Un bail signé en 2022 ou en 2023 pour trois ans arrive à échéance en 2025 ou en 2026. Le logement est classé G au diagnostic de performance énergétique. Le locataire en place demande si le bail peut se poursuivre, si le loyer peut encore augmenter et si les travaux peuvent lui être imposés par un départ. Le bailleur demande, en sens inverse, s’il a encore le droit de renouveler, s’il doit refaire un diagnostic et s’il peut donner congé pour rénover. Les deux questions supposent souvent une réponse unique, du type interdit ou autorisé. Le droit positif répond autrement. L’interdiction qui frappe les logements classés G depuis le 1er janvier 2025 est une règle de décence qui s’attache à la date de conclusion, de renouvellement ou de tacite reconduction du contrat, non à la seule présence d’un locataire dans les lieux. Un bail reconduit en 2024 et un bail reconduit en 2026 ne relèvent donc pas du même seuil, alors même que le logement, le loyer et les parties sont identiques. S’ajoutent deux difficultés que les jugements rendus en 2025 et en 2026 ont commencé à trancher : un diagnostic ancien peut avoir cessé d’être valide sans que personne l’ait remplacé, et le gel des loyers des classes F et G produit ses effets avant même que la question du renouvellement se pose. Cet article distingue ces trois plans, le seuil applicable à l’échéance, la preuve de la classe au jour de l’échéance, puis les sanctions et les congés possibles, à partir des textes en vigueur et de décisions récentes lues dans leur texte intégral.
I. DPE interdit à la location en 2026 : à partir de quand un bail en cours classé G devient-il non décent ?
A. Bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit après le 1er janvier 2025 : le calendrier des classes A à F, A à E puis A à D
Le point de départ est l’obligation de délivrer un logement décent. Pour les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, cette obligation figure à l’article 6 de cette loi, que les juges du fond citent désormais dans sa rédaction issue de la loi Climat et résilience. Le tribunal judiciaire de Limoges la reproduit ainsi : le bailleur est tenu de remettre un logement décent « répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (TJ Limoges, juge des contentieux de la protection, 11 septembre 2026, RG n° 25/01365). Le même jugement rappelle le calendrier qui donne son contenu à ce niveau minimal : « 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D », avant d’ajouter : « Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents » (TJ Limoges, 11 septembre 2026, RG n° 25/01365). En 2026, un logement classé G est donc en dehors de la fourchette de décence, un logement classé F est encore dans la fourchette jusqu’au 31 décembre 2027, et un logement classé E le reste jusqu’au 31 décembre 2033. Dire qu’un logement G est interdit à la location signifie, juridiquement, qu’il ne satisfait plus au critère de performance minimale du logement décent pour les contrats auxquels le calendrier s’applique.
La classe elle-même se détermine selon la méthode du diagnostic de performance énergétique. L’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation définit ce diagnostic comme le document qui comporte la quantité d’énergie consommée ou estimée et les émissions de gaz à effet de serre, « pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique ». L’article L. 173-1-1 du même code classe ensuite les bâtiments d’habitation « par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre », depuis la classe A des bâtiments extrêmement performants jusqu’à la classe G des bâtiments extrêmement peu performants. La lettre portée sur le diagnostic n’est donc pas une appréciation libre du bailleur ou de l’agence : elle résulte de seuils réglementaires appliqués à une consommation exprimée en énergie primaire et à des émissions exprimées en dioxyde de carbone, par mètre carré et par an. C’est cette lettre, et elle seule, qui fait entrer ou sortir le logement de la fourchette de décence aux dates du calendrier.
La précision décisive pour les baux en cours tient à la date d’application. Dans l’affaire jugée à Limoges, le bail avait été signé le 23 janvier 2018, puis tacitement reconduit le 23 janvier 2021 et le 23 janvier 2024. Un diagnostic du 6 mars 2025 classait le logement en G. Le locataire soutenait que le logement était devenu non décent au 1er janvier 2025. Le juge écarte cette lecture automatique : « Toutefois, cette disposition ne s’applique qu’aux contrats de bail signés, renouvelés ou reconduits tacitement après le 1er janvier 2025 » (TJ Limoges, 11 septembre 2026, RG n° 25/01365). Il en déduit que, pour ce bail reconduit en janvier 2024, le seuil des classes A à F ne lui aurait été applicable qu’à compter de son éventuelle tacite reconduction du 23 janvier 2027. La solution commande de lire l’échéance réelle de chaque bail avant de conclure. Un bail vide de trois ans conclu en novembre 2023 se reconduit ou se renouvelle en novembre 2026 : le seuil A à F s’applique à cette échéance. Un bail conclu en janvier 2024, dont le terme tombe en janvier 2027, reste jusqu’à cette date sous l’empire du régime antérieur, qui n’est pas dépourvu de seuil, comme la seconde sous-partie le montre. Un bail meublé d’un an, dont les échéances sont annuelles, rencontre le nouveau seuil beaucoup plus tôt. La date qui compte n’est ni celle du diagnostic, ni celle de la demande du locataire, ni celle de l’assignation : c’est la date à laquelle le contrat en cours a été conclu, renouvelé ou tacitement reconduit.
Cette entrée en vigueur par échéance explique aussi pourquoi le renouvellement et la tacite reconduction ne se traitent pas comme une simple prolongation sans effet. Le renouvellement suppose l’accord des parties sur la poursuite du contrat au terme, le cas échéant avec un loyer renégocié dans les limites légales. La tacite reconduction opère sans manifestation expresse lorsque le bailleur n’a pas donné congé et que le locataire reste dans les lieux. Dans les deux cas, un nouveau cycle contractuel commence à la date du terme, et c’est à cette date que le logement doit satisfaire au niveau de performance alors exigible pour les contrats visés par le calendrier. Le tribunal judiciaire de Rouen, saisi d’un bail meublé classé G, le formule sans détour : depuis le 1er janvier 2025, la loi Climat et résilience « ne permet plus de louer un logement classé DPE G » et cette interdiction vise les baux nouveaux comme ceux qui se renouvellent ou qui sont reconduits tacitement (TJ Rouen, juge des contentieux de la protection, 4 septembre 2026, RG n° 26/00021). Les jugements de Limoges et de Rouen ne se contredisent pas. Rouen énonce le champ des contrats concernés, nouveaux, renouvelés et reconduits. Limoges fixe le moment à partir duquel un contrat ancien entre dans ce champ, à savoir sa première échéance postérieure au 1er janvier 2025. Lire l’un sans l’autre conduit soit à croire que tout locataire d’un logement G pouvait exiger des travaux dès le 1er janvier 2025 quel que soit son bail, soit à croire qu’un bail ancien échapperait durablement au seuil nouveau.
Un dernier élément de calendrier doit être intégré pour les échéances de 2026, car la lettre elle-même peut avoir changé sans travaux. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité retenu dans le calcul du diagnostic est passé de 2,3 à 1,9. Le ministère chargé de la transition écologique a présenté cette évolution lors de la publication de l’arrêté, le 26 août 2025, en précisant que tous les diagnostics édités à partir du 1er janvier 2026 intégreraient le nouveau coefficient et que les diagnostics antérieurs resteraient valables mais pourraient être mis à jour sans nouvelle visite sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe (ministère de la Transition écologique, communiqué du 26 août 2025). Pour un logement chauffé à l’électricité et classé G par un diagnostic de 2023 ou de 2024, la première vérification à l’approche du renouvellement n’est donc pas nécessairement un devis de travaux : c’est la classe qui résulte de la méthode applicable en 2026, établie par un diagnostic valide ou par la mise à jour prévue par l’administration. À l’inverse, un bailleur chauffé au gaz ou au fioul ne peut attendre aucun gain de cette seule modification du coefficient électrique. Dans les deux cas, la classe qui gouverne la décence au renouvellement est celle d’un diagnostic valide à cette date, ce qui conduit à la question de preuve.
B. Bail reconduit avant 2025, seuil de 450 kWh et diagnostic périmé : qui doit prouver la classe du logement ?
Le bail reconduit avant le 1er janvier 2025 n’échappe pas à toute exigence énergétique jusqu’à son échéance suivante. Le jugement de Limoges le démontre sur les faits mêmes qui lui étaient soumis. Après avoir écarté l’application immédiate du seuil des classes A à F à un bail reconduit le 23 janvier 2024, le juge recherche le seuil qui gouvernait ce bail à cette date. Il vise l’article 3 bis du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version en vigueur du 21 août 2023 au 1er janvier 2025, qui exigeait en France métropolitaine une consommation d’énergie, estimée par le diagnostic défini à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, « inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an » (TJ Limoges, 11 septembre 2026, RG n° 25/01365). Le diagnostic du 6 mars 2025 mesurait 464 kilowattheures par mètre carré et par an. Le juge en déduit que cette consommation « dépasse le seuil limite de 450 kWh/m²/an fixé pour un logement décent » et que le logement est considéré comme non décent depuis l’établissement de ce diagnostic (TJ Limoges, 11 septembre 2026, RG n° 25/01365). Deux régimes se succèdent donc sans intervalle libre. Avant l’échéance qui fait entrer le bail dans le calendrier par classes, le plafond de 450 kilowattheures d’énergie finale, qui correspond aux logements parfois désignés comme G+, continue de sanctionner les consommations les plus élevées. À l’échéance suivante, la lettre G tout entière sort de la décence. Un bailleur dont le bail a été reconduit en 2024 ne peut pas se retrancher derrière cette seule date si la consommation finale dépasse déjà le plafond antérieur, et un locataire ne peut pas davantage réclamer l’application du seuil A à F avant l’échéance qui l’y soumet.
Encore faut-il disposer d’un diagnostic qui prouve la consommation et la classe au jour utile. Or beaucoup de baux en cours ne sont accompagnés que du diagnostic annexé lors de la signature initiale, parfois plus de dix ans auparavant. L’article L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation dispose que « le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière ». Sa durée de validité est fixée à dix ans par l’article D. 126-19 du même code, avec un régime transitoire pour les diagnostics anciens : « Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 » et ceux « réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024 » (article D. 126-19 du code de la construction et de l’habitation). Au 6 novembre 2026, aucun diagnostic réalisé avant le 1er juillet 2021, date d’entrée en vigueur de la méthode actuelle, n’est donc plus valide, quelle que soit la lettre qu’il affichait. Un diagnostic réalisé depuis lors reste en principe valable dix ans au sens de l’article D. 126-19 précité, sous réserve de travaux ou d’une modification de méthode qui en rendrait le résultat inexact pour l’usage que les parties veulent en faire. Annexer au renouvellement le diagnostic de la signature initiale ne prouve rien lorsque ce document est périmé.
Le tribunal judiciaire de Paris a tiré la conséquence probatoire de cette péremption dans un litige où tout l’arriéré réclamé provenait de la seule indexation du loyer. Le bail, conclu en décembre 2013 et renouvelé par tacite reconduction, était accompagné d’un diagnostic du 10 octobre 2013 classant le logement en E. Le juge relève qu’au regard de l’article D. 126-19 du code de la construction et de l’habitation, ce diagnostic n’était plus valide depuis le 1er janvier 2023, et qu’un bien classé E en 2013 ne serait pas nécessairement classé E selon les règles durcies depuis lors (TJ Paris, juge des contentieux de la protection, 11 décembre 2025, RG n° 25/01456). Il vise ensuite l’article 1353 du code civil, aux termes duquel : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver », pour juger que le bailleur, qui ne démontrait pas que le logement n’était pas classé F ou G, ne justifiait pas d’une créance certaine, liquide et exigible au titre de l’indexation (TJ Paris, 11 décembre 2025, RG n° 25/01456). Le commandement de payer délivré pour cet arriéré est resté sans effet et la demande de résiliation du bail a été rejetée. La leçon dépasse l’indexation. Au renouvellement, la partie qui invoque une classe favorable doit la prouver par un diagnostic valide. Le bailleur qui veut indexer, réévaluer ou simplement établir que le logement renouvelé est décent ne peut pas s’en tenir à une lettre ancienne. Le locataire qui veut obtenir des travaux au titre de la non-décence énergétique doit, symétriquement, produire un diagnostic valide classant le logement hors de la fourchette applicable à son bail, ou mesurant une consommation finale supérieure au plafond de 450 kilowattheures lorsque son bail relève encore de ce régime.
Ce partage de la preuve éclaire la conduite à tenir dans les mois qui précèdent l’échéance. Le bailleur a intérêt à faire établir, avant le terme, un diagnostic selon la méthode en vigueur, ou à obtenir la mise à jour sans nouvelle visite lorsque le logement chauffé à l’électricité y est éligible depuis le changement de coefficient du 1er janvier 2026. Si la classe obtenue est F en 2026, le renouvellement reste possible au regard du seuil de décence, mais le loyer demeure gelé, comme la seconde partie l’explique, et l’échéance de 2028 doit déjà être préparée. Si la classe reste G, le bailleur sait, avant que le locataire ne saisisse le juge, que le renouvellement ou la tacite reconduction placera le logement hors décence et qu’un programme de travaux doit être arrêté, avec ou sans maintien du locataire dans les lieux selon la nature des travaux. Le locataire, de son côté, peut demander la communication d’un diagnostic valide et, à défaut, faire établir un diagnostic par un professionnel certifié pour fonder sa demande de mise en conformité, comme le locataire de l’affaire de Limoges l’avait fait le 6 mars 2025 (TJ Limoges, 11 septembre 2026, RG n° 25/01365). Les parties qui traitent la classe comme une opinion, ou qui se renvoient un diagnostic périmé, transforment une question de seuil, qui se mesure, en un procès sur la preuve, qu’elles peuvent perdre sans que le juge ait jamais eu à se prononcer sur les travaux. C’est précisément ce qui s’est produit à Paris le 11 décembre 2025.
Il faut enfin distinguer le sort du bail en cours du sort d’une nouvelle location du même logement. Lorsqu’un locataire quitte un logement classé G en 2026, le bail suivant est un contrat conclu après le 1er janvier 2025 : le seuil A à F s’y applique sans discussion d’échéance intermédiaire. Notre analyse de la location interdite d’un logement classé G à Paris pour un nouveau bail traite cette hypothèse, qui ne doit pas être confondue avec celle du locataire en place. Pour ce dernier, la non-décence énergétique ne fait pas disparaître le contrat et n’autorise ni le bailleur à reprendre les lieux par ses propres moyens, ni le locataire à cesser de payer sans décision. Elle ouvre le régime de mise en conformité de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont les effets sur le loyer, sur les travaux et, dans des limites étroites, sur le congé forment la seconde partie de cet article.
II. Mon bail classé G arrive à échéance : que peuvent exiger le locataire et le bailleur au renouvellement ?
A. Loyer gelé en F ou G, mise en conformité et baisse de loyer : ce que le juge peut ordonner sans rompre le bail
Le premier effet, souvent découvert avant même l’échéance, est le gel du loyer. L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Climat et résilience, dispose en son III : « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation » (TJ Paris, juge des contentieux de la protection, 13 janvier 2026, RG n° 25/04849). Le même jugement précise le champ temporel de ce gel : conformément au IV de l’article 159 de la loi du 22 août 2021, ces dispositions s’appliquent aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de cette loi (TJ Paris, 13 janvier 2026, RG n° 25/04849). Dans cette affaire, le bail conclu en novembre 2019 avait été tacitement reconduit le 29 novembre 2022 et le diagnostic annexé classait le logement en F. Le juge en déduit que le bailleur n’était pas fondé à appliquer l’indexation à compter de novembre 2022 et le condamne à restituer 2 317,86 euros de trop-perçu, calculé mois par mois sur les appels de loyer (TJ Paris, 13 janvier 2026, RG n° 25/04849). Au renouvellement d’un bail classé F ou G, le bailleur ne peut donc ni appliquer la clause d’indexation annuelle, ni majorer le loyer dans les conditions des paragraphes I et II de l’article 17-1. Le loyer du bail renouvelé ou reconduit reste, sur ce point, figé au dernier loyer licitement applicable, et les indexations déjà perçues en violation du gel se restituent.
À Paris et dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, une seconde interdiction s’ajoute au moment du renouvellement. L’article 140, VI, de la loi du 23 novembre 2018, cité par le tribunal judiciaire de Paris dans un litige de renouvellement, ouvre au bailleur une action en réévaluation lorsque le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, mais il ajoute aussitôt que « cette action ne peut pas être engagée pour les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation » (TJ Paris, juge des contentieux de la protection, 7 juillet 2026, RG n° 25/05108). Le bailleur d’un logement classé F ou G ne peut donc pas contourner le gel en proposant, six mois avant le terme, un loyer réévalué au motif que le loyer en cours serait sous-évalué par rapport aux références du quartier. Le locataire conserve en revanche son action en diminution lorsque le loyer dépasse le loyer de référence majoré, dans les conditions de forme et de délai du même texte, que le jugement du 7 juillet 2026 rappelle en détail (TJ Paris, 7 juillet 2026, RG n° 25/05108). Pour un logement parisien classé G dont le bail se renouvelle en 2026, la discussion sur le loyer ne peut donc aboutir, au mieux pour le bailleur, qu’à un maintien, et elle peut aboutir à une baisse si l’encadrement ou la non-décence le justifie.
Le second effet est la mise en conformité, qui est la sanction centrale de la non-décence et qui laisse le bail subsister. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, reproduit par le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde, prévoit que si le logement ne satisfait pas à l’article 6, « le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours » (TJ Brive-la-Gaillarde, juge des contentieux de la protection, 15 septembre 2026, RG n° 26/00124). Le même texte ajoute que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, et que le juge « peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux » (TJ Brive-la-Gaillarde, 15 septembre 2026, RG n° 26/00124). Trois conséquences en découlent pour le bail renouvelé en G. Le locataire n’a pas à choisir entre partir et subir : il peut rester et demander les travaux. Le bailleur ne peut pas soutenir que la poursuite du bail vaudrait acceptation de la non-décence, puisque la demande de mise en conformité laisse expressément la validité du contrat intacte. Le juge, enfin, ne prononce pas une sanction abstraite : il désigne les travaux, fixe leur délai d’exécution, qui est le délai qu’il détermine dans sa décision au sens de l’article 20-1 précité (TJ Brive-la-Gaillarde, 15 septembre 2026, RG n° 26/00124), et il module le loyer pendant l’attente, par réduction ou par suspension avec ou sans consignation.
La pratique des juges du fond en 2026 montre comment ce pouvoir s’exerce lorsque les travaux dépassent le seul lot loué, situation fréquente en copropriété parisienne et francilienne. Dans le litige parisien jugé le 7 juillet 2026, le logement était classé G et le diagnostic montrait que les travaux décisifs portaient à la fois sur les parties privatives, isolation des murs par l’intérieur, et sur les parties communes, isolation de la toiture par l’extérieur et des faux combles. Le juge constate qu’il n’est pas avéré que les seuls travaux privatifs suffisent à améliorer le classement (TJ Paris, 7 juillet 2026, RG n° 25/05108). Il enjoint en conséquence au bailleur de porter les travaux de parties communes à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, sauf si le diagnostic projeté en attente établit que les travaux privatifs suffiront à sortir le bien de la catégorie G, et de réaliser les travaux privatifs, isolation des murs par l’intérieur et ventilation hygroréglable, lorsque les travaux communs auront été votés ou, s’ils ne sont pas nécessaires, à compter de la réception de ce diagnostic projeté (TJ Paris, 7 juillet 2026, RG n° 25/05108). Il refuse en revanche d’assortir cette injonction d’une astreinte, au regard des diligences déjà effectuées par le bailleur, et il déboute la locataire de sa demande de diminution des loyers jusqu’à réalisation des travaux, tout en lui allouant 7 390,12 euros en réparation de son préjudice de jouissance pour l’ensemble des désordres établis (TJ Paris, 7 juillet 2026, RG n° 25/05108). Le bailleur en copropriété ne peut donc pas opposer le vote de l’assemblée générale comme une fin de non-recevoir : il doit saisir la copropriété, faire établir le diagnostic projeté qui départage travaux privatifs et travaux communs, et exécuter ce qui dépend de lui. Le locataire, de son côté, n’obtient ni une baisse automatique et indéfinie du loyer, ni la condamnation du bailleur à des travaux qui relèvent juridiquement du syndicat des copropriétaires.
Lorsque le préjudice est circonscrit à la seule performance énergétique, les juges le chiffrent avec la même prudence. À Limoges, le dépassement du plafond était faible, 464 kilowattheures contre 450, et l’occupation pendant la période retenue avait eu lieu principalement aux saisons chaudes. Le juge limite en conséquence la réparation à 1 250 euros, correspondant à une diminution de loyer de 25 pour cent, soit 150 euros par mois pendant huit mois et dix jours entre le 6 mars 2025, date du diagnostic, et le 16 novembre 2025 (TJ Limoges, 11 septembre 2026, RG n° 25/01365). Il rejette la demande de préjudice moral distinct, faute de justification séparée du préjudice de jouissance (TJ Limoges, 11 septembre 2026, RG n° 25/01365). Ces deux décisions dessinent le régime réel du renouvellement en G ou au-delà du plafond de 450 kilowattheures : loyer gelé et trop-perçu restitué lorsque l’indexation a été appliquée à tort, travaux désignés par le juge avec un calendrier d’exécution, réparation proportionnée au trouble de jouissance démontré, mais ni nullité automatique du bail renouvelé, ni droit pour le locataire de suspendre seul le paiement des loyers, ni droit pour le bailleur de conditionner la poursuite du bail à une augmentation. C’est dans ce cadre, et non en dehors, que la question du congé pour travaux doit être posée. Les litiges de cette nature relèvent du contentieux du bail d’habitation, devant le juge des contentieux de la protection du lieu de situation du logement.
B. Congé pour travaux de rénovation énergétique : quand le bailleur peut-il reprendre le logement au terme du bail ?
Le bailleur qui ne veut pas renouveler un bail classé G dispose, en principe, du congé au terme du contrat. Pour un bail vide, ce congé doit être justifié par la décision de reprendre ou de vendre le logement, ou par un motif légitime et sérieux, et le délai de préavis applicable au congé émanant du bailleur est de six mois, au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 rappelé par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993). Pour un bail meublé, le congé pour motif légitime et sérieux relève de l’article 25-8 de la même loi et le délai de préavis du bailleur est de trois mois, au sens retenu par le tribunal judiciaire de Rouen dans le litige de rénovation énergétique examiné ci-dessous (TJ Rouen, 4 septembre 2026, RG n° 26/00021). Le respect de ces formes ne suffit cependant pas. Le juge contrôle la réalité du motif allégué, et c’est sur ce contrôle que les congés donnés pour réaliser les travaux de mise en conformité achoppent ou réussissent. Deux décisions récentes, l’une de la Cour de cassation et l’autre d’un tribunal judiciaire postérieure à celle-ci, doivent être lues ensemble, car elles ne portent ni sur la même indécence, ni sur la même chronologie.
La Cour de cassation a d’abord posé une limite de principe à l’usage du congé comme réponse à l’indécence. Au visa des articles 1719 du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle rappelle que, selon l’article 1719, 1°, du code civil, le bailleur doit délivrer un logement décent et que, « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993). Elle rappelle ensuite le régime de l’article 20-1, qui permet au locataire de demander la mise en conformité sans atteinte à la validité du contrat en cours et au juge de déterminer les travaux, de réduire le loyer ou de suspendre son paiement et la durée du bail jusqu’à leur exécution (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993). Elle en déduit la règle qui gouverne désormais ces congés : « Dès lors, ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993). Dans cette affaire, un jugement définitif de 2019 avait déjà jugé le studio indécent et impropre à l’habitation en raison de sa surface, et la bailleresse avait ensuite donné congé pour motif légitime et sérieux en invoquant un projet de travaux. L’arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait validé ce congé et ordonné l’expulsion est cassé. Un bailleur qui a loué en connaissant l’indécence ne peut donc pas transformer cette indécence, au terme venu, en juste motif de départ du locataire. Sa voie normale est celle de l’article 20-1 : exécuter les travaux dans le cadre du bail, sous le contrôle du juge, sans faire du congé l’instrument de la mise en conformité.
Le tribunal judiciaire de Rouen a, trois mois plus tard, validé un congé donné pour des travaux de rénovation énergétique, dans une configuration différente. Le bail meublé avait été conclu le 4 décembre 2023 pour un an et tacitement renouvelé le 4 décembre 2024. Un diagnostic du 11 septembre 2023 classait le logement en G. La bailleresse a donné congé pour réaliser des travaux de rénovation énergétique globale, en produisant ce diagnostic et en justifiant, à la lecture de ses préconisations, de travaux permettant d’atteindre la classe F, voire la classe D, par l’isolation des murs par l’intérieur, le remplacement des fenêtres et l’installation d’une pompe à chaleur (TJ Rouen, 4 septembre 2026, RG n° 26/00021). Le juge rappelle qu’« il est de jurisprudence constante que l’intention de reprendre un immeuble pour l’améliorer, le rénover ou même le démolir ou le reconstruire peut justifier un congé pour motif légitime et sérieux » (TJ Rouen, 4 septembre 2026, RG n° 26/00021). Il distingue, sur les faits, le simple remplacement de la ventilation mécanique contrôlée, dont le devis évoquait deux jours de travaux sans départ nécessaire, et les travaux de rénovation globale rendus nécessaires par la sortie de la décence du logement classé G, pour juger le congé valable sur le fond (TJ Rouen, 4 septembre 2026, RG n° 26/00021). Il ordonne en conséquence la libération des lieux, tout en fixant l’indemnité d’occupation due à compter de la déchéance du titre au montant du loyer et des charges prévu au bail, sans indexation possible pour un logement classé G (TJ Rouen, 4 septembre 2026, RG n° 26/00021). Ce jugement, rendu en premier ressort sur un bail meublé, ne renverse pas l’arrêt de la Cour de cassation. Il illustre le cas dans lequel un juge du fond a admis qu’une rénovation énergétique globale, documentée par le diagnostic et excédant de simples travaux d’entretien réalisables en site occupé, pouvait constituer le motif légitime et sérieux exigé pour un congé au terme.
La coexistence de ces deux décisions impose au bailleur qui envisage un congé pour travaux énergétiques une démonstration exigeante, à Paris et en Île-de-France comme ailleurs. Il doit d’abord écarter le grief tiré de l’arrêt du 4 juin 2026, en établissant que la situation ne se réduit pas à l’indécence connue dès la conclusion et laissée en l’état pendant tout le bail (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993). L’évolution du seuil de décence par l’effet du calendrier, un diagnostic valide récent, l’ancienneté des diligences accomplies pendant le bail et les raisons pour lesquelles les travaux ne peuvent pas être exécutés avec le locataire dans les lieux forment le dossier minimal. Il doit ensuite prouver la réalité et l’ampleur du programme, par le diagnostic, le diagnostic projeté lorsqu’une copropriété est concernée, les devis et, le cas échéant, les votes ou demandes d’autorisation déjà engagés, comme le jugement parisien du 7 juillet 2026 l’a ordonné dans le cadre d’une mise en conformité sans congé (TJ Paris, 7 juillet 2026, RG n° 25/05108). Un congé qui invoque la rénovation en termes généraux, sans programme chiffré et sans justification de la vacance nécessaire, expose le bailleur à la nullité du congé et au maintien du locataire, alors même que les travaux seraient souhaitables. Symétriquement, le locataire qui reçoit un tel congé ne doit pas le tenir pour acquis : il peut en contester la réalité devant le juge, opposer la connaissance ancienne de la classe G, l’absence de diligences pendant le bail et la possibilité de travaux en site occupé, et demander à titre principal la poursuite du bail avec mise en conformité au sens de l’article 20-1 cité par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993). Lorsque le congé est au contraire jugé valable et que l’occupant se maintient après le terme, la reprise des lieux suit la procédure d’expulsion du locataire devant le juge, et non une reprise par les propres moyens du bailleur.
En pratique, l’ordre des opérations avant l’échéance d’un bail classé G compte autant que les textes. Le bailleur fait établir ou mettre à jour le diagnostic selon la méthode de 2026, fait chiffrer les travaux qui sortent le logement de la classe G, puis de la classe F à l’horizon du 1er janvier 2028 au sens du calendrier rappelé par le tribunal de Limoges (TJ Limoges, 11 septembre 2026, RG n° 25/01365), et choisit, en connaissance de cause, entre trois voies : renouveler avec un loyer gelé et un programme de travaux en site occupé, proposer au locataire un accord écrit organisant les travaux et leurs effets sur le loyer, ou donner congé au terme en assumant la charge de prouver un motif légitime et sérieux distinct de la seule indécence connue dès l’origine. Le locataire, de son côté, conserve le bail, le diagnostic qui lui a été remis, ses appels de loyer pour vérifier l’application du gel, ses factures d’énergie et les courriers par lesquels il a demandé la mise en conformité. Ce sont ces pièces qui permettront au juge de fixer la classe applicable à l’échéance, de restituer les indexations indues comme à Paris le 13 janvier 2026 (TJ Paris, 13 janvier 2026, RG n° 25/04849), de désigner les travaux comme à Paris le 7 juillet 2026 (TJ Paris, 7 juillet 2026, RG n° 25/05108), ou de trancher la validité d’un congé pour rénovation comme à Rouen le 4 septembre 2026 (TJ Rouen, 4 septembre 2026, RG n° 26/00021). Aucune de ces issues ne se déduit de la seule lettre G portée sur un diagnostic ancien.
Conclusion
Pour un bail en cours, la lettre G ne produit pas un effet unique. Elle sort le logement de la décence pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1er janvier 2025, selon le calendrier des classes A à F, puis A à E au 1er janvier 2028 et A à D au 1er janvier 2034 rappelé à Limoges (TJ Limoges, 11 septembre 2026, RG n° 25/01365). Avant cette échéance d’entrée dans le calendrier, le plafond de 450 kilowattheures d’énergie finale continue de sanctionner les consommations les plus élevées. Dans les deux cas, la classe et la consommation se prouvent par un diagnostic valide, dont la durée et le régime transitoire sont fixés par l’article D. 126-19 du code de la construction et de l’habitation, et le changement de coefficient de l’électricité intervenu le 1er janvier 2026 peut modifier la lettre des logements chauffés à l’électricité sans travaux. Au renouvellement, le loyer d’un logement classé F ou G reste gelé, les indexations indues se restituent, et le locataire peut demander la mise en conformité sans que le bail soit rompu, le juge pouvant désigner les travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à leur exécution au sens de l’article 20-1 cité à Brive-la-Gaillarde (TJ Brive-la-Gaillarde, 15 septembre 2026, RG n° 26/00124). Le congé pour travaux de rénovation énergétique n’est ni un droit automatique du bailleur, depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 4 juin 2026 sur l’indécence connue lors de la conclusion (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993), ni une voie fermée dans tous les cas, comme le montre le jugement de Rouen du 4 septembre 2026 sur une rénovation globale documentée (TJ Rouen, 4 septembre 2026, RG n° 26/00021). Bailleurs et locataires ont donc le même intérêt, avant le terme : établir la classe réelle du logement par un diagnostic valide, dater exactement la conclusion, le renouvellement ou la tacite reconduction qui gouverne le seuil, et documenter les travaux nécessaires. C’est sur ces trois éléments, et sur eux seuls, que le renouvellement d’un bail classé G se négocie ou se juge en 2026.