L’accession sociale et progressive à la propriété immobilière repose sur la location-accession et le prêt social de location-accession, qui ménagent une phase de jouissance locative avant le transfert du titre de propriété. Alors que le baromètre de la Banque de France, commenté par la presse nationale le quatorze octobre 2026, relève une hausse de onze pour cent des dépôts de dossiers de surendettement sur neuf mois, de nombreux ménages accédants subissent une dégradation de leur budget avant d’avoir pu lever leur option d’achat. Cette opération demeure gouvernée par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, dont l’article 1er de la loi du 12 juillet 1984 institue une redevance duale associant droit d’occupation et épargne imputable sur le prix.

Or, l’ouverture d’une procédure de surendettement régie par le livre VII du Code de la consommation bouleverse ce contrat hybride conclu par acte notarié selon l’article 4 de la loi du 12 juillet 1984. D’une part, le débiteur n’est encore ni un locataire ordinaire ni un propriétaire au sens de l’article L. 711-1 du Code de la consommation, ce qui soulève des questions propres lors du calcul du reste à vivre selon l’article L. 731-1 du Code de la consommation et de la vérification des créances prévue par l’article L. 723-3 du Code de la consommation. D’autre part, l’inscription au fichier national prescrite par l’article L. 752-2 du Code de la consommation fait souvent défaillir la condition suspensive de prêt de l’article 24 de la loi du 12 juillet 1984. Dès lors, l’étude commande d’analyser la qualification du contrat à l’ouverture du surendettement (I), puis son dénouement, la restitution de la fraction acquisitive et le contrôle du juge (II).

I. La qualification hybride du contrat de location-accession à l’ouverture du surendettement : redevance duale, recevabilité et vérification du passif

A. Le statut juridique du locataire-accédant avant la levée de l’option et l’appréciation de la recevabilité et du reste à vivre

L’examen du dossier d’un ménage engagé dans une location-accession suppose d’abord de qualifier ses droits sur le logement. Aux termes de l’article 1er de la loi du 12 juillet 1984, « Est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option. » Ce texte ajoute que « La redevance est la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien. » Selon l’article 2 de la loi du 12 juillet 1984, ce statut régit les immeubles d’habitation ou à usage mixte.

En conséquence, tant que l’option n’a pas été levée et constatée par l’acte authentique exigé par l’article 27 de la loi du 12 juillet 1984, l’occupant n’est pas propriétaire du logement. Bien que le contrat initial soit conclu par acte authentique selon l’article 4 de la loi du 12 juillet 1984, le débiteur ne détient durant la première phase qu’un droit de jouissance et une créance personnelle d’épargne. Lorsqu’un contrat préliminaire a précédé l’acte en vertu de l’article 3 de la loi du 12 juillet 1984, le dépôt demeure protégé : « Les fonds déposés en garantie ne peuvent excéder 5 p. 100 du montant du prix de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Ils sont disponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de location-accession. »

Lors de l’examen de la recevabilité selon l’article L. 711-1 du Code de la consommation, « La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Avant la levée de l’option, la valeur de l’immeuble n’appartient pas au patrimoine du locataire-accédant : seule figure à son actif la fraction acquisitive restituable en vertu de l’article 10 de la loi du 12 juillet 1984.

Par ailleurs, la présence de dettes professionnelles anciennes ne prive pas l’accédant du dispositif. La Deuxième chambre civile (Cass. 2e civ., 2 juillet 2026, n° 23-21.550 ; Cass. 2e civ., 11 septembre 2025, n° 24-13.323) juge qu’« Il résulte de ce texte que le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes. » Seule l’activité actuelle relevant d’une procédure collective commerciale exclut le débiteur, point que le tribunal vérifie d’office (Cass. 2e civ., 26 octobre 2023, n° 21-25.581) : « En examinant d’office, dans la phase de la vérification d’une créance, le point de savoir si le débiteur relevait ou non des dispositions d’ordre public du code de commerce, le tribunal judiciaire n’a pas excédé ses pouvoirs. »

Quant à la bonne foi exigée par l’article L. 711-1 du Code de la consommation, l’échec d’un projet encadré par un acte notifié selon l’article 23 de la loi du 12 juillet 1984 ne constitue pas une faute. Lorsque deux coaccédants déposent un dossier commun, la Cour de cassation (Cass. 2e civ., 21 mai 2026, n° 23-20.970) rappelle « que le juge doit se prononcer sur la bonne foi de chaque demandeur à la procédure de surendettement. »

Après la recevabilité, le calcul de la capacité de remboursement obéit à l’article L. 731-1 du Code de la consommation, selon lequel « le montant des remboursements est fixé, dans des conditions précisées par décret en Conseil d’Etat, par référence à la quotité saisissable du salaire telle qu’elle résulte des articles L. 3252-2 et L. 3252-3 du code du travail, de manière à ce que la part des ressources nécessaire aux dépenses courantes du ménage lui soit réservée par priorité. » L’article L. 731-2 du Code de la consommation précise que cette part « intègre le montant des dépenses de logement, d’électricité, de gaz, de chauffage, d’eau, de nourriture et de scolarité, de garde et de déplacements professionnels ainsi que les frais de santé. »

À cet égard, la location-accession impose à l’occupant des charges plus lourdes qu’un bail classique. En effet, l’article 28 de la loi du 12 juillet 1984 dispose que « L’accédant est tenu des obligations principales suivantes : – d’user de l’immeuble en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location-accession ; – de s’assurer pour les risques dont il répond en sa qualité d’occupant ; – du paiement des charges annuelles telles que les contributions, taxes et impôts. » En outre, selon l’article 29 de la loi du 12 juillet 1984, « Dès la date d’entrée en jouissance, l’entretien et les réparations de l’immeuble incombent à l’accédant », hors gros œuvre, et l’article 32 de la loi du 12 juillet 1984 le subroge dans les charges de copropriété. Dès lors, en vertu de l’article R. 731-2 du Code de la consommation et de l’article R. 731-3 du Code de la consommation, l’accédant doit justifier de ses redevances, taxes locales et appels de charges réels.

B. La dissociation entre la fraction locative et la fraction acquisitive lors de la suspension des poursuites et de la vérification des créances

La décision de recevabilité déclenche immédiatement la protection de l’article L. 722-2 du Code de la consommation : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Même muni d’un acte notarié exécutoire selon l’article 4 de la loi du 12 juillet 1984, le vendeur ne peut plus pratiquer de saisie pour les arriérés antérieurs. La Cour de cassation (Cass. 2e civ., 8 février 2024, n° 22-14.528) précise que « le créancier qui recherche l’exécution d’un titre notarié ne peut, à compter de la décision de recevabilité du débiteur au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers, interrompre la prescription en diligentant une procédure d’exécution et qu’il ne saurait lui être imposé d’introduire une action au fond afin de suspendre la prescription ».

De plus, combinant l’article L. 722-2 du Code de la consommation et l’article L. 722-5 du Code de la consommation, la Cour (Cass. 2e civ., 28 mars 2024, n° 22-12.797 ; Cass. 2e civ., 7 mai 2025, n° 25-40.005) juge que « lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur », lequel conserve qualité pour agir en justice. Réciproquement, l’article L. 722-5 du Code de la consommation interdit au débiteur « de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire », sous peine de nullité selon l’article L. 761-2 du Code de la consommation.

C’est surtout lors de la vérification du passif que la dualité de la redevance produit un effet décisif. En application des 5° et 6° de l’article 5 de la loi du 12 juillet 1984, la redevance, dont la révision est plafonnée par l’article 7 de la loi du 12 juillet 1984, comprend une fraction A de jouissance et une fraction B d’épargne (CA Douai, 12 février 2026, n° 25/02664). Or, en cas de non-levée de l’option, nombre de vendeurs réclament l’arriéré total incluant la fraction B. Sur le fondement de l’article 9 de la loi du 12 juillet 1984 et de l’article 10 de la loi du 12 juillet 1984, la jurisprudence (TJ Compiègne, 16 avril 2026, n° 26/00021) écarte cette prétention : « les débiteurs n’ayant pas réglé les redevances à échéance, ils n’ont pas pu lever l’option et par voie de conséquent, les sommes réclamées au titre de la fraction B devaient s’imputer sur le prix de l’immeuble et ne peuvent donc être réclamées.Ainsi, les locataires-accédants ne sont tenus au paiement des redevances impayées uniquement du paiement de la fraction de la redevance constituant la contrepartie du droit de jouissance transféré à l’accédant ».

Dans le même esprit, l’article 12 de la loi du 12 juillet 1984 dispose qu’« Aucune indemnité autre que celle mentionnée à l’article précédent ne peut être mise à la charge de l’accédant. Toutefois, le vendeur pourra demander à l’accédant défaillant le remboursement sur justification des frais taxables qui lui auront été occasionnés par cette défaillance, à l’exclusion de tout remboursement forfaitaire de frais de recouvrement. » Les juges retranchent ainsi de l’arriéré les frais bancaires et de relance (TJ Pontoise, 25 septembre 2025, n° 25/00652 : « Il y a lieu de déduire de cette somme celle de 43,76 € facturée au titre de frais impayé bancaire et de relance dont il n’est pas justifié »), les sommations non prévues à l’acte (TJ Lille, 28 avril 2025, n° 25/00242) et les charges à échoir (TJ Toulouse, 1er septembre 2025, n° 25/01055).

Pour faire retrancher ces sommes, l’accédant doit demander la vérification de la créance selon l’article L. 723-3 du Code de la consommation et l’article R. 723-7 du Code de la consommation, dans le délai de vingt jours de l’article R. 723-8 du Code de la consommation. La Cour de cassation (Cass. 2e civ., 12 juin 2025, n° 23-15.025) rappelle que « lorsque le juge des contentieux de la protection est déjà saisi par la commission aux fins de vérification d’une créance, le débiteur n’est pas recevable à contester lors de cette instance une autre créance, figurant à l’état du passif dressé par la commission, qu’il n’a pas contestée dans le délai de 20 jours suivant la date à laquelle cet état lui a été notifié. »

Lors de cette vérification, le débiteur peut opposer la déchéance des intérêts (Cass. 2e civ., 23 novembre 2023, n° 21-12.922) ou la prescription biennale de l’article L. 218-2 du Code de la consommation, que la recevabilité suspend sans l’interrompre (Cass. 2e civ., 23 octobre 2025, n° 23-12.623). Le juge ne peut écarter d’office une créance non contestée sans inviter le créancier à produire ses pièces (Cass. 2e civ., 23 mai 2024, n° 22-12.353), et sa décision « n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal » (Cass. 2e civ., 23 octobre 2025, n° 24-12.104).

II. Le dénouement du contrat de location-accession à l’épreuve des mesures de désendettement : levée d’option entravée, résiliation, restitution de l’épargne et office du juge

A. L’obstacle du fichage FICP à la condition suspensive de prêt, l’articulation entre résiliation et plan d’apurement et la garantie de relogement en PSLA

Au terme de la période de jouissance, la saisine de la commission entrave le financement de la levée d’option. Selon l’article L. 752-2 du Code de la consommation, « Dès qu’une commission de surendettement des particuliers est saisie par un débiteur, elle en informe la Banque de France aux fins d’inscription au fichier. » En outre, le 3° de l’article L. 761-1 du Code de la consommation interdit d’aggraver son endettement par de nouveaux emprunts sans accord. Or, l’article 24 de la loi du 12 juillet 1984 prévoit que « le transfert de propriété est subordonné à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement. Cette condition doit être réalisée à la date d’exigibilité du paiement. Un organisme prêteur peut refuser l’octroi du ou des prêts pour des motifs sérieux et légitimes tels que l’insolvabilité de l’accédant. » Selon l’article 25 de la loi du 12 juillet 1984, cette condition protège l’accédant dès qu’un prêt est demandé.

Par ailleurs, l’article 26 de la loi du 12 juillet 1984 impose au vendeur un formalisme strict : « Trois mois avant le terme prévu pour la levée de l’option, le vendeur doit, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, mettre l’accédant en demeure d’exercer dans le délai convenu la faculté qui lui est reconnue d’acquérir la propriété de l’immeuble faisant l’objet du contrat. La mise en demeure indique à peine de nullité l’état des créances garanties par des inscriptions prises sur l’immeuble. » À défaut de mise en demeure ou d’action rapide après le terme, les juges constatent la reconduction tacite du contrat (TJ Lille, 28 avril 2025, n° 25/00242 ; CA Douai, 12 février 2026, n° 25/02664) : « Il ressort de cet article qu’à défaut de mise en demeure, l’exécution du contrat de location-accession, lequel inclut la possibilité d’exercer le droit d’option pour l’accédant, est tacitement renouvelé pour une durée indéterminée, conformément aux dispositions des articles 1211 et suivants du code civil. »

Lorsque le vendeur poursuit la résiliation pour impayés — un mois après commandement visant la clause résolutoire (CA Aix-en-Provence, 28 janvier 2026, n° 24/01471) ou par voie judiciaire —, la jurisprudence (TJ Bordeaux, 9 juin 2026, n° 25/03802) articule l’instance avec le plan de quatre-vingt-quatre mois de l’article L. 733-1 du Code de la consommation : « la saisine de cette Commission ne prive pas le créancier du droit de saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir un titre garantissant l’exécution forcée notamment en cas de non respect par le débiteur du plan de surendettement. Cependant, compte tenu de la décision de recevabilité et pendant le cours des mesures imposées qui pourront été accordées à Monsieur [E] [D] et, sauf caducité selon les modalités prévues par la loi, le créancier ne peut poursuivre le recouvrement forcé de la présente créance. Par ailleurs, si les mesures imposées préconisées par la Commission se mettent en place, Monsieur [E] [D] sera tenu de les respecter scrupuleusement, les modalités de règlement de la dette fixées par le plan de surendettement venant se substituer à ceux prévue par la présente décision ».

Si la reprise du paiement courant permet parfois de suspendre la résiliation durant un moratoire (TJ Chartres, 27 janvier 2026, n° 25/00581), l’extinction du contrat fait jouer l’article 9 de la loi du 12 juillet 1984, selon lequel « Lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l’article 13. » L’accédant surendetté dispose néanmoins de trois garanties protectrices.

D’abord, en secteur PSLA agréé, le deuxième alinéa de l’article 9 de la loi du 12 juillet 1984 impose au vendeur, « au plus tard dans un délai de six mois à partir de la date limite fixée pour la levée d’option, de proposer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant dès lors que ses revenus n’excèdent pas le niveau de ressources prévu à l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation. L’occupant dispose d’un délai d’un mois pour répondre à chacune de ces offres. A défaut d’acceptation des offres de relogement, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la troisième offre, il est déchu de tout titre d’occupation du logement. » L’accédant doit toutefois formuler par écrit sa demande lorsque l’acte le prévoit (CA Aix-en-Provence, 28 janvier 2026, n° 24/01471 ; TJ Toulouse, 1er septembre 2025, n° 25/01055). Ensuite, selon l’article 9 de la loi du 12 juillet 1984, « l’occupant verse une indemnité d’occupation qui ne peut être supérieure au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l’immeuble », excluant la fraction B (TJ Toulouse, 1er septembre 2025, n° 25/01055 ; TJ Compiègne, 16 avril 2026, n° 26/00021). Enfin, le juge peut suspendre l’expulsion en vertu de l’article L. 722-8 du Code de la consommation.

B. La restitution de la fraction acquisitive, la compensation légale, la loyauté déclarative du débiteur et l’effacement du solde résiduel

La fin du contrat sans transfert de propriété ouvre droit à la restitution de l’épargne prévue par l’article 10 de la loi du 12 juillet 1984 : « Dans les cas visés à l’article 9, le vendeur doit restituer à l’accédant les sommes versées par ce dernier correspondant à la fraction de la redevance imputable sur le prix de l’immeuble. Lorsque le prix de vente est révisable, ces sommes sont révisées dans les mêmes conditions. Elles doivent être restituées dans un délai maximum de trois mois à compter du départ de l’occupant, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au vendeur. » Ce remboursement est garanti par l’article 14 de la loi du 12 juillet 1984 au moyen d’un cautionnement régi par l’article 15 de la loi du 12 juillet 1984, d’une hypothèque légale selon l’article 16 de la loi du 12 juillet 1984 ou de la garantie des organismes HLM de l’article 17 de la loi du 12 juillet 1984. Pour vérifier la liquidation après l’état des lieux de l’article 8 de la loi du 12 juillet 1984, l’accompagnement en droit immobilier du cabinet permet de contrôler l’imputation des garanties.

En pratique, l’article 10 de la loi du 12 juillet 1984 opère une compensation entre la fraction B recréditée et l’arriéré locatif, à laquelle peut s’ajouter une indemnité pour trouble de jouissance (TJ Lille, 26 mai 2025, n° 23/08177) : « ont été recrédités au décompte, conformément à la clause contractuelle 11.3. » Quant à la pénalité contractuelle, le premier alinéa de l’article 11 de la loi du 12 juillet 1984 dispose que « Lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l’accédant de ses obligations, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 2 p. 100 du prix de l’immeuble objet du contrat » (TJ Bordeaux, 9 juin 2026, n° 25/03802), ou deux pour cent des seules redevances impayées selon l’acte (TJ Pontoise, 25 septembre 2025, n° 25/00652). En cas de simple non-levée d’option sans faute, le deuxième alinéa de l’article 11 de la loi du 12 juillet 1984 écarte toute indemnité en PSLA agréé : « Cette indemnité n’est pas due lorsque le contrat porte sur un logement qui a bénéficié d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret. » Si la résiliation incombe au vendeur, l’article 13 de la loi du 12 juillet 1984 accorde trois pour cent d’indemnité à l’accédant.

Lorsque la restitution de la fraction B ou la cession autorisée par l’article 19 de la loi du 12 juillet 1984 dégage un solde positif, l’accédant doit en informer la commission sous peine de déchéance selon l’article L. 761-1 du Code de la consommation. En effet, les cours d’appel (CA Douai, 12 février 2026, n° 25/01863 ; CA Douai, 9 juillet 2026, n° 25/05270) rappellent que « le détournement recouvre tout acte positif de disposition accompli volontairement sur le patrimoine du débiteur en fraude des droits du créancier et la dissimulation, le fait de ne pas aviser de l’existence d’un bien (ou actif) alors qu’il existe au préalable une obligation de le déclarer ».

À l’inverse, s’il subsiste un solde débiteur après déduction de la fraction B, celui-ci relève des mesures de l’article L. 733-1 du Code de la consommation, de l’article L. 733-3 du Code de la consommation et de l’article L. 733-4 du Code de la consommation. Saisi sur contestation selon l’article L. 733-10 du Code de la consommation et l’article L. 733-13 du Code de la consommation, « le juge est investi de la mission de traiter l’ensemble de la situation de surendettement des débiteurs, sans pouvoir écarter des créances qui n’avaient pas été déclarées devant la commission » (Cass. 2e civ., 17 mai 2023, n° 21-15.373). Il vérifie le sérieux de l’octroi des contrats selon l’article L. 733-5 du Code de la consommation (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900) et « détermine, pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur, sans qu’il soit tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil » (Cass. 2e civ., 4 juillet 2024, n° 23-17.625).

Enfin, lorsque la situation est irrémédiablement compromise au sens de l’article L. 724-1 du Code de la consommation et sans bien réalisable (Cass. 2e civ., 26 mars 2026, n° 23-17.670), le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcé selon l’article L. 741-1 du Code de la consommation et l’article L. 741-2 du Code de la consommation éteint la dette non exclue par l’article L. 711-4 du Code de la consommation. Selon la Cour (Cass. 2e civ., 26 mars 2026, n° 23-18.726 ; Cass. 2e civ., 23 novembre 2023, n° 22-11.535), « le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » Dès lors qu’il justifie de cette décision (Cass. 2e civ., 27 mars 2025, n° 23-14.506), le débiteur est libéré (Cass. 2e civ., 26 octobre 2023, n° 22-16.448) : « le créancier dont la créance est, au terme d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, effacée, ne peut plus agir en paiement à l’encontre du débiteur ».

Conclusion

En définitive, le traitement du contrat de location-accession dans le surendettement des particuliers repose sur la distinction entre la jouissance locative et l’épargne acquisitive posée par l’article 1er de la loi du 12 juillet 1984. Tandis que l’article L. 711-1 du Code de la consommation et l’article R. 731-3 du Code de la consommation assurent la prise en compte des charges réelles de l’article 28 de la loi du 12 juillet 1984, la vérification des créances demandée dans les vingt jours de l’article R. 723-8 du Code de la consommation permet d’exclure la fraction B de l’arriéré réclamé (TJ Compiègne, 16 avril 2026, n° 26/00021) ainsi que les frais contraires à l’article 12 de la loi du 12 juillet 1984.

Lorsque l’inscription au fichier national de l’article L. 752-2 du Code de la consommation empêche le prêt visé par l’article 24 de la loi du 12 juillet 1984 ou que la résiliation intervient, l’article 9 de la loi du 12 juillet 1984 et l’article 10 de la loi du 12 juillet 1984 plafonnent l’indemnité d’occupation à la fraction A, ouvrent droit aux trois offres de relogement en secteur agréé et imposent la restitution compensatoire de la fraction B avant tout rééchelonnement sous l’article L. 733-1 du Code de la consommation ou effacement selon l’article L. 741-2 du Code de la consommation. Chaque dossier obéissant aux stipulations de son acte authentique, seul le juge apprécie souverainement les droits des parties.