Vous avez signé un compromis pour une maison dont l’extension, réalisée il y a quinze ans, n’a jamais fait l’objet d’une déclaration d’achèvement des travaux. Ou bien la mairie vient de vous adresser une mise en demeure : les travaux déclarés achevés ne seraient pas conformes au permis. Dans les deux cas, la même question se pose : que valent des travaux finis dont la conformité n’a jamais été purgée, et comment vendre, régulariser ou se défendre sans perdre des mois ni des dizaines de milliers d’euros. La déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, la DAACT, est la pièce qui fait le lien entre l’autorisation obtenue et la réalité du chantier : tant qu’elle n’a pas été déposée et purgée de tout recours de la mairie, le dossier d’urbanisme reste ouvert. Les enjeux sont concrets : délai de trois mois, porté à cinq dans certains cas, au-delà duquel la mairie ne peut plus rien contester ; mise en demeure de déposer un dossier modificatif ou de mettre en conformité ; sanctions administratives et pénales ; blocage ou renégociation de la vente. Et la jurisprudence récente, notamment un arrêt de la cour administrative d’appel de Versailles du 29 janvier 2026 rendu pour une commune du Val-d’Oise, montre que les voisins qui voudraient contraindre le maire à agir, comme les propriétaires qui négligent la procédure, s’exposent à des revers coûteux. Voici, point par point, ce que la loi exige de chaque côté, puis ce qu’il faut faire quand la DAACT manque ou quand la conformité est contestée.
I. La DAACT et le délai de la mairie : des obligations des deux côtés
A. Déposer la DAACT : une déclaration adressée à la mairie, avec ses attestations
Le principe est posé par l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme : « A l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie. » La déclaration d’achèvement et de conformité des travaux, la DAACT, concerne donc aussi bien le permis de construire que la déclaration préalable, et elle s’impose dès que les travaux autorisés sont terminés. Le texte ne fixe aucun délai au maître de l’ouvrage pour l’adresser : une DAACT peut encore être déposée des années après la fin du chantier, et c’est même la première chose à faire lorsqu’on découvre, au moment d’une vente, qu’elle n’a jamais été envoyée. Le délai qui compte, celui pendant lequel la mairie peut contester la conformité, ne court en effet qu’à compter de la réception en mairie de la déclaration d’achèvement, comme l’écrit l’article R. 462-6 du code de l’urbanisme.
La DAACT ne se réduit pas à un formulaire. Selon la nature des travaux, elle doit être accompagnée d’attestations précises, et l’oubli de ces pièces expose à une contestation immédiate de la mairie. L’article R. 462-4 du code de l’urbanisme prévoit que, « Dans les cas prévus aux articles R. 122-37 et R. 122-38 du code de la construction et de l’habitation, la déclaration d’achèvement des travaux est accompagnée des attestations du respect des règles de construction parasismique, ainsi que des règles de construction liées au risque de retrait-gonflement des sols argileux ». Pour les constructions soumises à la réglementation environnementale, la DAACT doit en outre comporter l’attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale, ou celle de respect de la réglementation thermique, en application de l’article R. 462-4-1 du code de l’urbanisme. En pratique, le maître de l’ouvrage joint donc à sa déclaration les attestations établies par un professionnel qualifié, architecte, bureau de contrôle ou diagnostiqueur selon les cas, et conserve la preuve de l’envoi et de la réception en mairie : la date de réception fera courir le délai de contestation.
Le dépôt de la DAACT a aussi une conséquence fiscale que les vendeurs découvrent souvent trop tard. L’article 1406 du code général des impôts dispose que « Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l’administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive ». Une extension achevée, un garage converti en pièce de vie, une surélévation terminée doivent donc être déclarés aux impôts fonciers dans les quatre-vingt-dix jours, indépendamment de la DAACT adressée à la mairie. L’achèvement des travaux fait ainsi courir deux délais parallèles : celui de la mairie pour contrôler la conformité, et celui du propriétaire pour signaler le changement à l’administration fiscale.
B. Trois mois pour contester, cinq en cas de récolement, puis la mairie est forclose
Une fois la DAACT reçue, la mairie ne dispose que d’un temps limité pour réagir. L’article R. 462-6 du code de l’urbanisme énonce la règle : « A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. » Et il ajoute aussitôt l’exception : « Le délai de trois mois prévu à l’alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire […] » Le récolement, c’est la visite de vérification effectuée par l’administration sur le terrain. Il est obligatoire dans des cas limitativement énumérés par l’article R. 462-7 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux concernent un immeuble inscrit au titre des monuments historiques », ou « lorsqu’ils sont situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable », ou dans un site classé, ou encore « Lorsqu’il s’agit de travaux soumis aux dispositions des articles R. 122-1 à R. 146-35 du code de la construction et de l’habitation relatifs aux immeubles de grande hauteur », ainsi que pour les établissements recevant du public les plus importants. Pour une maison individuelle ordinaire ou une extension courante, le délai est donc de trois mois ; pour un immeuble protégé ou un établissement sensible, il passe à cinq mois.
Passé ce délai, la discussion est close. L’article L. 462-2 du code de l’urbanisme le dit sans détour : « Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. » Cette forclusion protège le propriétaire contre une remise en cause tardive : une fois le délai expiré sans contestation, la conformité ne peut plus être discutée par la mairie sur le fondement du récolement. Mieux encore, le silence de l’administration ouvre droit à une preuve écrite. L’article R. 462-10 du code de l’urbanisme dispose qu’« En cas de silence gardé par l’autorité compétente […] celle-ci délivre de plein droit […] une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n’a pas été contestée, dans un délai de quinze jours à compter de la présentation de la demande ». Le propriétaire qui envisage de vendre a donc intérêt à demander cette attestation de non-contestation : délivrée de plein droit sous quinze jours, elle sécurise le dossier présenté au notaire et à l’acquéreur, et elle coupe court aux objections de dernière minute sur la conformité des travaux anciens.
Lorsque la mairie estime au contraire, dans le délai, que les travaux ne sont pas conformes, elle doit agir vite et dans les formes. L’article R. 462-9 du code de l’urbanisme prévoit que « l’autorité compétente pour délivrer le permis ou prendre la décision sur la déclaration préalable met en demeure […] le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée ». Le texte précise que « Cette mise en demeure est notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal » et qu’« elle rappelle les sanctions encourues ». Une simple lettre ou un appel téléphonique des services ne suffisent donc pas : la contestation doit prendre la forme d’une mise en demeure recommandée, notifiée avant l’expiration des trois ou cinq mois, et proposer l’alternative entre le dossier modificatif et la mise en conformité. A défaut, la contestation est irrégulière et la forclusion joue.
II. DAACT manquante ou conformité contestée : régulariser, vendre et se défendre
A. La DAACT n’a jamais été déposée : déposer tardivement et sécuriser la vente
Premier réflexe : déposer la DAACT maintenant, même des années après la fin des travaux. Aucun texte ne fixe de délai au propriétaire pour adresser sa déclaration à la mairie, et le dépôt tardif produit exactement les mêmes effets qu’un dépôt immédiat : le délai de trois mois, ou de cinq mois si un récolement est obligatoire, court à compter de la réception en mairie. Autrement dit, une extension réalisée en 2010 sans DAACT peut encore être purgée en 2026 : on dépose la déclaration avec les attestations requises, on attend l’expiration du délai de contestation, puis on demande l’attestation de non-contestation qui sera délivrée de plein droit sous quinze jours. C’est la voie la plus simple et la moins coûteuse pour refermer un dossier resté ouvert, et c’est celle que le notaire préconise lorsqu’il découvre l’absence de la pièce à quelques jours de la signature de l’acte authentique.
Car l’absence de DAACT pèse directement sur la vente. Sur le plan juridique, aucun texte n’interdit de vendre un bien dont les travaux n’ont pas fait l’objet d’une déclaration d’achèvement, mais l’acquéreur et son notaire y voient un risque : sans DAACT purgée, rien n’établit que la mairie a renoncé à contester la conformité, et l’acheteur peut craindre une mise en demeure future, une difficulté pour de futurs travaux ou une décote à la revente. Dans les marchés tendus de Paris et de la petite couronne, où les acquéreurs sont assistés et les notaires vigilants, un dossier incomplet se traduit souvent par une demande de prix réduit, par l’insertion d’une condition suspensive de régularité d’urbanisme, ou par la menace de ne pas réitérer le compromis. Lorsque le compromis est déjà signé sans clause de ce type, l’acquéreur qui voudrait s’en défaire devra annuler un compromis de vente selon les règles propres à cet avant-contrat, ce qui suppose un motif prévu à l’acte ou reconnu par le juge, et non la simple découverte d’une formalité manquante. D’où l’intérêt, côté vendeur, de déposer la DAACT avant la signature du compromis, ou de faire écrire dans l’avant-contrat un calendrier précis de régularisation avec les attestations attendues.
Le même raisonnement vaut pour les travaux réalisés sans aucune autorisation, dont le sort se joue souvent au moment de la vente. Le propriétaire qui a construit une extension ou aménagé des combles sans permis ni déclaration préalable ne peut pas se contenter d’une DAACT, puisque celle-ci n’atteste que la conformité à une autorisation existante. Il doit déposer une demande d’autorisation ou une déclaration préalable visant à régulariser, comme le prévoient les textes applicables aux procès-verbaux et aux mises en demeure, et c’est seulement sur cette autorisation obtenue après coup que la DAACT pourra être adressée. Les contentieux nés de ces situations montrent que la régularisation tardive reste possible tant que les travaux sont conformes aux règles d’urbanisme applicables, notamment au plan local d’urbanisme : une extension qui respecte le PLU a de bonnes chances d’être régularisée, tandis qu’une construction qui le méconnaît durablement expose son auteur aux sanctions. Pour mesurer ce qui sépare une simple formalité manquante d’une infraction caractérisée, il faut donc distinguer le cas où l’autorisation existe et seule la DAACT manque, qui se règle par un dépôt tardif, du cas où l’autorisation elle-même fait défaut, qui impose une demande de régularisation exposée au refus de la mairie et aux recours des tiers, comme dans les dossiers d’extension construite sans autorisation avec procès-verbal et mise en demeure.
A Paris et en Ile-de-France, la vigilance est redoublée pour trois raisons pratiques. D’abord, les notaires parisiens exigent systématiquement les attestations de non-contestation pour les biens ayant fait l’objet de travaux autorisés, et une DAACT manquante retarde des calendriers de signature déjà contraints. Ensuite, de nombreux immeubles franciliens se situent dans des périmètres où le récolement est obligatoire, abords de monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables, secteurs sauvegardés, ce qui porte le délai de contestation à cinq mois et allonge d’autant la purge du dossier : il faut anticiper ce délai allongé dès la mise en vente. Enfin, la densité du voisinage multiplie les signalements : un voisin attentif qui constate des travaux non déclarés ou non conformes saisit la mairie, et c’est souvent ce signalement qui déclenche le procès-verbal puis la mise en demeure. La régularisation spontanée, avant tout signalement, reste donc la stratégie la plus sûre.
B. La mairie conteste ou met en demeure : sanctions, voisins et défense
Lorsque la mairie conteste la conformité dans le délai, ou lorsqu’un procès-verbal a constaté des travaux irréguliers, l’arsenal administratif se déploie. L’article L. 481-1 du code de l’urbanisme permet à l’autorité compétente, « après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations », de prendre deux types de mesures : « 1° Ordonner le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30 000 euros ; 2° Mettre en demeure l’intéressé, dans un délai qu’elle détermine, soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction […] soit de déposer, selon le cas, une demande d’autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation. » Le texte ajoute que « Le délai imparti par la mise en demeure est fonction de la nature de l’infraction constatée et des moyens d’y remédier » et qu’il « peut être prolongé par l’autorité compétente, pour une durée qui ne peut excéder un an ». Surtout, la mise en demeure peut être assortie d’une astreinte : « L’autorité compétente peut assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour de retard », dans la limite totale de 100 000 euros. Face à une mise en demeure, le propriétaire doit donc répondre vite, présenter ses observations, et choisir entre mettre les travaux en conformité et déposer un dossier modificatif ou de régularisation, en mesurant que l’inaction fait courir l’astreinte journalière.
A ces mesures administratives s’ajoutent les sanctions pénales, qui frappent l’exécution de travaux irréguliers indépendamment de toute mise en demeure. L’article L. 480-4 du code de l’urbanisme dispose que le fait d’exécuter des travaux soumis à autorisation « en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre » ou « en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros ». Et le texte précise qu’« En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé ». Ces peines peuvent viser « les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution desdits travaux ». La Cour de cassation en a fait une application sévère dans un arrêt du 3 septembre 2024 : le propriétaire d’un ancien hôtel transformé en logements locatifs sans déclaration préalable a été condamné à 25 000 euros d’amende, avec remise en état des lieux sous astreinte consistant à rétablir la destination d’hôtel (Cour de cassation, chambre criminelle, 3 septembre 2024, n° 23-85.489). La Cour y juge « que le changement de destination d’une construction existante, même non accompagné de travaux, doit faire l’objet d’une déclaration préalable en vertu des articles L. 421-1 et R. 421-17 du code de l’urbanisme, dans leur rédaction en vigueur depuis 2007 ». Le message est clair : l’absence de travaux ne dispense d’aucune formalité, et la remise en état peut effacer économiquement l’opération irrégulière.
Reste la question que posent les voisins : peuvent-ils contraindre le maire à mettre en demeure le propriétaire dont les travaux leur déplaisent ? La cour administrative d’appel de Versailles a répondu par la négative dans un arrêt du 29 janvier 2026 concernant une commune du Val-d’Oise (CAA de Versailles, 2e chambre, 29 janvier 2026, n° 24VE02200). Des voisins demandaient l’annulation du refus du maire de mettre en demeure le propriétaire d’une construction, et une injonction de régularisation sous astreinte de 1 000 euros par jour. La cour a relevé que l’intéressé avait déposé sa DAACT le 28 janvier 2019 et qu’il était « devenu titulaire d’une décision tacite de non-contestation de conformité née le 29 avril 2019, laquelle n’a jamais été contestée et est aujourd’hui devenue définitive », de sorte que les voisins « ne peuvent utilement soutenir que le maire de la commune de Beauchamp aurait dû faire usage » de ses pouvoirs de mise en demeure. Elle a ajouté qu’« il ne ressort pas des pièces du dossier qu’ait été dressé […] un procès-verbal ». La requête a été rejetée, et les voisins ont été « condamnés à payer une amende de 5 000 euros » pour requête abusive, sur le fondement de l’article R. 741-12 du code de justice administrative, selon lequel « Le juge peut infliger à l’auteur d’une requête qu’il estime abusive une amende dont le montant ne peut excéder 10 000 euros », outre 2 000 euros chacun à la commune et au propriétaire au titre des frais. L’arrêt précise en outre que « la circonstance que les deux logements composant la construction édifiée par M. D… sur un terrain non divisé sont occupés par des locataires est sans incidence », et que les troubles de voisinage ou l’insalubrité allégués ne suffisent pas à obtenir une mise en demeure. Pour un propriétaire en règle, une DAACT purgée et devenue définitive constitue donc un bouclier efficace contre les pressions des voisins ; pour des voisins mécontents, multiplier les procédures sans procès-verbal ni irrégularité établie expose à des amendes de plus en plus lourdes, le tribunal administratif ayant déjà infligé 1 000 euros avant que la cour ne porte la sanction à 5 000 euros.
En résumé, tout se joue sur deux dates : celle de la réception de la DAACT en mairie, qui fait courir les trois mois, ou cinq mois en cas de récolement obligatoire, pendant lesquels la conformité peut encore être contestée, et celle de l’expiration de ce délai sans contestation, qui rend la conformité définitive et ouvre droit à l’attestation de non-contestation délivrée sous quinze jours. Déposer la DAACT, même tardivement, avec les bonnes attestations, reste le geste le plus rentable : il purge le passé et sécurise la vente. Lorsque la mairie met en demeure dans les formes et dans le délai, il faut choisir sans tarder entre la mise en conformité et le dossier modificatif ou de régularisation, car l’amende administrative, l’astreinte journalière et les sanctions pénales s’additionnent vite. Et lorsque le dossier est purgé, la forclusion protège aussi contre les voisins : sans procès-verbal d’infraction, le maire ne peut plus être contraint d’agir, et les recours obstinés se paient en amendes pour procédure abusive. Face à une DAACT manquante ou à une contestation de conformité, l’ordre des opérations ne change pas : vérifier l’autorisation initiale et le PLU applicable, déposer la déclaration complète, demander l’attestation, puis répondre à chaque courrier de la mairie dans ses délais.