Une maison familiale peut rester en indivision pendant des années alors qu’un seul héritier y habite, paie certaines charges ou entretient le terrain. Cette situation fait naître deux questions différentes : quels droits l’occupant exerce-t-il comme cohéritier, et peut-il un jour revendiquer seul la propriété par prescription acquisitive ? La réponse ne se déduit ni de la présence sur place ni de l’absence d’un autre membre de la famille. Elle dépend du bien, de la succession, des actes accomplis et des textes applicables.

Au 3 novembre 2026, la proposition de loi sur la prescription acquisitive outre-mer a été adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 29 octobre 2026 puis transmise au Sénat le même jour. Elle n’est pas définitivement adoptée : ce texte n’est pas le droit en vigueur. Le texte adopté par l’Assemblée nationale reprend les trois articles du texte établi par sa commission des lois. Son premier article propose de supprimer une règle particulière sur la possession d’un immeuble successoral par un indivisaire.

Pour les familles de Guadeloupe, de Guyane, de Martinique, de La Réunion, de Mayotte, de Saint-Martin et de Saint-Barthélemy, l’enjeu n’est pas seulement de comparer deux nombres d’années. Il faut comprendre ce que la loi actuelle présume, ce qu’elle ne présume pas et ce que la réforme changerait éventuellement dans la discussion entre cohéritiers. Les réponses qui suivent distinguent ces hypothèses et les pièces utiles à chacun.

I. Prescription acquisitive outre-mer : un héritier occupant peut-il devenir seul propriétaire ?

A. Quels droits l’occupation de la maison donne-t-elle à un cohéritier ?

Une succession peut comprendre un terrain ou une maison appartenant à plusieurs héritiers sans que le bien ait été partagé entre eux. Dans ce cas, l’occupation par l’un ne doit pas être confondue avec une attribution du bien entier. L’article 815-9 du code civil permet à chaque indivisaire d’user et de jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec les droits des autres. Il prévoit aussi, sauf convention contraire, une indemnité lorsque l’un use ou jouit privativement de la chose indivise.

Une sœur qui réside dans la maison héritée et un frère qui vit ailleurs peuvent ainsi avoir des droits sur le même bien. Leur situation doit être examinée à partir des actes de succession et des accords éventuels : l’un habite, l’autre n’habite pas, mais ces seuls faits ne déterminent ni la quote-part de chacun ni le résultat d’une revendication de propriété exclusive. Un accord familial sur les clés, les travaux ou les frais peut éclairer le contexte ; il faut en vérifier le contenu et ne pas supposer qu’il a été conclu.

La prescription acquisitive répond à une autre question. L’article 2258 du code civil la définit comme un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession, sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre. La possession elle-même est définie par l’article 2255 comme la détention ou la jouissance exercée par soi-même ou par une autre personne agissant en son nom. La question est donc celle des faits, de leur qualification et des conditions légales, pas uniquement celle du nom inscrit sur une facture.

L’article 2261 du code civil énonce les caractères exigés pour prescrire : une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Ces critères ne se résument pas au fait de posséder les clés. Un relevé d’électricité peut renseigner sur l’usage d’une maison ; une facture de matériaux documente une dépense. Chacun de ces documents doit être rapproché de la période, du bien concerné, du nom des personnes et des autres pièces.

La distinction entre usage indivis et revendication exclusive est particulièrement importante quand un héritier accomplit des actes que la famille lui a confiés. L’article 815-3 traite notamment de certaines décisions d’administration et prévoit, dans les conditions qu’il précise, un mandat tacite lorsqu’un indivisaire gère les biens au su des autres sans opposition. Il ne permet pas de qualifier toutes les démarches d’un occupant de la même manière : recevoir un courrier, faire réparer une toiture ou percevoir un loyer peut s’inscrire dans des contextes différents.

L’article 2262 énonce : « Les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription. » Cette règle invite à regarder les accords réels et le comportement des intéressés ; elle ne permet pas de conclure que toute occupation familiale serait nécessairement tolérée. Inversement, le seul paiement d’une charge ne révèle pas à lui seul si une personne agissait pour son propre compte ou pour l’indivision.

Dans un arrêt du 17 avril 1985, pourvoi n° 83-14.683, la Cour de cassation a examiné une succession comprenant des immeubles à Saint-Martin. Elle a censuré une décision qui avait admis une prescription sans rechercher les conséquences possibles du caractère équivoque de la possession d’un auteur sur celle de ses héritiers. Cet arrêt porte sur le droit et les faits examinés avant la loi de 2024. Il ne dispense pas de tenir compte de la règle spéciale aujourd’hui en vigueur pour les successions qu’elle vise.

La raison initiale de la présence sur le terrain compte aussi. L’article 2266 du code civil vise les personnes qui détiennent précairement pour autrui, notamment le locataire, le dépositaire et l’usufruitier. L’article 2268 prévoit certaines hypothèses dans lesquelles le titre de leur possession est interverti. Il serait inexact d’assimiler sans examen chaque cohéritier occupant à un locataire ou de déduire d’un seul changement de comportement que ces conditions sont réunies.

Un dossier peut ainsi contenir un contrat de location, un accord familial d’hébergement, une procuration donnée pour gérer le bien ou, au contraire, une affirmation écrite de propriété personnelle. Chacune de ces pièces répond à une question différente. Il faut identifier ses signataires, le bien désigné et les actes accomplis ensuite, puis vérifier si d’autres documents en modifient la compréhension. Cette analyse protège aussi bien la possibilité pour l’occupant d’exposer sa situation que celle des cohéritiers de discuter la portée des actes produits.

La décision illustre l’intérêt d’une chronologie documentée. Il faut distinguer les actes accomplis par la personne décédée, ceux des héritiers et les éventuels échanges entre coïndivisaires. L’article 2265 du code civil permet, pour compléter la prescription, de joindre à sa possession celle de son auteur. Il ne transforme pas automatiquement des situations différentes en une possession utile : la nature des actes et leur continuité doivent être examinées dans le dossier.

B. Pourquoi la loi actuelle traite-t-elle certaines possessions comme non équivoques ?

La règle spéciale résulte du 2° du III de l’article 51 de la loi du 9 avril 2024. Dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution, à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin, elle vise la possession par un indivisaire d’un immeuble dépendant d’une succession ouverte avant l’entrée en vigueur de la loi et non partagée à cette date. Dans ce champ, elle répute la possession non équivoque à l’égard des coïndivisaires, y compris durant la période de possession antérieure à l’entrée en vigueur de la loi.

Le texte pose plusieurs conditions qui méritent chacune une vérification. Il faut identifier l’immeuble, le rattacher à la succession, établir la qualité d’indivisaire et rechercher la situation de cette succession à la date indiquée par la loi. Une succession ouverte avant la loi n’est pas, pour cette seule raison, nécessairement restée non partagée à cette date. À l’inverse, la difficulté à retrouver certains héritiers ne suffit pas à répondre à toutes ces questions. Les actes notariés, les documents de dévolution et les pièces relatives à un éventuel partage doivent être confrontés.

La présomption porte sur le caractère non équivoque de la possession dans les situations définies par le texte. Elle ne dit pas que chaque membre d’une indivision possède nécessairement tout l’immeuble à titre de propriétaire. Elle ne remplace pas non plus les autres caractères mentionnés par l’article 2261 du code civil. Une analyse sérieuse recherche donc les faits qui soutiennent la possession invoquée et ceux qui sont susceptibles de la contredire, au lieu de s’arrêter au seul lien de parenté.

La situation d’une même maison peut donc appeler plusieurs vérifications successives. Si l’occupant est bien indivisaire, il reste à déterminer si le bien dépend de la succession visée et si cette dernière était encore non partagée au moment exigé par le texte. Si ces conditions sont remplies, la règle spéciale intervient sur le caractère non équivoque ; les autres caractères de la possession demeurent à examiner. Cette séparation évite de transformer la présomption en preuve automatique de tous les faits litigieux.

Le même article 51, III, 1° prévoit, par dérogation à l’article 2272 du code civil, un délai de dix ans pour acquérir la propriété immobilière dans les territoires qu’il énumère, à compter de l’entrée en vigueur de la loi et jusqu’au 31 décembre 2038. Sa formulation doit être lue telle qu’elle est écrite. La règle sur le caractère non équivoque et celle sur la durée ont des objets différents : le fait que la première mentionne une période antérieure ne permet pas de traiter automatiquement toute occupation antérieure comme une prescription achevée.

Mayotte connaît en outre un dispositif propre pour certaines possessions anciennes, assorti de conditions et d’une entrée en vigueur différée. Il doit être lu avec l’article 34 de la loi du 11 août 2025 et son décret d’application, sans transposer automatiquement sa solution aux autres territoires. Un commentaire consacré aux possessions anciennes à Mayotte examine spécifiquement cette articulation.

Pour préparer un dossier familial, les actes et les témoignages doivent être reliés à une parcelle précise. Un ancien nom de lieu-dit, un numéro cadastral modifié ou une adresse partagée par plusieurs bâtiments peuvent rendre les pièces difficiles à comparer. Un plan et un acte de succession peuvent aider à formuler la question, sans suffire isolément à établir tous les droits. Les documents contradictoires ont leur place dans le dossier : une lettre de partage ou un accord sur l’occupation peut éclairer des faits qu’une photographie ne montre pas.

Les témoignages sont également plus utiles lorsqu’ils expliquent ce que leur auteur a personnellement vu : l’identité de la personne présente, les travaux observés, l’utilisation du bien et la période connue. Une formule générale qualifiant quelqu’un de propriétaire peut exprimer une conclusion sans décrire les faits qui la soutiennent. Il faut aussi demander ce que le témoin sait des relations entre héritiers et ce qu’il ignore. L’appréciation des pièces appartient, en cas de litige, au juge saisi.

II. Que changerait la proposition de loi pour les héritiers en indivision outre-mer ?

A. La suppression proposée de la présomption modifierait-elle les droits déjà constitués ?

Le premier article du texte adopté en première lecture propose d’abroger le III de l’article 51 de la loi de 2024. La proposition vise donc à la fois la dérogation relative à la durée et la disposition sur le caractère non équivoque de certaines possessions entre indivisaires. Le texte de commission, identique sur ces articles à celui transmis au Sénat, permet de lire la formulation complète. Au 3 novembre 2026, cette abrogation est proposée ; elle n’est pas entrée en vigueur.

L’article 2 de la proposition prévoit l’application des articles 2261 et 2272 du code civil dans les collectivités concernées. Si une loi reprenant cette rédaction devenait applicable, il faudrait apprécier la possession au regard du cadre qui résulterait de cette loi et des autres dispositions applicables. Cela ne signifie pas qu’un héritier occupant perdrait nécessairement un droit déjà acquis, ni que tout autre héritier obtiendrait automatiquement le partage. Les faits, les textes et leur application dans le temps resteraient à examiner.

Le droit commun de l’article 2272 du code civil prévoit un délai de trente ans pour acquérir la propriété immobilière et une prescription de dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre. Cette seconde hypothèse ne se confond pas avec le régime spécial de l’article 51 de la loi de 2024. Parler d’un retour aux trente ans sans mentionner l’exception de droit commun masquerait une partie du texte. À l’inverse, présenter toute occupation comme relevant de l’exception du juste titre serait tout aussi réducteur.

La question des situations déjà engagées exige une lecture distincte. L’article 2 du code civil énonce que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. L’article 2222 distingue notamment une prescription acquise d’une prescription dont le délai n’est pas expiré lors de l’entrée en vigueur d’une loi qui en allonge la durée ; l’article 2259 rend l’article 2222 applicable à la prescription acquisitive sous la réserve qu’il énonce.

Ces textes donnent des questions à poser ; ils ne permettent pas de régler abstraitement tous les dossiers à partir du vote du 29 octobre. La version transmise au Sénat ne comporte pas de disposition détaillant expressément le traitement de chaque possession ou acte déjà engagé. La rédaction finalement adoptée, si elle existe, ainsi que les règles propres à chaque territoire devront être confrontées à la situation concrète. Il serait prématuré d’annoncer aujourd’hui une date à laquelle un occupant ou un cohéritier gagnerait ou perdrait nécessairement un droit.

Pour comparer utilement les situations, une famille peut dresser trois lignes chronologiques. La première concerne la succession : décès, personnes appelées à la succession, actes de dévolution et éventuel partage. La deuxième décrit le bien : parcelles, bâtiments, titres et changements de désignation. La troisième recense les faits d’occupation et de gestion, en indiquant qui a accompli chaque acte et quelles pièces le montrent. Cette méthode n’attribue pas la propriété ; elle aide à distinguer les affirmations vérifiables des points encore discutés.

Les documents sur une gestion commune peuvent compter autant que ceux qui soutiennent une revendication individuelle. Un bail signé au nom de l’indivision, une lettre dans laquelle plusieurs héritiers décident de travaux ou une demande de remboursement adressée aux autres ne répondent pas nécessairement à la même question qu’une déclaration de propriété exclusive. Leur sens dépend de leur contenu et de leur contexte. Un dossier complet conserve les deux catégories de pièces et permet à chaque intéressé de faire valoir son interprétation.

Le 13 mars 2025, n° 23/00173, la cour d’appel de Cayenne a apprécié un ensemble de pièces relatives à une possession alléguée par des héritiers face à l’État. Elle a retenu des éléments concordants, dont des documents d’activité et des actes accomplis au nom de l’indivision. Ce litige n’opposait pas un héritier à ses cohéritiers : il illustre l’examen concret d’un faisceau de preuves et ne tranche pas, à lui seul, une contestation familiale relevant de la règle spéciale de 2024.

B. Quelles pièces et quelles démarches envisager pendant la navette parlementaire ?

Un cohéritier qui occupe la maison peut commencer par identifier la base de sa demande. Se prévaut-il de sa part successorale, d’un accord d’occupation, d’actes de gestion accomplis pour la famille ou d’une possession à titre de propriétaire exclusif ? Ces positions peuvent soulever des questions différentes. Les documents relatifs à l’entretien, aux impôts, aux assurances, aux locations et aux relations avec les autres héritiers doivent être présentés avec leur date et leur destinataire. Une dépense justifiée ne tranche pas à elle seule le sort de l’immeuble.

Un héritier qui ne réside pas sur place peut rechercher les mêmes pièces et celles qui établissent sa propre qualité : acte de notoriété successorale, titre du défunt, correspondance, décisions ou accords familiaux. Il peut demander à comprendre qui utilise le bien et dans quel cadre, puis conserver les réponses et les documents reçus. Une absence géographique n’efface pas, par elle-même, les droits successoraux ; elle n’établit pas non plus l’absence de possession utile d’une autre personne. Les faits et les textes doivent être examinés ensemble.

Lorsque la difficulté porte sur le maintien ou le partage de l’indivision, l’article 815 du code civil énonce que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et que le partage peut toujours être provoqué, sous les réserves qu’il prévoit. La demande de partage n’est pas identique à une demande tendant à faire reconnaître une propriété acquise par possession. Avant de choisir une démarche, il faut identifier l’objet exact de la contestation et les personnes dont les droits sont concernés.

L’article 815-2 permet à tout indivisaire de prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis. Il ne faut pas qualifier automatiquement toute action touchant le bien de mesure conservatoire. Dans un arrêt du 6 février 2025, pourvoi n° 23-20.678, la Cour de cassation a jugé qu’une action présentée comme une expulsion, mais tendant dans les faits à mettre fin à un bail rural dont un autre indivisaire revendiquait le maintien, n’entrait pas dans cette catégorie. La décision porte sur ce bail et ne décide pas de l’issue d’une revendication par prescription.

Il faut enfin distinguer l’acte de notoriété acquisitive de l’acte qui établit la qualité d’héritier. Pour les immeubles situés dans les territoires énumérés par l’article 35-2 de la loi du 27 mai 2009, l’acte de notoriété constatant une possession répondant aux conditions de la prescription acquisitive fait foi de cette possession, sauf preuve contraire. Le même article prévoit que cet acte ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans à compter de la dernière des publications qu’il énumère. La date de l’acte et celles des publications doivent donc être distinguées.

Le troisième article de la proposition ajouterait une restriction à la cession de l’immeuble par le bénéficiaire de l’acte de notoriété : avant l’expiration du délai de cinq ans ou, en cas de recours, jusqu’au jugement définitif, selon le texte de commission, identique sur ce point au texte adopté par l’Assemblée. Cette restriction est proposée ; le vote en première lecture ne la rend pas applicable. Elle concerne la cession visée par la formulation parlementaire et ne doit pas être étendue sans source à toute opération sur tout bien indivis.

Si un acte de notoriété acquisitive existe, son bénéficiaire et les autres intéressés ont besoin de savoir quel bien il décrit, qui l’a établi, quels faits il constate et quelles publications ont été effectuées. Une copie de l’acte, les plans, les justificatifs de publicité et les éventuelles décisions sont des documents distincts. Leur réunion ne préjuge ni de la valeur de chaque preuve ni de l’existence d’un recours. Le commentaire général sur le texte adopté et les actes de notoriété outre-mer présente les autres dispositions de la proposition.

La suite relève de la procédure parlementaire. Le Sénat est saisi du texte transmis après la première lecture à l’Assemblée. Il peut l’examiner et le modifier ; les étapes suivantes dépendront des décisions prises par les assemblées. Aucun pronostic ne permet aujourd’hui de connaître la rédaction finale. Une personne confrontée à une succession en cours doit donc distinguer les textes effectivement applicables à sa situation du contenu des versions parlementaires successives. Le droit immobilier et les litiges de propriété croisent ici le droit des successions et l’administration de l’indivision.

Conclusion

Au 3 novembre 2026, la proposition de loi adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 29 octobre 2026 a été transmise au Sénat le même jour. Elle n’est pas définitivement adoptée : ce texte n’est pas le droit en vigueur. Elle propose notamment d’abroger la règle de 2024 qui répute non équivoque, dans certaines successions indivises ultramarines, la possession d’un immeuble par un indivisaire à l’égard des autres.

Pour une maison familiale, l’occupation, la qualité d’héritier et une éventuelle propriété acquise par possession sont des questions liées mais distinctes. L’analyse repose sur la situation de la succession, les actes des personnes concernées, les preuves disponibles et les textes applicables à la date pertinente. Si la proposition évolue, ses versions successives et les règles d’application dans le temps devront être examinées avant toute conclusion sur un dossier particulier.