Le volet roulant du salon refuse de remonter. Ou il est resté bloqué ouvert, tablier coincé à mi-course, sangle molle ou moteur silencieux. À l’approche de l’hiver, la question n’est plus seulement le confort : un logement qui ne ferme plus est exposé au froid, au bruit et aux intrusions, et la facture de la réparation arrive toujours avec la même dispute, le locataire et le bailleur se renvoyant la panne.
La réponse tient en quatre points. L’entretien courant et les petites pièces d’usure du volet, graissage, sangle, corde, poulie, quelques lames, sont à la charge du locataire. Le moteur, le remplacement du tablier et toute remise en état qui dépasse ces menues réparations sont à la charge du bailleur, sauf s’il prouve que le locataire a dégradé le volet. La preuve se joue sur les états des lieux d’entrée et de sortie comparés, et sur les écrits échangés pendant le bail. Et quand le bailleur ne répond pas, le locataire peut demander la mise en conformité, saisir la conciliation puis le juge, qui fixe les travaux, leur délai, et peut réduire ou suspendre le loyer. Réserves indispensables : chaque panne a sa cause, usure, défaut d’entretien, maladresse ou vétusté, et c’est cette cause, prouvée pièce par pièce, qui désigne le payeur. Les développements qui suivent décrivent le droit applicable à partir de textes et de décisions lus pour cet article ; seul le juge tranche en cas de désaccord.
I. Qui paie la réparation du volet bloqué : le partage entre bailleur et locataire
Le volet roulant est un équipement du logement loué, et sa panne se répartit entre le bailleur et le locataire selon une grille simple : au bailleur l’entretien et les réparations qui dépassent les réparations locatives, au locataire l’entretien courant, les menues réparations et les dégradations qu’il a lui-même causées. La difficulté pratique est de ranger chaque panne, sangle usée, moteur grillé, tablier décroché, dans la bonne case, avec la preuve qui l’accompagne.
A. Au bailleur le moteur et le remplacement, au locataire la sangle et le graissage
Le point de départ est l’obligation générale du bailleur. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ». Le volet roulant décrit dans le bail ou visible à l’état des lieux d’entrée fait partie de ces équipements : il doit fonctionner. Le même article ajoute, à son alinéa c), que le bailleur fait toutes les réparations autres que locatives : « c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Le code civil le dit dans les mêmes termes : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » et « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».
En face, l’obligation du locataire est bornée. L’article 7 de la même loi prévoit, à son alinéa d), que le locataire prend à sa charge : « d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». La liste de ces réparations locatives figure en annexe du décret du 26 août 1987, et son paragraphe sur les ouvertures vise les stores et les jalousies : « c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies : Graissage ; Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames ». Concrètement, pour un volet roulant manuel, le graissage des coulisses, le remplacement de la sangle ou de la corde, de la poulie ou de quelques lames abîmées relèvent du locataire, à condition que l’usure ne vienne ni de la vétusté ni d’un défaut de l’équipement.
Tout ce qui dépasse cette liste appartient au bailleur. Le moteur d’un volet roulant électrique, son condensateur, son inverseur, le coffre, le tablier entier ou la motorisation à remplacer n’y figurent pas : leur réparation ou leur remplacement est une réparation non locative, donc à la charge du bailleur en application de l’article 6. C’est exactement ce qu’a jugé le tribunal judiciaire d’Évreux le 6 mars 2025, dans un litige où le locataire demandait la réparation de la chaudière et des moteurs des volets roulants du séjour : le tribunal rappelle qu’en application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur entretient les locaux et fait les réparations nécessaires, que sa responsabilité n’est pas conditionnée par la preuve d’une faute, et qu’il ne peut s’en exonérer que par la preuve d’une cause étrangère ayant les caractères de la force majeure (tribunal judiciaire d’Évreux, juge des contentieux de la protection, 6 mars 2025, RG 24/00476). Dans cette affaire, le locataire a été débouté sur les volets non parce que la réparation lui incombait, mais parce que le bailleur avait fait constater la fin des dysfonctionnements et que le locataire ne prouvait aucune réapparition de panne après cette date : la charge des travaux restait au bailleur, seule la preuve d’une panne persistante manquait au dossier.
La vétusté fait basculer le dossier dans tous les cas. Même une petite pièce, sangle effilochée par vingt ans d’usage, lames cassantes, coffre pourri, occasionnée par la vétusté cesse d’être une réparation locative et retombe sur le bailleur, puisque l’article 7 exclut expressément les désordres occasionnés par vétusté, malfaçon ou vice de construction. Les modalités de prise en compte de la vétusté, grilles d’amortissement et durées de vie, sont fixées par décret ou par des accords collectifs pour les bailleurs sociaux : quand le bailleur en applique une, le locataire peut demander la grille et vérifier la durée de vie retenue pour le volet avant d’accepter une retenue ou un refus de prise en charge.
Un cas fréquent mérite un traitement à part : le volet que le locataire a lui-même fait poser ou motoriser. Quand l’équipement ne figurait ni au bail ni à l’état des lieux d’entrée et résulte d’une initiative du locataire, son entretien et sa réparation restent en principe à la charge de celui qui l’a installé, et le bailleur peut exiger la remise en l’état à la sortie si la transformation n’a pas été acceptée par écrit. La parade consiste à faire acter l’accord du bailleur avant les travaux, par avenant ou échange de lettres, en précisant qui entretient et qui dépose : sans cet écrit, le locataire paie deux fois, l’installation puis la dépose. À l’inverse, quand le bailleur a lui-même remplacé un volet manuel par un modèle motorisé en cours de bail, le moteur devient un équipement du logement dont le bon fonctionnement lui incombe, au même titre que le reste.
B. La dégradation par le locataire ne se présume pas : elle se prouve pièce par pièce
Le bailleur qui refuse de payer en accusant le locataire doit prouver ce qu’il avance. L’article 7 prévoit, à son alinéa c), que le locataire répond des dégradations : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». Le tablier arraché à coups d’épaule, la manivelle forcée jusqu’à casser le treuil, le coffre ouvert et bidouillé : tout cela peut être imputé au locataire, mais c’est au bailleur d’établir la dégradation, sa date et son auteur, et un simple devis de remplacement ne suffit pas.
La cour d’appel de Montpellier l’a rappelé le 18 mars 2025 dans une affaire de volet roulant dégradé. Les bailleurs réclamaient 4 080 euros de réparation et 3 000 euros de dommages et intérêts au locataire, en affirmant deux dégradations en cours de bail. La cour a confirmé le débouté prononcé en première instance : l’état des lieux d’entrée établi par commissaire de justice prouvait le bon état initial, mais aucun état des lieux de sortie ne permettait la comparaison, et le commandement de faire les réparations comme le devis ne démontraient pas la réalité des dégradations imputables au locataire (cour d’appel de Montpellier, 5e chambre civile, 18 mars 2025, RG 22/06458). L’enseignement vaut pour l’habitation comme pour le local professionnel de l’espèce : sans comparaison entre l’entrée et la sortie, le bailleur perd même quand le volet est effectivement hors service.
L’état des lieux est donc la pièce maîtresse des deux côtés. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’« Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ». Quand il est impossible de l’établir ensemble, il est dressé par un commissaire de justice, à frais partagés, les parties étant avisées au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée. À défaut d’état des lieux, ou si l’une des parties a fait obstacle à son établissement ou à sa remise, « la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties ». Autrement dit, le bailleur qui a refusé l’état des lieux d’entrée ne pourra pas soutenir que le volet était en parfait état, et le locataire qui refuse la sortie s’expose à l’inverse.
Deux délais protègent le locataire vigilant. D’abord, « Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement » : un volet qui grince, une sangle effilochée ou un moteur capricieux constatés dans les premiers jours doivent être ajoutés par écrit, avec photos. Ensuite, « Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage », ce qui permet de faire constater à l’automne le fonctionnement réel des fermetures avant l’hiver. Pour le volet roulant, la parade la plus simple consiste à tester chaque volet à l’entrée, y compris le moteur, à filmer la manoeuvre et à faire mentionner par écrit le moindre dysfonctionnement : cette ligne de l’état des lieux vaudra, trois ans plus tard, la preuve que la panne préexistait.
Le dépôt de garantie cristallise souvent le conflit à la sortie : le bailleur impute le remplacement du tablier sur les sommes retenues, le locataire conteste. La comparaison des états des lieux tranche là encore. Un état des lieux de sortie contradictoire, précis et photographié, mentionnant volet par volet leur fonctionnement, laisse peu de place à la contestation ; un état de sortie vague ou refusé par l’une des parties affaiblit celui qui l’invoque. Quand la grille de vétusté s’applique, elle s’applique aussi à la sortie : un tablier de quinze ans ne se facture pas au prix du neuf au locataire sortant, et le bailleur qui retient le neuf sans abattement s’expose à une restitution partielle devant le juge.
II. Faire réparer sans se tromper : constats, écrits et juge
Savoir qui paie ne suffit pas : il faut obtenir la réparation dans un ordre qui préserve les droits de chacun. Le locataire qui force le tablier au tournevis aggrave la panne et risque de la payer ; le bailleur qui ignore trois lettres recommandées s’expose à une condamnation sous astreinte avec dommages et intérêts. La méthode tient en deux temps, prouver puis écrire, avant de saisir qui que ce soit.
A. Ne pas forcer, photographier, écrire : le dossier qui fait gagner
La première règle est mécanique : ne jamais forcer un volet bloqué. Tirer sur la sangle, soulever le tablier à deux ou démonter le coffre transforme une panne d’usure, à la charge du bailleur, en dégradation imputable à celui qui a forcé. La bonne réaction est de laisser le volet en l’état, de photographier et de filmer le blocage, sangle, coffre, lames sorties des coulisses, moteur muet, et de relever la date et les circonstances, orage, coupure de courant, manipulation normale du matin.
La deuxième règle est d’écrire au bailleur, ou au gestionnaire, immédiatement et en conservant la preuve de l’envoi. Une lettre recommandée avec avis de réception, ou un courriel si le bail prévoit cet échange, décrit la panne, rappelle que le volet faisait partie des équipements en état de fonctionnement à l’entrée, demande la réparation et fixe un délai raisonnable, en joignant photos et copie de l’état des lieux d’entrée. Le jugement d’Évreux montre pourquoi ces écrits comptent : le locataire y produisait des relevés d’appels téléphoniques étalés sur des mois et un courrier circonstancié du 7 mai 2023 relatant chaque intervention, et c’est sur ces pièces que le tribunal a mesuré la persistance des désordres et alloué 2 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance. Des appels sans trace écrite valent toujours mieux que le silence, mais une lettre recommandée avec pièces jointes vaut mieux que des appels.
La troisième règle concerne la sécurité immédiate. Un volet bloqué ouvert au rez-de-chaussée ou au premier étage fragilise la protection du logement : il faut le signaler comme tel dans le courrier, vérifier que l’assurance habitation est informée, et ne pas engager seul des travaux coûteux en escomptant les faire rembourser sans l’accord écrit du bailleur. En cas d’urgence avérée, cambriolage facilité, vitre exposée avant une tempête, un constat de commissaire de justice dressé dans la journée fige la situation et coûte moins cher que le litige qu’il prévient. Côté bailleur, la symétrie s’impose : faire constater par écrit l’état du volet avant toute réparation, conserver la pièce défectueuse, moteur, treuil, lames, et demander au réparateur un rapport distinguant l’usure de la dégradation, car ce rapport fera foi contre l’allégation inverse.
Le contenu de la lettre vaut autant que son envoi. Un bon courrier décrit la panne en une phrase datée, rappelle la mention du volet à l’état des lieux d’entrée, cite l’obligation d’entretien du bailleur, demande expressément la réparation dans un délai raisonnable et annonce, sans agressivité, qu’à défaut le locataire saisira la conciliation puis le juge. Joindre les photos, la copie de l’état des lieux et, si un professionnel est déjà passé, son devis ou son rapport sur la cause : un devis qui écrit noir sur blanc moteur hors service par usure normale vaut une expertise anticipée. Faire établir deux devis comparés évite en outre le soupçon de complaisance quand le réparateur est un proche du locataire, et le bailleur qui reçoit un dossier complet règle plus vite que celui qui reçoit une plainte vague.
B. Mise en demeure, conciliation puis juge : le chemin qui aboutit
Quand le bailleur ne répond pas ou refuse la prise en charge, la loi organise une sortie en trois marches. D’abord la demande de mise en conformité : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». Cette demande, envoyée en recommandé, ne rompt pas le bail et ne dispense pas de payer le loyer : elle ouvre le compteur. Ensuite, « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20 ». À Paris, c’est la commission départementale de conciliation de Paris qui est saisie par simple lettre exposant le litige avec les pièces : état des lieux, courriers, photos, devis. Son avis ne s’impose pas, mais un bailleur qui l’ignore puis perd devant le juge paie aussi les frais de la procédure qu’il a rendue inévitable.
La saisine du juge reste possible à tout moment, car « La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties ». Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, donc à Paris celui du tribunal judiciaire de Paris. Le juge ainsi saisi « détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ». Dans l’affaire d’Évreux, le tribunal a condamné le bailleur à faire procéder à tous travaux nécessaires dans un délai de vingt jours à compter de la signification, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, avec 2 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance : la mécanique de la condamnation sous astreinte, assortie d’un délai précis, est celle que tout locataire peut demander quand la panne dure depuis des mois. Ces situations de blocage durable entre bailleur et locataire relèvent du contentieux locatif parisien en droit immobilier que les juridictions tranchent sur pièces, d’où l’importance du dossier constitué dès le premier courrier.
Deux précisions évitent les idées reçues. D’abord, un volet roulant bloqué ne rend pas à lui seul le logement indécent au sens du décret du 30 janvier 2002 : celui-ci exige qu’« Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau » et qu’« Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ». Le volet n’y est pas nommé, et aucune des deux décisions lues pour cet article ne qualifie un volet bloqué de non-décence à lui seul : le juge apprécie l’ensemble, fenêtre vétuste, courants d’air, sécurité, et c’est cet ensemble, documenté, qui peut justifier une mise en conformité ou une minoration de loyer. Ensuite, le locataire ne peut pas cesser de payer son loyer de sa propre initiative parce que le volet est bloqué : seule une décision du juge, ou un accord écrit du bailleur, peut réduire ou suspendre le paiement, et le locataire qui consigne ou retient sans titre s’expose à un commandement de payer.
Côté bailleur, la gestion gagnante ressemble à celle du locataire : répondre par écrit et vite, mandater un professionnel qui distingue par écrit l’usure de la dégradation, conserver la pièce remplacée, et, si la dégradation fautive est certaine, chiffrer par devis et imputer sur le dépôt de garantie avec justificatifs à la sortie plutôt que d’exiger un paiement immédiat contesté. Le bailleur qui fait réparer le moteur sans discuter quand l’usure est évidente éteint le litige pour quelques centaines d’euros ; celui qui accuse sans preuve, comme les bailleurs déboutés à Montpellier, paie en plus les dépens des deux instances.
Devant le juge, la demande se construit comme celle de l’affaire d’Évreux : condamnation à réaliser les travaux nécessaires, délai d’exécution précis à compter de la signification, astreinte par jour de retard, dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi pendant la panne, indemnité de procédure et dépens. Chaque poste doit être chiffré et justifié : factures d’électricité en surconsommation, attestation de l’assurance, constat du commissaire de justice, échanges de lettres restés sans réponse. Le juge statue sur pièces, et les pièces manquantes se paient en débouté partiel, comme le montre le volet débouté d’Évreux faute de preuve de panne persistante. Le locataire parisien saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, après avoir tenté la conciliation : le parcours complet, de la première lettre à l’audience, prend des mois, d’où l’intérêt d’écrire tôt et de ne jamais laisser une panne d’hiver s’installer sans trace écrite.
Avant tout litige, les deux parties peuvent aussi faire vérifier leur lecture par un tiers neutre : à Paris, l’agence départementale d’information sur le logement reçoit locataires et bailleurs, relit les baux et les états des lieux, et explique la procédure de conciliation sans prendre parti. Le conciliateur de justice du lieu du logement, saisi sans avocat obligatoire, traite couramment des différends locatifs de ce type, et son constat d’accord vaut titre. Ces démarches préalables, rapides et documentées, renforcent ensuite le dossier devant le juge si l’accord échoue, car elles montrent un locataire ou un bailleur de bonne foi qui a cherché la solution avant le procès.
L’hiver donne à la panne une dimension que le juge indemnise quand elle est prouvée : la pièce dont le volet reste ouvert se chauffe davantage, les courants d’air s’installent et la facture d’électricité grimpe. Le locataire qui veut faire reconnaître ce surcoût doit le mesurer, relevés de compteur avant et après la panne, factures comparées à la même période de l’année précédente, attestation du fournisseur : sans ces pièces, le tribunal voit un inconfort, pas un préjudice chiffré, et n’alloue que le trouble de jouissance. La même exigence vaut pour le préjudice de sécurité : déclarer l’aggravation du risque à son assureur habitation par écrit, conserver sa réponse, et faire constater l’exposition du logement protègent le locataire si un sinistre survient pendant la panne, car l’assureur ne pourra pas soutenir qu’il ignorait la situation.
En définitive, le volet roulant bloqué se résume à une alternative simple. Si la panne vient de l’usure, du moteur ou de la vétusté, le bailleur répare et paie, et le locataire qui l’a mis en demeure par écrit obtient du juge travaux, délai, astreinte et, au besoin, minoration de loyer. Si la panne vient d’une dégradation du locataire, le locataire paie, à condition que le bailleur la prouve par la comparaison des états des lieux et des pièces datées. Entre les deux, l’entretien courant, sangle, graissage, poulie, reste au locataire tant que la vétusté n’est pas en cause. Dans tous les cas, la pièce qui départage les versions est écrite avant le litige : l’état des lieux d’entrée qui décrit le volet, la lettre qui signale la panne, le rapport du réparateur qui en donne la cause. Ce sont ces papiers, et non les affirmations échangées des mois plus tard, que le juge lit en premier.