de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pendant lequel le juge peut accorder jusqu’à deux ans de délais de grâce selon l’article 1343-5 du code civil.
Conclusion
Le locataire qui a versé son loyer sur un faux RIB doit admettre la règle la plus dure : il n’a pas payé son bailleur et reste redevable du mois détourné, sans pouvoir exiger de sa banque un remboursement automatique. Cette rigueur s’accompagne d’un formalisme protecteur : commandement de payer détaillé à peine de nullité, six semaines pour payer ou solliciter des délais, jusqu’à deux ans d’échelonnement judiciaire avec suspension des poursuites, aide du fonds de solidarité pour le logement. La plainte pour escroquerie, le rappel de fonds bancaire et le dossier de preuves transforment un impayé apparent en accident documenté, ce qui ôte à la résiliation sa raison d’être. Vérifier chaque nouveau RIB par un canal indépendant reste la seule prévention efficace contre une arnaque dont les victimes se comptent désormais par signalements.