Au 89 boulevard Georges-Pompidou, dans le quartier du Point-du-Jour à Saint-Laurent-du-Var, un immeuble de trois niveaux présente un contraste saisissant : le rez-de-chaussée reste occupé et exploité, notamment par la Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment et par un marchand de carrelage, tandis que les deux étages supérieurs sont déserts et livrés aux quatre vents depuis des années, selon Nice-Matin du 21 octobre 2026. Les locaux vacants subiraient régulièrement des actes de vandalisme, des tags et des intrusions, avec des risques d’accident ou d’incendie, toujours selon le quotidien. Les propriétaires des étages délaissés auraient cessé de régler leurs appels de fonds, de sorte que les trois copropriétaires actifs avanceraient les dépenses communes comme l’eau ou les assurances. Le syndic évoquerait un immeuble dépourvu de certificat de conformité depuis sa livraison, situé dans un secteur classé en zone rouge où tout chantier d’envergure supposerait un permis de construire modificatif qui serait refusé. Un copropriétaire majoritaire détenant à lui seul environ 40 % des tantièmes refuserait de payer ses charges, entraînant d’autres bailleurs dans son sillage, pendant que les copropriétaires du rez-de-chaussée favorables aux travaux ne totaliseraient qu’environ 28 % des voix, insuffisant pour atteindre le tiers requis lors de certaines assemblées générales, dont celle du 16 septembre dernier. Après deux administrations judiciaires successives, l’immeuble s’acheminerait vers une troisième administration provisoire, et la saisie-vente des lots des débiteurs serait envisagée comme issue ultime, au prix de démarches qui pourraient prendre deux ans, toujours selon Nice-Matin. Cette situation, qui fait progresser la requête « immeuble » dans les tendances de recherche en France, pose des questions de droit que des milliers de copropriétaires rencontrent : qui doit payer quand une partie des copropriétaires cesse de verser, comment le syndicat recouvre les impayés, comment une minorité peut débloquer une assemblée générale paralysée, et quand le juge désigne un administrateur provisoire. La première partie expose les armes du recouvrement des charges ; la seconde décrit les voies de sortie du blocage et de l’administration de l’immeuble en difficulté.

I. Immeuble bloqué : qui paie les charges quand des copropriétaires cessent de payer

A. Immeuble à Paris comme ailleurs : la mise en demeure de trente jours puis le recouvrement accéléré devant le président du tribunal judiciaire

L’obligation de participer aux charges ne disparaît pas parce qu’un copropriétaire estime l’immeuble inexploitable ou conteste la gestion du syndic. Lorsque des copropriétaires cessent de verser les provisions appelées, le syndicat dispose d’une procédure de recouvrement rapide devant le président du tribunal judiciaire. L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. » La mise en demeure restée sans effet pendant trente jours produit donc un double résultat : elle rend exigible la provision impayée et elle anticipe l’exigibilité des provisions à venir et des restes dus des exercices précédents votés en assemblée. Le même texte ajoute que « Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. » Le juge vérifie ainsi deux conditions avant de condamner : l’existence d’un vote d’assemblée couvrant les sommes réclamées et la défaillance du copropriétaire poursuivi. Le texte précise enfin que « Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. », de sorte que les appels au fonds de travaux suivent le même régime accéléré. Dans l’affaire de Saint-Laurent-du-Var, les trois copropriétaires qui avanceraient l’eau et les assurances communes pour pallier la défaillance des étages ne supportent pas définitivement ces sommes : c’est au syndicat, par son syndic, d’adresser les mises en demeure puis de saisir le président du tribunal judiciaire, et les avances consenties par des copropriétaires diligents peuvent ensuite leur être remboursées sur les sommes recouvrées.

Cette procédure accélérée présente une particularité que les copropriétaires poursuivis doivent connaître : elle ne permet pas au débiteur de transformer l’instance en procès général sur la gestion de la copropriété. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a jugé le 15 janvier 2026 dans un arrêt publié au Bulletin : « Il s’en déduit que lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond » (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 24-10.778, ECLI:FR:CCASS:2026:C300036). La Cour ajoute que « Ce défaut de pouvoir juridictionnel constitue une fin de non-recevoir et non une exception d’incompétence. » Concrètement, le copropriétaire qui voudrait répondre à une assignation en paiement des charges par des demandes reconventionnelles étrangères à ce cadre, par exemple pour contester l’ensemble de la gestion du syndic ou pour réclamer des dommages-intérêts sans lien avec la procédure, s’expose à voir ces demandes déclarées irrecevables par ce juge, sans que cela vaille examen au fond. Cela ne prive pas le copropriétaire de ses griefs : ceux-ci relèvent d’une action distincte devant le tribunal judiciaire, notamment la contestation des décisions d’assemblée dans le délai de deux mois examiné plus loin. Mais cela signifie que le refus de payer motivé par un désaccord général avec le syndic ne suspend pas l’exigibilité constatée par le juge de la procédure accélérée. Le copropriétaire majoritaire qui cesserait de payer en invoquant l’absence de certificat de conformité ou le classement du secteur en zone rouge ne peut donc pas paralyser le recouvrement par de simples fins de non-payer : tant que les budgets et les comptes ont été votés et que la mise en demeure de trente jours est restée vaine, la condamnation suit, sauf à contester utilement les décisions d’assemblée dans les formes et délais requis.

Le temps joue toutefois contre le syndicat qui tarde à agir, car les actions en paiement des charges se prescrivent. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. » Or l’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Le syndicat qui laisse s’accumuler cinq années d’appels de fonds sans agir risque donc de perdre le droit d’en exiger le paiement en justice, chaque échéance suivant son propre point de départ. Dans un immeuble où les impayés dureraient depuis des années, comme les étages désertés décrits par la presse locale, un audit des créances s’impose avant toute assignation : identifier pour chaque appel sa date d’exigibilité, vérifier les actes interruptifs, comme un commandement de payer ou une assignation antérieure, et écarter les créances prescrites plutôt que de les réclamer en vain. La prescription n’éteint pas la dette à l’amiable, mais elle interdit au juge d’y faire droit si le débiteur l’invoque, et elle commande de traiter en priorité les créances les plus anciennes encore exigibles.

B. Immeuble de rapport : capter les loyers du débiteur, inscrire l’hypothèque légale et faire vendre son lot

Quand le copropriétaire défaillant donne son lot en location, le syndicat peut faire porter l’exécution sur les loyers versés par le locataire. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance. » La saisie des loyers entre les mains du locataire se poursuit donc mois après mois jusqu’à apurement complet de la dette constatée par l’ordonnance, sans qu’il soit besoin de recommencer la procédure à chaque échéance. Ce mécanisme intéresse directement les immeubles de rapport où un bailleur défaillant continuerait de percevoir des loyers tout en laissant le syndicat sans ressources : le flux locatif est détourné au profit du syndicat jusqu’à extinction de la créance. Le locataire ainsi saisi se libère valablement en payant entre les mains du créancier saisissant, et le bailleur ne peut pas lui reprocher ce paiement. Pour le syndicat d’un immeuble partiellement déserté, la même logique s’applique aux indemnités d’occupation qui pourraient être dues par des occupants sans droit ni titre des lots vacants, dès lors qu’une créance d’indemnité est établie. La mesure suppose toutefois une ordonnance préalable : c’est la décision du président du tribunal judiciaire qui constate la créance du syndicat et fonde la poursuite de l’exécution sur les créances successives.

Au-delà des loyers, le syndicat bénéficie d’une garantie réelle sur le lot lui-même, sans avoir à négocier de sûreté avec le débiteur. L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. » Cette hypothèque légale naît de la loi elle-même et couvre toutes les créances du syndicat, provisions comme soldes définitifs. Le même texte précise que « Le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation. » Le syndic n’a donc pas besoin d’attendre un vote d’assemblée pour inscrire l’hypothèque : une mise en demeure restée infructueuse suffit à ouvrir la voie de l’inscription, ce qui sécurise le syndicat avant même tout procès. Le copropriétaire visé n’est pas sans recours : « Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d’instance au principal, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. » Celui qui offre de payer ou qui fournit une garantie équivalente peut ainsi obtenir la libération totale ou partielle de son lot. Deux limites encadrent cette garantie : d’une part, « Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans », ce qui rejoint le délai de prescription et interdit de garantir des arriérés trop anciens ; d’autre part, la mise en œuvre de la vente forcée du lot suppose un vote d’assemblée, comme on va le voir. Dans l’immeuble décrit par Nice-Matin, l’inscription rapide d’hypothèques légales sur les lots des étages dont les propriétaires auraient cessé de payer préserverait les droits du syndicat pendant que les procédures au fond suivent leur cours, et une offre de paiement ou une garantie équivalente resterait la voie la plus courte pour les débiteurs afin d’obtenir la mainlevée.

L’arme ultime du syndicat consiste à faire vendre le lot du copropriétaire débiteur, et la loi neutralise le vote du débiteur pour cette décision. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. » Le copropriétaire poursuivi ne vote donc pas sur l’autorisation de saisir son propre lot, et il ne peut pas contourner cette exclusion en collectant des pouvoirs d’autres copropriétaires. Cette privation ciblée du droit de vote change l’arithmétique des assemblées dans les immeubles où un majoritaire défaillant pèserait 40 % des voix : pour ce vote précis, ses voix sont retranchées du décompte, ce qui permet aux copropriétaires à jour de leurs charges d’autoriser la saisie. Une fois l’autorisation votée, le syndic agit en justice pour obtenir la saisie puis la vente, dont le prix désintéresse le syndicat par préférence grâce à l’hypothèque légale et au privilège que la loi lui reconnaît sur les meubles garnissant les lieux et sur les sommes dues par le locataire. Nice-Matin évoque cette issue en indiquant que la seule issue ultime résiderait dans des procédures de saisie-vente des lots des débiteurs, avec des démarches qui pourraient prendre deux ans : ce délai annoncé par la presse locale doit se lire comme un ordre de grandeur journalistique, pas comme un délai légal, car la durée réelle dépend de l’encombrement du tribunal, des incidents de saisie et de l’existence d’autres créanciers hypothécaires. Les copropriétaires à jour ont néanmoins intérêt à faire voter cette autorisation sans attendre que la dette devienne irrécouvrable, car la valeur d’un lot grevé et déserté se dégrade avec l’immeuble qui l’abrite.

II. Guerre de copropriétaires : comment sortir du blocage et faire administrer l’immeuble

A. Assemblée générale paralysée : les majorités qui coincent, la voix écartée du débiteur et la contestation dans les deux mois

Le blocage décrit dans la presse locale tient d’abord à une arithmétique des voix : les copropriétaires favorables aux travaux ne rassembleraient qu’environ 28 % des voix, quand un copropriétaire majoritaire détenant environ 40 % des tantièmes refuserait tout versement. Cette configuration paralyse l’assemblée parce que les décisions importantes ne se prennent pas à la majorité simple des présents. L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 16 juin 2025, pose le principe que « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. » Cette majorité de l’article 24 suffit pour les décisions courantes et pour une liste étendue de travaux que le texte énumère, comme les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, les modalités des travaux rendus obligatoires par la loi, le règlement ou un arrêté de police administrative notifié au syndicat, ou encore les travaux d’accessibilité qui n’affectent pas la structure. Mais dès que la décision relève d’un autre article, le seuil monte. L’article 25 de la même loi dispose que « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : », puis énumère notamment la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical, les délégations de pouvoir, les autorisations de travaux privatifs affectant les parties communes et les travaux d’économies d’énergie. Et l’article 26 réserve à « la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant », entre autres, les actes d’acquisition et de disposition autres que ceux visés à l’article 25, la modification du règlement de copropriété sur la jouissance et l’administration des parties communes, ou la suppression du poste de concierge. Avec 28 % des voix, les copropriétaires diligents ne peuvent donc ni révoquer seuls un syndic défaillant, ni imposer seuls une modification du règlement, ni décider seuls des actes les plus graves : le majoritaire qui s’abstient ou vote contre fait échec à toutes les majorités qualifiées, et même les décisions de l’article 24 peuvent manquer si les opposants se déplacent en nombre. Le tiers évoqué par la presse locale à propos de l’assemblée du 16 septembre correspond à l’ordre de grandeur en dessous duquel aucune majorité qualifiée ne peut plus être atteinte ni même approchée.

Face à une assemblée verrouillée, la première vérification porte sur la régularité des votes déjà acquis et sur les délais pour les contester, car un vote arraché dans des conditions irrégulières peut être annulé, tandis qu’un vote régulier non contesté à temps devient définitif. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. » Seuls les copropriétaires opposants, ceux qui ont voté contre, ou défaillants, ceux qui n’étaient ni présents ni représentés, peuvent agir, et l’oubli du délai de deux mois éteint l’action sans examen au fond. Le même texte ajoute que « Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. », de sorte que le point de départ du délai de contestation dépend de la diligence du syndic à notifier le procès-verbal. Enfin, « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. » Les travaux votés aux majorités les plus exigeantes ne peuvent donc pas être exécutés pendant le délai de contestation, sauf urgence avérée, ce qui protège les opposants contre le fait accompli mais retarde aussi les chantiers utiles. Pour les copropriétaires minoritaires d’un immeuble bloqué, ces règles tracent une conduite pratique : assister à chaque assemblée ou s’y faire représenter pour conserver la qualité d’opposant en votant contre les résolutions contestables, exiger la notification du procès-verbal dans le mois, et saisir le tribunal judiciaire dans les deux mois de cette notification pour toute résolution dont l’irrégularité peut être démontrée, comme un quorum mal calculé, des tantièmes erronés ou l’exclusion indue d’un copropriétaire du vote. À l’inverse, le syndic qui veut sécuriser un vote autorisant la saisie du lot d’un débiteur veillera à notifier rapidement le procès-verbal, car le délai de deux mois court à compter de cette notification et purge ensuite le risque d’annulation.

La sécurisation des étages vacants mérite un développement distinct, car l’intrusion et le squat aggravent la dégradation et engagent la responsabilité du syndicat à l’égard des tiers. Les parties communes d’un immeuble doivent être protégées contre les occupations sans droit, et les occupants du rez-de-chaussée comme le syndic peuvent agir pour faire évacuer les lieux occupés illicitement et pour faire réparer le préjudice subi par la collectivité des copropriétaires. Les questions concrètes que pose un immeuble partiellement squatté, de la preuve de l’occupation à la procédure d’évacuation et au sort des charges, sont exposées dans un dossier consacré à l’immeuble squatté et à la copropriété bloquée qui ne paie plus ses charges, dont les solutions complètent celles du présent article. L’expulsion des occupants sans droit ni titre et la remise en état des parties communes dégradées passent par le juge, et les frais exposés pour sécuriser les accès, comme la condamnation des ouvertures ou le gardiennage provisoire, constituent des charges que le syndicat peut ensuite répartir et recouvrer selon les règles exposées dans la première partie. Laisser les étages vacants ouverts aux quatre vents, comme le décrirait la situation de Saint-Laurent-du-Var, expose au contraire le syndicat à voir sa responsabilité recherchée en cas d’accident survenant dans les parties communes non sécurisées, et chaque mois d’inaction dégrade l’assiette même sur laquelle portent l’hypothèque légale et les futures saisies.

B. Immeuble en copropriété en difficulté à Paris et en Île-de-France : l’administrateur provisoire et la mise en sécurité

Quand l’équilibre financier est gravement compromis ou que le syndicat ne peut plus assurer la conservation de l’immeuble, la loi organise une prise en main judiciaire de la copropriété. L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. » Deux situations alternatives ouvrent donc cette désignation : la ruine financière du syndicat, quand les impayés massifs et durables vident la trésorerie, ou l’incapacité de conserver l’immeuble, quand les travaux indispensables ne sont plus votés ni exécutés. Le cercle des saisissants est large : « Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc. » Des copropriétaires réunissant 15 % des voix suffisent donc, ce qui permet à une minorité diligente d’agir sans attendre la majorité, et les autorités publiques, du maire au procureur de la République, peuvent également saisir le juge quand un immeuble dégradé menace la sécurité ou l’ordre public. L’administrateur provisoire reçoit des pouvoirs étendus, puisque le président « lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical », et la loi verrouille son indépendance : « Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété. » Le syndic dont la gestion est en cause ne peut donc pas se faire reconduire sous l’étiquette d’administrateur provisoire. Dans l’immeuble de Saint-Laurent-du-Var, où les copropriétaires actifs ne détiendraient qu’environ 28 % des voix, le seuil de 15 % serait dépassé, et le maire de la commune comme le préfet pourraient également saisir le juge au vu de l’état de dégradation et des risques d’incendie ou d’accident dans les étages vacants. Le fait que deux administrations judiciaires s’y seraient déjà succédé et qu’une troisième serait envisagée illustre la logique de ce dispositif : quand le fonctionnement normal ne se rétablit pas, la mission se prolonge ou se renouvelle jusqu’au retour à une gestion ordinaire.

La Cour de cassation vient de préciser le régime de cet administrateur provisoire dans un arrêt de formation de section publié au Bulletin le 1er octobre 2026. Dans cette affaire, des copropriétaires contestaient le remplacement de l’administrateur provisoire de leur syndicat en soutenant que la demande aurait dû être communiquée au procureur de la République. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir écarté ce grief et juge que « La demande qui tend au remplacement d’un administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1 précité n’est pas soumise à obligation de communication au procureur de la République » (Cass. 3e civ., 1er oct. 2026, n° 25-13.593, ECLI:FR:CCASS:2026:C300544). L’arrêt rappelle au passage les garanties d’indépendance de la procédure initiale : « Aux termes de l’article 62-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, toute demande tendant à la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat est communiquée au procureur de la République, qui est avisé, s’il y a lieu, de la date de l’audience. » La demande initiale de désignation est donc communiquée au parquet, mais la demande de simple remplacement de l’administrateur ne l’est pas obligatoirement. Le même arrêt rappelle la durée protectrice de la mission : « la décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois », et le président peut à tout moment la modifier, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat, du maire, du président de l’intercommunalité, du procureur ou d’office. Pour les copropriétaires d’un immeuble bloqué, cet arrêt récent apporte trois enseignements pratiques : la désignation initiale suit une procédure contradictoire sous le regard du parquet, la mission dure au minimum un an, ce qui laisse le temps d’apurer les comptes et de voter les travaux urgents, et le remplacement ultérieur de la personne désignée ne recommence pas toute la procédure. Les copropriétaires qui craindraient qu’une administration provisoire ne fige leur immeuble pendant des années sans contrôle doivent savoir que le juge garde la main et que tout copropriétaire peut demander la modification ou la fin de la mission.

À côté de l’administration provisoire, qui traite la gouvernance défaillante, la mise en sécurité traite le danger physique que présente un immeuble dégradé, et les deux procédures peuvent avancer en parallèle. L’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation définit le champ de la police de la mise en sécurité : « La police mentionnée à l’article L. 511-1 a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : 1° Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers ; 2° Le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, lorsqu’il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation ou d’utilisation ». Des étages vacants livrés aux intrusions, des planchers ou des toitures dont la solidité n’est plus garantie, des équipements communs non entretenus faute de trésorerie entrent dans ce champ dès lors qu’ils exposent occupants ou tiers. Le maire, destinataire des signalements, peut faire procéder à une visite, mettre en demeure puis prescrire les mesures nécessaires, dont l’exécution peut être ordonnée aux frais des responsables et recouvrée comme en matière de contributions directes. Pour le syndicat, un arrêté de mise en sécurité présente un double effet : il impose des travaux que l’assemblée ne peut plus différer, et les modalités de ces travaux rendus obligatoires par un arrêté notifié au syndicat relèvent de la majorité de l’article 24, la plus accessible, comme on l’a vu. L’absence de certificat de conformité et le classement en zone rouge évoqués par la presse locale ne dispensent pas de sécuriser : ils compliquent les chantiers d’envergure futurs, mais ils n’interdisent pas les mesures conservatoires et les travaux de sécurité, et ils renforcent l’urgence d’une administration provisoire capable de commander ces mesures.

À Paris et en Île-de-France, ces mécanismes s’appliquent avec des repères contentieux propres à la région capitale. L’article 44 du code de procédure civile dispose qu’« En matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. », de sorte qu’un immeuble parisien relève du tribunal judiciaire de Paris et qu’un immeuble francilien relève du tribunal judiciaire de son département, comme Nanterre, Bobigny ou Créteil selon la situation du bien. Les demandes de désignation d’un administrateur provisoire comme les actions en paiement des charges suivent cette compétence, et les copropriétaires parisiens réunissant 15 % des voix peuvent saisir le président du tribunal judiciaire de Paris sur le fondement de l’article 29-1, tandis que le maire de Paris peut également le saisir, au même titre que tout maire de la commune de situation. Les délais pratiques tiennent à l’encombrement des juridictions : une procédure accélérée au fond devant le tribunal judiciaire de Paris suppose un dossier complet dès la saisine, avec les procès-verbaux d’assemblée approuvant budgets, travaux et comptes, les mises en demeure et leurs accusés de réception, le décompte précis des tantièmes et des voix, et les constats de l’état de l’immeuble, comme des constats de commissaire de justice sur les parties communes dégradées et les intrusions. Les pièces à préparer suivent la même liste en petite et en grande couronne, avec l’interlocuteur municipal compétent pour les signalements de péril et les demandes de visite. L’administrateur provisoire désigné pour un immeuble parisien ou francilien reçoit les mêmes pouvoirs, pour une durée d’au moins douze mois, et le syndic en place ne peut pas être reconduit sous cette qualité. Les copropriétaires d’Île-de-France qui avancent seuls les dépenses communes, comme l’eau ou les assurances, doivent conserver chaque justificatif de paiement, car ces avances fondent ensuite leurs comptes avec le syndicat une fois l’administration provisoire installée et les recouvrements engagés contre les débiteurs.

Il reste le cas du syndicat purement et simplement privé de syndic, sans même un syndic défaillant à remplacer, situation fréquente quand aucun professionnel n’accepte plus un immeuble sans trésorerie. L’article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que « Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9. » Tout intéressé peut donc saisir le juge par simple requête, sans assigner l’ensemble des copropriétaires, et l’administrateur désigné a pour première mission de récupérer les comptes et les archives puis de convoquer l’assemblée pour désigner un syndic. « Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale. » La mission s’achève donc dès qu’un syndic accepte son mandat, ce qui distingue ce dispositif de l’administration provisoire de l’article 29-1, plus lourde et plus durable. Dans un immeuble où le syndic se dirait pris en otage et envisagerait de jeter l’éponge, comme le rapporte la presse locale à propos du cabinet gérant le bien de Saint-Laurent-du-Var, cette voie permet d’éviter toute vacance de gestion : un copropriétaire diligent, un créancier ou même un occupant du rez-de-chaussée intéressé à la conservation de l’immeuble peut demander au président du tribunal judiciaire la désignation d’un administrateur chargé de remettre la copropriété en état de désigner un syndic. Passé ce stade, si l’équilibre financier reste gravement compromis malgré un syndic en place, l’article 29-1 prend le relais pour une administration provisoire complète du syndicat.

Conclusion

L’immeuble dont la presse locale décrit le blocage concentre en un seul bien toutes les pathologies de la copropriété en difficulté : des étages vacants qui se dégradent et attirent les intrusions, des copropriétaires qui cessent de payer, un majoritaire qui pèse environ 40 % des voix et refuse tout versement, une minorité diligente réduite à avancer les dépenses communes, un syndic sans trésorerie et des assemblées incapables d’atteindre les majorités requises. Le droit de la copropriété répond à chaque étage de cette crise avec des outils gradués dont l’efficacité dépend de la rapidité de leur mise en œuvre. La mise en demeure restée vaine pendant trente jours rend exigibles les provisions à venir et les restes dus votés, et le président du tribunal judiciaire condamne le défaillant en procédure accélérée, sans que celui-ci puisse détourner l’instance par des demandes reconventionnelles étrangères à ce cadre. L’hypothèque légale inscrite par le syndic sans vote préalable garantit toutes les créances du syndicat sur le lot du débiteur, dans la limite des créances exigibles depuis moins de cinq ans, et la saisie des loyers capte le revenu de l’immeuble de rapport jusqu’à extinction de la dette. Le vote autorisant la saisie du lot neutralise la voix du débiteur, ce qui permet aux copropriétaires à jour d’agir même face à un majoritaire défaillant. Quand l’assemblée ne peut plus décider, les seuils légaux s’appliquent sans indulgence : majorité des voix exprimées pour les décisions courantes et les travaux de conservation, majorité de tous les copropriétaires pour le syndic et les décisions sensibles, double majorité des deux tiers pour les actes les plus graves, et toute contestation doit être portée devant le tribunal judiciaire dans les deux mois de la notification du procès-verbal, sous peine de déchéance. Quand l’équilibre financier est gravement compromis ou que la conservation de l’immeuble n’est plus assurée, le président du tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire à la demande de 15 % des voix, du syndic, du maire, du préfet ou du procureur, pour douze mois au moins, avec tous les pouvoirs du syndic et une partie de ceux de l’assemblée, sans que le syndic en place puisse être reconduit. La Cour de cassation vient de confirmer la solidité de ce dispositif en jugeant que le remplacement de l’administrateur ne suppose pas de nouvelle communication au parquet. Et quand le danger est physique, la police de la mise en sécurité impose les travaux nécessaires indépendamment des querelles d’assemblée. Aucune de ces voies ne s’ouvre sans pièces : budgets et comptes votés, mises en demeure et accusés de réception, décompte des voix, procès-verbaux notifiés et constats de l’état de l’immeuble forment le dossier sans lequel le juge ne peut ni condamner ni désigner. Les copropriétaires qui paient encore leurs charges détiennent pourtant l’essentiel : avec 15 % des voix, ils peuvent à la fois contraindre les débiteurs au paiement et remettre l’immeuble sous administration judiciaire, au lieu de financer indéfiniment, de leurs avances, la dégradation d’un bien dont la valeur se perd chaque mois.