I. Faire reconnaître votre priorité d’achat sur les terres louées

A. Le pacte de préférence et la promesse de vente consentis au fermier

Le pacte de préférence est le contrat par lequel votre bailleur s’engage à vous proposer prioritairement de traiter avec vous pour le cas où il déciderait de vendre ses terres. Ce mécanisme, souvent inséré dans le bail rural lui-même ou conclu par acte séparé, ne contraint pas le bailleur à vendre : il l’oblige seulement, s’il décide de vendre, à vous préférer à tout autre acquéreur. La validité du pacte suppose que le bien et les conditions essentielles de la vente future soient déterminés avec une précision suffisante pour que le juge puisse sanctionner sa violation.

La promesse unilatérale de vente va plus loin. Par ce contrat, le bailleur vous accorde le droit d’opter pour la conclusion d’une vente dont les éléments essentiels sont déjà déterminés, et pour la formation de laquelle ne manque que votre consentement. Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties, exigence posée par l’article 1591 du code civil : une promesse dont le prix serait laissé à la discrétion ultérieure du bailleur ne permet pas de former la vente par votre seule levée d’option. En pratique, la promesse fixe le prix, la désignation cadastrale des parcelles, le délai d’option et, le plus souvent, une indemnité d’immobilisation qui reste acquise au bailleur si vous ne levez pas l’option.

Le point qui protège le fermier bénéficiaire tient à l’irrévocabilité de l’engagement pendant le délai d’option. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis, dispose l’article 1124 du code civil. Si votre bailleur se rétracte avant l’expiration du délai puis vend à un tiers, votre levée d’option adressée en temps utile forme néanmoins la vente à votre profit, et le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. La connaissance du tiers se prouve par tous moyens : mention de la promesse dans un acte antérieur, correspondances du notaire, publication au service de la publicité foncière lorsque la promesse a été publiée.

Lorsque le bailleur vend à un tiers en violation d’un simple pacte de préférence, la sanction dépend également de la connaissance du tiers. Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu, prévoit l’article 1123 du code civil. La Cour de cassation exige du bénéficiaire la double preuve de la connaissance, par le tiers, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, sans qu’il puisse être reproché à l’acquéreur, fût-il professionnel, de ne pas s’être informé des intentions du bénéficiaire (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-22.971). Concrètement, écrivez au bailleur et au notaire dès que vous apprenez le projet de vente, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, pour déclarer que vous entendez vous prévaloir du pacte : cette lettre fixe la seconde branche de la preuve.

Le tiers qui envisage d’acheter des terres grevées d’un pacte peut lui-même prendre l’initiative. Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir, toujours selon l’article 1123 du code civil, et l’écrit doit mentionner qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire ne pourra plus solliciter sa substitution ni la nullité du contrat. Si vous recevez une telle interrogation, répondez dans le délai fixé, par écrit, en confirmant le pacte et votre volonté de l’exercer : votre silence vous priverait de la substitution.
Même lorsque la substitution ou la nullité ne sont pas accessibles, parce que le tiers ignorait le pacte et votre volonté de vous en prévaloir, le bailleur qui a manqué à sa parole reste tenu envers vous. Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi, énonce le deuxième alinéa de l’article 1123 du code civil. Ce préjudice comprend la perte de chance d’acquérir les terres, le surcoût d’une installation ailleurs, et les frais engagés en confiance dans la promesse, comme les études de financement ou les démarches d’autorisation d’exploiter. Chiffrez ces postes dès l’assignation, pièces à l’appui, car le juge ne répare que les préjudices prouvés et directement liés à la violation.

B. Le droit de préemption légal du fermier en place

À côté de la priorité conventionnelle, le fermier en place dispose d’un droit de préemption légal qui joue même sans aucune promesse du bailleur. Le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place, énonce l’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime. Ce droit est acquis au preneur même s’il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente. Seules les aliénations consenties à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus, par partage ou mutation familiale, échappent à la préemption, sauf si le fermier est lui-même parent ou allié au même degré.

Pour exercer la préemption, le fermier doit remplir les conditions posées par l’article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime : bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. Le texte permet au preneur d’exercer personnellement ce droit pour exploiter lui-même ou pour faire assurer l’exploitation par son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation, ou un descendant remplissant les conditions de durée d’activité ou de diplôme. La Cour de cassation précise que les articles L. 412-5 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime ne subordonnent pas l’exercice du droit de préemption par le fermier au respect des conditions posées par l’article L. 411-59 du même code, mais organisent un contrôle a posteriori des conditions dans lesquelles le fermier doit exploiter le fonds préempté (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.496). Le bailleur ne peut donc pas écarter votre préemption en soutenant par avance que vous n’exploiteriez pas personnellement : le contrôle intervient après l’acquisition, et l’acquéreur évincé peut obtenir des dommages-intérêts prononcés par le tribunal paritaire si vous manquez ensuite à l’obligation d’exploitation personnelle de neuf ans.

Le droit de préemption s’exerce nonobstant toutes clauses contraires et il ne peut en aucun cas être cédé, selon l’article L. 412-4 du code rural et de la pêche maritime. Toute clause du bail qui priverait le fermier de sa préemption est inefficace, et le fermier ne peut pas céder son droit à un tiers : seule la subrogation au profit du conjoint, du partenaire ou d’un descendant, dans les conditions de l’article L. 412-5, est admise.

Le droit de préemption connaît toutefois des limites qu’il faut connaître avant d’agir. Le droit de préemption n’existe pas lorsqu’il s’agit d’échange, même avec soulte, de parcelles de terre de l’exploitation contre d’autres parcelles ou biens ruraux en vue d’opérations assimilables à des opérations d’aménagement foncier agricole et forestier, selon l’article L. 412-3 du code rural et de la pêche maritime, à condition que les biens nouvellement acquis rentrent dans l’exploitation à la place des biens distraits. Il n’existe pas non plus pour les fonds dont la location est dispensée de la forme écrite dans les conditions prévues à l’article L. 411-3. Si votre bailleur vous oppose un échange pour écarter votre préemption, vérifiez que l’opération remplit réellement ces conditions, parcelle par parcelle, car un échange de complaisance déguisant une vente reste sanctionné. En sens inverse, la préemption joue aussi en cas de vente portant sur la nue-propriété ou l’usufruit, à moins que l’acquéreur ne soit déjà, selon le cas, nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou usufruitier du bien vendu en nue-propriété (article L. 412-2 du code rural et de la pêche maritime). Le démembrement ne fait donc pas échec à votre priorité, sauf consolidation entre les mains de celui qui détient déjà l’autre moitié du droit.

La procédure de purge commence devant notaire. Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, et cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qu’elle contient. Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte de commissaire de justice pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre, prévoit l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, et sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption. En cas d’acceptation, le preneur bénéficie ensuite d’un délai de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse pour réaliser l’acte de vente authentique. Si le bailleur modifie ses prétentions pendant le délai de deux mois, il doit notifier ses nouvelles conditions par l’intermédiaire du notaire, et le délai du preneur est alors augmenté de quinze jours ; si la vente n’est toujours pas réalisée un an après l’envoi de la dernière notification, le bailleur qui persiste à vendre doit renouveler toute la procédure (article L. 412-9 du code rural et de la pêche maritime). En tout état de cause, toute vente du fonds doit être notifiée dans les dix jours au bénéficiaire du droit de préemption, ce qui permet au fermier de vérifier que la vente réalisée correspond à l’offre purgée.

Lorsque le prix demandé paraît excessif, le fermier n’est pas contraint de renoncer. Si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente, dispose l’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime. Les frais d’expertise sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur si la vente a lieu, et mis à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal si la vente n’a pas lieu, le propriétaire restant libre de renoncer à vendre. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Lille a ainsi, le 19 décembre 2025, fixé le prix de deux parcelles à 19 500 euros et 9 500 euros après expertise, dans un litige où le fermier avait saisi le tribunal en révision du prix sur le fondement de l’article L. 412-7 (TPR Lille, 19 décembre 2025, n° 24/00004). Si le bailleur veut vendre en une seule fois un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes, il doit mettre en vente séparément chacune d’elles, de façon à permettre à chaque fermier d’exercer son droit sur la partie qu’il exploite (article L. 412-6 du code rural et de la pêche maritime).

Les ventes aux enchères n’échappent pas à la préemption. Les dispositions de la présente section s’appliquent à toutes les ventes ou adjudications même sur surenchère, rappelle l’article L. 412-2 du code rural et de la pêche maritime. Dans le cas de vente faite par adjudication volontaire ou forcée, le preneur bénéficiaire du droit de préemption doit, à peine de nullité de la vente, y être convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice, vingt jours au moins avant la date de l’adjudication, selon l’article L. 412-11 du code rural et de la pêche maritime, et il lui est accordé un délai de vingt jours à compter de l’adjudication pour déclarer qu’il fait valoir son droit. L’exercice du droit de préemption emporte pour lui substitution pure et simple à l’adjudicataire, par déclaration faite par acte authentique ou par acte de commissaire de justice annexé au procès-verbal d’adjudication. La déclaration de surenchère doit elle aussi être dénoncée au preneur, qui peut intervenir dans l’instance en validité de la surenchère. Constituez-vous dans cette instance pour y faire valoir votre substitution avant que la surenchère ne soit validée, car une surenchère validée sans votre intervention complique ensuite l’exercice de votre priorité.

Pour une analyse d’ensemble des arrêts récents qui structurent le statut du fermage et la préemption, le lecteur peut se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

II. Faire sanctionner la vente conclue avec un tiers

A. L’annulation de la vente et la substitution devant le tribunal paritaire

Lorsque le bailleur a vendu à un tiers sans purger votre préemption, ou à des conditions différentes de celles qui vous avaient été notifiées, l’action appartient au tribunal paritaire des baux ruraux. Dans le cas où le propriétaire bailleur vend son fonds à un tiers soit avant l’expiration des délais, soit à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux demandés au bénéficiaire du droit de préemption, le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées, ordonne l’article L. 412-10 du code rural et de la pêche maritime, sauf, en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié, à faire bénéficier le fermier de ce même prix. La compétence du tribunal paritaire est exclusive pour les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’application du livre IV du code rural, puisque le tribunal paritaire des baux ruraux est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code (article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime).

L’action en nullité et en dommages-intérêts obéit à un délai bref. Au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion, dispose l’article L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime. Lorsque le bailleur n’a pas respecté les obligations de l’article L. 412-10, le preneur exerce l’action prévue par cet article. Agissez donc dès que vous apprenez la vente : faites constater la date à laquelle vous en avez eu connaissance, demandez au notaire copie de l’acte, et saisissez le tribunal paritaire avant l’expiration des six mois, car la forclusion éteint l’action sans examen au fond.

Le fermier qui a préempté doit ensuite exploiter personnellement le fonds pendant neuf ans, aux conditions des articles L. 411-59 et suivants, avec faculté d’apport à un groupement foncier agricole s’il s’y consacre personnellement. À défaut, l’acquéreur évincé peut obtenir des dommages-intérêts prononcés par le tribunal paritaire, et il est privé de toute action après l’expiration de cette période de neuf ans. Cette contrainte explique que la préemption soit un engagement durable, à ne lever qu’après avoir vérifié vos capacités de financement et d’exploitation.

Le conflit le plus délicat naît lorsque le fermier préempte un bien qu’un tiers convoitait en vertu d’un pacte de préférence conclu avec le bailleur. La Cour de cassation tranche en faveur du fermier : il résulte des articles L. 412-1, alinéa 1er, et L. 412-4, alinéa 1er, que le fermier est titulaire d’un droit de préemption légal et d’ordre public qui prime le droit de préférence conventionnel (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 21-24.580). Le bénéficiaire du pacte, sans préjudice de son droit à réparation contre le bailleur, ne peut obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution au fermier titulaire d’un droit de préemption que s’il établit un concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur, ayant pour unique dessein de faire échec à son droit, et la simple connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l’existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir est insuffisante à caractériser ce concert frauduleux. Si vous êtes fermier et qu’un tiers invoque un pacte pour vous évincer après votre préemption régulière, cette jurisprudence protège votre acquisition : au tiers de prouver une fraude concertée ayant pour unique dessein de faire échec à son droit, preuve redoutable à rapporter. Si vous êtes au contraire le tiers pactiste évincé par la préemption du fermier, dirigez votre action en dommages-intérêts contre le bailleur qui avait promis, plutôt qu’en annulation contre le fermier.

Le préempteur supporte ensuite des engagements durables qu’il faut mesurer avant de se substituer. Celui qui a fait usage du droit de préemption peut faire apport du bien préempté à un groupement foncier agricole, à la condition de se consacrer personnellement à l’exploitation des biens du groupement, dans les conditions prévues aux articles L. 411-59 et L. 411-60, ce qui autorise la structuration sociétaire sans rompre l’obligation d’exploitation personnelle. Le fermier préempteur de la nue-propriété n’est pas tenu de ces obligations lorsqu’il est évincé par l’usufruitier qui fait usage de son droit de reprise, toujours selon l’article L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime. Enfin, l’article L. 412-11 ménage une protection originale : lorsque l’adjudicataire a déclaré, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou mention au procès-verbal d’adjudication, son intention de ne pas user de son droit de reprise pendant une période déterminée, le preneur qui n’a pas préempté peut se prévaloir de cette déclaration pour faire annuler tout congé portant reprise délivré avant l’expiration de cette période. Conservez précieusement cette déclaration : elle neutralise un congé-reprise ultérieur, même si vous avez renoncé à acheter.

L’action fondée sur le pacte lui-même obéit au droit commun de la prescription. Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, selon l’article 2224 du code civil. Distinguez bien les deux délais : six mois à compter de la connaissance de la vente pour l’action en nullité fondée sur la préemption légale devant le tribunal paritaire, cinq ans à compter de la connaissance des faits pour l’action en réparation fondée sur la violation du pacte.

B. L’articulation avec la préemption de la SAFER et la promesse qui la porte

La société d’aménagement foncier et d’établissement rural dispose de son propre droit de préemption, qui s’ajoute à celui du fermier et au pacte conventionnel. Il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, prévoit l’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime. La SAFER exerce ce droit pour l’installation ou le maintien des agriculteurs, la consolidation des exploitations, la lutte contre la spéculation foncière et les autres objectifs énumérés par l’article L. 143-2 du code rural et de la pêche maritime, et à peine de nullité, elle doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs de ces objectifs et la porter à la connaissance des intéressés (article L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime). En cas de vente publique, les règles de publicité propres aux adjudications s’appliquent, avec l’obligation d’offre amiable préalable à la SAFER que le décret peut imposer pour les adjudications volontaires non autorisées par un juge (article L. 143-12 du code rural et de la pêche maritime).

La pratique notariale rappelle qu’un pacte de préférence conclu avec un tiers ne peut pas bloquer l’exercice du droit de la SAFER (en ce sens, notaires.fr, vente de biens à usage agricole, citant Cass. 3e civ., 2 décembre 1981). Vérifiez donc toujours, avant de vous prévaloir d’un pacte, que la SAFER n’a pas vocation à intervenir sur la vente : la déclaration d’intention d’aliéner adressée par le notaire à la SAFER conditionne la régularité de l’opération, et la préemption exercée par la SAFER évince l’acquéreur désigné, pactiste ou non.

Lorsque la SAFER ne préempte pas mais que la vente devait passer par une adjudication volontaire, surveillez l’offre amiable préalable. Le décret peut obliger les propriétaires désireux de vendre par adjudication volontaire à offrir le bien à l’amiable à la SAFER deux mois au moins avant la date prévue pour la vente, à condition que la procédure n’ait pas été autorisée ou ordonnée par un juge, et le silence de la SAFER dans les deux mois vaut refus (article L. 143-12 du code rural et de la pêche maritime). Si le prix a été fixé dans les conditions de l’article L. 143-10, le vendeur peut retirer le bien de la vente, mais il ne peut alors procéder à l’adjudication amiable avant trois ans. Demandez au notaire la preuve de cette offre préalable et de son sort : son absence vicie la procédure d’adjudication et ouvre, là encore, la nullité.

Les promesses unilatérales consenties à la SAFER, avec faculté de substitution au profit d’un attributaire, donnent lieu à un contentieux nourri dont les arrêts récents éclairent les fermiers candidats à la rétrocession. Dans une affaire où une SAFER, bénéficiaire d’une promesse avec faculté de substitution, avait confirmé son accord pour acquérir avec substitution au profit d’un agriculteur désigné, la Cour de cassation a jugé que la SAFER avait levé l’option dans le délai prévu par la promesse de vente en adressant un courrier au notaire instrumentaire par lequel elle manifestait sa volonté d’acquérir le bien tout en maintenant son souhait d’exercer sa faculté de substitution, et en a déduit que la promesse devait produire ses effets (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 24-14.152). La levée d’option qui désigne d’emblée le substitué vaut donc levée pour le compte de la SAFER, dès lors qu’elle intervient dans le délai conventionnel et manifeste la volonté d’acquérir.

Symétriquement, la cour d’appel d’Amiens a jugé irrecevable l’action d’une société qui prétendait avoir levé l’option d’une promesse unilatérale avec faculté de substitution mais ne produisait, pour le démontrer, que la copie d’un courrier simple dénué de récépissé, dont rien ne démontrait qu’il avait bien été adressé ou remis au notaire, tandis que la déclaration d’intention d’aliéner postérieure désignait sans équivoque un autre acquéreur (CA Amiens, 25 novembre 2025, n° 25/01225). La cour en déduit que la société n’avait ni la qualité de vendeur ni celle d’acquéreur évincé et ne pouvait contester la préemption de la SAFER. La leçon pour le fermier est double : levez l’option dans les formes exactes prévues par la promesse, auprès du notaire chargé de la vente, par acte de commissaire de justice, lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou écrit remis contre récépissé, et conservez la preuve de la remise ; et si vous êtes candidat évincé d’une rétrocession SAFER, contestez la décision de rétrocession elle-même, avec ses motifs, plutôt que la vente entre le vendeur et l’attributaire, pour laquelle vous êtes sans qualité.

En définitive, trois couches de priorité peuvent se superposer sur les mêmes terres : le pacte ou la promesse que le bailleur vous a consentis, votre préemption légale de fermier en place, et la préemption de la SAFER. Faites jouer d’abord la préemption légale, d’ordre public et purgée par le notaire dans un délai de deux mois ; conservez le pacte comme garantie complémentaire et comme fondement de dommages-intérêts contre le bailleur infidèle ; surveillez la déclaration d’intention d’aliéner adressée à la SAFER, car sa préemption régulièrement motivée prime l’acquéreur désigné. Et lorsque la vente au tiers est déjà intervenue en violation de vos droits, saisissez le tribunal paritaire dans le délai de six mois à compter du jour où la date de la vente vous est connue, en demandant l’annulation et votre substitution à l’acquéreur.

Conclusion

Le fermier à qui le bailleur a promis ses terres n’est pas démuni face à une vente consentie à un tiers. La promesse unilatérale, levée en temps utile et dans les formes convenues, forme la vente malgré la rétractation du bailleur, et le contrat passé avec un tiers informé est nul. Le pacte de préférence ouvre, sous la double condition de connaissance du pacte et de l’intention de s’en prévaloir, l’annulation et la substitution. Le droit de préemption légal, d’ordre public, prime le pacte conventionnel et se purge par une notification notariale à laquelle il faut répondre dans un délai de deux mois, avec la possibilité de faire fixer le prix par le tribunal paritaire et de se substituer à l’adjudicataire en cas de vente aux enchères. La violation de ces droits se répare devant le tribunal paritaire, seul compétent entre bailleur et preneur, qui annule la vente et déclare le fermier acquéreur, à condition d’agir dans le délai de six mois à compter de la connaissance de la vente. La préemption de la SAFER, lorsqu’elle est régulièrement motivée, s’impose enfin à l’acquéreur désigné : purgez-la avant de revendiquer votre priorité, levez vos options par écrit prouvé, et conservez chaque notification pour faire valoir vos droits dans les délais.