Le mot « héritage » fait partie des recherches qui montent le plus fort sur Google France ce 17 octobre 2026, avec une croissance mesurée à 1 000 % et une activité toujours en cours en milieu de matinée. Les internautes ne tapent pas le mot au hasard : les suggestions réelles de Google montrent des questions très concrètes, « héritage maison parent décède nouvelle loi », « héritage entre frère et sœur sans testament », « héritage sans enfant et sans parent ». Selon l’article du Revenu publié le 16 octobre 2026, qui reprend une étude de l’Insee, les personnes qui héritent d’un logement ancien ont en moyenne 54 ans, contre 48 ans pour celles qui reçoivent un logement par donation et 43 ans pour les acheteurs. Entre 2018 et 2023, environ 702 000 logements anciens ont été transmis chaque année, dont 519 000 par héritage et 183 000 par donation, soit près de 40 % des changements de propriétaires sur le marché de l’ancien. Et 63 % des bénéficiaires sont déjà propriétaires avant la transmission. La maison héritée n’est donc presque jamais une résidence principale à occuper : c’est un bien à vendre, à louer ou à partager entre frères et sœurs. C’est là que la lettre énergie du diagnostic de performance énergétique change tout. Une maison classée F ou G se vend avec un audit énergétique imposé, se loue de plus en plus difficilement, et se partage entre héritiers qui n’ont pas les mêmes moyens. Cet article répond aux deux questions que les internautes posent ce matin : peut-on vendre la maison héritée quand son DPE affiche F ou G, et peut-on la louer ou la garder en famille malgré ce classement ?

I. Peut-on vendre la maison héritée quand le DPE affiche F ou G ?

A. Quel diagnostic et quel audit fournir à l’acheteur de la maison héritée

Oui, la vente reste possible, mais elle ne se fait plus avec le seul diagnostic de performance énergétique. La loi définit ce document à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » Le même texte précise qu’il « est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6 » et précise : « Sa durée de validité est fixée par voie réglementaire ». Concrètement, les héritiers qui vendent la maison des parents doivent faire établir ce diagnostic par un diagnostiqueur certifié avant la mise en vente, et le joindre au dossier remis à l’acheteur. Un DPE périmé ou absent expose la vente à des contestations que l’indivision successorale a tout intérêt à éviter dès le départ.

La lettre obtenue, de A à G, résulte d’un classement défini à l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, selon lequel : « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre », niveau « exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an » pour la consommation et « en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an » pour les émissions. Le texte ajoute : « Un arrêté des ministres chargés de la construction et de l’énergie définit les seuils permettant de classer les bâtiments » dans les catégories qui vont de la classe A aux classes les plus basses, libellées « Peu performants Classe E Très peu performants Classe F Extrêmement peu performants Classe G ». Une maison héritée classée F ou G appartient donc aux deux dernières catégories du classement officiel, celles que les acheteurs regardent en premier et que les banques intègrent désormais dans leurs conditions de financement des travaux.

Pour une maison individuelle, deuxième obligation : l’audit énergétique. L’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Lorsque sont proposés à la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et qui appartiennent aux classes D, E, F ou G au sens de l’article L. 173-1-1 du présent code, un audit énergétique est réalisé par un professionnel répondant à des conditions de qualification définies par décret ». La maison des parents, lorsqu’elle est détenue en pleine propriété hors copropriété, entre dans ce champ dès que son DPE affiche D, E, F ou G. Le texte précise : « L’audit énergétique formule notamment des propositions de travaux ». « Ces propositions présentent un parcours de travaux cohérent par étapes pour atteindre une rénovation énergétique performante ». « L’audit mentionne, à titre indicatif, l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie », avec « des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux ». Les héritiers vendeurs doivent donc remettre à l’acheteur non seulement la lettre du DPE, mais un véritable scénario chiffré de sortie du statut de passoire thermique. À l’inverse, pour un appartement hérité situé dans un immeuble en copropriété, cet audit individuel n’est pas exigé par ce texte, puisque celui-ci vise les logements « ne relevant pas » du statut de la copropriété : l’information de l’acheteur passe alors par le DPE du lot et les documents de la copropriété.

B. DPE faux et décision de vendre entre frères et sœurs : qui décide et quels recours

Le DPE de la maison héritée peut être faux, et l’erreur se paie. La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt de référence rendu le 21 novembre 2019 par sa troisième chambre civile (pourvoi n° 18-23.251, publié au Bulletin), à propos d’une maison vendue avec un DPE qui la classait en haut de la catégorie D alors que l’expert judiciaire concluait à une consommation « au bas de la catégorie F ». La Cour approuve les juges d’appel d’avoir retenu que le diagnostiqueur « avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien », et d’en avoir « déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ». Dans cette affaire, le diagnostiqueur et son assureur avaient été condamnés à verser 15 000 euros de dommages et intérêts. L’enseignement vaut pour les héritiers vendeurs comme pour les acheteurs : un DPE complaisant n’annule pas la vente à lui seul, mais il coûte au diagnostiqueur fautif la décote que l’acheteur aurait pu obtenir. Plus récemment, le tribunal judiciaire de Bordeaux, le 11 juin 2026 (n° 23/09245), a condamné un diagnostiqueur et ses assureurs, in solidum, à payer 16 000 euros de dommages et intérêts à des acquéreurs trompés par un DPE classé C, contredit par un second diagnostic classé D. Le tribunal rappelle que « la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné », sur le fondement de l’article 1240 du code civil, . Le tribunal ajoute : « Tenu de mettre en œuvre tous les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission », le diagnostiqueur doit notamment « visiter l’ensemble des locaux, dès lors que l’existence de ceux-ci était connue et leur accès aisé ». Pour des héritiers qui découvrent après la vente que le DPE remis à l’acheteur était erroné, ou pour un cohéritier qui soupçonne le diagnostic commandé par un autre, ces décisions fixent la cible du recours : le professionnel et son assurance, avec une indemnisation calibrée sur la perte de chance de vendre plus cher ou d’acheter moins cher.

Reste à décider de la vente elle-même. Quand la maison appartient à plusieurs frères et sœurs, elle est en indivision, et la règle de départ tient en une phrase de l’article 815 du code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. » Aucun héritier ne peut donc être enfermé contre son gré dans la maison des parents. Mais vendre exige en principe l’accord de tous : l’article 815-3 du code civil prévoit que les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent décider seuls des actes d’administration, notamment : « Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal », tout en précisant que « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° ». La vente de la maison est un acte de disposition : l’unanimité est donc requise, et un seul frère ou une seule sœur peut bloquer la cession. La loi ouvre toutefois une sortie quand deux tiers des droits veulent vendre : l’article 815-5-1 du code civil permet que « l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis », avec une procédure précise : les demandeurs « expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis ». Puis : « Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires ». Et : « Si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à l’aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal », le tribunal pouvant alors « autoriser l’aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ». Puis : « Cette aliénation s’effectue par licitation ». En pratique, les héritiers qui veulent vendre la maison F ou G commencent donc par rechercher l’unanimité, puis, à défaut, font constater le blocage par notaire avant de saisir le tribunal. Lorsque la vente se concrétise par une promesse, la vigilance porte aussi sur les conditions suspensives et le délai de réflexion de l’acheteur, avec la possibilité d’une rétractation après une promesse de vente dans les cas prévus par la loi, ce qui peut faire échouer une cession déjà négociée entre cohéritiers.

II. Peut-on louer ou garder la maison héritée classée F ou G ?

A. Louer une maison héritée classée G : l’interdiction applicable depuis 2025 et qui paie les travaux

Depuis le 1er janvier 2025, la réponse est non pour un logement classé G situé en métropole. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ». Le calendrier, fixé par le même article, est sans ambiguïté : « Le niveau de performance d’un logement décent est compris », « 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D ». Et : « Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents ». Une maison héritée classée G ne peut donc plus être proposée à la location comme résidence principale depuis le 1er janvier 2025, et une maison classée F suivra le même sort au 1er janvier 2028. Les héritiers qui conservent un locataire en place dans un tel bien, ou qui signent un nouveau bail en connaissance du classement, s’exposent à une action du locataire en mise en conformité, en baisse de loyer et en dommages et intérêts devant le tribunal judiciaire. La parade ne consiste pas à louer sans diagnostic : l’article L. 126-29 du code de la construction et de l’habitation impose : « En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion », et précise : « Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative ». Le DPE doit donc être annexé au bail, mais ses simples recommandations de travaux ne créent pas, à elles seules, d’obligation : c’est le classement F ou G, combiné au calendrier légal, qui rend la location impossible.

Pour sortir de l’impasse, il faut rénover, et la question de savoir qui paie en indivision se pose immédiatement. L’article 815-13 du code civil répond en deux temps : « Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation ». Et : « Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés ». Le frère ou la sœur qui finance seul l’isolation, la pompe à chaleur ou le remplacement des fenêtres de la maison des parents sera donc remboursé au partage, à hauteur de la plus-value apportée ou des dépenses nécessaires de conservation. Le même texte ajoute l’envers : « Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute. » Celui qui laisse la toiture fuir ou qui dégrade le bien répondra de la perte de valeur. Il faut conserver chaque facture, chaque devis et chaque preuve de paiement, car le compte entre cohéritiers se fait sur pièces devant le notaire, et les travaux non justifiés sont les premiers contestés. Lorsque l’un des héritiers occupe seul la maison pendant l’indivision, l’article 815-9 du code civil prévoit : « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ». L’occupant ne peut donc ni occuper sans contrepartie la maison des parents ni décider seul des travaux : l’indemnité d’occupation et les dépenses se règlent dans le compte final, et la cour d’appel de Nancy l’a illustré le 20 mars 2026 (n° 25/00284) en intégrant au compte entre copartageants une indemnité d’occupation mensuelle et les dépenses de conservation telles que l’impôt foncier. Autrement dit, habiter la maison héritée pendant des années sans rien verser, puis réclamer le remboursement intégral de travaux décidés seul, est une stratégie que les tribunaux démontent ligne par ligne.

B. Garder la maison entre frères et sœurs sans testament : attribution préférentielle, soulte et licitation

Quand aucun testament n’a été laissé, la dévolution suit l’ordre légal. L’article 734 du code civil dispose : « En l’absence de conjoint successible, les parents sont appelés à succéder ainsi qu’il suit : 1° Les enfants et leurs descendants ; 2° Les père et mère ; les frères et soeurs et les descendants de ces derniers ». Les frères et sœurs héritent donc ensemble de la maison des parents, à parts égales sauf libéralités rapportables, et chacun peut provoquer le partage en vertu de l’article 815. Celui qui veut garder la maison dispose d’un outil taillé pour cette situation : l’attribution préférentielle du logement. L’article 831-2 du code civil prévoit : « Le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut également demander l’attribution préférentielle : 1° De la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d’habitation, s’il y avait sa résidence à l’époque du décès ». Le frère ou la sœur qui vivait déjà dans la maison des parents au jour du décès, et qui l’habite toujours, peut donc demander au partage à se voir attribuer la maison en priorité, quitte à verser une soulte aux autres. La condition de résidence au jour du décès est déterminante : l’héritier qui s’est installé après coup, pour faire échec à la vente, ne remplit pas la condition légale.

L’attribution a toujours un prix : elle se paie par une soulte qui compense la différence entre la valeur de la maison et la part de l’attributaire. L’article 831 du code civil pose le principe d’une attribution « à charge de soulte s’il y a lieu », et la jurisprudence précise les modalités. Dans son arrêt du 20 mars 2026 déjà cité (cour d’appel de Nancy, n° 25/00284), la cour rappelle que « l’attribution préférentielle impose le versement d’une soulte en application des dispositions de l’article 831 dudit code, ladite soulte étant, sauf accord amiable entre les copartageants, payable comptant ». Le demandeur qui sollicite des délais pour payer la soulte, sans l’accord des autres, se les voit refuser : dans cette affaire, la cour a « débouté » le demandeur « de sa demande de délais pour le paiement de la soulte », tout en faisant « droit à la demande d’attribution préférentielle » sur une maison dont elle a fixé « la valeur nette » à 140 000 euros, et en jugeant qu’il n’y avait « lieu à ordonner la licitation dudit bien ». Trois leçons pour les fratries : la soulte se paie comptant sauf accord de tous, son montant dépend d’une évaluation précise du bien au jour du partage, et l’attribution régulièrement accordée fait échec à la licitation. Mais l’attribution suppose aussi que le demandeur puisse réellement payer : un héritier insolvable qui réclame la maison sans pouvoir verser la soulte s’expose au rejet de sa demande et à la vente aux enchères du bien. Quand aucun héritier ne demande l’attribution, ou quand aucun ne peut payer la soulte, la licitation, c’est-à-dire la vente aux enchères du bien indivis avec répartition du prix entre les droits de chacun, reste l’issue du partage judiciaire. Pour une maison classée F ou G, la décote énergétique pèse alors directement sur le prix adjugé, et donc sur la part de chaque frère et sœur : rénover avant de partager, ou vendre en l’état en acceptant la décote, est un arbitrage financier que l’audit énergétique et les devis de travaux permettent de chiffrer avant toute décision.

Conclusion

La maison des parents classée F ou G n’est ni invendable ni condamnée, mais elle obéit en 2026 à un régime qui ne pardonne pas l’improvisation. La vente exige le DPE établi par un professionnel certifié et, pour une maison individuelle, l’audit énergétique avec son parcours de travaux chiffré ; l’erreur du diagnostiqueur se répare par une action en responsabilité calibrée sur la perte de chance de mieux négocier, comme l’ont jugé la Cour de cassation en 2019 et le tribunal de Bordeaux en 2026. La décision de vendre appartient à tous les héritiers, l’unanimité restant la règle pour cet acte de disposition, avec la procédure notariale puis judiciaire des deux tiers comme issue au blocage. La location d’un G est fermée depuis le 1er janvier 2025, et celle d’un F le sera au 1er janvier 2028, car ces logements sont désormais considérés comme non décents. Les travaux payés par un seul se récupèrent au partage sur justification, l’occupant privatif doit une indemnité, et le frère ou la sœur qui habitait la maison au décès peut en obtenir l’attribution préférentielle moyennant une soulte payable comptant. Chaque étape repose sur des textes et des décisions précis, qu’il faut lire avant de signer : dans une indivision entre frères et sœurs, le droit récompense celui qui fait établir les diagnostics, conserve ses factures et provoque le partage à temps.