La tempête Austen balaie la France ce samedi 26 septembre 2026 avec des pluies torrentielles et des rafales violentes, et Paris comme toute l’Île-de-France se prépare aux tuiles envolées, aux zingueries arrachées et aux infiltrations dans les combles. Quand la toiture d’un immeuble en copropriété est éventrée par le vent, la même dispute éclate à chaque étage : le syndic renvoie vers l’assurance de chacun, les assureurs renvoient vers la copropriété, et l’eau continue de couler dans les appartements du dernier étage. Cet article répond concrètement aux questions que les copropriétaires parisiens se posent dans les heures qui suivent le sinistre : la toiture appartient à qui et qui paie sa réparation, ce que la Cour de cassation a tranché le 17 septembre 2026 sur les toitures-terrasses à jouissance exclusive, comment forcer un syndic qui tarde à agir, et comment cumuler assurance de l’immeuble, assurance habitation et garantie catastrophe naturelle sans perdre de temps ni d’argent.

I. Toiture arrachée en copropriété : qui doit payer les réparations après la tempête

A. La toiture est une partie commune : le syndicat des copropriétaires paie en cas de vice ou de défaut d’entretien

Dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, la toiture fait partie des parties communes : elle protège l’ensemble du bâtiment et sa conservation relève de la collectivité des copropriétaires, représentée par le syndicat des copropriétaires. La loi du 10 juillet 1965 pose le principe de responsabilité qui s’applique quand cette toiture cause un dommage, par exemple quand des tuiles mal fixées s’envolent et blessent un passant, ou quand une couverture mal entretenue laisse passer les trombes d’eau de la tempête dans un appartement. Dans sa rédaction en vigueur, l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Les sinistres antérieurs à l’ordonnance du 30 octobre 2019 restent jugés sous la rédaction précédente, aux termes de laquelle « le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ». Ce principe a été précisé par la Cour de cassation dans un arrêt rendu après des orages violents qui avaient détruit une maison le 2 octobre 2015 : l’assureur qui avait indemnisé ses assurés poursuivait le syndicat de la copropriété voisine en remboursement (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-18.503).

L’apport de cet arrêt est décisif pour les sinistrés de la tempête Austen : la Cour de cassation refuse toute présomption automatique. La cour d’appel avait jugé que le dommage qui trouve sa cause dans les parties communes fait présumer le défaut d’entretien et le lien de causalité, en imposant au syndicat de prouver une faute de la victime, le fait d’un tiers ou la force majeure pour s’exonérer. La troisième chambre civile casse cette analyse : en statuant ainsi, « sans caractériser l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes à l’origine du dommage, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». Autrement dit, la victime doit établir positivement que la toiture présentait un vice de construction ou un défaut d’entretien, et que ce défaut est à l’origine de son dommage. Un toit arraché par une tempête d’une violence inédite, alors que la couverture était en parfait état et régulièrement entretenue, n’engage pas mécaniquement la responsabilité du syndicat (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-18.503).

Le même arrêt tranche une question que chaque tempête fait resurgir : l’état de catastrophe naturelle suffit-il à exonérer le syndicat ? La cour d’appel l’avait admis implicitement en exigeant du syndicat la preuve de la force majeure ; la Cour de cassation rappelle la distinction : « l’état de catastrophe naturelle déclaré par l’administration ne constituant pas nécessairement un cas de force majeure ». La reconnaissance administrative ouvre la garantie d’assurance prévue à l’article L. 125-1 du code des assurances, elle ne prouve pas à elle seule que l’événement présentait pour le syndicat les caractères d’irrésistibilité et d’imprévisibilité qui exonèrent de toute responsabilité. En pratique parisienne, où les toitures en zinc et en ardoise des immeubles haussmanniens vieillissent parfois depuis des décennies sans réfection complète, ce point, tranché par Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-18.503, change tout : le copropriétaire du dernier étage qui subit des infiltrations après Austen a intérêt à documenter l’état antérieur de la couverture, les procès-verbaux d’assemblée générale qui évoquaient déjà des fuites, les devis de réfection repoussés d’année en année et les factures d’entretien. Ces pièces établissent le défaut d’entretien au sens de l’article 14, et elles se rassemblent dès les premiers jours : photographies datées des désordres, constat d’un commissaire de justice, rapport d’un couvreur, échanges écrits avec le syndic.

Deux autres textes du code civil complètent l’arsenal de la victime. D’une part, « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction » (article 1244 du code civil) : quand une cheminée ou un pan de toiture s’effondre sur la voie publique ou sur l’immeuble voisin, la copropriété propriétaire répond dans les mêmes conditions, à charge pour la victime de démontrer le défaut d’entretien ou le vice de construction. D’autre part, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » (article 1353 du code civil) : la charge de la preuve pèse sur celui qui réclame, ce qui impose au sinistré de constituer son dossier avant que les traces du sinistre ne disparaissent. Concrètement, le copropriétaire inondé assigne le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, et le syndicat appelle en garantie son assureur immeuble ; l’action se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, à Paris devant le tribunal judiciaire de Paris pour les copropriétés parisiennes.

B. Toiture-terrasse à jouissance exclusive : le syndicat reste responsable de plein droit malgré le règlement de copropriété

Beaucoup d’immeubles parisiens et franciliens comportent des toitures-terrasses réservées à l’usage exclusif d’un lot : un appartement du dernier étage dispose d’une terrasse sur le toit, dont le règlement de copropriété attribue l’entretien au copropriétaire bénéficiaire. Quand l’étanchéité de cette terrasse lâche pendant la tempête et inonde le local situé en dessous, syndics et copropriétaires du lot soulignent la clause du règlement pour échapper à toute prise en charge collective. La Cour de cassation vient de trancher ce débat par un arrêt de formation de section publié au Bulletin, rendu le 17 septembre 2026, neuf jours avant la tempête Austen (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973). Dans cette affaire, le locataire d’un local commercial situé sous une toiture-terrasse, partie commune à jouissance exclusive d’un autre lot, subissait des infiltrations d’eau ; l’assemblée générale avait voté dès 2015 la réfection totale du complexe d’étanchéité, réalisée en 2017, sans mettre fin aux désordres ; le règlement stipulait que « l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif d’un ou plusieurs lots, sont à la charge des propriétaires de ceux-ci », et la cour d’appel en avait déduit que la responsabilité du syndicat était exclue.

La troisième chambre civile casse l’arrêt au visa de l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965, « d’ordre public en application de l’article 43 de cette même loi ». Elle énonce que « le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires », puis elle en déduit qu’« Il en résulte que, si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973). La portée pratique est considérable pour les sinistrés d’Austen : la victime d’une infiltration provenant d’une toiture-terrasse à jouissance exclusive peut agir directement contre le syndicat des copropriétaires, sans que le règlement de copropriété lui soit opposé ; c’est ensuite au syndicat de se retourner contre le copropriétaire bénéficiaire qui aurait négligé l’entretien mis à sa charge, ou contre les entreprises ayant réalisé une étanchéité défectueuse. Le syndic ne peut donc pas classer le dossier en renvoyant la victime vers le voisin du dessus : la dette de réparation pèse d’abord sur la collectivité, avec recours ensuite contre le véritable responsable.

Cette solution s’articule avec la garantie décennale quand l’étanchéité litigieuse résulte de travaux récents : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination » (article 1792 du code civil). Si la réfection votée il y a quelques années se révèle défectueuse dès la première tempête sérieuse, le syndicat et la victime ont intérêt à mettre en cause l’entreprise et ses assureurs dans le délai de dix ans, parallèlement à l’action contre le syndicat. À Paris et en Île-de-France, où de nombreuses copropriétés ont fait refaire l’étanchéité de leurs terrasses lors des vagues de rénovation énergétique, la tempête Austen joue le rôle d’un révélateur : les malfaçons d’étanchéité apparaissent au premier épisode violent, et les procès-verbaux de réception des travaux comme les factures deviennent des pièces maîtresses. Le premier réflexe reste le même : faire constater par écrit, par un commissaire de justice et par un homme de l’art, l’origine exacte de l’eau, car l’expert judiciaire désigné plus tard travaillera sur ces premières constatations.

II. Obtenir la réparation et l’indemnisation vite à Paris : syndic, assurances et juge

A. Forcer le syndic à agir : mise en demeure, assemblée générale et appels de fonds pour les travaux de toiture

Le syndic est l’acteur central de la remise en état : c’est lui qui fait établir les devis, convoque l’assemblée générale, lance les appels de fonds et suit le chantier. La loi lui confie une mission précise : « le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et est seul responsable de sa gestion » (article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Quand il tarde à faire voter ou à faire exécuter la réfection de la toiture éventrée par Austen, sa propre responsabilité est engagée : « le syndic est responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission », et « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-20.650 ; article 1240 du code civil). Chacun répond en outre du dommage causé « non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence » (article 1241 du code civil), ce qui couvre l’inertie du syndic qui laisse une toiture bâchée provisoirement pendant des mois.

L’arrêt du 2 juillet 2026 donne aux copropriétaires parisiens une arme redoutable contre l’argument le plus souvent opposé après une tempête : l’absence d’argent dans les caisses. Dans cette affaire, des travaux d’entretien et de réparation avaient été votés en assemblée générale, dont certains urgents car destinés à assurer l’étanchéité de l’immeuble ; le syndic n’avait même pas adressé les appels de fonds permettant de les financer, en invoquant la situation financière difficile de la copropriété et les dettes de charges de certains copropriétaires. La Cour de cassation est catégorique : « engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés lors d’une assemblée générale » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-20.650). Les impayés de charges des uns ne dispensent pas le syndic d’appeler les fonds des travaux votés ; s’il estime le recouvrement compromis, il doit agir en recouvrement et, au besoin, demander au juge des facilités, mais il ne peut pas rester immobile pendant que la toiture se dégrade. Pour les sinistrés d’Austen, la méthode est donc claire : adresser au syndic une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception,constat et photographies à l’appui, lui demandant de faire établir des devis de bâchage puis de réfection, de convoquer une assemblée générale extraordinaire et d’appeler les fonds correspondants ; à défaut de réaction dans un délai bref, saisir le juge des référés du tribunal judiciaire pour faire ordonner les mesures urgentes et désigner un expert judiciaire.

En pratique francilienne, trois démarches parallèles accélèrent la remise en état. D’abord, exiger un bâchage ou une mise hors d’eau provisoire dans les jours qui suivent la tempête : cette mesure conservatoire limite l’aggravation des infiltrations et son coût, modeste au regard d’une réfection complète, relève des mesures d’urgence que le syndic peut engager avant même le vote de l’assemblée. Ensuite, demander l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale extraordinaire avec des devis comparatifs de couvreurs, en exigeant la production du carnet d’entretien de l’immeuble et des diagnostics existants : ces documents montrent si la toiture était suivie ou abandonnée, et ils nourrissent l’action en responsabilité si le défaut d’entretien est avéré. Enfin, si le syndic refuse de convoquer ou d’exécuter, plusieurs copropriétaires peuvent le mettre en demeure puis agir en justice pour faire désigner un administrateur provisoire ou obtenir l’autorisation judiciaire de faire réaliser les travaux urgents aux frais de la copropriété. À Paris, le pôle des référés du tribunal judiciaire de Paris statue en quelques semaines sur ces demandes urgentes, à condition que le dossier comporte le constat du sinistre, les devis, la mise en demeure restée sans effet et les procès-verbaux d’assemblée montrant l’urgence. Le copropriétaire qui paie de sa poche des travaux portant sur des parties communes sans autorisation préalable prend le risque de ne pas être remboursé : l’autorisation du juge ou le vote de l’assemblée sécurise toujours la dépense.

B. Assurances et catastrophe naturelle après Austen : déclarer vite, cumuler les garanties et contester l’expertise

La réparation passe aussi par les assurances, et plusieurs contrats se cumulent : l’assurance multirisque de l’immeuble souscrite par le syndicat pour les parties communes, l’assurance habitation de chaque copropriétaire pour ses parties privatives et son mobilier, et, quand un arrêté interministériel reconnaît l’état de catastrophe naturelle, la garantie légale contre les effets des catastrophes naturelles incluse dans ces contrats. Le principe indemnitaire gouverne l’ensemble : « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre » (article L. 121-1 du code des assurances). Chaque contrat s’applique donc à son objet : le syndicat déclare le sinistre des parties communes à l’assureur de l’immeuble, le copropriétaire inondé déclare ses dommages privatifs à son propre assureur, et les deux expertises avancent en parallèle. La règle d’exécution protège l’assuré : « Lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà » (article L. 113-5 du code des assurances). Dès lors, chaque déclaration s’effectue par écrit, de préférence par lettre recommandée ou par l’espace en ligne de l’assureur avec accusé de réception, en décrivant précisément les désordres, leur date d’apparition pendant la tempête et les premières mesures de sauvegarde, avec photographies, factures et constats joints.

Si la tempête Austen donne lieu à un arrêté de catastrophe naturelle dans votre commune, la garantie légale s’ajoute aux garanties contractuelles de tempête et de dégât des eaux : « Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel », et « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie » (article L. 125-1 du code des assurances). Surveillez la publication de cet arrêté au Journal officiel pour votre commune, car les délais de déclaration courent à compter de sa parution, et conservez toute preuve que vos dommages entrent dans les zones et périodes visées. Rappelons toutefois la leçon de l’arrêt du 10 avril 2025 : cet arrêté administratif facilite l’indemnisation assurantielle, mais il ne vaut pas à lui seul démonstration d’une force majeure exonérant le syndicat ou l’entreprise : chaque action en responsabilité garde son exigence de preuve du vice ou du défaut d’entretien.

L’expertise d’assurance constitue l’étape où les sinistrés parisiens perdent le plus souvent de l’argent : l’expert mandaté par l’assureur minimise les surfaces à reprendre, impute les infiltrations à un défaut d’entretien antérieur non garanti, ou propose une remise en état au rabais. Ne signez jamais un procès-verbal d’expertise avec lequel vous êtes en désaccord, faites inscrire vos réserves par écrit, et demandez une contre-expertise amiable puis, si nécessaire, une expertise judiciaire en référé. Les règles de la contestation d’expertise après la tempête Austen, les délais pour réagir et les pièces qui font pencher la balance sont détaillés dans notre analyse consacrée à l’assurance habitation face à Austen (Tempête Austen : assurance habitation, expertise contestée et contre-expertise). En Île-de-France, où les copropriétés anciennes cumulent toitures fragiles et dernières expertises parfois sommaires, la présence d’un couvreur ou d’un architecte à vos côtés lors de l’expertise change souvent le chiffrage de plusieurs milliers d’euros. Si un danger menace les occupants ou les passants, signalez-le sans délai au syndic et à la mairie : la mise en sécurité des immeubles dangereux relève de la police administrative, et l’inaction du syndicat face à un péril signalé aggrave sa faute.

Conclusion

La tempête Austen laissera des toitures éventrées dans Paris et en Île-de-France, mais le droit applicable est désormais limpide : la toiture est une partie commune dont le syndicat des copropriétaires répond en cas de vice de construction ou de défaut d’entretien, sans présomption automatique et sans que la catastrophe naturelle vaille à elle seule force majeure ; la toiture-terrasse à jouissance exclusive n’échappe pas à cette responsabilité de plein droit, malgré les clauses contraires du règlement de copropriété, comme la Cour de cassation l’a jugé le 17 septembre 2026 ; le syndic qui n’appelle pas les fonds des travaux votés engage sa responsabilité personnelle ; et les assurances de l’immeuble, de l’occupant et la garantie catastrophe naturelle se cumulent pour financer la remise en état. Trois réflexes protègent vos droits dès ce week-end : faire constater les désordres et leur origine par écrit, mettre le syndic en demeure d’agir et de convoquer l’assemblée générale, et déclarer le sinistre à chaque assureur concerné avec un dossier photographique complet. Avec ces pièces, le juge des référés ordonne l’expertise et les travaux urgents en quelques semaines, et la copropriété paie ce qu’elle doit au lieu de laisser l’eau s’infiltrer dans vos murs.

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