Un loyer qui n’arrive plus sur le compte, puis deux, puis un locataire qui ne répond plus aux messages : à Paris, où un loyer mensuel dépasse couramment deux mille euros, quelques mensualités manquées forment vite une dette que le bailleur ne peut pas laisser filer. La question que se pose alors tout propriétaire est simple : que faire quand le locataire ne paie plus son loyer ? La réponse tient en une méthode : agir vite, écrire chaque étape et respecter les délais que la loi impose, car chaque mois perdu rapproche de la prescription et chaque formalité manquée peut faire tomber la procédure. Le principe est posé par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Mais entre ce principe et le recouvrement effectif s’ouvre un parcours balisé : relance et mise en demeure, reconnaissance de dette et échéancier, appel au garant ou à la garantie Visale, puis commandement de payer visant la clause résolutoire et saisine du juge des contentieux de la protection. Ce guide suit ce parcours pas à pas, avec les textes applicables à Paris en 2026 et deux décisions récentes de la cour d’appel de Paris qui montrent comment les juges tranchent quand le dossier est bien ou mal construit.
I. Locataire qui ne paie plus son loyer à Paris : sécuriser la dette avant tout procès
A. Relance, mise en demeure et reconnaissance de dette : les réflexes des premières semaines
Dès le premier loyer manqué, le bailleur constitue son dossier : un décompte mois par mois qui distingue le loyer, les charges et les régularisations éventuelles, les copies des relances et les preuves de leur envoi. La relance amiable part de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, même si un message électronique peut l’avoir précédée : en cas de procès, seul l’écrit dont la réception est prouvée pèse. Cette discipline documentaire conditionne tout, car le juge ne condamne que sur des sommes établies, et le décompte annexé à l’assignation reprendra exactement ces pièces.
Si la relance reste sans effet, l’étape suivante est la mise en demeure de payer. L’article 1344 du code civil dispose que « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation » (article 1344 du code civil sur Légifrance). Concrètement, une lettre recommandée qui interpelle clairement le locataire, chiffre la dette et exige le paiement suffit : elle marque le point à partir duquel le bailleur démontre qu’il a tout tenté avant d’aggraver le litige, et elle servira de point de repère dans la chronologie présentée au juge. À Paris, où les locataires en difficulté saisissent souvent le fonds de solidarité pour le logement ou demandent des délais, cette mise en demeure écrite évite aussi le reproche d’avoir précipité la procédure.
Quand le locataire reconnaît devoir les loyers mais demande du temps, la bonne pratique consiste à faire signer un échéancier adossé à une reconnaissance de dette. Le formalisme est strict : l’article 1376 du code civil prévoit que « L’acte sous signature privée par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres » (article 1376 du code civil sur Légifrance). Le même article ajoute qu’en cas de différence entre les deux mentions, l’acte vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres. Le bailleur fait donc écrire la somme par le locataire lui-même, en lettres et en chiffres, date et fait signer en sa présence, après vérification d’identité, et conserve un exemplaire : un document pré-rempli signé à la hâte ne résiste pas à une contestation.
Cette reconnaissance de dette, lorsqu’elle est régulière, produit un effet précieux : elle interrompt la prescription. L’article 2240 du code civil dispose que « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription » (article 2240 du code civil sur Légifrance), et l’article 2221 du même code précise que « La prescription extinctive est soumise à la loi régissant le droit qu’elle affecte » (article 2221 du code civil sur Légifrance). Pour des loyers d’habitation, la loi applicable est la prescription triennale : l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Autrement dit, sans acte interruptif, trois ans après chaque échéance impayée, l’action en paiement de cette échéance est perdue.
La cour d’appel de Paris vient d’en donner une illustration saisissante le 10 septembre 2026 (RG n° 25/09062, arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 septembre 2026 sur courdecassation.fr). Un bailleur réclamait 4 720 euros au titre du solde d’une reconnaissance de dette du 5 mai 2021 couvrant des loyers impayés de novembre 2020 à avril 2021, puis avait assigné le 8 novembre 2024. La cour rappelle d’abord que la reconnaissance de dette « n’opère aucune novation au sens des articles 1335 et suivants du code civil puisqu’elle n’éteint pas une obligation qu’elle remplace par une autre mais reconnaît l’existence de l’obligation de paiement des loyers et en aménage l’exécution », de sorte que c’est bien la prescription triennale des loyers qui s’applique. Elle juge ensuite qu’une reconnaissance régulière « est de nature à interrompre le délai de prescription de ces loyers et fait donc repartir une nouvelle période de 3 ans à compter de sa signature ». Mais dans cette affaire, le document n’était ni rédigé ni signé par le locataire, qui en contestait l’écriture : la cour a infirmé le jugement et a jugé « que l’action en paiement des loyers de novembre 2020 à avril 2021 est irrecevable comme prescrite », l’assignation de novembre 2024 intervenant plus de trois ans après la période réclamée. La leçon pour le bailleur parisien est double : faire signer une reconnaissance en règle fait repartir trois ans de prescription, mais un papier douteux, contesté dans son écriture, ne vaut rien et laisse la prescription courir jusqu’à l’irrecevabilité.
B. Garant, caution et assurance loyers impayés : qui paie quand le locataire ne paie pas
Avant d’engager le moindre frais de procédure, le bailleur vérifie les garanties souscrites à la signature du bail : caution d’une personne physique, garantie Visale ou assurance contre les loyers impayés. Cette vérification n’est pas une formalité : le cumul de certaines garanties est interdit et sanctionné par la nullité, de sorte qu’un bailleur qui a tout souscrit peut se retrouver avec une caution inattaquable. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose ainsi que « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti » (article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Le bailleur qui a souscrit une garantie des loyers impayés ne peut donc pas appeler en plus la caution personne physique, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti : il doit choisir sa voie et activer la bonne garantie, sous peine de voir sa demande contre la caution annulée.
Lorsque la caution est valable, encore faut-il que l’acte de cautionnement respecte son formalisme, lui aussi prescrit à peine de nullité. L’article 2297 du code civil prévoit qu’« A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres » (article 2297 du code civil sur Légifrance). L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 reprend cette exigence pour les baux d’habitation : « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location », « La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil » et « Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location » (article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). À Paris, où les dossiers de location exigent souvent un garant dont les revenus atteignent trois fois le loyer, le bailleur réclame dès la signature l’acte complet, la mention manuscrite chiffrée en lettres et en chiffres, et la copie du bail remise à la caution : c’est ce dossier de caution qui, deux ans plus tard, fera la différence entre un garant condamné et un garant libéré pour vice de forme.
Le même article 22-1 règle le sort des cautionnements sans durée déterminée : « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement », la résiliation prenant « effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation » (article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Le bailleur parisien dont le bail se reconduit tacitement chaque année doit donc rester attentif : si la caution d’origine a résilié son engagement à durée indéterminée, les impayés nés après la prise d’effet de cette résiliation ne sont plus garantis, et il faut exiger une nouvelle caution ou une autre garantie avant que la dette ne grossisse.
Face à un locataire qui ne paie pas son loyer, l’appel au garant obéit au même calendrier que l’action principale : mise en demeure adressée aussi à la caution, puis, dès le commandement de payer délivré au locataire, signification de ce commandement à la caution. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose que « le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire », en précisant qu’« A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Quinze jours, c’est court : le bailleur donne instruction écrite au commissaire de justice de signifier la caution dans ce délai, car l’oubli coûte les pénalités et les intérêts, c’est-à-dire précisément la partie de la créance qui grossit pendant la procédure.
Reste l’hypothèse, fréquente à Paris pour les jeunes actifs et les salariés en mobilité, où aucun garant physique n’a été exigé parce que le bail est couvert par la garantie Visale, le cautionnement porté par Action Logement qui se substitue à la caution personne physique pour les locataires éligibles. Le réflexe consiste alors à vérifier l’éligibilité acquise avant la signature et à activer la garantie selon la procédure déclarative publiée par Action Logement, en parallèle des relances adressées au locataire : la garantie ne dispense pas de constituer le décompte ni de respecter les étapes du commandement de payer, elle offre un payeur solvable quand le locataire est insolvable. Et lorsque ni caution ni garantie ne couvre la dette, le bailleur ne s’interdit pas d’agir contre le locataire lui-même : l’absence de garant rend la procédure plus aléatoire, jamais inutile, car le jugement obtenu interrompt la prescription, permet la saisie des sommes saisissables et fonde, le cas échéant, la résiliation du bail.
II. Commandement de payer et juge à Paris : faire constater la résiliation et récupérer les loyers
A. Commandement de payer visant la clause résolutoire : contenu et délais à respecter
Quand les relances, l’échéancier et l’appel au garant n’ont rien donné, le bailleur passe à l’acte qui fait basculer le litige : le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié par commissaire de justice. Tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, mais cette clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Six semaines, et non plus deux mois : la loi du 27 juillet 2023 a raccourci le délai, et le bailleur parisien qui raisonne encore sur l’ancien délai de deux mois laisse passer des semaines de procédure pour rien. Pendant ces six semaines, le locataire peut encore payer ou saisir le juge pour demander des délais ; passé ce délai sans paiement ni délais accordés, la clause est acquise et le bailleur peut demander au juge d’en constater les effets.
Le contenu du commandement est enfermé dans un formalisme dont la violation est sanctionnée par la nullité. L’article 24 dispose que « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette », puis exige le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement le locataire s’expose à une procédure de résiliation et d’expulsion, la mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, et la mention de la possibilité de saisir à tout moment la juridiction pour demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Chacun de ces points se vérifie sur l’acte avant signification : un décompte faux ou incomplet, l’oubli de l’adresse du fonds de solidarité pour le logement de Paris ou l’absence de la mention des délais de grâce expose à une nullité soulevée par le locataire devant le juge, qui renvoie le bailleur au point de départ après des mois de procédure.
Le même article 24 organise le volet social de la procédure, que le bailleur parisien ne peut pas ignorer. Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges sans interruption depuis une durée de deux mois, ou lorsque sa dette équivaut à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges, les commandements délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou d’une société civile familiale sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). À Paris, ce signalement déclenche la saisine des organismes chargés du diagnostic social et financier des ménages signalés, diagnostic qui sera transmis au juge avant l’audience : le bailleur a donc intérêt à transmettre au commissaire de justice des coordonnées et des éléments de situation exacts, et à se préparer à une audience où la situation du locataire sera exposée par écrit. L’article 24 ajoute que l’organisme saisi « réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance).
Vient ensuite l’assignation devant le juge. L’article 24 dispose qu’« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée » par le commissaire de justice « au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance). À Paris, cette notification transite par le système d’information dédié et conditionne la recevabilité : une assignation délivrée sans respecter ces six semaines est déclarée irrecevable, et le bailleur recommence. Le calendrier parisien type s’écrit donc ainsi : mise en demeure, commandement de payer, six semaines d’attente, assignation avec notification au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, diagnostic social et financier entre-temps, puis audience devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.
La cour d’appel de Paris a appliqué cette mécanique le 4 décembre 2025 (RG n° 23/08201, arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 décembre 2025 sur courdecassation.fr). Un bail consenti en avril 2018 pour 700 euros mensuels avait donné lieu à un commandement : la bailleresse « a fait signifier le 11 octobre 2021 par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 9 800 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2021 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle », sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puis avait assigné en août 2022. Statuant en appel, la cour a « CONDAMNE » le locataire « à verser » à la bailleresse « la somme de 13 652 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au mois de décembre 2023 inclus », a « REJETTE la demande » du locataire « tendant à l’octroi de délais de paiement » et a constaté la compensation entre les créances réciproques des parties. L’enseignement est net : un commandement régulier visant la clause résolutoire, suivi d’une assignation dans les formes, conduit à la condamnation au paiement de l’arriéré même des années plus tard, et les délais ne se gagnent que si le locataire démontre être en situation de régler sa dette.
B. Devant le juge des contentieux de la protection à Paris : délais de grâce, loyer et expulsion
À Paris, la demande en constat de la clause résolutoire, en paiement de l’arriéré et en expulsion est portée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, comme l’illustre l’affaire jugée en appel en décembre 2025, née d’un jugement de ce même juge. Le bailleur y demande la constatation du jeu de la clause, la condamnation au paiement des loyers dus jusqu’au départ effectif, l’autorisation de faire expulser avec le concours de la force publique si besoin, et la fixation d’une indemnité d’occupation pour la période entre la résiliation et la libération des lieux. Le locataire, de son côté, demande presque toujours des délais : pour payer, pour se reloger, ou les deux. Le juge arbitre entre ces demandes au vu du diagnostic social et financier, du décompte et du comportement des parties depuis le commandement.
Les délais de paiement, dits délais de grâce, sont l’outil central de cette audience. L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du code civil sur Légifrance). Le même article précise que « Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge » et que la décision du juge « suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier » (article 1343-5 du code civil sur Légifrance). Deux ans maximum, donc, et un effet puissant : pendant le plan, les pénalités ne courent plus et les exécutions sont suspendues. En pratique parisienne, le juge n’accorde ces délais que si le locataire démontre être en mesure de payer le loyer courant en plus des mensualités d’apurement : un plan qui ne tient pas aboutit, comme dans l’arrêt de décembre 2025, au rejet pur et simple de la demande de délais et à la condamnation pour la totalité de l’arriéré. Pendant l’exécution d’un plan accordé, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, et si le locataire respecte intégralement l’échéancier, la clause est réputée n’avoir jamais été acquise : le bail se poursuit comme si de rien n’était.
Le sort de l’aide au logement mérite une attention particulière, car beaucoup de locataires parisiens perçoivent une aide personnelle au logement qui solvabilise en partie le loyer. Dans l’affaire parisienne de 2025, le premier juge avait rappelé qu’en application des articles R. 824-29 et R. 824-26 du code de la construction et de l’habitation, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie pendant l’exécution du plan d’apurement (arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 décembre 2025 sur courdecassation.fr). Le bailleur a donc intérêt à ce qu’un plan réaliste soit arrêté plutôt qu’à un contentieux qui s’éternise : tant que l’aide est maintenue et que le locataire paie le résiduel plus l’apurement, la dette se résorbe au lieu de grossir, et la reprise du paiement vaut souvent mieux qu’une expulsion suivie d’une créance irrécouvrable.
Si aucun paiement ni aucun plan ne restaure la relation locative, le jugement constate la résiliation, condamne au paiement et ordonne l’expulsion, laquelle s’exécute conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin, ainsi que l’a prévu la cour d’appel de Paris dans son arrêt de décembre 2025 (arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 décembre 2025 sur courdecassation.fr). Après la résiliation, le locataire resté dans les lieux doit une indemnité d’occupation, généralement fixée au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective. Les délais concrets avant de récupérer le logement — délais accordés par le juge pour quitter les lieux, sursis à exécution, période hivernale et situations familiales particulières — obéissent à des règles propres que le bailleur anticipe dès l’assignation : les délais du juge, la trêve hivernale et le relogement quand le locataire a des enfants détaillent ces situations. À Paris, le bailleur prépare aussi l’après-jugement : signalement du commandement de quitter les lieux, concours de la force publique demandé au préfet de police, sort des meubles restés sur place, et imputation des sommes recouvrées d’abord sur l’arriéré le plus ancien pour éviter toute nouvelle prescription triennale.
Conclusion
Le bailleur parisien confronté à un locataire qui ne paie plus gagne les dossiers qu’il construit tôt : décompte précis dès le premier impayé, mise en demeure écrite, reconnaissance de dette signée dans les formes de l’article 1376 du code civil, appel au garant dans les quinze jours du commandement, commandement de payer complet visant la clause résolutoire, assignation notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. Chaque étape manquée se paie : une caution appelée hors délai perd ses pénalités, un commandement incomplet est annulé, une action intentée plus de trois ans après l’exigibilité est prescrite. À l’inverse, chaque étape respectée rapproche du paiement, que ce soit par un échéancier que le locataire tient, par un garant solvable, par la garantie Visale ou par un jugement qui condamne et, si le bail est résilié, libère le logement pour le relouer. La sévérité apparente de la procédure protège en réalité les deux parties : elle oblige le bailleur à la rigueur et offre au locataire de bonne foi, à chaque stade, une porte de sortie par le paiement ou par des délais qu’il doit être en mesure de tenir.