Vous vendez un appartement, une maison ou un terrain, un acquéreur est prêt à signer, puis le notaire annonce qu’une déclaration d’intention d’aliéner doit être envoyée en mairie et que la commune dispose d’un délai pour préempter. La vente se trouve suspendue à la réponse du titulaire du droit de préemption urbain, qui peut acheter le bien à votre place, discuter le prix ou renoncer. Comprendre ce que la DIA purge, ce qu’elle doit contenir et ce qui se passe pendant le délai de deux mois permet d’éviter une nullité, un prix imposé ou un recours perdu d’avance.
Le présent article détaille la méthode applicable à la déclaration d’intention d’aliéner en zone de préemption urbaine : champ d’application, forme, délai de deux mois et ses suspensions, fixation du prix, décision de préempter et voies de recours du vendeur comme de l’acquéreur évincé. Il intègre les spécificités de Paris et de l’Île-de-France, où le droit de préemption urbain est particulièrement actif. Chaque règle énoncée renvoie au texte ou à la décision qui la pose, avec un lien officiel.
La fiche de service public consacrée au droit de préemption urbain rappelle le cadre général de la procédure et le rôle de la DIA (service-public.fr, droit de préemption urbain). Les développements qui suivent entrent dans le détail que cette présentation ne donne pas : contenu exact de la déclaration, calcul du délai, prix fixé par le juge de l’expropriation et contentieux de la décision de préempter.
I. La DIA qui purge valablement le droit de préemption urbain
A. Quand la DIA est obligatoire et ce qu’elle doit contenir
Le droit de préemption urbain n’existe que là où il a été institué. L’article L. 211-1 du code de l’urbanisme dispose : « Les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future délimitées par ce plan ». Avant toute DIA, il faut donc vérifier la délibération qui crée le périmètre et le zonage applicable au bien. Une vente conclue dans une zone non couverte n’a pas à être déclarée au titre de ce droit.
Lorsque le périmètre existe, le champ des biens soumis est large. L’article L. 213-1 du code de l’urbanisme dispose : « Sont soumis au droit de préemption institué par l’un ou l’autre des deux précédents chapitres : 1° Tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu’ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit ». Les ventes d’immeubles, les cessions de droits indivis et, sous conditions, les cessions de parts de société civile immobilière entrent dans ce champ. Le même article précise au 3° que sont visées « Les cessions de la majorité des parts d’une société civile immobilière ou les cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de ladite société, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption », tout en excluant les sociétés « constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ». Une cession de parts de SCI familiale n’obéit donc pas aux mêmes vérifications qu’une cession de parts d’une SCI d’investissement détenant un immeuble parisien.
L’obligation de déclarer est sanctionnée par la nullité. L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme dispose : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. » La DIA n’est donc pas une formalité d’information : son absence expose l’acte de vente à l’annulation. Le même article ajoute que l’action en nullité ainsi ouverte se prescrit dans un délai précis : « L’action en nullité prévue au premier alinéa se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété. » (article L. 213-2 du code de l’urbanisme). Le point de départ de ce délai de cinq ans est la publication de l’acte de transfert, selon ce même texte.
Le contenu de la DIA est encadré. L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme dispose : « Cette déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ou, en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l’article L. 514-20 du code de l’environnement. » Le prix indiqué engage la suite : le titulaire préempte en principe aux prix et conditions figurant dans la déclaration, ou ouvre la discussion sur le prix. Une DIA qui minore le prix réel ou qui tait une condition déterminante, comme un paiement en nature ou une charge particulière, fragilise la purge. Le même article précise à ce sujet : « Lorsque la contrepartie de l’aliénation fait l’objet d’un paiement en nature, la déclaration doit mentionner le prix d’estimation de cette contrepartie. » (article L. 213-2 du code de l’urbanisme).
La forme de la déclaration obéit à un modèle réglementaire. L’article R. 213-5 du code de l’urbanisme dispose : « La déclaration par laquelle le propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption manifeste l’intention d’aliéner ce bien est établie dans les formes prescrites par un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme. » Le même article ajoute : « Cette déclaration doit être présentée en quatre exemplaires et indiquer les prix et conditions de l’aliénation projetée y compris, s’il y a lieu, le prix d’estimation de l’immeuble ou du droit offert en contrepartie. » (article R. 213-5 du code de l’urbanisme). En pratique, le notaire établit la DIA sur le formulaire en vigueur, l’adresse à la mairie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la dépose contre décharge ou la transmet par voie électronique, et en conserve la preuve de réception. Cette preuve fixe le point de départ du délai de réponse.
Un cas particulier mérite l’attention en Île-de-France : lorsque l’aliénation porte sur un bien affecté au logement dans une commune visée par un arrêté préfectoral pris pour insuffisance de logements sociaux, le droit de préemption peut être exercé par le représentant de l’État dans le département, avec possibilité de délégation à un établissement public ou un organisme de logement social. L’article L. 210-1 du code de l’urbanisme organise ce transfert et ses délégations possibles. Le vendeur ne choisit pas son interlocuteur : la DIA est adressée en mairie, et le maire la transmet au représentant de l’État lorsque ce régime s’applique. L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme dispose à ce sujet : « Lorsque le droit de préemption est exercé par le représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article L. 210-1 , la déclaration est transmise à ce dernier par le maire, dans un délai de sept jours ouvrés à compter de la date de sa réception. » Ce délai de transmission de sept jours ouvrés court à compter de la réception de la DIA en mairie, selon ce même texte.
B. Le délai de deux mois, ses suspensions et la renonciation tacite
La règle centrale tient en une phrase. L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme dispose : « Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. » Le délai de deux mois court donc à compter de la réception de la DIA par son destinataire, et le silence gardé pendant ce délai vaut renonciation, selon ce même texte. Passé ce délai sans réponse, la vente peut se réaliser librement aux prix et conditions déclarés.
Ce délai n’est pas toujours continu. Le titulaire peut demander des pièces ou visiter le bien, et ces démarches suspendent le compteur. L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme dispose : « Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. » La liste de ces documents est fixée limitativement par décret en Conseil d’État, selon ce même texte. La demande est donc unique et enfermée dans le délai de deux mois, ce qui interdit au titulaire d’allonger artificiellement l’instruction par des demandes successives.
La suspension et la reprise obéissent à une mécanique précise. L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme dispose : « Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. » Le point de départ de la suspension est la réception de la demande de pièces ou de la demande de visite, selon ce même texte. Le même article poursuit : « Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. » (article L. 213-2 du code de l’urbanisme). La reprise du délai est donc attachée à la réception des documents, au refus de visite ou à la visite elle-même, selon ce même texte.
Lorsque la suspension a consommé l’essentiel du délai, un plancher protège le titulaire. L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme dispose : « Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. » Si le temps restant après reprise est inférieur à un mois, le titulaire bénéficie donc d’un mois complet pour décider, selon ce même texte. Le même article conclut : « Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. » (article L. 213-2 du code de l’urbanisme).
La décision, lorsqu’elle intervient, doit être publiée et notifiée. L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme dispose : « La décision du titulaire fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien. » La notification au vendeur, au notaire et à l’acquéreur évincé désigné dans la DIA conditionne la régularité de la procédure et le point de départ des recours. Devant le juge, le respect du délai de deux mois se vérifie pièce par pièce : date de réception de la DIA, date de la demande de pièces ou de visite, date de réception des documents ou de la visite, date de notification de la décision. Dans une affaire jugée par la cour administrative d’appel de Marseille, l’acquéreur évincé soutenait ainsi que la décision de préemption avait été notifiée au-delà du délai de deux mois imparti par l’article L. 213-2, même en tenant compte de la demande de pièces complémentaires et de la visite des lieux (CAA Marseille, 20 févr. 2024, n° 23MA03068). Le moyen illustre la méthode : chaque suspension doit être justifiée et datée, faute de quoi le dépassement du délai fait tomber la décision.
La jurisprudence rappelle aussi que la décision de préempter doit reposer sur une délégation régulière et une motivation suffisante. Dans cette même affaire, l’acquéreur contestait la compétence du signataire, la régularité de la délégation consentie à une société d’économie mixte et l’absence de projet d’aménagement identifiable répondant aux objets légaux (CAA Marseille, 20 févr. 2024, n° 23MA03068). Ces moyens se rattachent à l’exigence de fond posée par l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme, aux termes duquel : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 ». Une préemption qui ne servirait aucun projet d’intérêt général identifiable s’expose à l’annulation, même si le délai a été respecté.
II. Prix, décision de préempter et recours à Paris et en Île-de-France
A. Le prix : accord amiable, fixation par le juge et droit de retrait
Lorsque le titulaire décide de préempter, il le fait en principe aux prix et conditions de la DIA. C’est l’hypothèse la plus simple : la vente se réalise avec la collectivité ou son délégataire au lieu de l’acquéreur initial, sans renégociation. L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 9 octobre 2026 en donne une illustration récente : après une DIA adressée en février 2021 pour un bien proposé à 160 000 euros, l’office délégataire a exercé le droit de préemption aux prix et conditions indiqués dans la DIA, puis a consigné l’intégralité du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations (CA Paris, pôle 4 ch. 1, 9 oct. 2026, n° 25/04544). La consignation et sa notification au propriétaire et au notaire sécurisent le paiement lorsque l’acte authentique ne peut être signé immédiatement.
Le désaccord sur le prix ouvre une phase judiciaire. L’article L. 213-4 du code de l’urbanisme dispose : « A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. » Le prix fixé par le juge de l’expropriation exclut donc toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de réemploi, selon ce même texte. Le vendeur qui espérait obtenir, en plus du prix, une compensation pour se reloger ou pour ses frais doit mesurer cette limite avant d’engager la procédure de fixation.
La date à laquelle le bien est évalué obéit à des règles propres. L’article L. 213-4 du code de l’urbanisme dispose que, pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date de référence est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ». La valeur retenue dépend donc du document d’urbanisme opposable à cette date de référence, et non des anticipations liées au projet d’acquisition. Le même article précise que le prix « est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation » (article L. 213-4 du code de l’urbanisme).
Tant que le prix n’est pas définitivement accepté, chaque partie peut se retirer. L’article L. 213-7 du code de l’urbanisme dispose : « A défaut d’accord sur le prix, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d’aliéner ledit bien, peut ultérieurement retirer son offre. De même, le titulaire du droit de préemption peut renoncer en cours de procédure à l’exercice de son droit à défaut d’accord sur le prix. » Le vendeur comme le titulaire peuvent donc renoncer en cours de procédure faute d’accord sur le prix, selon ce même texte. Une fois le juge saisi et le prix fixé, un dernier délai de réflexion s’ouvre : « En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. » (article L. 213-7 du code de l’urbanisme). Ce délai de deux mois court après que la décision fixant le prix est devenue définitive, selon ce même texte. Le même article ajoute : « Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption. » (article L. 213-7 du code de l’urbanisme). Le silence gardé pendant ce délai vaut donc acceptation et transfert de propriété au profit du titulaire, selon ce même texte : ne pas répondre après la fixation judiciaire, c’est accepter.
Le vendeur qui retire son offre retrouve sa liberté, mais il ne peut pas vendre immédiatement à des conditions qui contourneraient la purge. Toute nouvelle aliénation à des prix ou conditions différents appelle une nouvelle DIA, dont le titulaire appréciera à nouveau le contenu dans le délai légal. Vouloir « corriger » une DIA après coup en modifiant le prix sans nouvelle déclaration expose la vente ultérieure à la nullité prévue par l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, dont l’action se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte de transfert, selon ce même texte.
B. Contester la préemption : qui agit, devant quel juge, et spécificités parisiennes
Deux contentieux distincts coexistent. La décision de préempter, acte administratif, se conteste devant le juge administratif. La fixation du prix relève du juge de l’expropriation, juge judiciaire. Confondre les deux voies fait perdre un temps irrécuperable, car les délais et les moyens ne sont pas les mêmes.
Devant le juge administratif, le vendeur comme l’acquéreur évincé peuvent agir, à condition de justifier d’un intérêt à agir au jour de la décision. La cour administrative d’appel de Marseille a eu à examiner cette condition pour un acquéreur dont la promesse était présentée comme caduque à la date de la préemption, avant d’écarter la fin de non-recevoir après production d’un avenant et d’annuler l’ordonnance de rejet pour irrecevabilité prématurée (CAA Marseille, 20 févr. 2024, n° 23MA03068). L’intérêt à agir s’apprécie donc au jour de la décision attaquée, et la promesse qui fonde la qualité d’acquéreur évincé doit être en vigueur à cette date, comme l’illustre cette affaire. Le recours doit être formé dans le délai de recours contentieux de deux mois à compter de la notification ou de la publication de la décision, selon les règles générales du contentieux administratif applicables aux décisions individuelles.
Les moyens utiles portent sur la compétence, la motivation et l’intérêt général. La décision doit être signée par l’autorité compétente ou son délégataire régulier, viser le projet d’aménagement qui la justifie et être motivée en fait comme en droit. L’exigence de motivation résulte notamment de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme, qui subordonne l’exercice du droit à la réalisation d’actions ou opérations d’intérêt général répondant aux objets définis par la loi. Une décision qui n’indique ni la nature du projet ni son rattachement à un objet légal s’expose à l’annulation pour défaut de motivation et détournement de procédure. Les cessions de parts de SCI donnent lieu à un contentieux nourri sur le point de savoir si l’opération entre dans le champ du 3° de l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme, notamment lorsque le patrimoine social est constitué d’une unité foncière unique. La cour d’appel de Fort-de-France a ainsi eu à examiner une DIA suivie d’une préemption dans un contexte où une SCI s’était portée acquéreur, après l’instauration du droit de préemption urbain par délibération du 31 mai 1990 sur les zones urbaines et d’urbanisation future (CA Fort-de-France, 27 mai 2025, n° 24/00036).
À Paris et en Île-de-France, plusieurs spécificités commandent une vigilance accrue. D’abord, le périmètre : la Ville de Paris applique un droit de préemption urbain simple sur l’ensemble des zones urbaines et un droit de préemption urbain renforcé dans certains secteurs, et de nombreuses communes franciliennes ont délégué l’exercice du droit à des établissements publics fonciers ou à la métropole. La délibération applicable, le bénéficiaire exact de la délégation et le plan local d’urbanisme opposable doivent être vérifiés avant la DIA, car une erreur d’interlocuteur retarde la purge sans suspendre les calendriers de vente. Ensuite, le calendrier : dans un marché tendu, le délai de deux mois court à compter de la réception de la DIA, avec les suspensions prévues par l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme en cas de demande de pièces ou de visite, et le silence gardé passé ces délais vaut renonciation, selon ce même texte. Le compromis de vente doit donc articuler la condition de non-préemption avec ces échéances, sous peine de laisser l’acquéreur engagé pendant que la procédure de fixation du prix se prolonge.
Ensuite, le prix : à Paris, l’écart entre le prix déclaré et l’estimation du titulaire peut conduire à la saisine du juge de l’expropriation, avec l’application de la date de référence liée au plan local d’urbanisme et l’exclusion des indemnités accessoires prévues par l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme. Le vendeur parisien doit intégrer que le prix fixé par le juge exclut toute indemnité accessoire, notamment l’indemnité de réemploi, selon ce même texte. Enfin, le contentieux : selon que la décision émane de la commune, de l’État ou d’un délégataire, le recours relève du tribunal administratif de Paris, de Montreuil, de Cergy-Pontoise ou de Versailles, et la demande de fixation du prix relève du juge de l’expropriation du lieu de situation du bien. La notification de la décision au vendeur, au notaire et à l’acquéreur désigné dans la DIA, prévue par l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, fait courir les délais de recours : toute stratégie contentieuse commence par la vérification de ces notifications et de leurs dates.
Après la préemption, le bien n’est pas libre d’usage. L’article L. 213-11 du code de l’urbanisme dispose : « Les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés pour l’un des objets mentionnés au premier alinéa de l’article L. 210-1 , qui peut être différent de celui mentionné dans la décision de préemption. » Le bien préempté doit donc être utilisé ou cédé pour l’un de ces objets d’intérêt général, selon ce même texte. Si le titulaire décide d’utiliser ou de céder un bien acquis depuis moins de cinq ans pour un autre objet, il doit en informer les anciens propriétaires et leur proposer en priorité l’acquisition du bien. L’article L. 213-11 du code de l’urbanisme précise : « A défaut d’acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l’acquisition. » Ce délai de trois mois court à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, selon ce même texte. Le vendeur évincé qui apprend que le bien préempté change de destination dispose donc d’un droit de retour encadré, dont l’exercice suppose une réponse dans ce délai de trois mois.
En pratique, la séquence parisienne gagnante suit un ordre strict : vérifier la délibération et le zonage avant de signer le compromis, faire établir par le notaire une DIA complète mentionnant le prix exact et toutes les conditions, conserver la preuve de réception qui fait courir le délai de deux mois prévu par l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, répondre vite et complètement à toute demande unique de pièces, organiser la visite sans retard, puis, à la décision, contrôler compétence, motivation, notification et prix. Lorsque le prix est contesté, mesurer avant de saisir le juge de l’expropriation que le prix fixé exclut les indemnités accessoires en application de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, et que le silence gardé pendant le délai de deux mois suivant la décision définitive vaut acceptation et transfert de propriété en application de l’article L. 213-7 du code de l’urbanisme.
En conclusion, purger une vente du droit de préemption urbain, c’est d’abord envoyer une DIA régulière, puis compter un délai de deux mois qui ne pardonne ni l’imprécision ni le retard : contenu exact du prix et des conditions, preuve de réception, réponse à la demande unique de pièces et visite sans délai. Le silence du titulaire passé ces délais vaut renonciation, la décision de préempter doit être compétente, motivée et notifiée, et le désaccord sur le prix se règle devant le juge de l’expropriation, avec un droit de retrait de chaque côté puis une acceptation tacite à défaut de réponse. Le vendeur et l’acquéreur qui maîtrisent cette séquence vendent et achètent en sécurité ; ceux qui la négligent découvrent la nullité, le prix imposé ou le recours tardif.