Le lundi 19 octobre 2026 au soir, la préfecture de police a instauré un couvre-feu dans plusieurs quartiers de Paris, de 23 heures à 6 heures du matin, après les violences urbaines du week-end des 17 et 18 octobre, et la mesure a été reconduite les nuits suivantes à Paris ainsi qu’à Marseille, Lyon, Toulouse, Bordeaux et Nice, selon Le Monde et Le Parisien. Pour les particuliers qui font construire ou qui attendent la livraison d’un logement neuf à Paris et en Île-de-France, les conséquences sont immédiates : les chantiers ferment plus tôt, les équipes interviennent en horaires réduits, les livraisons prévues en cette fin d’année glissent de plusieurs semaines, et certains chantiers ou locaux subissent des dégradations pendant les violences. Deux questions se posent alors, très concrètes : le constructeur peut-il se retrancher derrière le couvre-feu pour livrer en retard sans payer de pénalités, et qui paie les réparations quand le chantier ou le logement a été vandalisé ?

La réponse tient en deux règles simples à retenir. D’abord, un arrêté de couvre-feu ne donne pas au constructeur un blanc-seing : il ne suspend le délai de livraison que s’il remplit les conditions strictes de la force majeure et s’il a réellement bloqué le chantier, et les pénalités de retard restent dues dans tous les autres cas. Ensuite, les dégradations liées aux violences relèvent des assurances — multirisque, tous risques chantier, dommages-ouvrage — à condition de déclarer le sinistre dans les délais et de constituer la preuve par une plainte, des photographies et un constat. Cet article explique, textes et décisions en main, comment faire valoir vos droits dans chacun de ces deux cas, avec les montants, les délais et les démarches propres à Paris et à l’Île-de-France.

I. Le retard de livraison causé par le couvre-feu : ce que le constructeur vous doit

A. Retard de chantier et couvre-feu : quand la force majeure excuse le constructeur et quand elle ne l’excuse pas

Le couvre-feu est une décision de l’autorité publique qui s’impose aux entreprises comme aux particuliers : on parle de fait du prince. Mais un fait du prince ne suspend pas automatiquement les obligations d’un contrat de construction. Pour être libéré ou pour obtenir un délai supplémentaire, le constructeur doit démontrer une force majeure au sens de l’article 1218 du code civil, qui dispose : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur » (art. 1218 du code civil). Trois conditions cumulatives, donc : un événement extérieur au constructeur, imprévisible au jour de la signature du contrat, et dont les effets étaient inévitables malgré des mesures appropriées, comme la réorganisation des horaires ou le recours à des équipes de jour.

Le même article précise le sort des retards temporaires : « Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat » (art. 1218 du code civil). Un couvre-feu de quelques nuits, qui interdit le travail nocturne mais laisse le chantier ouvert le jour, suspend rarement à lui seul un délai de livraison de plusieurs mois : le constructeur doit établir le lien concret entre la mesure et l’arrêt du chantier, semaine par semaine, et non se contenter d’invoquer l’arrêté préfectoral dans une lettre type. Si le retard existait déjà avant l’instauration du couvre-feu, la mesure nouvelle n’efface pas ce retard antérieur : seules les journées réellement perdues à cause de l’interdiction peuvent être neutralisées, et le point de départ du retard indemnisable reste la date contractuelle de livraison.

La charge de la preuve pèse entièrement sur le professionnel, et les juges parisiens contrôlent de près les clauses qui élargissent la force majeure. Dans un arrêt du 2 octobre 2026 opposant un acquéreur en l’état futur d’achèvement à un promoteur, la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1, RG n° 23/16845) a examiné une clause qui permettait au vendeur de prolonger le délai de livraison pour toute cause légitime de suspension, sur simple attestation du maître d’œuvre d’exécution. L’acquéreur soutenait que cette clause vidait de sa substance l’obligation de livrer à date et créait un déséquilibre significatif. La cour a rappelé la position de la Cour de cassation, qui avait déjà validé en 2019 une clause de report du délai de livraison au double du temps perdu, sur simple lettre du maître d’œuvre, en jugeant qu’elle ne créait pas de déséquilibre significatif au détriment du consommateur (Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-14.212, rappelée par CA Paris, pôle 4, chambre 1, 2 oct. 2026, RG n° 23/16845). Retenez l’enseignement pratique : une clause de report adossée à une attestation du maître d’œuvre peut être validée, mais le juge vérifie toujours que l’événement a eu une incidence réelle sur le chantier et que la clause ne prive pas l’acquéreur de toute date de livraison garantie. Exigez donc le planning d’impact détaillé, les attestations datées et la comptabilité exacte des jours perdus avant d’accepter le moindre report.

Un point de comparaison utile pour les lecteurs qui sont commerçants plutôt que maîtres d’ouvrage : en matière de bail commercial, la Cour de cassation refuse d’assimiler une fermeture administrative à une perte des locaux. Dans son arrêt du 7 mai 2025, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’appel qui voyait dans une fermeture administrative une perte partielle des locaux : une interdiction générale et temporaire de recevoir du public, sans lien direct avec la destination contractuelle du local, ne s’assimile pas à la perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil, et les loyers restent dus (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-10.097, texte intégral lu et vérifié sur Judilibre pendant la rédaction). Si votre question porte sur le loyer de votre boutique fermée par le couvre-feu plutôt que sur un chantier, lisez notre analyse dédiée au couvre-feu à Paris et au loyer du bail commercial, et pour un achat en l’état futur d’achèvement en retard, notre dossier sur la VEFA en retard à Paris. Le présent article traite du chantier et de la livraison : c’est un autre régime, celui de la force majeure et des pénalités contractuelles.

B. Pénalités de retard à Paris : comment les calculer et les réclamer au constructeur

Quand le retard n’est pas excusé par une force majeure démontrée, il se paie. En construction de maison individuelle, le contrat doit obligatoirement comporter « La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison » (art. L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation). L’absence de ces mentions est déjà un premier grief à soulever : un constructeur qui n’a prévu ni délai ni pénalités dans un contrat de construction de maison individuelle manque à une obligation légale, et vous pouvez exiger la régularisation du contrat avant de discuter du retard lui-même. Vérifiez aussi que le constructeur relève bien du régime protecteur : « Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation » doit conclure un contrat soumis à ces dispositions (art. L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation).

Le montant minimal des pénalités est fixé par le règlement : « En cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard » (art. R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation). Concrètement, pour une maison de 300 000 euros, chaque jour de retard injustifié vaut au minimum 100 euros, soit environ 3 000 euros par mois et 9 000 euros pour un trimestre de glissement. Pour un appartement en VEFA à 450 000 euros à Paris, le plancher atteint 150 euros par jour. Rassemblez le contrat, la date contractuelle de livraison, la date réelle ou l’état d’avancement, puis calculez jour par jour en retranchant uniquement les périodes de suspension que le constructeur a valablement justifiées. Tout jour non justifié entre dans le décompte, dimanches et jours fériés compris, sauf clause contraire dont il faudra vérifier la validité.

Les pénalités ne courent pas toutes seules : elles exigent une mise en demeure préalable. Le code civil prévoit que « Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure » (art. 1231-5 du code civil). Envoyez donc une lettre recommandée avec accusé de réception, ou un envoi recommandé électronique, qui rappelle la date contractuelle, constate le dépassement, chiffre les pénalités jour par jour et met le constructeur en demeure de livrer sous un délai précis, par exemple trente jours. Le même article ajoute que « le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire » : des pénalités symboliques d’un euro par jour dans un contrat de construction seraient dérisoires et relevées par le juge, tandis qu’un forfait écrasant sans rapport avec le préjudice serait modéré. Si le constructeur reste silencieux ou refuse de payer, deux voies s’ouvrent : demander en justice le paiement des pénalités échues et à échoir, ou, quand le retard vide le projet de son sens — par exemple un investissement locatif dont la rentabilité s’effondre ou un relogement devenu impossible —, provoquer la fin du contrat. La loi distingue alors deux issues : « Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre », et quand les prestations ont trouvé leur utilité au fur et à mesure, « la résolution est qualifiée de résiliation », sans restitution pour la période déjà exécutée (art. 1229 du code civil). En pratique parisienne, la résolution d’une VEFA reste exceptionnelle et suppose un manquement grave ; les pénalités et les dommages-intérêts complémentaires pour le préjudice distinct — surcoût du relogement, perte de chance locative, frais de garde-meubles — forment le contentieux ordinaire.

Surveillez enfin le calendrier de l’action : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (art. 2224 du code civil). Pour des pénalités de retard, le point de départ court en principe de chaque jour de retard ou de la livraison qui fige le décompte ; n’attendez pas la fin d’un litige qui s’éternise pour réclamer, et interrompez la prescription par une assignation ou une reconnaissance écrite du constructeur. À Paris, les litiges de construction relèvent du tribunal judiciaire de Paris, et en petite couronne des tribunaux de Nanterre, Créteil ou Bobigny selon la localisation du chantier : c’est le tribunal du lieu de situation de l’immeuble qui connaît en pratique de ces affaires, ce qui évite de plaider à l’autre bout de la France contre un constructeur national. Faites constater l’état d’avancement par un commissaire de justice dès les premiers signes de glissement, conservez tous les comptes rendus de chantier et ne signez aucun avenant de report sans contrepartie écrite.

II. Chantier vandalisé ou logement dégradé pendant les violences : qui paie les réparations ?

A. Assurance du chantier et de l’habitation : déclarer vite, viser la bonne garantie, prouver le sinistre

Quand le préjudice vient non du retard mais des dégradations — clôture arrachée, vitres brisées, matériaux volés, logement souillé ou incendié —, le réflexe n’est plus la mise en demeure du constructeur mais la déclaration de sinistre. Le code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », en précisant que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés » (art. L. 113-2 du code des assurances). Déclarez donc dans les cinq jours ouvrés de la découverte des dégâts, par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique, auprès de chaque assureur concerné : votre multirisque habitation si le bien est déjà assuré à votre nom, l’assureur du constructeur, et l’assureur dommages-ouvrage si vous en avez souscrit une. Un appel téléphonique ne suffit pas : doublez toujours par un écrit qui fait courir les délais et fige la date de la déclaration.

Identifiez ensuite la garantie qui répond. Pendant les travaux, deux assurances se partagent le risque : l’assurance de responsabilité décennale de l’entreprise, obligatoire, car « A l’ouverture de tout chantier, elle doit justifier qu’elle a souscrit un contrat d’assurance la couvrant pour cette responsabilité » (art. L. 241-1 du code des assurances), et l’assurance dommages-ouvrage du maître de l’ouvrage, dont la référence doit figurer au contrat de construction avec « Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur » (art. L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation). Attention à ne pas confondre les rôles : la dommages-ouvrage préfinance la réparation des désordres de construction, pas les dégâts de vandalisme ; ceux-ci relèvent de l’assurance tous risques chantier souscrite par l’entreprise et de votre propre multirisque pour les biens déjà livrés. Relisez les exclusions avant de crier victoire : certaines polices excluent les dommages « causés par émeutes et mouvements populaires » sauf extension de garantie, d’autres les couvrent avec une franchise majorée. Si votre contrat exclut les émeutes, vérifiez l’extension « événements » et, à défaut, chiffrez le recours direct contre les auteurs identifiés et l’aide juridictionnelle de la commission d’indemnisation des victimes, sans renoncer pour autant à exiger de l’entreprise la remise en état du chantier dont elle a la garde.

La preuve fait gagner ou perdre ces dossiers. Déposez plainte au commissariat ou à la gendarmerie du lieu du chantier dès la découverte des faits : le procès-verbal de plainte est la pièce que tous les assureurs réclament en premier pour les vols et les dégradations volontaires. Photographiez chaque dégât avec un repère de date, conservez les factures des matériaux volés ou détruits, et faites établir un constat par un commissaire de justice dans les quarante-huit heures quand les montants sont significatifs : à Paris, les études interviennent vite sur site, et un constat à 300 ou 400 euros sécurise souvent plusieurs milliers d’euros d’indemnisation. Adressez à l’entreprise une lettre recommandée lui enjoignant de sécuriser le chantier — gardiennage, clôture provisoire, bâchage — car l’aggravation du dommage par défaut de mesures conservatoires peut être retenue contre le maître de l’ouvrage comme contre l’entreprise. Si l’assureur oppose un refus ou une exclusion, exigez la motivation écrite avec la citation exacte de la clause, puis contestez par une réclamation au service dédié avant toute action : un refus fondé sur une clause d’exclusion d’émeutes doit viser le texte précis de la police, et une clause ambiguë s’interprète en faveur de l’assuré.

B. Réception des travaux, réserves et garantie de parfait achèvement : sécuriser la fin du chantier à Paris et en Île-de-France

Les dégradations subies pendant les violences ne doivent jamais passer sous silence au moment de la réception. La loi définit la réception comme « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves », qui « intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement » et « est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement » (art. 1792-6 du code civil). Concrètement, visitez le logement muni du constat de l’état des lieux après violences, et inscrivez en réserves chaque désordre non réparé : vitrage fêlé, serrure forcée, peinture taguée, équipement manquant. Une réception sans réserves alors que les dégradations sont visibles vous privera du levier le plus simple pour obtenir la reprise, car l’entrepreneur soutiendra que vous aviez accepté l’ouvrage en l’état. Si l’ouvrage est inachevé ou inhabitable du fait des dégâts, refusez la réception et motivez le refus par écrit en listant les travaux manquants : une réception judiciaire pourra ensuite être demandée au tribunal, qui vérifiera si le refus était légitime.

Après une réception avec réserves, l’entrepreneur doit la reprise au titre de la garantie de parfait achèvement : « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception » (art. 1792-6 du code civil). Signalez donc par écrit chaque désordre nouveau découvert après l’emménagement — une infiltration apparue après les dégradations de toiture, un dysfonctionnement électrique après l’effraction — et fixez un délai de reprise d’un commun accord. Si l’entrepreneur n’exécute pas, la loi organise l’exécution d’office : « En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant » (art. 1792-6 du code civil). Faites réaliser les travaux par une autre entreprise, conservez les factures, puis réclamez le remboursement : c’est le mécanisme le plus rapide pour un logement parisien dont chaque mois d’inoccupation coûte un loyer ou un hébergement.

Au-delà de l’année de parfait achèvement, les désordres graves relèvent des garanties biennale et décennale, et le temps long joue en votre faveur comme en votre défaveur : « Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux » (art. 1792-4-1 du code civil). Une fissure structurelle apparue deux ans après des dégradations de façade subies pendant les violences peut encore relever de la décennale si elle compromet la solidité, à condition d’agir dans les dix ans de la réception. Pour les lecteurs franciliens, trois réflexes parisiens valent de l’or : faire constater les désordres par un commissaire de justice du ressort avant tous travaux de reprise, saisir le tribunal du lieu de l’immeuble — Paris, Nanterre, Créteil ou Bobigny — plutôt que celui du siège social du constructeur, et joindre au dossier l’arrêté préfectoral de couvre-feu et les attestations de la préfecture de police pour dater l’événement. Les équipes construction de notre cabinet accompagnent ces dossiers sur tout l’arc francilien, comme le rappelle la page de nos avocats en droit de la construction à Paris, et l’articulation avec les retards de livraison est détaillée dans notre dossier sur la VEFA en retard à Paris.

Conclusion

Le couvre-feu parisien d’octobre 2026 ne suspend ni vos droits ni vos délais : il les déplace sur un terrain d’expertise où chaque écrit compte. Face à un retard de livraison, exigez du constructeur la preuve complète de la force majeure — événement imprévisible, effets inévitables, impact réel semaine par semaine — et, à défaut, chiffrez vos pénalités au plancher d’un trois-millième du prix par jour après mise en demeure. Face à des dégradations, déclarez le sinistre dans les cinq jours ouvrés à chaque assureur, déposez plainte, faites constater et imposez la sécurisation du chantier. À la réception, ne signez aucune acceptation sans réserves sur des désordres visibles, puis activez la garantie de parfait achèvement pendant un an et conservez le bénéfice de la décennale pendant dix ans. Cinq pièces font la différence dans tous ces dossiers franciliens : le contrat avec sa date et ses pénalités, l’arrêté préfectoral et les attestations d’impact, la mise en demeure, la déclaration de sinistre avec la plainte, et le procès-verbal de réception avec ses réserves. Réunissez-les dès maintenant : c’est ce dossier qui transforme un chantier bloqué par le couvre-feu en indemnisation obtenue.