Votre bailleur veut installer des panneaux solaires sur vos terres louées. Un développeur lui a promis un loyer annuel sans commune mesure avec votre fermage, et il vous demande de partir, de réduire votre parcelle ou de signer un nouveau contrat. De votre côté, ces terres portent votre assolement, votre irrigation, parfois vos aides de la politique agricole commune, et vous n’avez aucune intention de les quitter. Qui décide ? Le réflexe consiste à croire que le propriétaire, parce qu’il a un projet d’énergie renouvelable soutenu par les pouvoirs publics, peut imposer sa volonté. C’est faux dans le cadre du statut du fermage. Tant que le bail rural court, le preneur en place dispose d’une protection d’ordre public que le projet solaire ne fait pas disparaître par principe. Le bailleur ne peut ni installer lui-même des panneaux sur les parcelles louées, ni contraindre le fermier à accepter le projet, ni résilier le bail sans suivre à la lettre la procédure de changement de destination. Et lorsqu’il tente de contourner ces règles, les tribunaux paritaires sanctionnent la manoeuvre, y compris quand elle s’habille d’un contentieux sur la cession du bail ou la mise à disposition à une société. Cet article décrit, à partir des textes en vigueur vérifiés et de décisions récentes dont un jugement de tribunal paritaire rendu en janvier 2026 dans un litige né d’un projet photovoltaïque, les moyens de défense du fermier et la seule voie régulière ouverte au bailleur.

I. Tant que le bail rural court, le projet solaire du bailleur ne s’impose pas au fermier

A. Le statut d’ordre public protège le preneur, même face à un projet d’intérêt général

Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole est régie par le statut du fermage, et cette disposition est d’ordre public. Cette phrase de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime commande tout le raisonnement : ni le bailleur ni le preneur ne peuvent convenir d’écarter le statut, et le juge requalifie les montages qui tentent d’y échapper. Les fausses ventes d’herbe en sont l’illustration classique. Quand des parcelles sont mises à disposition contre paiement, année après année, pour le pacage des animaux ou la culture, le tribunal retient un bail rural alors même que les quittances parlaient de vente d’herbage sur pied. C’est exactement ce qu’a jugé le tribunal paritaire des baux ruraux d’Oloron-Sainte-Marie le 12 janvier 2026, dans une affaire où le conflit portait précisément sur un projet de panneaux photovoltaïques (jugement du 12 janvier 2026, RG 24/00122). Des parcelles exploitées exclusivement par le même agriculteur depuis 1993, contre factures annuelles établies par la propriétaire, ont été qualifiées de bail rural, bien que les parties aient vécu pendant plus de trente ans sous l’étiquette d’une vente d’herbe.

Cette qualification a des conséquences directes sur le projet solaire. Le bailleur, devenu propriétaire des parcelles par donation en mars 2024, voulait y installer des panneaux photovoltaïques et s’était heurté à l’opposition de l’exploitant. Il a alors saisi le tribunal pour faire prononcer la résiliation du bail, en invoquant des irrégularités dans la transmission du bail au sein de la famille du preneur et la mise à disposition des terres à une société sans information du bailleur. Le tribunal l’a débouté de l’ensemble de ses demandes et a constaté l’existence d’un bail rural au profit de la fille de l’exploitant initial, avec mise à disposition à la société d’exploitation, depuis le 1er juillet 2016. La leçon est nette : l’existence d’un projet photovoltaïque ne crée aucun motif autonome de résiliation. Le bailleur doit prouver un motif légal de résiliation, dans les formes légales, et le juge examine sa bonne foi.

Or, dans cette affaire, la mauvaise foi du bailleur a été établie par ses propres déclarations. Le tribunal relève que le bailleur avait indiqué en conciliation qu’il aurait renoncé à récupérer les terres si son projet de panneaux avait été accepté par l’exploitant, ce qui établit que l’action en résiliation n’était pas animée par le souci de faire respecter le statut du fermage mais par l’aboutissement d’un projet personnel de rentabilité (jugement du 12 janvier 2026, RG 24/00122). Le tribunal ajoute que le bailleur reconnaissait lui-même percevoir les aides de la politique agricole commune pour des parcelles qu’il n’exploitait pas, selon ses déclarations consignées à l’audience de conciliation (jugement du 12 janvier 2026, RG 24/00122). Cette mauvaise foi dans l’exécution du contrat a justifié de faire échec aux effets des manquements du preneur aux règles de cession et de mise à disposition. Autrement dit, un bailleur qui a toléré pendant des années une situation irrégulière, qui a perçu les aides attachées aux terres exploitées par un autre et qui n’agit que parce que son projet solaire est contrarié s’expose à voir sa demande de résiliation rejetée. Pour le fermier, l’enseignement pratique est double : contester la résiliation en démontrant le lien entre la demande du bailleur et le projet solaire refusé, et documenter la tolérance passée du bailleur, les paiements de fermage reçus sans réserve et l’exploitation paisible et continue des parcelles.

Le même jugement illustre un autre piège pour le bailleur pressé : la requalification se retourne contre celui qui l’invoque. Le bailleur se prévalait de l’existence d’un bail rural pour reprocher au preneur de ne pas en avoir respecté les règles, après avoir profité pendant des décennies de la qualification de vente d’herbe pour échapper au statut et conserver les aides. Le tribunal a estimé que cette contradiction révélait une démarche intéressée et a refusé d’en faire bénéficier son auteur. Le fermier qui se voit opposer soudainement des exigences formalistes par un bailleur qui n’a jamais rien exigé auparavant doit donc porter cette histoire devant le tribunal : relevés bancaires des fermages, attestations de voisins, déclarations de l’intéressé en conciliation et refus de communiquer le registre parcellaire graphique sont des éléments que le juge a pris en compte dans cette espèce.

B. Installer des panneaux sans l’accord du fermier, c’est changer la destination du fonds

Le bailleur ne peut pas davantage réaliser lui-même l’installation solaire sur les terres louées. Poser des panneaux photovoltaïques au sol sur une parcelle donnée à bail rural modifie l’usage du fonds : une partie de la surface est couverte, l’assolement est bouleversé, l’accès des engins est contraint et l’exploitation agricole devient, au mieux, résiduelle. Une telle opération ne relève pas des petits aménagements que le bailleur pourrait décider seul. Elle touche à la destination agricole des lieux, qui est l’objet même du bail. Le preneur est fondé à s’y opposer et à saisir le tribunal paritaire pour faire interdire les travaux et obtenir la remise en état, outre des dommages et intérêts si son exploitation a été perturbée.

Symétriquement, le fermier ne peut pas décider seul d’accueillir un développeur solaire sur les terres louées. Le statut réserve au bailleur la maîtrise de la destination du fonds : le preneur qui signerait avec un énergéticien une convention d’occupation pour des panneaux, sans l’accord du bailleur, s’exposerait à une action en résiliation pour manquement à ses obligations d’exploitant. La voie régulière, quand les deux parties sont d’accord sur le principe du projet, passe par un aménagement contractuel négocié, et non par une décision unilatérale de l’une d’elles. Les montages proposés par les développeurs, résiliation partielle du bail rural sur l’emprise du projet, bail emphytéotique consenti par le propriétaire à l’énergéticien, convention de coactivité avec l’exploitant, ne sont valables que s’ils respectent le statut et recueillent les accords nécessaires. Le bail emphytéotique, qui confère un droit réel au preneur et doit être consenti pour plus de dix-huit années sans pouvoir dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ni se prolonger par tacite reconduction, est un contrat distinct du bail rural : on ne superpose pas les deux sur la même emprise sans organiser proprement la sortie, totale ou partielle, du bail rural.

Reste la question de l’agrivoltaïsme, que les porteurs de projet invoquent pour affirmer que l’activité agricole continue et que le bail n’est donc pas menacé. La loi retient une définition exigeante. Une installation agrivoltaïque est une installation de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil et dont les modules sont situés sur une parcelle agricole où ils contribuent durablement à l’installation, au maintien ou au développement d’une production agricole. Le texte exclut du champ de l’agrivoltaïsme toute installation qui ne permet pas à la production agricole d’être l’activité principale de la parcelle agricole ou qui n’est pas réversible. Un projet qui stérilise durablement la parcelle, qui relègue l’agriculture à un alibi ou qui n’est pas démontable ne répond pas à cette définition, et le fermier est fondé à le contester en demandant au développeur et au bailleur de produire l’étude agricole, les engagements de réversibilité et les garanties de maintien d’une production significative. À l’inverse, un véritable projet agrivoltaïque, compatible avec la poursuite de l’exploitation, peut faire l’objet d’un accord tripartite négocié, avec une contrepartie pour le preneur dont l’exploitation est contrainte. Dans tous les cas, la promesse commerciale d’un développeur ne vaut ni autorisation du bailleur ni autorisation administrative : ces deux validations restent à obtenir, et le fermier n’a pas à libérer les lieux sur la foi d’une simple présentation.

Pour compléter le tableau des droits du preneur face aux transformations du fonds, rappelons le régime des améliorations culturales. Le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail. Mais à défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre, et le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur. Ce régime concerne les travaux culturaux du preneur, pas l’implantation de panneaux par le bailleur, mais il montre l’esprit du statut : aucune transformation substantielle du fonds sans information préalable et sans contrôle du juge. Le bailleur qui voudrait faire entrer des engins de chantier solaire sur les parcelles louées sans passer par cette logique d’accord ou de décision judiciaire commet une voie de fait que le tribunal peut faire cesser.

II. La seule voie régulière : contester ou sécuriser la résiliation pour changement de destination

A. Côté fermier : quatre leviers pour faire échec à une résiliation abusive

Le premier levier est le contrôle de l’autorisation administrative préalable. Hors zone urbaine d’un plan local d’urbanisme, le bailleur ne peut exercer son droit de résiliation pour changement de destination qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative, et cette autorisation doit exister avant la notification du congé. L’arrêt de la cour d’appel de Douai du 18 septembre 2025 l’illustre dans un litige où une communauté de communes avait acquis des parcelles louées puis changé leur destination vers une zone à urbaniser (arrêt du 18 septembre 2025, RG 24/04093). Le préfet avait autorisé la résiliation partielle par un arrêté du 21 octobre 2022, le bailleur avait notifié le congé le 7 novembre 2022, puis le préfet, saisi d’un recours contre son premier arrêté, avait pris un arrêté modificatif le 18 janvier 2023. Le preneur a soutenu que l’autorisation préalable devait avoir été obtenue avant la délivrance de la notification et que l’arrêté modificatif, postérieur à la notification, privait celle-ci d’effet. Tout fermier visé par un congé pour changement de destination doit donc exiger la production de l’arrêté préfectoral, vérifier sa date, son périmètre exact et ses conditions, et contester devant le tribunal paritaire toute notification antérieure à une autorisation régulière. Une autorisation retirée, modifiée après coup ou assortie de conditions non remplies fragilise gravement le congé.

Le deuxième levier est l’indemnité d’éviction. Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. Dans l’affaire jugée à Douai, le tribunal paritaire avait condamné le bailleur à payer au fermier une somme de 58 556 euros hors taxes au titre de l’indemnité d’éviction, ainsi qu’une somme de 18 857,33 euros hors taxes au titre de la remise en état du réseau d’irrigation des parcelles conservées par l’exploitant. Ces montants montrent que l’éviction partielle se paie : perte de bénéfice sur les surfaces reprises, rupture de bloc cultural, coût du rétablissement de l’irrigation sur le surplus. Le fermier doit donc chiffrer son préjudice dès la réception du congé, avec l’aide d’un expert agricole : bénéfices des dernières années, durée prévisible pour retrouver des surfaces équivalentes, surcoûts matériels liés à la division du parcellaire, atteinte au réseau d’irrigation et perte des aides attachées aux surfaces. Et il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due : le bailleur ne peut pas obtenir l’expulsion avant d’avoir payé, ce qui donne au preneur un moyen de pression légitime pour obtenir une indemnité provisionnelle devant le président du tribunal paritaire statuant en référé.

Le troisième levier tient à une distinction que la Cour de cassation a tranchée et que beaucoup d’exploitants ignorent. L’indemnisation du préjudice subi par le preneur, en cas d’éviction de parcelles dont la destination agricole peut être changée, n’est prévue que lorsque le bailleur exerce sa faculté de résiliation en cours de bail. C’est ce qu’a jugé la troisième chambre civile le 19 novembre 2025 dans un pourvoi où le congé pour reprise en vue d’un changement de destination avait été donné pour la date de fin d’un bail de dix-huit ans : la demande d’indemnisation a été rejetée (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.767). Concrètement, si le bailleur résilie en cours de bail pour y implanter des panneaux, l’indemnité comme en expropriation est due. S’il attend l’échéance du bail pour ne pas le renouveler et changer la destination, l’indemnité d’éviction n’est pas due dans ce cadre. Le fermier doit donc identifier précisément la situation : congé en cours de bail avec indemnité à chiffrer, ou non-renouvellement à l’échéance où la défense porte plutôt sur la régularité du congé, le droit au maintien jusqu’à la fin de l’année culturale et, le cas échéant, l’atteinte à l’équilibre économique de l’exploitation qui permet d’exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué lorsque cet équilibre est gravement compromis par une résiliation partielle.

Le quatrième levier concerne les griefs annexes que le bailleur ajoute souvent à sa demande pour faire bonne mesure : cession irrégulière du bail, mise à disposition à une société sans information, défauts de paiement. Chacun de ces motifs obéit à des conditions strictes que le fermier doit vérifier. Toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés, et à défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. Le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci tout ou partie des biens loués, à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée. Et la résiliation pour impayés suppose deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, rappeler les termes de la disposition légale. Le jugement d’Oloron montre comment ces griefs se plaident : le bailleur invoquait l’absence d’information sur la mise à disposition à la société et l’absence d’autorisation de cession lors du départ en retraite du preneur en 2016, et le tribunal a constaté que ces manquements étaient établis. Mais il a refusé d’y attacher la résiliation en raison de la mauvaise foi du bailleur et de sa tolérance de plusieurs années, attestée par l’encaissement des fermages payés par la société. Le fermier doit donc régulariser sans attendre, demander l’autorisation de cession ou informer le bailleur de la mise à disposition même tardivement, et surtout démontrer que le bailleur connaissait la situation et l’a acceptée en encaissant les loyers.

B. Côté bailleur : la procédure à suivre à la lettre, sous peine de nullité

Le bailleur qui porte un véritable projet solaire doit d’abord déterminer le fondement exact de son action. S’il veut reprendre les terres en cours de bail pour y installer des panneaux, c’est la résiliation pour changement de destination qui s’applique. Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. En zone urbaine du plan, aucune autorisation préfectorale n’est requise. En l’absence de plan local d’urbanisme, ou en dehors des zones urbaines, le droit de résiliation ne peut être exercé qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative. En pratique, la plupart des terres agricoles ne sont pas en zone urbaine : l’autorisation du préfet est donc un préalable obligatoire, et l’expérience de l’affaire jugée à Douai montre qu’elle doit être sollicitée tôt, avec un dossier précis sur le périmètre, la destination future et le calendrier, car tout arrêté fragile expose le congé à l’annulation.

La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect du plan d’urbanisme, s’il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation. Trois exigences à respecter scrupuleusement : l’acte d’huissier, et non une simple lettre ; un préavis d’un an avant l’effet ; la mention expresse de l’engagement de changer la destination dans les trois ans. L’oubli de cette mention, une notification par lettre recommandée ou un effet immédiat rendent l’opération contestable. Le bailleur doit ensuite exécuter réellement son engagement : si la destination n’est pas changée dans les trois ans, le preneur évincé dispose d’un argument de poids pour obtenir réparation. Enfin, lorsque seule une partie des parcelles est reprise pour le projet solaire, lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué. Le bailleur doit donc anticiper cette demande et provisionner l’indemnité correspondante, calculée comme en matière d’expropriation, au lieu de découvrir en cours d’instance que le projet lui coûte la totalité du fermage et une indemnité majorée.

Le bailleur qui préfère attendre l’échéance du bail pour ne pas le renouveler doit savoir que cette voie, si elle évite l’indemnité d’éviction dans les conditions rappelées par la Cour de cassation, reste encadrée par les règles du congé et du droit de renouvellement du preneur. Elle ne dispense pas non plus des autorisations d’urbanisme du projet solaire lui-même ni, le cas échéant, de l’information de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural. Vouloir aller vite en notifiant un congé irrégulier ou en faisant entrer le développeur sur les terres avant la fin du bail expose le bailleur à une action en nullité, à des dommages et intérêts et au paiement des frais du procès, comme l’illustre la condamnation du bailleur aux dépens et à 1 500 euros de frais irrépétibles dans le jugement d’Oloron.

Reste la question des autres motifs de résiliation que le bailleur serait tenté d’utiliser comme voie détournée pour libérer les terres avant le projet. La résiliation pour impayés exige deux défauts de paiement persistants trois mois après une mise en demeure qui rappelle le texte de loi à peine de nullité. La résiliation pour agissements compromettant la bonne exploitation du fonds suppose des faits graves et actuels, et le juge écarte le motif en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. La résiliation pour cession irrégulière ou mise à disposition non déclarée suppose de démontrer un préjudice pour le bailleur et de ne pas avoir toléré la situation pendant des années en encaissant les fermages. Dans le contexte d’un projet solaire, le tribunal recherche systématiquement le mobile réel de la demande : si les manquements invoqués sont anciens, connus et tolérés, et que l’action naît au moment où le fermier refuse les panneaux, la demande apparaît comme un détournement de procédure et elle est rejetée. Le bailleur loyal commence donc par régulariser la situation locative bien avant le projet, met en demeure dans les formes quand un manquement réel existe, et ne saisit le tribunal que sur des griefs actuels et documentés.

Pour le montage contractuel du projet lui-même, la prudence s’impose des deux côtés. Le bail emphytéotique consenti à l’énergéticien, d’une durée de plus de dix-huit ans dans la limite de quatre-vingt-dix-neuf ans, offre au développeur la sécurité d’un droit réel, mais il suppose la sortie préalable, totale ou partielle, du bail rural sur l’emprise concernée, avec l’accord du preneur ou une décision de justice. Une convention de mise à disposition ou de coactivité signée avec l’exploitant maintenu sur place doit définir précisément les surfaces, les accès, les périodes d’intervention, les conséquences sur le fermage et les aides, et les garanties de remise en état. Et lorsque le projet prend la forme d’un agrivoltaïsme véritable, avec maintien d’une production agricole significative et réversibilité de l’installation, l’avenant au bail rural peut suffire, à condition d’y inscrire les engagements du bailleur et du développeur sur la compatibilité culturale, le partage des contraintes et l’indemnisation du preneur. Dans toutes ces hypothèses, le dialogue avec la chambre d’agriculture, l’étude d’impact agricole et l’avis de la commission de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers éclairent le tribunal sur le sérieux du projet : un bailleur qui arrive devant le juge avec un dossier complet, une autorisation préfectorale régulière et une offre d’indemnisation chiffrée n’est pas dans la même position que celui qui notifie un congé sec en brandissant une promesse de loyer solaire.

La synthèse de ces règles dessine une ligne claire que les deux parties ont intérêt à respecter. Le fermier en place ne peut être évincé au profit de panneaux solaires que par une résiliation régulière pour changement de destination, avec autorisation administrative préalable quand elle est requise, notification par acte d’huissier, effet différé d’un an, engagement de changer la destination dans les trois ans et indemnité comme en expropriation. Toute tentative de contournement, résiliation prétexte sur des griefs anciens et tolérés, entrée anticipée du développeur sur les parcelles, pression pour faire signer une sortie amiable sous-évaluée, expose le bailleur à l’échec devant le tribunal paritaire, aux dépens et à des dommages et intérêts. Le fermier qui reçoit une proposition solaire doit répondre par écrit, refuser ou accepter en connaissance de cause, exiger l’autorisation préfectorale et le chiffrage de l’indemnité, faire constater l’état des lieux et des cultures, et saisir rapidement le tribunal en cas de travaux sans droit. Le bailleur qui porte un projet sérieux doit le préparer comme une opération juridique à part entière, avec un calendrier intégrant l’année de préavis, le risque d’extension de la résiliation à la totalité du bien et le coût de l’indemnité d’expropriation. C’est à ce prix que le soleil pourra produire des watts sans consumer les droits du fermage.

Pour approfondir le cadre général du statut du fermage et de la préemption, voir l’analyse des arrêts 2026 sur le bail rural, le statut du fermage et la préemption.