Un propriétaire découvre qu’une personne occupe une partie de son terrain en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion ou à Mayotte. L’occupant affirme qu’une possession prolongée lui a permis d’acquérir la parcelle. Un acte ancien au nom du propriétaire suffit-il à répondre ? La règle ultramarine de dix ans s’applique-t-elle à cette occupation ? Et que changerait la proposition de loi actuellement examinée par le Parlement ?
La proposition de loi sur la prescription acquisitive dans les collectivités concernées a été adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 29 octobre 2026, puis transmise au Sénat et enregistrée le même jour. Au 5 novembre 2026, elle n’est pas définitivement adoptée : ce texte n’est pas le droit en vigueur. Le texte adopté par l’Assemblée nationale et le texte de la commission des lois, dont les trois articles ont été repris dans la version transmise au Sénat, permettent de distinguer les dispositions proposées des règles actuelles.
Pour le titulaire d’un titre confronté à une occupation par un tiers, l’enjeu porte sur la parcelle exacte, la qualité de la possession et le régime applicable à la période invoquée. La discussion peut aussi concerner un acte de notoriété acquisitive. Chaque question appelle ses propres pièces : ni la durée annoncée par l’occupant ni le vote parlementaire ne règlent, à eux seuls, la propriété du terrain.
I. Terrain occupé outre-mer : un propriétaire peut-il contester une prescription acquisitive de dix ans ?
A. Quelles règles s’appliquent aujourd’hui à la possession du terrain ?
La prescription acquisitive est un mécanisme par lequel une personne peut acquérir un bien par l’effet de sa possession. L’article 2258 du code civil précise que celui qui l’invoque n’est pas obligé d’en rapporter un titre et que la mauvaise foi ne peut, à elle seule, lui être opposée. Le propriétaire qui possède un acte publié doit donc prendre la revendication au sérieux, sans pour autant admettre que toute présence sur place suffit à établir une possession utile.
La première vérification concerne le bien lui-même. Une maison peut avoir été bâtie à cheval sur deux parcelles, un chemin traverser plusieurs propriétés ou un nom de lieu-dit désigner un ensemble plus vaste que le terrain revendiqué. Le titre, les plans disponibles et les documents de publicité foncière doivent être confrontés aux lieux. Un avis de taxe ou une adresse postale peut aider à reconstituer les faits, mais sa seule présentation ne répond pas à toutes les questions sur les limites ou sur la propriété.
La possession est définie par l’article 2255 du code civil comme la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit, exercée directement ou par une autre personne agissant au nom du possesseur. L’article 2261 du code civil exige une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Ces caractères ne sont pas interchangeables : constater des travaux n’établit pas automatiquement leur auteur, leur période, ni la qualité dans laquelle ils ont été accomplis.
Le droit commun de l’article 2272 du code civil fixe à trente ans le délai de prescription pour acquérir la propriété immobilière. Il prévoit aussi une prescription de dix ans pour celui qui acquiert un immeuble de bonne foi et par juste titre. La seconde branche concerne une acquisition munie d’un titre répondant aux conditions de ce régime ; elle ne se confond pas avec la règle ultramarine de 2024.
Le III de l’article 51 de la loi du 9 avril 2024 prévoit actuellement, par dérogation à l’article 2272, un délai de dix ans pour acquérir la propriété immobilière dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution, ainsi qu’à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin, à compter de l’entrée en vigueur de la loi et jusqu’au 31 décembre 2038. Cette disposition ne formule pas, pour cette dérogation, l’exigence de bonne foi et de juste titre figurant dans l’article 2272. Elle ne dispense pas d’examiner les caractères de la possession et les autres textes applicables.
Le même article 51, III comporte une seconde règle, différente. Sous les conditions qu’il précise, la possession par un indivisaire d’un immeuble dépendant d’une succession ouverte avant l’entrée en vigueur de la loi et non partagée à cette date est réputée non équivoque à l’égard des autres indivisaires, y compris pour la période antérieure. Cette présomption vise une situation successorale définie : elle ne permet pas de qualifier automatiquement la possession d’un tiers étranger à l’indivision.
Le lieu du bien compte autant que la date et la qualité des personnes. Les collectivités visées par l’article 73 comprennent la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion et Mayotte ; la loi cite aussi Saint-Barthélemy et Saint-Martin. Un terrain situé dans une autre collectivité ultramarine appelle une vérification distincte. À Mayotte, l’article 34 de la loi du 11 août 2025 prévoit un dispositif propre à certaines possessions anciennes, sous conditions et avec une règle particulière d’entrée en vigueur liée à un décret. Il faut vérifier cette entrée en vigueur et les conditions du texte avant de l’appliquer ; sa solution ne doit pas être transposée automatiquement aux autres territoires.
Pour un propriétaire, la distinction utile est la suivante : la loi de 2024 est en vigueur dans son champ ; le texte transmis au Sénat propose de modifier ce cadre. Il ne faut pas traiter la dérogation actuelle comme déjà abrogée, ni promettre qu’elle restera nécessairement inchangée. La date à laquelle une possession aurait commencé, sa qualification et les textes applicables à chaque période doivent être examinés dans le dossier, avec les éventuelles règles particulières du territoire concerné.
B. Quelles preuves opposer à la possession invoquée par un tiers ?
Le propriétaire peut commencer par reconstituer une chronologie contradictoire. Les actes d’acquisition, les anciens plans, les échanges avec l’occupant, les photographies datées et les documents relatifs aux travaux ne répondent pas tous à la même question. Un document peut situer une clôture à une date donnée ; un autre peut indiquer qui a payé une facture ; un troisième peut expliquer pourquoi une personne utilisait les lieux. Leur intérêt tient à ce qu’ils montrent effectivement, pas seulement à leur nombre.
Un accord d’occupation mérite une attention particulière. L’article 2262 du code civil prévoit que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription. L’article 2266 vise notamment le locataire, le dépositaire et l’usufruitier parmi les personnes qui détiennent pour autrui. Cela ne permet pas de classer toute présence ancienne comme une tolérance : il faut identifier l’accord éventuel, son contenu et les actes accomplis ensuite.
Un propriétaire peut retrouver une autorisation d’entretenir une parcelle, un bail, un échange sur la remise des clés ou une convention concernant une maison. L’occupant peut produire, de son côté, des pièces qui donnent une autre lecture de la situation. Une lettre isolée ne raconte pas nécessairement toute l’histoire : son destinataire, la parcelle visée, les actes antérieurs et les réponses éventuelles comptent. Lorsque les versions divergent, conserver aussi les documents défavorables à sa propre analyse aide à comprendre ce qui devra être discuté.
Le paiement d’une charge ou la réalisation d’un chantier peuvent être des indices matériels, mais leur portée dépend du contexte. Une facture peut concerner une partie du terrain seulement ; un paiement peut avoir été effectué pour le compte d’autrui ; un chantier peut avoir été autorisé. À l’inverse, l’absence de facture conservée par le titulaire du titre ne prouve pas qu’aucun acte de possession n’a été accompli. La comparaison des pièces doit porter sur la même parcelle et sur les périodes réellement documentées.
La jurisprudence montre pourquoi le titre ne doit pas être le seul élément examiné. Dans un arrêt du 24 octobre 2024, pourvoi n° 23-16.882, la Cour de cassation a cassé une décision qui écartait la possession au motif que son auteur savait ne pas être propriétaire. La Cour a jugé que cette conscience, à elle seule, ne suffisait pas à écarter l’intention de se comporter comme propriétaire. Elle n’a pas pour autant attribué automatiquement le terrain à la personne qui le revendiquait : l’affaire a été renvoyée devant une autre composition de la cour d’appel.
Dans cette même décision, qui concernait des parcelles incorporées au domaine privé d’une commune, la Cour a jugé que la publication de l’acte autorisant cette incorporation n’était ni interruptive de prescription ni de nature à vicier une possession en cours : Cour de cassation, 24 octobre 2024, n° 23-16.882. La portée de cet arrêt doit être respectée : il traite de l’acte et des faits examinés, sans décider que toute démarche administrative produit le même effet ou qu’un occupant a nécessairement acquis une parcelle.
Il faut également distinguer l’occupant sans titre de l’acquéreur qui invoque la prescription abrégée de droit commun. Dans un arrêt du 18 juin 2026, pourvoi n° 24-22.826, rendu dans un litige relatif à une parcelle à La Réunion, la Cour de cassation rappelle que le juste titre de l’article 2272 suppose un transfert consenti par une personne qui n’est pas le véritable propriétaire. Elle a cassé la décision attaquée faute d’avoir relevé cette condition. La Cour statuait sur la prescription abrégée de droit commun, non sur les effets futurs de la proposition transmise au Sénat.
La bonne foi et la régularité de l’acte doivent alors être appréciées séparément. Selon l’article 2274 du code civil, la bonne foi est présumée et celui qui allègue la mauvaise foi doit la prouver ; l’article 2275 précise qu’il suffit qu’elle ait existé au moment de l’acquisition. L’article 2273 ajoute qu’un titre nul par défaut de forme ne peut servir de base à la prescription de dix ans. La présomption de bonne foi ne dispense donc pas de vérifier le titre et le bien qu’il désigne.
Lorsqu’un occupant se prévaut de faits accomplis par une personne qui l’a précédé, l’article 2265 du code civil prévoit la possibilité de joindre à sa possession celle de son auteur pour compléter la prescription. Il reste à identifier le lien entre les personnes, les parcelles concernées et les actes attribués à chacune. La présence successive de plusieurs noms sur un même lieu-dit ne répond pas, à elle seule, à ces questions. Une analyse consacrée au juste titre et à la bonne foi en matière de prescription abrégée détaille ce régime général.
II. Proposition de loi : que changerait la réforme pour le propriétaire d’un terrain occupé ?
A. Que deviendrait une possession commencée avant une éventuelle réforme ?
Le premier article de la proposition vise à abroger le III de l’article 51 de la loi de 2024. La rédaction comprend donc les deux volets de ce paragraphe : la dérogation portant sur le délai et la règle relative au caractère non équivoque de certaines possessions entre indivisaires. Le deuxième article énonce que les articles 2261 et 2272 du code civil sont applicables dans les collectivités visées, ainsi qu’à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin. Ces dispositions figurent dans le texte de la commission repris dans la version transmise ; elles restent proposées au 5 novembre 2026.
Si une loi reprenant cette rédaction entrait en vigueur, l’analyse devrait tenir compte du cadre résultant de cette loi, des autres dispositions applicables et des éventuelles règles transitoires finalement adoptées. Le droit commun de l’article 2272 ne se limite pas à trente ans : il conserve une prescription de dix ans pour l’acquéreur de bonne foi et par juste titre. Il serait donc trompeur d’annoncer que toute possibilité de prescription immobilière en dix ans disparaîtrait. Il serait tout aussi inexact de présenter la branche du juste titre comme identique à la dérogation générale de 2024.
Pour une occupation en cours, la question ne peut pas être réduite à la date du vote de l’Assemblée. L’article 2222 du code civil distingue notamment la prescription acquise de celle dont le délai n’était pas expiré lors de l’entrée en vigueur d’une loi qui en allonge la durée ; il prévoit, pour cette dernière, la prise en compte du temps déjà écoulé. L’article 2259 rend l’article 2222 applicable à la prescription acquisitive sous la réserve qu’il énonce. Ces textes doivent être confrontés à la loi qui serait effectivement adoptée et à la situation précise.
Le texte actuellement transmis ne décrit pas, dans ses trois articles, le sort individuel de chaque possession déjà commencée. Il ne permet pas de dire aujourd’hui qu’un occupant perdrait nécessairement un droit déjà acquis, ni que tout propriétaire récupérerait automatiquement la parcelle contestée. Il ne permet pas davantage de promettre à un occupant que les mêmes conditions continueront à s’appliquer à chaque situation en cours. Avant de conclure, il faudrait identifier le régime invoqué, la date de son éventuelle entrée en vigueur, les faits retenus et le contenu définitif de la loi.
Prenons une situation fictive : un propriétaire présente un acte ancien, tandis qu’un tiers produit des photographies et des attestations sur l’usage d’une partie du terrain. La première étape n’est pas de choisir immédiatement entre deux nombres. Il faut déterminer si les pièces concernent la même partie de la parcelle, qui l’a utilisée et dans quelles conditions. Il faut ensuite identifier le texte invoqué et les dates auxquelles il était applicable. Sans ces éléments, calculer une date finale donnerait une précision apparente, mais pas une réponse juridique fiable.
Une seconde situation peut concerner une acquisition fondée sur un acte : le vendeur est-il présenté comme titulaire du droit, que désigne exactement l’acte et qui a ensuite occupé le terrain ? L’arrêt du 18 juin 2026, n° 24-22.826 montre que la qualification de juste titre ne se déduit pas de la seule existence d’une attestation de vente. La décision concerne les faits et le régime soumis à la Cour ; elle ne tranche pas par anticipation l’application de la réforme envisagée à un autre dossier.
Les questions de continuité et d’éventuelle interruption appellent elles aussi des sources précises. L’article 2241 du code civil prévoit que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription et précise certaines situations dans lesquelles cette règle s’applique ; l’article 2259 rend notamment les dispositions du chapitre concerné applicables à la prescription acquisitive sous sa réserve. La portée d’une demande particulière dépend de son objet, des personnes visées et des textes applicables : il ne serait pas prudent de promettre l’effet d’une démarche à partir de son seul nom.
L’article 2242 du code civil prévoit que l’interruption résultant d’une demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance. L’article 2243 précise les cas dans lesquels cette interruption est non avenue, notamment lorsque le demandeur se désiste, laisse périmer l’instance ou lorsque sa demande est définitivement rejetée. Ces dispositions invitent à examiner la procédure dans son ensemble ; elles ne permettent pas d’affirmer qu’une simple correspondance ou une publication foncière aurait le même effet.
Le dossier parlementaire doit être suivi sans pronostic sur son issue. Après son adoption par l’Assemblée nationale, la proposition est examinée en première lecture au Sénat. Celui-ci peut adopter le texte, le modifier ou le rejeter selon la procédure applicable ; la suite dépendra des décisions des assemblées. Tant qu’aucune loi définitive n’est entrée en vigueur, les documents de travail parlementaires ne remplacent pas les règles actuelles. Le commentaire général du texte adopté le 29 octobre présente les trois dispositions dans leur ensemble.
B. Comment réagir à un acte de notoriété ou à une revendication de propriété ?
Le propriétaire peut être informé d’une revendication par un courrier, par un échange lors d’une vente envisagée ou par la découverte d’un acte de notoriété acquisitive. Ces situations ne sont pas identiques. Il faut d’abord demander quel bien est concerné, qui se prévaut de la possession, quels documents sont invoqués et ce que la personne demande. Une discussion sur l’existence d’un acte n’est pas nécessairement une décision sur la propriété de l’ensemble du terrain.
Pour les immeubles entrant dans son champ, l’article 35-2 de la loi du 27 mai 2009 prévoit que l’acte de notoriété constatant une possession répondant aux conditions de la prescription acquisitive fait foi de cette possession, sauf preuve contraire. Il vise les territoires énumérés dans le texte et les actes dressés et publiés avant le 31 décembre 2038. Le propriétaire qui conteste la situation peut chercher à comprendre les faits rapportés, les pièces qui les étayent et la désignation précise de l’immeuble.
Le même article 35-2 prévoit que l’acte ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans à compter de la dernière de ses publications par voie d’affichage, sur un site internet et au service de la publicité foncière ou au livre foncier. Les justificatifs de ces publications et leurs dates sont donc importants. La date de signature de l’acte, prise isolément, ne permet pas d’identifier la dernière publication visée par le texte.
Si une pièce manque, il faut distinguer l’absence du justificatif dans le dossier personnel de l’absence effective de publication. La recherche peut porter sur l’identité du bénéficiaire, les références cadastrales, l’acte et ses annexes, puis sur chacun des supports mentionnés par la loi. Une différence entre deux plans ou deux désignations ne prouve pas à elle seule une erreur, mais elle appelle une vérification avant de tirer une conclusion sur la parcelle.
Le régime dépend également de la date et de la nature de l’acte. Dans un arrêt du 28 novembre 2024, pourvoi n° 23-14.640, la Cour de cassation a refusé l’application du régime issu de la loi de 2017 à un acte de notoriété acquisitive publié avant l’entrée en vigueur de ce régime. Cette décision portait sur un acte à La Réunion et sur les textes qu’elle examine. Elle n’établit pas à elle seule le sort des actes qui seraient concernés par une future loi issue de la proposition de 2026.
Le troisième article de la proposition prévoit d’ajouter à l’article 35-2 une restriction de cession. Il propose la phrase suivante : « Aucune cession de l’immeuble par le bénéficiaire de l’acte de notoriété ne peut intervenir avant l’expiration de ce délai de cinq ans ou, en cas de recours, jusqu’au jugement définitif. » Le texte de la commission repris par l’Assemblée contient cette formulation. Au 5 novembre 2026, cette restriction est proposée : elle ne doit pas être présentée comme une interdiction déjà entrée en vigueur.
La rédaction vise la cession de l’immeuble par le bénéficiaire de l’acte. Elle ne formule pas une interdiction générale de toute opération portant sur tous les terrains indivis ou occupés. Si le texte évolue pendant la navette, il faudra reprendre ses termes et examiner les éventuelles dispositions relatives à son application. Pour un propriétaire comme pour un acquéreur, l’identité du vendeur, l’origine du droit invoqué et l’existence d’une contestation connue restent des questions factuelles à documenter, sans présumer l’issue d’un litige.
Il faut également éviter de confondre la contestation de l’acte avec toute demande portant sur le droit de propriété. L’article 2227 du code civil énonce que le droit de propriété est imprescriptible et prévoit, sous cette réserve, une règle pour les actions réelles immobilières. L’article 35-2 concerne pour sa part l’acte qu’il définit. Ces textes ne dispensent pas d’identifier exactement la demande envisagée, les parties concernées et la possession invoquée par l’autre personne.
Un dossier exploitable peut être organisé autour de quatre ensembles : les titres et plans permettant d’identifier le bien ; les documents sur l’occupation et les accords éventuels ; les pièces relatives à l’acte de notoriété et à ses publications lorsqu’il existe ; enfin, les échanges ou décisions déjà intervenus. Pour chaque pièce, noter sa date, son auteur, la parcelle désignée et ce qu’elle démontre réellement aide à faire apparaître les contradictions comme les points communs. Une photographie ou une facture ne doit pas être présentée comme la preuve complète d’une situation qu’elle ne montre qu’en partie.
Les litiges de propriété relèvent du droit immobilier et de la preuve des droits sur un immeuble. Lorsqu’un désaccord persiste, l’objet exact des demandes et l’examen des éléments produits comptent autant que la durée avancée par l’une ou l’autre partie. Le propriétaire conserve ainsi une lecture équilibrée : son titre est une pièce essentielle, mais la possession alléguée doit être examinée ; inversement, l’existence d’une occupation ou d’un acte ne règle pas automatiquement toutes les questions de propriété.
Conclusion
La proposition de loi sur la prescription acquisitive a été adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 29 octobre 2026 et transmise au Sénat le même jour. Au 5 novembre 2026, elle n’est pas définitivement adoptée : ce texte n’est pas le droit en vigueur. Elle envisage notamment d’abroger les dérogations de 2024 et d’encadrer la cession d’un immeuble par le bénéficiaire d’un acte de notoriété acquisitive.
Pour le propriétaire confronté à une occupation, la réponse dépend de la parcelle, du titre, des faits de possession et du régime applicable à la situation. La proposition ne transforme pas à elle seule le résultat d’un dossier en cours. Les pièces et les dates doivent être vérifiées à la lumière du droit actuel, puis de la rédaction définitive d’une éventuelle réforme.