La tempête Austen doit balayer le nord de la France ce vendredi 23 octobre, avec des rafales de 100 km/h attendues en Île-de-France selon La Chaîne Météo, et des vents violents jusqu’à 130 km/h annoncés par Le Figaro dans la nuit de jeudi à vendredi. À Paris et en petite couronne, les copropriétés retiennent leur souffle : toitures, chéneaux, cages d’escalier et sous-sols vont être éprouvés, et les syndics vont devoir déclarer les sinistres, commander les bâchages et lancer les travaux urgents. C’est précisément dans ces semaines que les copropriétaires découvrent si leur syndic tient son rôle ou s’il a décroché. Quand les appels restent sans réponse, que les pièces ne sont pas transmises et que l’assemblée générale n’est jamais convoquée, un organe souvent négligé reprend toute son importance : le conseil syndical. Élu parmi les copropriétaires, il assiste le syndic et contrôle sa gestion, et la loi lui donne des armes concrètes : exiger la convocation d’une assemblée, convoquer lui-même passé un délai de huit jours, se faire communiquer toute pièce sous peine de pénalités, préparer la mise en concurrence et porter la révocation du syndic. Cet article explique comment un conseil syndical parisien passe du constat à l’action, dans les règles du vote et des délais, jusqu’au changement de syndic quand il devient inévitable.

I. Le conseil syndical, contre-pouvoir légal face à un syndic qui n’agit plus

A. Convoquer l’assemblée générale sans attendre le bon vouloir du syndic

Tout commence par l’assemblée générale : sans elle, aucune décision collective ne peut être prise, ni travaux votés, ni comptes approuvés, ni syndic révoqué. Or un syndic débordé ou démissionnaire rechigne parfois à convoquer, surtout quand l’ordre du jour prévoit sa propre révocation. La loi ne laisse pas les copropriétaires désarmés. Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion, et il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Ce rôle de contrôle ouvre des droits d’action directs.

Le premier levier est la convocation dite de droit. La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, et la demande, notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée (article 8 du décret du 17 mars 1967). Concrètement, le conseil syndical adresse au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception qui liste chaque question à inscrire : approbation des comptes, travaux urgents après la tempête, révocation du syndic, désignation d’un successeur. Le syndic est alors tenu de convoquer, et il ne peut pas trier les questions qui lui déplaisent.

Si le syndic ignore cette demande, le conseil syndical peut convoquer lui-même : dans les cas prévus à l’alinéa précédent, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours (article 8 du décret du 17 mars 1967). Deux conditions, donc : une mise en demeure préalable notifiée au syndic, puis huit jours d’attente sans effet. Passé ce délai, la convocation signée du président du conseil syndical est valable, et le syndic destinataire de la convocation ne peut pas l’annuler. S’il n’existe pas de conseil syndical, ou si son président n’agit pas, tout copropriétaire peut provoquer la convocation dans les conditions de l’article 50 du décret, c’est-à-dire en saisissant le juge pour faire désigner un mandataire chargé de convoquer.

La convocation elle-même obéit à un formalisme protecteur. Elle contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée, et sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion (article 9 du décret du 17 mars 1967). Un conseil syndical qui convoque doit donc anticiper trois semaines, joindre les projets de contrat des syndics candidats et les devis de travaux, et faire préciser le lieu de consultation des pièces justificatives des charges. À Paris, où beaucoup d’immeubles n’ont ni gardien ni local commun disponible, la réunion se tient en pratique dans la commune de la situation de l’immeuble, sauf stipulation contraire du règlement : prévoir une salle, même louée, évite toute contestation sur la régularité de la convocation.

Chaque résolution votée peut ensuite être contestée, ce qui impose au conseil syndical une rigueur totale sur les majorités et les notifications. Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes, et cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Autrement dit, un syndic qui tarde à notifier le procès-verbal retarde le point de départ du délai de contestation, mais un conseil syndical vigilant réclame cette notification dès le premier mois et surveille les irrégularités de vote : c’est ce contrôle rapproché qui sécurise les décisions prises contre l’avis du syndic en place, y compris sa révocation.

B. Exiger les pièces et les comptes, sous peine de pénalités journalières

Convoquer ne suffit pas : pour faire voter en connaissance de cause, le conseil syndical doit voir les comptes, les contrats, les factures et les relevés bancaires. C’est le deuxième levier, et il est redoutable. Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Aucun motif tiré du secret ou de la charge de travail ne permet au syndic de refuser : la demande du conseil syndical ouvre un droit d’accès total, y compris aux correspondances avec l’assureur de l’immeuble, précieuses après un sinistre de tempête pour vérifier que la déclaration a bien été faite et que l’expert a été missionné. Les copropriétaires qui s’interrogent sur la répartition des réparations après un toit arraché liront utilement le point sur la déclaration du sinistre en copropriété après la tempête Austen.

Quand le syndic fait la sourde oreille, la loi chiffre la sanction. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic, et ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). La mécanique est simple : demande écrite et datée du conseil syndical, attente d’un mois, puis imputation automatique sur les honoraires, sans passer par le juge. Si le syndic conteste, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires. À Paris, cette action se porte devant le tribunal judiciaire de Paris, et elle se cumule avec l’action en responsabilité pour les préjudices subis.

Le contrôle porte d’abord sur l’argent : le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat, établit le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, et tient pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Il doit ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat, et la méconnaissance de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Pour un conseil syndical parisien, vérifier chaque année l’existence et les relevés de ce compte séparé est le geste de base : un syndic qui mêle les fonds de plusieurs immeubles sur un compte unique commet une faute grave, et la nullité de plein droit de son mandat à trois mois prive ses décisions ultérieures de fondement.

L’actualité récente montre ce que coûte une gestion opaque. Le 16 octobre 2024, la cour d’appel de Versailles a condamné un syndic professionnel à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, après avoir relevé que le compte bancaire du syndicat était créditeur de 9 044,04 euros tandis que les charges non réglées dépassaient 116 200 euros, avec 18 158 euros dus au fournisseur d’eau, 30 744 euros à la société de chaufferie et 18 113 euros à l’URSSAF. La cour a jugé que le prélèvement soudain de 69 676,93 euros opéré par le syndic sur le compte de la copropriété, sans autorisation ni mandat, et les conséquences sur la trésorerie caractérisent une faute grave de gestion, commise au détriment du syndicat des copropriétaires (cour d’appel de Versailles, 16 octobre 2024, RG 22/01202). Un conseil syndical qui suit les relevés mensuels détecte ce type de ponction avant qu’elle ne mette la copropriété en cessation de paiement de ses fournisseurs, et c’est exactement pour cela que le législateur lui a donné un droit d’accès permanent aux pièces.

Après la tempête, le contrôle s’étend aux assurances et aux travaux. Le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Bâchage d’une toiture éventrée, étaiement d’une cheminée fragilisée, pompage d’une cave inondée : le syndic n’a pas besoin d’attendre l’assemblée pour agir, et son inaction engage sa responsabilité. Le conseil syndical vérifie donc trois choses dans les jours qui suivent : la déclaration du sinistre à l’assureur de l’immeuble, la commande des mesures conservatoires, et l’inscription des travaux définitifs à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Le détail de qui paie les réparations d’une toiture arrachée en copropriété aide à distinguer ce qui relève de l’assurance, du syndicat et des copropriétaires.

II. Préparer la relève à Paris : de la révocation à la désignation d’un nouveau syndic

A. Résilier pour inexécution grave et révoquer à la majorité de tous les copropriétaires

Quand le contrôle révèle des manquements durables, le conseil syndical prépare la sortie du syndic. Deux voies existent, et il ne faut pas les confondre : la résiliation du contrat pour inexécution suffisamment grave, et la révocation pure et simple du mandat. Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions reprochées, puis le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande, et à défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer. L’assemblée se prononce alors sur la résiliation et fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après sa tenue, en désignant si possible le successeur dans la même séance pour éviter toute vacance.

La révocation, elle, ne suppose aucun motif : le mandat du syndic, comme tout mandat régi par l’article 2004 du code civil, peut être révoqué avant son terme, puisque le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble (article 2004 du code civil). Mais la décision appartient à l’assemblée, et la majorité est exigeante : ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Il faut donc réunir plus de la moitié des voix de l’ensemble des copropriétaires, présents ou non, et non la simple majorité des présents : dans un immeuble parisien où l’absentéisme aux assemblées est élevé, le conseil syndical doit collecter les pouvoirs et les votes par correspondance en amont, sous peine de voir la résolution échouer faute de quorum de majorité.

Révoquer sans motif légitime n’est pas sans risque financier. Le 7 février 2024, la cour d’appel de Paris a jugé que la révocation du syndic apparaît en réalité abusive comme ne reposant sur aucun motif légitime, après avoir constaté que les griefs invoqués, omission du lieu de réunion, assemblée tenue onze mois après la clôture de l’exercice, contrat non joint à la convocation, ne justifiaient pas une révocation intervenue un mois après le renouvellement du mandat. La société de syndic est en droit d’obtenir le paiement de ses honoraires jusqu’à la fin normale de son mandat, et le syndicat a été condamné à payer la somme de 2 038 euros de dommages et intérêts correspondant au solde des honoraires (cour d’appel de Paris, 7 février 2024, RG 20/09413). La leçon pour un conseil syndical parisien est claire : avant de faire voter la révocation, constituer un dossier de griefs précis et datés, lettres recommandées restées sans réponse, sinistre Austen non déclaré, fournisseurs impayés, assemblée annuelle non tenue, car des griefs minces exposent la copropriété à payer les honoraires jusqu’au terme.

La fin de mandat ordinaire mérite la même anticipation. Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes : les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat, et lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Le non-renouvellement à l’échéance ne coûte donc rien, à condition de respecter ce calendrier des trois mois : le conseil syndical qui veut changer de syndic sans payer d’indemnité prépare la bascule dès l’assemblée annuelle précédente, avec mise en concurrence des candidats et projets de contrat joints à la convocation.

Enfin, le conseil syndical ne doit pas craindre l’absence de mise en concurrence comme un vice fatal. Au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat effectuée par le conseil syndical, mais en l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale (Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 juin 2021, n° 20-13.269). La désignation reste donc valable même si la concurrence a été imparfaite, et lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Pratiquement, le conseil syndical met en concurrence pour obtenir de meilleurs tarifs et pour justifier son choix devant l’assemblée, mais un concurrent évincé ne peut pas faire annuler la désignation sur ce seul terrain.

B. Réussir la succession en Île-de-France : transmission verrouillée et vigilance parisienne

Changer de syndic ne s’arrête pas au vote : la transmission des fonds et des archives est le moment où les successions déraillent, surtout quand le sortant est amer. La loi organise un calendrier impératif. En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque, puis dans le délai d’un mois, l’ensemble des documents et archives du syndicat, et dans les deux mois suivants, l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat après apurement et clôture (article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965). Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure. Le conseil syndical sortant devenu entrant adresse donc la mise en demeure dès le seizième jour pour les fonds, puis saisit le juge des référés sans attendre si les archives ne suivent pas : à Paris, le référé se porte devant le tribunal judiciaire de Paris, qui statue vite quand la trésorerie de la copropriété est bloquée.

La responsabilité du syndic sortant ne s’éteint pas avec son mandat. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion, et tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer (article 1992 du code civil ; article 1240 du code civil). Factures payées deux fois, fournisseurs laissés impayés pendant des mois, sinistre de tempête jamais déclaré à l’assureur avec forclusion de la garantie à la clé, appels de charges non recouvrés : le nouveau syndic et le conseil syndical font inventorier les fautes dès la reprise, chiffrent le préjudice, et assignent si le sortant refuse d’indemniser. L’arrêt versaillais de 2024 cité plus haut, avec ses 10 000 euros de dommages et intérêts pour ponction fautive de 69 676,93 euros, donne la mesure de ce qu’un juge attend comme preuve : balances comptables, relevés bancaires, factures indues et correspondances montrant le caractère soudain du prélèvement.

À Paris et en Île-de-France, trois vigilances s’ajoutent. D’abord, le marché des syndics y est tendu : obtenir deux ou trois projets de contrat comparables prend des semaines, surtout à l’automne où les assemblées générales s’enchaînent, et la tempête Austen qui arrive ce vendredi va saturer les syndics de déclarations et d’expertises. Le conseil syndical lance donc la mise en concurrence dès qu’il envisage la bascule, en exigeant le contrat type et la fiche d’information sur les prix, et il joint l’avis écrit qu’il émet sur chaque projet à la convocation de l’assemblée. Ensuite, les petites copropriétés parisiennes, souvent sans conseil syndical constitué faute de candidats, ne sont pas tenues à la mise en concurrence, mais elles restent soumises aux mêmes règles de majorité et de transmission : dans ces immeubles de quelques lots, un copropriétaire motivé peut porter seul la demande de convocation avec un quart des voix et provoquer le changement. Enfin, la carence totale, syndic parti, injoignable ou en liquidation, ouvre la voie judiciaire : en cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice, et en cas d’empêchement du syndic, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer, et l’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité de l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

Conclusion

Face à un syndic qui n’agit plus, le conseil syndical n’est pas une instance décorative : convocation de droit avec un quart des voix, convocation directe après huit jours de mise en demeure infructueuse, accès total aux pièces sous peine de pénalités journalières, mise en concurrence des successeurs, résiliation pour inexécution grave et révocation à la majorité de tous les copropriétaires. Chaque étape obéit à des délais précis, vingt et un jours pour convoquer, un mois pour transmettre les pièces puis les archives, deux mois pour résilier ou contester, trois mois pour préparer le non-renouvellement, et chaque délai manqué fragilise la procédure. À l’heure où la tempête Austen s’apprête à éprouver les toitures franciliennes, les conseils syndicaux parisiens ont tout intérêt à vérifier dès maintenant que leur syndic a déclaré les sinistres, commandé les mesures conservatoires et programmé les travaux, et à défaut, à enclencher la mécanique : mise en demeure, convocation, contrôle des comptes, puis changement de syndic dans les règles.