Votre bail est terminé, les clés sont rendues depuis des semaines ou des mois, et le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie. Aucun courrier, aucune justification, parfois seulement un motif vague invoqué au téléphone. Cette situation, très fréquente à Paris où les montants en jeu atteignent souvent un ou deux mois de loyer, obéit à des règles précises : délai maximal d’un mois ou de deux mois selon la conformité des états des lieux, majoration automatique de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé, retenues admises uniquement si elles sont justifiées par des pièces, et action en justice enfermée dans une prescription de trois ans. Les décisions rendues en 2025 et 2026 par le juge des contentieux de la protection et par la cour d’appel de Paris détaillent chacune de ces étapes, du point de départ du délai jusqu’au calcul de la pénalité. Ce guide explique ce que le bailleur doit restituer, dans quel délai, puis la méthode complète pour récupérer votre argent : mise en demeure, conciliation préalable obligatoire, calcul de la majoration et saisine du juge parisien.
I. Dépôt de garantie non restitué dans les délais : ce que le bailleur doit rendre et quand
A. Dépôt de garantie pas rendu dans les temps : délai d’un mois ou de deux mois après la remise des clés
Le dépôt de garantie, souvent appelé caution dans le langage courant, est plafonné par la loi : un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un logement meublé, et son montant doit figurer dans le bail. Le propriétaire ne peut ni l’augmenter en cours de bail ni au renouvellement. Lorsque le loyer est payable trimestriellement d’avance, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Ces plafonds sont rappelés par le service public des particuliers dans sa fiche consacrée au dépôt de garantie du bail d’habitation.
Le délai de restitution court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, remise effectuée en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Le texte ajoute la sanction du retard : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ».
Le délai tombe à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Le juge des contentieux de la protection de Béziers l’a rappelé le 13 juin 2025 dans une décision qui cite le texte applicable : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire, lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée » (TJ Béziers, JCP, 13 juin 2025, n° 24/00403, décision publiée sur courdecassation.fr). Dans cette affaire, les clés avaient été reçues par les bailleurs le 27 mai 2021 et aucun état des lieux de sortie n’avait été dressé : le logement était donc présumé restitué en bon état, et le délai d’un mois s’appliquait, soit une échéance au 27 juin 2021.
Le point de départ se calcule donc jour pour jour à partir de la remise effective des clés, et non à partir de la fin du préavis ni de la date de l’état des lieux de sortie lorsque celui-ci intervient plus tard. Conservez la preuve de cette remise : reçu signé en main propre avec la date, ou avis de réception de la lettre recommandée. Sans cette preuve, tout le calendrier de la réclamation devient contestable.
Une seule exception écarte la majoration de 10 % : le locataire qui n’a pas transmis sa nouvelle adresse au bailleur lors de la remise des clés ne peut pas l’invoquer. Le juge des contentieux de la protection d’Amiens l’a jugé le 5 mai 2025 en reprenant le texte : « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile » (TJ Amiens, JCP, 5 mai 2025, n° 25/00108, décision publiée sur courdecassation.fr). Indiquez donc toujours votre nouvelle adresse par écrit au moment de rendre les clés, même si le bailleur la connaît déjà.
Le tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant le 30 mars 2026 en matière de contentieux de la protection, illustre le calcul concret de la sanction. Un état des lieux de sortie réalisé le 28 juin 2023 ne mentionnait aucune dégradation, le bailleur disposait donc d’un mois jusqu’au 28 juillet 2023, et l’assignation du 12 novembre 2025 faisait apparaître 27 mois de retard : la pénalité de 10 % d’un loyer de 840 euros, soit 84 euros par mois commencé, a atteint 2 268 euros, s’ajoutant aux 840 euros de dépôt à restituer (juge des contentieux de la protection de Saint-Denis, 30 mars 2026, n° 25/12471, décision publiée sur courdecassation.fr). Le montant de la majoration dépasse vite le dépôt lui-même, ce qui explique l’intérêt d’agir sans attendre.
B. Dépôt de garantie non restitué en totalité : retenues, justificatifs et comparaison des états des lieux
Le bailleur ne peut déduire du dépôt que les sommes restant dues et celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, à condition stricte qu’elles soient dûment justifiées. Les loyers et charges impayés entrent dans cette première catégorie : si le locataire part en laissant un arriéré, le bailleur l’impute sur le dépôt avant de restituer le solde, et la même logique s’applique aux sommes dues au titre d’un loyer impayé constaté par reconnaissance de dette, mise en demeure au garant ou commandement de payer. Tout le reste doit être prouvé pièce par pièce.
La preuve des dégradations repose d’abord sur la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. La cour d’appel de Paris l’a confirmé dans un arrêt du 14 avril 2026 : « la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie constitue le mode de preuve privilégié pour établir l’existence de dégradations imputables au locataire » (CA Paris, pôle 4, chambre 4, 14 avril 2026, n° 24/05816). Dans cette espèce portant sur un logement meublé parisien, la cour a validé une retenue de 3 396 euros parce que les bailleurs produisaient les deux états des lieux permettant une comparaison précise, des photographies corroborant les désordres, et des factures et relevés bancaires établissant la réalité et la contemporanéité des travaux de plomberie rendus nécessaires par des obstructions liées à un défaut d’entretien.
Le même arrêt fixe la règle sur la nature des justificatifs : « des retenues sont légitimes dès lors qu’elles correspondent à des dégradations excédant l’usure normale et qu’elles sont justifiées par des devis ou factures, sans qu’il soit exigé que les travaux aient effectivement été réalisés avant la restitution ». Un devis suffit donc, à condition qu’il soit précis, détaillé pièce par pièce et cohérent avec les désordres décrits dans l’état des lieux de sortie. La cour ajoute que « le bailleur est fondé à retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant aux réparations justifiées par des éléments probants ». En pratique, exigez le décompte détaillé poste par poste, chaque devis ou facture correspondant, et les photographies datées : une somme globale sans ventilation est contestable.
À l’inverse, ce qui ne figure pas dans l’état des lieux de sortie ne peut pas être facturé après coup. À Amiens, la bailleresse reprochait par courriel un état de propreté insatisfaisant et un canapé taché au pied cassé, mais l’état des lieux de sortie ne contenait aucune observation sur la propreté et décrivait le canapé avec de simples taches sans pied cassé. Le juge a écarté le forfait nettoyage et le remplacement du canapé : « L’état des lieux de sortie ne contient aucune observation relative à l’état de propreté du logement, il n’y a donc pas lieu de retenir un quelconque forfait nettoyage à l’encontre de la locataire », et aucun élément chiffré ne permettait d’apprécier le coût du nettoyage du canapé. Le dépôt a été restitué intégralement. Relisez donc votre état des lieux de sortie avant de contester : s’il est muet sur les désordres invoqués, la retenue est fragile.
La distinction entre usure normale et dégradation reste le point le plus disputé. La cour d’appel de Paris ne valide que les dégradations « excédant la seule usure normale » et rappelle que les locataires répondent des dégradations survenues pendant la jouissance sauf à démontrer qu’elles ont pour origine la vétusté, un cas de force majeure ou une faute du bailleur. Des peintures défraîchies après huit ans d’occupation, un joint de salle de bains jauni ou une moquette légèrement marquée relèvent de l’usure ; un parquet brûlé, un plan de travail entaillé ou des trous importants dans les cloisons n’en relèvent pas. Le bailleur qui facture du simple rafraîchissement lié au temps doit être contesté sur ce terrain.
Enfin, l’absence d’état des lieux joue contre celui qui devait le faire établir. S’il n’a pas été fait d’état des lieux d’entrée, « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (article 1731 du code civil). Et pendant toute la jouissance, « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (article 1732 du code civil). Quand aucun état des lieux de sortie n’existe, la jurisprudence constante citée par le juge de Béziers retient que le locataire est présumé avoir restitué le logement en bon état et qu’aucune dégradation ne peut lui être imputée, ce qui ramène en outre le délai de restitution à un mois.
II. Dépôt de garantie non rendu : que faire pour récupérer votre caution
A. Recours pour dépôt de garantie non rendu : mise en demeure, conciliation obligatoire et calcul de la majoration de 10 %
La première étape consiste à mettre en demeure le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par acte de commissaire de justice. Cette mise en demeure doit rappeler la date de remise des clés, le montant du dépôt, l’absence de restitution ou de justification, et fixer un délai de paiement, par exemple huit ou quinze jours. Elle produit un double effet : elle fait courir les intérêts au taux légal sur les sommes dues, puisque « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure » (article 1231-6 du code civil), et elle constitue la pièce qui démontrera au juge que le bailleur a été averti avant toute action. Joignez-y la copie du bail, des deux états des lieux et de la preuve de remise des clés, et conservez l’avis de réception.
Avant toute demande en justice, une tentative amiable est obligatoire lorsque la somme réclamée n’excède pas 5 000 euros, ce qui couvre la plupart des litiges de dépôt de garantie. L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’« à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ». Le juge peut donc déclarer votre assignation irrecevable si vous avez saisi directement le tribunal sans tenter la conciliation. Le locataire choisit librement entre le conciliateur de justice, la médiation et la procédure participative.
Deux voies gratuites existent pour cette étape. Le conciliateur de justice reçoit en mairie et dans les points-justice pour tenter de rapprocher les parties et faire signer un constat d’accord, lequel peut ensuite être homologué par le juge. La commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges nés de l’application de la loi du 6 juillet 1989, peut également être saisie gratuitement par simple lettre : sa saisine interrompt les délais et aboutit souvent à un accord écrit, sans frais ni déplacement au tribunal. Tentez l’une de ces voies avant d’assigner, et conservez l’attestation de passage ou le procès-verbal de carence : le juge la réclamera pour vérifier la recevabilité de la demande.
Le calcul de la majoration mérite une attention particulière car les erreurs sont fréquentes des deux côtés. La base est le loyer mensuel en principal, c’est-à-dire hors charges et hors accessoires : pour un loyer de 900 euros hors charges et 100 euros de provision sur charges, la pénalité mensuelle est de 90 euros, et non de 100. Chaque période mensuelle commencée compte pour un mois entier : un retard de deux mois et trois jours ouvre trois mois de majoration. Le point de départ est le lendemain de l’expiration du délai d’un ou deux mois, et la majoration s’ajoute au dépôt restant dû, y compris lorsque le bailleur a restitué une partie seulement. Reprenez l’exemple jugé à Saint-Denis : un mois de retard de restitution après l’échéance du 28 juillet 2023 a fait courir 27 mensualités de 84 euros, soit 2 268 euros pour un dépôt initial de 840 euros. Refaites ce calcul poste par poste dans votre mise en demeure, en indiquant l’échéance du délai, le nombre de mois commencés et le montant réclamé au jour de la lettre.
N’ajoutez pas de dommages et intérêts pour résistance abusive sans préjudice distinct et prouvé. Le tribunal de Saint-Denis a rejeté une demande de 500 euros à ce titre en rappelant que la majoration légale et les intérêts au taux légal réparent déjà le retard : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure » (article 1231-1 du code civil), et la demanderesse ne démontrait aucun préjudice distinct du simple retard. Réclamer des sommes sans fondement affaiblit le dossier ; concentrez la demande sur le dépôt, la majoration chiffrée et les intérêts.
B. Dépôt de garantie non rendu au locataire : juge parisien, prescription de trois ans et exécution du jugement
À Paris, la demande se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui statue en la matière comme l’illustre le jugement parisien du 10 janvier 2024 confirmé par la cour d’appel le 14 avril 2026. Deux procédures s’offrent au locataire. L’injonction de payer, rapide et sans audience initiale, convient lorsque la créance résulte du contrat de bail et s’élève à un montant déterminé : l’article 1405 du code de procédure civile prévoit que « Le recouvrement d’une créance peut être demandé suivant la procédure d’injonction de payer lorsque : 1° La créance a une cause contractuelle ou résulte d’une obligation de caractère statutaire et s’élève à un montant déterminé », ce qui est exactement le cas d’un dépôt de garantie chiffré au bail. Le juge rend une ordonnance que le commissaire de justice signifie au bailleur, lequel dispose d’un mois pour former opposition ; sans opposition, l’ordonnance devient exécutoire. L’assignation au fond devant le juge des contentieux de la protection reste préférable lorsque les retenues sont discutées, car elle permet un débat contradictoire complet sur les justificatifs, les photographies et les devis.
Le dossier parisien doit contenir les pièces suivantes : le contrat de bail avec le montant du dépôt, les états des lieux d’entrée et de sortie, la preuve de la remise des clés avec sa date, la nouvelle adresse transmise par écrit, la mise en demeure avec son avis de réception, l’attestation de tentative de conciliation ou de médiation, le décompte détaillé de la majoration mois par mois, et les justificatifs bancaires si des loyers ou charges restent allégués par le bailleur. Les points d’attention du ressort parisien sont connus : les délais d’audiencement du juge des contentieux de la protection imposent d’anticiper plusieurs mois entre l’assignation et le jugement, la conciliation préalable est contrôlée strictement à la mise en état, et les demandes formées pour le compte d’un couple de colocataires doivent identifier précisément chaque créancier du dépôt. Préparez un tableau chronologique simple : signature du bail, remise des clés, échéance du délai d’un ou deux mois, mise en demeure, conciliation, calcul de la majoration arrêtée au jour de l’assignation.
La prescription est le couperet qui fait perdre les dossiers les mieux fondés. Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, « toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». Le juge de Béziers a fixé le point de départ au lendemain de l’expiration du délai de restitution : les clés reçues le 27 mai 2021 faisaient courir le délai d’un mois jusqu’au 27 juin 2021, l’action pouvait donc être exercée jusqu’au 28 juin 2024 et se trouvait prescrite à compter du 29 juin 2024, l’assignation du 22 juillet 2024 arrivant trop tard (TJ Béziers, JCP, 13 juin 2025, n° 24/00403). Retenez cette méthode de calcul : échéance du délai de restitution, puis trois ans jour pour jour. Une relance amiable ou une plainte ne suspendent ni n’interrompent ce délai ; seule une action en justice, une injonction de payer, une mesure d’exécution ou une reconnaissance écrite de dette du bailleur font courir un nouveau délai.
Une fois le jugement obtenu, son exécution suit le droit commun : signification par commissaire de justice, puis saisie des comptes bancaires ou des revenus locatifs du bailleur en cas de non-paiement spontané. Anticipez toutefois la faculté offerte au juge d’accorder des délais de paiement au bailleur en difficulté. L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». À Saint-Denis, le tribunal a accordé un échéancier parce que le bailleur reconnaissait sa dette et proposait un plan compatible avec ses ressources, sans opposition de la locataire. Pour limiter ce risque, exposez dans vos conclusions vos propres besoins de créancier, notamment le dépôt déjà reversé pour le nouveau logement, et demandez à titre subsidiaire que les échéances reportées portent intérêt.
Conclusion
Un dépôt de garantie non rendu se récupère par une méthode stricte : prouver la date de remise des clés, vérifier si le délai applicable était d’un mois ou de deux mois selon la conformité des états des lieux, exiger le décompte justifié poste par poste, transmettre sa nouvelle adresse par écrit, mettre en demeure par recommandé, tenter la conciliation préalable obligatoire pour toute demande n’excédant pas 5 000 euros, chiffrer la majoration de 10 % du loyer hors charges par mois commencé, puis saisir le juge des contentieux de la protection, à Paris celui du tribunal judiciaire, avant l’expiration du délai de prescription de trois ans compté du lendemain de l’échéance de restitution. Les décisions de 2025 et 2026 montrent que les juges appliquent ces règles à la lettre : majoration accordée mois par mois à Saint-Denis, retenues validées uniquement sur pièces concordantes à Paris, forfait nettoyage écarté faute de mention dans l’état des lieux à Amiens, et action déclarée prescrite pour trois semaines de retard à Béziers. Constituez le dossier dès la remise des clés et n’attendez pas pour agir.