La cheminée ou l’insert que vous allumez les premiers soirs froids d’octobre relève de deux régimes que l’on confond souvent : l’entretien annuel de la chaudière et le ramonage du conduit de fumée. Qui doit faire ramoner, à quelle fréquence, et que vaut le papier remis par le professionnel quand un incendie survient ? Les textes et trois décisions rendues en 2025 et 2026 donnent une réponse en trois temps. D’abord, la chaudière individuelle s’entretient à l’initiative de l’occupant, une fois par an, tandis que la collective relève du propriétaire ou du syndicat ; le ramonage des conduits de fumée suit, lui, le règlement sanitaire départemental, qui impose le plus souvent deux passages par an. Ensuite, le certificat de ramonage atteste la vacuité du conduit sur toute sa longueur, pas la conformité de l’installation : il ne couvre ni un chapeau percé, ni un conduit oxydé, ni une hotte hors norme. Enfin, après un incendie, ni le ramoneur ni l’assureur ne sont condamnés ou libérés automatiquement : le ramoneur ne répond que de ce qu’il pouvait constater et de son devoir de conseil en lien avec le sinistre, et l’assureur qui invoque une déchéance de garantie doit démontrer la mauvaise foi de l’assuré.

Deux réserves s’imposent d’emblée. D’une part, les fréquences et les modalités du ramonage varient selon le règlement sanitaire de chaque département : les chiffres cités dans cet article viennent du règlement de la Haute-Savoie tel qu’il est repris dans un arrêt de 2025, et il faut vérifier le règlement applicable à l’immeuble avant d’affirmer quoi que ce soit. D’autre part, une chaudière au gaz ou au fioul et une cheminée, un insert ou un poêle à bois ne suivent pas les mêmes règles : l’article distingue les deux situations et précise qui paie dans chacun des cas, en location comme en copropriété. La méthode proposée tient en une phrase : vérifier le texte local, conserver chaque attestation, écrire à qui doit agir et faire constater ce qui ne va pas.

I. Qui doit faire ramoner, à quelle fréquence, et que prouve le papier remis

A. La chaudière : un entretien annuel, à l’initiative de l’occupant pour l’individuelle

Le point de départ est une obligation annuelle dont le périmètre est chiffré par le code de l’environnement :

« Les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 400 kW font l’objet d’un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe. »
(article R. 224-41-4 du code de l’environnement)

Sont donc visées les chaudières ordinaires des logements, du petit modèle individuel jusqu’aux installations collectives d’immeuble, qu’elles fonctionnent au gaz, au fioul ou au bois. La répartition de l’initiative entre occupant et propriétaire est écrite dans l’article suivant :

« Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail. L’entretien des chaudières collectives est effectué à l’initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires de l’immeuble. »
(article R. 224-41-5 du code de l’environnement)

Le code précise en outre le calendrier et la qualification requise :

« L’entretien doit être effectué chaque année civile, par une personne remplissant les conditions de qualification professionnelle prévues au II de l’article 16 de la loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce et de l’artisanat. En cas de remplacement d’une chaudière ou d’installation d’une nouvelle chaudière, le premier entretien doit être effectué au plus tard au cours de l’année civile suivant le remplacement ou l’installation. »
(article R. 224-41-7 du code de l’environnement)

Un locataire qui entre dans un logement équipé d’une chaudière neuve ne peut donc pas attendre plusieurs années : le premier entretien doit intervenir au plus tard au cours de l’année civile qui suit l’installation, et il doit être confié à un professionnel qualifié.

En location, cette répartition recoupe l’obligation générale du locataire, rappelée en ces termes par le juge des contentieux de la protection dans une ordonnance du 26 mai 2026 :

« De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »
(tribunal judiciaire de Béziers, ordonnance de référé du 26 mai 2026, RG 26/00116)

L’affaire jugée à Béziers montre ce qui se passe quand l’entretien n’est pas fait. Le bailleur social établissait que le dernier entretien de la chaudière remontait au 24 octobre 2022, soit près de quatre ans plus tôt, et que la locataire, sommée de justifier de l’entretien annuel, n’avait rien produit. Le juge en a déduit qu’il apparaissait urgent de réaliser ledit entretien et que le bailleur était fondé à solliciter l’autorisation d’y procéder en lieu et place du locataire. Le dispositif est concret :

« AUTORISONS l’OPH […] à pénétrer chez Madame [V] [I], […] en présence d’un commissaire de justice et à faire procéder à l’entretien de la chaudière en lieu et place de Madame [V] [I] »
(tribunal judiciaire de Béziers, ordonnance de référé du 26 mai 2026, RG 26/00116)

La locataire, partie perdante, a en outre été condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de justifier de l’entretien annuel. Trois enseignements pratiques en découlent pour l’automne 2026. Premièrement, le locataire d’un logement équipé d’une chaudière individuelle doit pouvoir présenter chaque année la preuve de l’entretien, sauf clause contraire du bail. Deuxièmement, le bailleur qui se heurte à un refus ou à une inertie ne peut pas forcer la porte lui-même : il doit faire sommer le locataire, puis demander au juge l’autorisation d’intervenir avec un commissaire de justice. Troisièmement, le coût de cette procédure et de la sommation peut rester à la charge du locataire défaillant, en plus du coût de l’entretien lui-même.

Le régime est différent pour le chauffage collectif : l’initiative appartient au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires, et le locataire n’a pas à commander lui-même l’entretien de la chaufferie commune. En copropriété, c’est donc au syndic d’organiser l’entretien annuel et d’en rendre compte, et au conseil syndical d’y veiller. Le locataire qui chauffe mal dans un immeuble collectif s’adresse à son bailleur, et le copropriétaire s’adresse au syndic : dans les deux cas, la demande doit être écrite et décrire précisément le dysfonctionnement, car c’est sur ces écrits que le juge appréciera plus tard qui a été diligent.

B. La cheminée, l’insert et le poêle : un ramonage encadré par le règlement sanitaire départemental

Les appareils à combustible solide — cheminée ouverte, insert, poêle à bois ou à granulés — ajoutent une seconde obligation : le ramonage du conduit de fumée, qui relève du règlement sanitaire départemental et non du seul code de l’environnement. Les fréquences varient selon les départements, et la formulation la plus courante impose deux ramonages par an, pendant et hors période de chauffe. L’arrêt de la cour d’appel de Chambéry du 13 mai 2025 en donne la version applicable en Haute-Savoie, en reprenant l’article 31.6 du règlement sanitaire de ce département :

« un certificat de ramonage doit être remis à l’usager précisant le ou les conduits de fumées ramonés et attestant notamment de la vacuité du conduit sur toute sa longueur »
(cour d’appel de Chambéry, 13 mai 2025, RG 22/00912)

Le même article définit l’opération elle-même :

« on entend par ramonage le nettoyage par action mécanique directe de la paroi intérieure du conduit de fumée afin d’en éliminer les suies et dépôts et d’assurer la vacuité du conduit sur toute la longueur »
(cour d’appel de Chambéry, 13 mai 2025, RG 22/00912)

Cette définition est décisive : le ramonage nettoie l’intérieur du conduit, il ne contrôle pas la conformité de l’installation. La cour le dit sans détour : la délivrance du certificat de ramonage n’a nullement valeur d’attestation de conformité de l’installation, une telle attestation n’incombant pas au ramoneur mais à l’installateur. Autrement dit, le papier remis après le passage du ramoneur prouve que le conduit était vide et nettoyé sur toute sa longueur, pas que le chapeau dépasse le faîtage de 40 centimètres, ni que la hotte comporte ses grilles de décompression, ni que la paroi du conduit est saine au niveau de la traversée du toit.

Le règlement impose en outre la vérification des souches et accessoires — aspirateurs, mitres, mitrons — et leur remise en état si nécessaire, mais cette vérification ne porte que sur ce que le professionnel peut effectivement voir. Dans l’affaire de Chambéry, le ramoneur était intervenu le 14 janvier 2016 sans monter sur le toit, recouvert de 10 à 15 centimètres de neige. La cour a jugé qu’aucune obligation de se rendre sur le toit n’était à la charge des ramoneurs, que l’opération aurait été risquée pour sa sécurité et que la neige couvrait les éléments dont l’état ne pouvait être constaté. Elle a également relevé que les experts avaient pu constater la vacuité du conduit après l’incendie, plusieurs mois après le ramonage, sans qu’un nouveau ramonage ait eu lieu entre-temps : la prestation de nettoyage avait donc bien été réalisée dans les règles de l’art.

Côté preuves, le code de l’environnement impose au professionnel qui entretient la chaudière d’établir une attestation, et au commanditaire de l’entretien de la conserver :

« La personne ayant effectué l’entretien établit une attestation d’entretien, dans un délai de quinze jours suivant sa visite. L’attestation est remise au commanditaire de l’entretien mentionné à l’article R. 224-41-5 , qui doit la conserver et la tenir à la disposition des agents mentionnés à l’article L. 226-2 du présent code et à l’ article L. 1312-1 du code de la santé publique pendant une durée minimale de deux ans. »
(article R. 224-41-8 du code de l’environnement)

Le locataire d’une chaudière individuelle, commanditaire de l’entretien au sens de l’article R. 224-41-5, doit donc pouvoir présenter cette attestation : sans elle, il ne prouve ni l’entretien annuel, ni le recours à un professionnel qualifié. La fiche officielle de Service-public sur l’entretien annuel de la chaudière et celle sur le dépôt de garantie détaillent ces démarches côté locataire.

Pour le ramonage des cheminées et inserts, le document équivalent est le certificat de ramonage : conservez chaque certificat, avec la facture, car c’est sur ces papiers que se jouera plus tard la discussion avec le bailleur, le syndic ou l’assureur. En pratique parisienne et francilienne, où cheminées anciennes, inserts posés sans déclaration et conduits partagés en copropriété se cumulent, le premier réflexe consiste à vérifier trois choses : le règlement sanitaire applicable, le règlement de copropriété sur l’usage des conduits, et l’autorisation éventuellement requise pour un insert ou un poêle. Un conduit collectif bouché ou un tubage dégradé concerne les parties communes : c’est au syndic qu’il faut écrire, en demandant l’inscription du point à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Qui paie, en location, le ramonage de la cheminée ? La réponse suit la même logique que pour la chaudière : l’entretien courant et les menues réparations incombent au locataire, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, tandis que le gros œuvre et la mise en conformité restent au propriétaire. Un ramonage périodique d’un conduit en bon état relève de l’usage courant ; la réfection d’un conduit oxydé, le remplacement d’un chapeau percé ou la mise aux normes d’une hotte non conforme n’en relèvent pas. Et lorsque le défaut était connu du propriétaire depuis des années sans travaux, comme dans l’affaire de Chambéry où les trous du chapeau avaient été découverts quatre ans avant l’incendie, c’est au propriétaire qu’il appartient de faire vérifier le conduit par un professionnel et de commander les réparations.

II. Quand le feu part du conduit : responsabilités et assurance

A. Le ramoneur ne répond que de sa prestation et de son conseil sur ce qu’il pouvait constater

Après un incendie parti d’une cheminée, la tentation est grande de mettre en cause le dernier professionnel passé : s’il avait ramoné en janvier, comment le feu a-t-il pu partir en octobre ? L’arrêt de Chambéry répond point par point et écarte toute responsabilité automatique. La cour rappelle d’abord le fondement invoqué, l’article 1231-1 du code civil :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »
(cour d’appel de Chambéry, 13 mai 2025, RG 22/00912)

Ce texte est disponible en vigueur sur Legifrance (article 1231-1 du code civil). Puis elle vérifie la prestation : nettoyage par action mécanique directe, vacuité du conduit constatée par les experts après l’incendie, aucune obligation de monter sur un toit enneigé. Aucun élément ne permettait donc de retenir que le ramoneur n’aurait pas respecté les règles de l’art. Reste le devoir de conseil du professionnel, qui l’oblige, s’il constate une non-conformité ou un défaut, à en faire part au propriétaire, avec mention à la rubrique observations du certificat. La cour admet qu’une non-conformité était nécessairement visible : l’absence de grilles de décompression sur la hotte, exigées même en présence de deux conduits de récupération d’air chaud, dont le ramoneur ne pouvait ignorer l’utilité pour la sécurité. Le manquement au devoir de conseil sur ce point est donc retenu, et le jugement confirmé sur ce seul point.

Mais ce manquement ne suffit pas à faire payer le ramoneur, car il faut encore un lien entre le conseil manqué et l’incendie :

« Ce manquement au devoir de conseil ne peut cependant fonder les demandes de la société Suravenir Assurances que s’il est en lien causal avec la survenue de l’incendie (Cass 1re Civ, 18 octobre 2023, pourvoi n° 22-20.818). »
(cour d’appel de Chambéry, 13 mai 2025, RG 22/00912)

Or l’expertise judiciaire désignait comme cause principale du départ de feu la détérioration de la paroi externe du conduit au niveau de la traversée du toit, elle-même conséquence des trous du chapeau qui avaient laissé entrer l’eau : l’oxydation profonde avait détruit le pouvoir isolant et l’étanchéité du conduit, rendu trop proche des bois de charpente, et le flux d’air chaud répandu dans le complexe de toiture avait formé un piège à calories à l’origine de l’incendie. L’expert ne précisait nullement en quoi l’absence des grilles avait eu un effet sur le déclenchement. La cour relève en outre que les propriétaires connaissaient les trous du chapeau depuis plusieurs années sans faire appel à un professionnel, et qu’ils n’avaient pas fait réaliser les ramonages par un professionnel deux fois par an, le ramoneur poursuivi étant le premier et unique professionnel intervenu depuis plusieurs années. Elle cite l’expert :

« la réparation et l’entretien de cet élément a été mal réalisé par le propriétaire (les trous dans le chapeau ont été découverts 4 ans avant l’incendie). Il aurait dû à ce moment-là faire vérifier le conduit par un professionnel »
(cour d’appel de Chambéry, 13 mai 2025, RG 22/00912)

Le jugement est donc infirmé en toutes ses dispositions indemnitaires, sauf sur l’existence du manquement au devoir de conseil, et la cour termine ainsi :

« Déboute la société Suravenir Assurances de toutes ses demandes »
(cour d’appel de Chambéry, 13 mai 2025, RG 22/00912)

Pour l’occupant d’un logement avec cheminée ou insert, la leçon est double. D’une part, le certificat de ramonage ne vaut pas quitus général : une installation que l’on sait dégradée — chapeau percé, traces d’infiltration autour du conduit, hotte bricolée sans grilles — doit être signalée par écrit au propriétaire et vérifiée par un professionnel, même avec des certificats en règle. D’autre part, le propriétaire qui a été informé d’un défaut et n’a rien fait ne pourra pas rejeter l’entier fardeau sur le ramoneur : la réparation et l’entretien du conduit lui incombent, et sa connaissance prolongée du désordre jouera contre lui. En location, le locataire avise donc le bailleur dès les premiers signes, par lettre recommandée avec photographies, et conserve une copie de chaque signalement avec les certificats de ramonage : ce dossier écrit est ce qui permettra, en cas de sinistre, de montrer qui savait quoi et qui devait faire quoi.

B. L’assurance ne se libère pas d’un mot : clause de déchéance et mauvaise foi à démontrer

Reste la question que tout occupant se pose après un incendie : l’assureur peut-il refuser de payer au motif que le ramonage n’était pas à jour ou que l’installation n’était pas conforme ? La réponse d’un arrêt de la cour d’appel de Pau du 2 juin 2026 est nuancée et mérite d’être lue avant de conclure à une exclusion automatique. Dans cette affaire, l’assureur opposait à une société, subrogée dans les droits du souscripteur après l’achat de l’immeuble incendié, une déchéance de garantie tirée de fausses factures de travaux produites pour obtenir l’indemnité différée. La cour rappelle le cadre applicable, en visant les articles L. 121-10 et L. 112-6 du code des assurances, dont le premier figure en vigueur sur Legifrance :

« En cas de décès de l’assuré ou d’aliénation de la chose assurée, l’assurance continue de plein droit au profit de l’héritier ou de l’acquéreur, à charge par celui-ci d’exécuter toutes les obligations dont l’assuré était tenu vis-à-vis de l’assureur en vertu du contrat. […] »
(article L. 121-10 du code des assurances)

Et elle pose la règle de preuve qui encadre toute déchéance :

« L’assureur qui entend se prévaloir d’une clause de déchéance de garantie pour fausse déclaration ou production d’une pièce mensongère doit démontrer la mauvaise foi de l’assuré. »
(cour d’appel de Pau, 2 juin 2026, RG 24/03469)

La clause invoquée dans cette affaire le disait elle-même, en caractères gras au contrat :

« l’assuré qui, de mauvaise foi, fait des fausses déclarations sur la nature, les causes, les circonstances et les conséquences d’un sinistre, et/ou emploie sciemment comme justifications des moyens frauduleux ou des documents mensongers sera déchu de tout droit à garantie pour le sinistre »
(cour d’appel de Pau, 2 juin 2026, RG 24/03469)

Deux conséquences pour le dossier d’incendie de cheminée. Premièrement, un défaut d’entretien ou de ramonage ne fait pas perdre automatiquement toute garantie : tout dépend de ce que le contrat prévoit exactement, et une clause de déchéance ne joue que dans ses conditions, avec la mauvaise foi à démontrer par l’assureur quand elle est exigée. Il faut donc relire les conditions générales et particulières au lieu de supposer l’exclusion, et répondre aux demandes de pièces de l’assureur avec des documents exacts : produire une pièce mensongère, comme de fausses factures de travaux, expose bien davantage qu’un entretien manquant. Deuxièmement, la meilleure protection de l’occupant reste le dossier de preuves : certificats de ramonage et attestations d’entretien conservés, factures des professionnels, photographies datées du conduit et du chapeau, échanges écrits avec le bailleur ou le syndic, constat de commissaire de justice après le sinistre. Ce sont ces pièces qui permettront de discuter utilement, avec l’aide d’un avocat en droit immobilier à Paris lorsque le dossier devient contentieux, de la cause réelle de l’incendie et des responsabilités de chacun.

En pratique, la chronologie qui protège est la suivante : dès l’emménagement ou l’installation d’un appareil, vérifier le règlement sanitaire départemental et le règlement de copropriété ; faire réaliser le ramonage par un professionnel à la fréquence requise et conserver chaque certificat avec la facture ; signaler par écrit au bailleur ou au syndic toute anomalie constatée par le ramoneur à la rubrique observations, toute trace d’infiltration et toute dégradation visible du chapeau ou du conduit ; en cas de refus d’agir du bailleur sur une installation dangereuse, faire constater par un commissaire de justice et saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut autoriser l’intervention en lieu et place comme à Béziers. Le locataire ne suspend pas son loyer de sa propre initiative et ne touche pas lui-même au conduit collectif : il écrit, il conserve, il fait constater. Le propriétaire, de son côté, ne se contente pas d’exiger l’attestation annuelle : face à un conduit dégradé qu’il connaît, il commande la vérification et les travaux, car sa connaissance prolongée du défaut et l’absence de recours à un professionnel seront retenues contre lui en cas d’incendie.

À Paris et en Île-de-France, où les conduits anciens partagés et les inserts posés dans des immeubles haussmanniens ou des pavillons de banlieue se comptent par milliers, deux points d’attention s’ajoutent : la juridiction compétente pour les litiges locatifs est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, saisi en référé en cas d’urgence, et les règlements sanitaires des départements franciliens comme les arrêtés municipaux peuvent préciser les fréquences et les interdictions d’usage. Avant la première flambée, le réflexe utile tient donc en trois gestes : relire le bail et le règlement de copropriété, commander le ramonage et classer le certificat, écrire au bailleur ou au syndic dès qu’un défaut apparaît.

Le ramonage de la cheminée et de l’insert n’est ni une formalité ni une assurance tous risques : c’est une obligation périodique dont le certificat prouve le nettoyage, pas la conformité, et dont l’absence ou l’insuffisance se paie en location, en copropriété et devant l’assureur. L’occupant qui fait ramoner à la fréquence du règlement local, conserve chaque certificat, signale par écrit les défauts et fait constater les refus d’agir se donne les moyens d’obtenir les travaux et, en cas d’incendie, de discuter la cause réelle du sinistre au lieu de la subir. Le propriétaire qui fait vérifier et réparer ce qu’il sait dégradé protège son bien et sa responsabilité. Et lorsque le dialogue se bloque, le juge des contentieux de la protection peut autoriser l’intervention, condamner aux dépens le locataire défaillant comme à Béziers, ou au contraire débouter l’assureur qui n’établit pas sa déchéance : dans chaque cas, ce sont les écrits conservés — certificats, attestations, mises en demeure, constats — qui décident.