À la sortie d’un logement loué vide ou meublé à titre de résidence principale, la grille de vétusté en location sert à une seule opération : séparer ce qui relève de l’usure du temps, qui reste à la charge du bailleur, de la dégradation imputable au locataire, qui peut seule justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Le malentendu est constant. Le bailleur produit un devis de remise à neuf, le locataire oppose un barème téléchargé sur internet, et chacun parle de pourcentages sans vérifier trois questions préalables : quelle grille a été convenue entre les parties, quel âge réel avait chaque matériau à l’entrée, et quelle part du coût correspond à la dégradation constatée plutôt qu’à une rénovation. La cour d’appel de Versailles l’a rappelé à sa manière le 30 septembre 2025 : le décompte d’un bailleur a été ramené de 10 284,74 euros à 5 338,69 euros parce que les coefficients appliqués ne suivaient pas la grille produite. Calculer une retenue suppose donc d’abord de qualifier juridiquement la grille, puis de l’appliquer élément par élément, pièces à l’appui.
I. Grille de vétusté en location : quand peut-elle réduire la retenue sur le dépôt de garantie ?
Une grille n’a pas, par elle-même, valeur de loi. Elle produit ses effets parce qu’un texte renvoie à un accord collectif, parce que les parties l’ont convenue dans les conditions du décret du 30 mars 2016, ou parce que le juge s’en sert, parmi d’autres éléments, pour mesurer l’usure normale. À l’inverse, l’absence de grille annexée au bail ne supprime pas la vétusté : elle impose seulement de la démontrer sans barème préalable, par la comparaison des états des lieux, l’ancienneté des matériaux et la nature des désordres. Toute la difficulté tient à ne pas confondre ces trois situations.
A. Une grille de vétusté téléchargée sur internet suffit-elle pour calculer la retenue ?
Le point de départ est la définition réglementaire. Pour les logements loués à usage de résidence principale, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Cette définition exclut deux confusions fréquentes. D’une part, la saleté, un impact, une brûlure, un papier peint arraché ou crayonné ne deviennent pas vétustes parce que le bail a duré longtemps. D’autre part, une peinture ternie, un revêtement passé ou un équipement arrivé au terme de sa durée d’usage ne se facturent pas au prix du neuf au seul motif que le locataire occupait les lieux lorsque l’usure s’est achevée.
Ce partage rejoint l’obligation du locataire de prendre en charge l’entretien courant et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le décret du 26 août 1987 précise que Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Le Code civil pose la même limite pour la restitution : S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il ajoute qu’Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
La grille intervient ensuite comme instrument de chiffrage. Le décret du 30 mars 2016 ne publie aucun barème national unique pour les peintures, les sols, la robinetterie ou l’électroménager. Il ouvre une voie précise : les parties peuvent convenir dès la signature du bail d’une grille choisie parmi celles issues d’un accord collectif de location ou d’un accord collectif local, même si le logement ne relève pas du secteur ou du patrimoine régi par cet accord. Dans ces cas, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.
Il en résulte une réponse nette à la question posée par de nombreux locataires et bailleurs. Un tableau trouvé sur un site de gestion locative, une grille dite FNAIM, ADIL ou inspirée d’un bailleur social ne s’impose pas à l’autre partie du seul fait de sa présentation à la sortie. Il peut servir de proposition de calcul, d’élément de discussion en conciliation ou de référence soumise au juge. Il ne remplace ni la grille convenue au bail, ni la preuve de l’âge de l’élément, ni le justificatif du coût. La première pièce à produire n’est donc pas le barème : c’est le bail et ses annexes signées, pour vérifier si une grille y figure, dans quelle version, et si elle renvoie bien à l’accord collectif qu’elle prétend reproduire.
Dans le parc social, une règle propre renforce la position du locataire. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, lorsque des organismes bailleurs visés au Code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux établissant des grilles applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées. Le locataire d’un logement social a donc intérêt à demander, dès la réception du décompte, la grille locale en vigueur, l’accord dont elle procède et le détail poste par poste. Le bailleur social qui applique son barème doit l’appliquer exactement ; il ne peut retenir le principe du barème et écarter le coefficient qui réduit sa créance.
L’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 30 septembre 2025, RG n° 24/03979, illustre cette exigence avec des chiffres. Le bailleur produisait un décompte et une grille aboutissant à 10 284,74 euros restant, selon lui, à la charge de la locataire. Le premier juge n’avait retenu que 5 338,69 euros avant déduction du dépôt de garantie de 369 euros, parce que les coefficients de vétusté appliqués ne correspondaient pas à la grille de vétusté produite. Pour les peintures, la cour relève qu’il convenait d’appliquer un coefficient de vétusté correspondant à une occupation de 10 ans, soit 50 % pour les peintures, alors qu’un coefficient de 0,80 avait été appliqué à la peinture de l’entrée. Elle adopte en conséquence le décompte recalculé par le premier juge. L’enseignement n’est pas qu’une peinture vaut toujours 50 % après dix ans ; il est que le coefficient de la grille produite lie celui qui l’invoque et que le juge contrôle l’arithmétique.
Deux clauses interdites bornent enfin les tentatives de forfaitisation. Est réputée non écrite la clause Par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives. Est également réputée non écrite celle Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement. Une annexe tarifaire qui fixerait, sans comparaison des états des lieux et sans justificatif, un prix automatique par trou, par mur ou par pièce se heurterait à ces interdictions si elle revenait à faire du locataire le débiteur automatique d’une estimation unilatérale. La grille de vétusté ne dispense donc jamais de prouver la dégradation ; elle sert seulement à en chiffrer la conséquence lorsque la dégradation est établie.
B. Sans grille convenue au bail, le bailleur peut-il retenir le prix du neuf ?
L’absence de grille ne crée aucun droit à la remise à neuf aux frais du locataire. Elle ramène les parties aux règles de preuve et de restitution. Le bailleur doit d’abord établir une différence entre l’entrée et la sortie qui ne s’explique pas par l’usage normal. Le locataire répond en principe des dégradations : Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui fait également répondre des dégradations et pertes survenues pendant le contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Mais ces responsabilités portent sur le dommage prouvé, non sur la valeur neuve d’un logement entier repeint pour une relocation plus attractive.
La comparaison utile suppose des états des lieux établis dans les mêmes formes à l’entrée et à la sortie. L’état des lieux est établi contradictoirement et joint au contrat ; à défaut, un commissaire de justice peut intervenir à frais partagés dans les conditions de l’article 3-2. Le même texte neutralise le comportement obstructif : A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. Cette présomption de l’article 1731 joue, lorsqu’elle peut être invoquée, dans un sens précis : S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Le décret du 30 mars 2016 donne au document sa fonction probatoire. L’état des lieux doit permettre la comparaison entre l’entrée et la sortie, décrire chaque pièce et chaque élément, et mentionner notamment, à la sortie, les évolutions constatées par rapport à l’entrée. Une mention globale du type « bon état » à l’entrée et « état d’usage » à la sortie ne dit presque rien de l’âge d’une peinture, de la présence d’impacts ou de l’état d’un plan de travail. À Paris comme ailleurs, les litiges les plus solides sont ceux où les photographies datées, les factures d’installation et les mentions précises par mur, sol et équipement permettent de distinguer l’usure diffuse de la dégradation localisée.
Le locataire dispose d’un correctif souvent négligé dès l’entrée. L’article 3-2 prévoit qu’il peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Ce délai de dix jours à compter de son établissement doit servir à signaler la peinture déjà jaunie, les joints noirs, les rayures anciennes ou l’électroménager fatigué qui n’ont pas été notés le jour de la remise des clés. Pendant le premier mois de chauffe, l’état des éléments de chauffage peut aussi être complété. Ces demandes écrites pèseront, plusieurs années plus tard, davantage qu’un débat abstrait sur une durée de vie théorique.
Sans grille, le juge reste libre de retenir un abattement pour vétusté à partir des pièces : date de pose, factures antérieures, durée d’occupation, état décrit à l’entrée, qualité du matériau, devis de réparation et ampleur réelle du désordre. Il n’est lié ni par le barème du bailleur ni par celui du locataire. Cette liberté rend le dossier décisif. Une peinture refaite un mois avant l’entrée, décrite comme neuve et couverte de traces de meubles dix-huit mois plus tard, n’appelle pas le même calcul qu’une peinture dont la date est inconnue, déjà notée « défraîchie » à l’entrée et retrouvée simplement plus terne après neuf ans. Dans le premier cas, une part importante de la reprise peut incomber au locataire si la dégradation dépasse l’usage normal. Dans le second, le bailleur devra expliquer en quoi l’évolution excède le vieillissement du revêtement.
La location meublée exige la même rigueur, avec l’inventaire en plus. Les textes lus pour la grille visent les matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ; ils ne fournissent pas de coefficient officiel pour chaque table, canapé ou appareil. Pour le mobilier, le décompte doit donc partir de l’inventaire d’entrée, de l’état décrit, des factures ou de la valeur de remplacement d’un bien équivalent, sans transposer mécaniquement la durée de vie d’une peinture à un meuble. Un miroir terni sur les bords, un matelas affaissé ou un appareil en panne peuvent relever de l’usure, d’un défaut d’entretien ou d’une dégradation ; la qualification se fait pièce par pièce, et aucune grille internet ne tranche à la place des documents du bail.
II. Comment calculer la retenue avec une grille de vétusté et contester un montant excessif ?
Le calcul défendable suit toujours le même ordre : identifier la dégradation imputable, déterminer l’âge de l’élément à la sortie, appliquer la règle de vétusté pertinente, puis limiter le coût au poste justifié. Inverser l’ordre — partir d’un devis global, appliquer un pourcentage moyen à tout le logement — produit presque toujours un montant contestable. La retenue finale se contrôle ensuite au regard des autres sommes dues, des justificatifs transmis et du temps de restitution du dépôt.
A. Durée de vie, franchise et abattement : comment obtenir la valeur résiduelle réclamable ?
Une grille complète comporte, pour chaque matériau ou équipement, une durée de vie théorique et un coefficient d’abattement annuel. Certaines ajoutent une franchise, c’est-à-dire une première période pendant laquelle l’élément est réputé conserver sa valeur, puis un abattement qui court après cette franchise. D’autres expriment directement un pourcentage restant à la charge du locataire selon l’âge. Avant tout calcul, les parties doivent donc lire la convention de la grille : un « coefficient de vétusté de 50 % » peut signifier, selon le document, que l’usure absorbe 50 % du coût et qu’il reste 50 % à répartir, ou que le coefficient applicable au coût est de 50 %. Les deux lectures aboutissent ici au même reste, mais ce n’est pas toujours le cas lorsqu’une grille distingue taux de vétusté et taux de prise en charge. Le décompte doit écrire la formule, pas seulement le résultat.
La méthode linéaire la plus lisible est la suivante, à titre d’application d’une grille hypothétique et non comme barème officiel. Si un élément coûte 200 euros à remplacer à qualité équivalente, si la grille convenue prévoit quatre ans de franchise et un abattement de 8 % par an au-delà, et si l’élément avait neuf ans à la sortie, les années au-delà de la franchise sont au nombre de cinq. L’abattement cumulé atteint 40 % et la valeur résiduelle s’établit à 120 euros. Encore faut-il que la casse soit imputable au locataire et que le remplacement soit la réparation nécessaire. Si seule une pièce détachée à 35 euros remet l’équipement en état, c’est ce coût de réparation, affecté le cas échéant de la vétusté selon la grille, qui doit être discuté, et non le prix d’un équipement neuf plus haut de gamme.
L’âge à retenir est l’âge de l’élément, non automatiquement la durée du bail qui s’achève. Une peinture posée trois ans avant l’entrée du locataire et reprise après sept ans d’occupation avait dix ans à la sortie. À l’inverse, un revêtement installé pendant le bail à l’occasion d’une réparation incombant au bailleur peut être plus récent que l’occupation. Les factures du bailleur, les dates de travaux, les états des lieux successifs et les mentions « neuf », « refait » ou « bon état » prennent ici toute leur valeur. « Bon état » ne signifie pas « neuf » : assimiler les deux majore artificiellement la valeur résiduelle. Lorsque l’âge ne peut pas être établi, le décompte doit le dire et proposer une estimation motivée plutôt que d’affirmer une date de pose.
Le poste de coût doit ensuite être ramené à la dégradation. Un devis de peinture de tout l’appartement ne justifie pas, à lui seul, la facturation de toutes les pièces si deux murs seulement portent des traces excédant l’usage normal et si les autres relevaient d’un rafraîchissement rendu nécessaire par le temps. De même, le remplacement complet d’un sol pour quelques lames endommagées suppose de démontrer pourquoi une réparation localisée était impossible ou inadaptée. La retenue prévue par l’article 22 ne vaut que pour des sommes sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. En pratique, un décompte solide ventile par pièce et par élément : constat d’entrée, constat de sortie, âge, coût unitaire, coefficient, valeur résiduelle, justificatif. Un total rond sans ventilation est le signe d’une estimation, précisément ce que le bailleur ne peut imposer unilatéralement.
L’exemple des peintures jugé à Versailles permet de contrôler l’ordre de grandeur. Sur un poste de peinture justifié à 1 200 euros, une grille qui aboutit à 50 % de vétusté après dix ans laisse une valeur résiduelle de 600 euros avant même de vérifier la surface réellement dégradée par le locataire. Appliquer 80 % au même poste porterait la demande à 960 euros. L’écart de 360 euros ne vient ni du devis ni des murs ; il vient du seul coefficient. C’est pourquoi la contestation la plus efficace ne consiste pas à affirmer globalement que « tout est vétuste », mais à reprendre chaque ligne : coefficient prévu par la grille produite, âge retenu, surface, prix et part d’usure normale déjà incluse dans le constat de sortie.
Quelques postes demandent une vigilance particulière à Paris et en Île-de-France, où les états des lieux de petits logements sont souvent établis rapidement. Les trous de chevilles rebouchés proprement, les traces légères derrière les meubles et le jaunissement homogène relèvent d’une appréciation différente des murs griffés, nicotinés ou repeints dans une couleur excentrique sans remise en état. Les joints de salle de bain, la robinetterie entartrée et les mécanismes de volets se rattachent aux réparations locatives définies par le décret de 1987, mais seulement après exclusion de la vétusté, de la malfaçon et du vice de construction. Un défaut d’étanchéité ancien, une ventilation défaillante ou une peinture qui cloque par humidité du support ne se transforment pas en dégradation locative par la seule application d’un pourcentage.
B. Justificatifs, délais et juge : comment contester une retenue calculée avec une mauvaise vétusté ?
La contestation commence par une demande de pièces, adressée par écrit dès réception du décompte : bail et grille annexée, états des lieux d’entrée et de sortie signés, photographies, factures ou devis détaillés, date de pose ou d’achat des éléments remplacés, et calcul ligne par ligne. Le locataire répond ensuite par un tableau symétrique. Pour chaque poste contesté, il indique le constat d’entrée exact, la raison pour laquelle l’évolution relève selon lui de l’usage normal ou d’une cause étrangère à sa faute, l’âge probable de l’élément, le coefficient qui aurait dû être appliqué et le montant qu’il reconnaît éventuellement devoir. Reconnaître un poste fondé pour en contester trois autres avec précision rend la position plus crédible qu’un refus global.
Le calendrier de restitution encadre cette discussion. Le dépôt est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite des sommes justifiées. Ce délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés est ramené à un mois dans l’hypothèse prévue par le texte : Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Il s’agit ainsi, selon la conformité des états des lieux, d’un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés ou du délai de deux mois. Le bailleur ne doit pas attendre la fin du délai pour transmettre ses justificatifs, et le locataire doit communiquer l’adresse de son nouveau domicile lors de la remise des clés, comme l’article 22 l’organise.
La sanction du retard est elle-même chiffrée par la loi : A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration suppose qu’un dépôt reste dû après imputation des créances établies. La Cour de cassation, troisième chambre civile, l’a jugé le 26 octobre 2023 dans l’arrêt n° 22-20.183, publié au Bulletin : la cour d’appel avait condamné la bailleresse à restituer 660 euros et à payer la majoration, sans déduire du dépôt de garantie la somme de 301,73 euros au titre de l’arriéré locatif et celle de 732,45 euros au titre des dégradations locatives au paiement desquelles elle avait condamné les locataires. La cassation rappelle que le dépôt s’impute d’abord sur les sommes dues ; lorsque leur total dépasse le dépôt, il ne reste ni restitution ni majoration à ce titre.
Il faut aussi séparer la régularisation des charges des réparations locatives. Dans un immeuble collectif, l’article 22 permet au bailleur, lorsque la provision est justifiée, de conserver une provision plafonnée jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, puis de régulariser. La Cour de cassation, le 31 mai 2018, arrêt n° 17-18.069 publié au Bulletin, a censuré un raisonnement qui appliquait la majoration de retard alors même que le juge avait constaté que les sommes dues au titre des réparations locatives excédaient le montant du dépôt de garantie et que la somme due par le bailleur résultait de la régularisation des charges, soumise à un régime distinct. Un décompte qui mélange charges à régulariser, loyers, réparations et provision de copropriété sans les isoler expose les deux parties à une erreur de majoration.
Lorsque l’écrit amiable ne suffit pas, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Sa compétence porte expressément sur Les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations, ainsi que sur les difficultés résultant de l’application des accords collectifs. À Paris et dans les départements d’Île-de-France, la saisine s’accompagne utilement du bail, des deux états des lieux côte à côte, du décompte contesté et du contredécompte : la commission ne refait pas une expertise du logement, elle confronte des pièces. Son avis n’est pas un jugement, mais un dossier déjà chiffré y obtient plus facilement une position claire, qui pourra ensuite être transmise au juge.
Le juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble tranche les litiges de restitution et de réparations locatives lorsque la conciliation échoue ou que l’urgence commande d’agir. Devant lui, la grille n’est qu’un élément du raisonnement : comparaison des états des lieux, imputabilité, âge, coût nécessaire, abattement et sommes déjà payées doivent former une chaîne complète. Pour les désaccords qui débordent la seule retenue — arriérés, congé, troubles ou expulsion — le lecteur peut articuler cette analyse avec le guide litige propriétaire locataire : que faire et quel tribunal saisir, et, pour les impayés qui conduisent au départ, avec la page consacrée au recouvrement des loyers impayés. Les actions dérivant du bail obéissent en outre à la règle de prescription de l’article 7-1 : Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Ce délai de trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits ne dispense pas d’agir tôt, tant les preuves d’âge et d’état se perdent après relocation et travaux.
Conclusion
La grille de vétusté en location ne se résume pas à un pourcentage trouvé sur internet. Elle vaut d’abord par sa source : accord collectif convenu au bail dans les conditions du décret du 30 mars 2016, accord local que le locataire social peut demander à voir appliquer, ou simple référence discutée devant la commission et le juge. Elle vaut ensuite par son application : âge réel de chaque élément, franchise, abattement, valeur résiduelle et coût limité à la dégradation prouvée. Sans grille, la vétusté demeure, mais elle se démontre par les états des lieux, les factures et la nature des désordres. Le bailleur qui veut retenir doit justifier ligne par ligne ; le locataire qui conteste doit recalculer ligne par ligne. C’est à ce niveau de précision, et non dans un affrontement de barèmes globaux, que se règle la part légitime de la retenue sur le dépôt de garantie.