Vous possédez un appartement à Paris ou en petite couronne et vous envisagez de le louer en meublé de tourisme, ou la mairie vous a déjà écrit parce que votre bien apparaît sur une plateforme de location de courte durée. La question qui conditionne tout le reste tient en une phrase : votre location exige-t-elle une autorisation préalable de changement d’usage. À Paris et dans les communes tendues d’Île-de-France, la réponse est presque toujours positive dès que le logement n’est pas votre résidence principale, et l’absence d’autorisation expose à une amende civile dont le montant maximal atteint 100 000 euros par local, au retour forcé du bien à l’habitation et à une astreinte journalière. La loi du 19 novembre 2024 a durci le dispositif et la jurisprudence récente des juridictions parisiennes montre que les communes assignent systématiquement. Cet article décrit le régime applicable en 2026, la procédure d’autorisation parisienne avec sa compensation, les sanctions prononcées et les moyens de défense qui fonctionnent devant le juge.

I. Savoir si votre location relève du changement d’usage

A. Le principe : louer un logement en meublé de tourisme change son usage

Dans les communes dont la liste est fixée par décret, le changement d’usage des locaux d’habitation peut être soumis à autorisation préalable sur décision de l’organe délibérant. La formule légale est la suivante : « Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1 » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Paris relève de ce régime et son conseil a instauré l’autorisation préalable, de sorte que tout changement d’usage d’un logement parisien suppose en pratique un feu vert municipal. Les communes de la petite couronne soumises au même décret peuvent faire le même choix par délibération, ce qu’il faut vérifier commune par commune avant toute mise en location.

Le même article assimile expressément la location touristique à un changement d’usage : « Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Depuis la loi du 19 novembre 2024, entrée en vigueur le 21 novembre 2024, il n’est donc plus nécessaire de discuter du caractère répété ou de la brièveté des séjours : la location d’un logement en meublé de tourisme constitue par elle-même un changement d’usage. Le tribunal judiciaire de Paris l’a jugé en décembre 2025 en retenant que les nouvelles dispositions sont applicables « dès lors qu’une location est intervenue après cette date, peu important la date des premières locations » (tribunal judiciaire de Paris, jugement du 18 décembre 2025, RG 25/55656). Celui qui a commencé à louer avant la réforme sans autorisation ne peut donc pas soutenir que l’ancien régime, plus souple, continuerait de s’appliquer à ses locations postérieures au 21 novembre 2024.

Reste à établir que le local est bien « à usage d’habitation ». La loi pose une présomption : « un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Pour les locaux construits ou transformés après le 1er janvier 1970, l’usage retenu est celui pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés. Surtout, « Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). C’est donc à la commune qui assigne de démontrer l’usage d’habitation, et le juge contrôle strictement ses pièces. La Cour de cassation a ainsi cassé un arrêt qui retenait une déclaration fiscale H2 remplie en 1978 comme preuve de l’usage au 1er janvier 1970, au motif que la cour d’appel « n’a pas expliqué en quoi les renseignements figurant dans le formulaire H2 produit par la Ville de Paris étaient de nature à établir l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 février 2021, n° 19-11.462). Un relevé cadastral portant la lettre H ne suffit pas davantage sans démonstration qu’il prouve l’affectation à la date de référence. Face à une assignation, la première vérification porte donc sur les pièces par lesquelles la commune prétend établir l’usage d’habitation de votre bien.

Une précision structure l’ensemble du raisonnement : le changement d’usage ne se confond pas avec le changement de destination. L’autorisation temporaire de changement d’usage délivrée pour du meublé de tourisme ne change pas la destination du local au sens du code de l’urbanisme : « Le local à usage d’habitation bénéficiant de cette autorisation temporaire ne change pas de destination, au sens du troisième alinéa de l’article L. 151-9 du code de l’urbanisme » (article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation). Concrètement, transformer un bureau en logement suppose une autorisation d’urbanisme pour changement de destination, tandis que louer un logement en meublé de tourisme suppose une autorisation de changement d’usage, et les deux démarches peuvent se cumuler quand des travaux accompagnent la transformation. Lorsque le changement d’usage s’accompagne de travaux soumis à permis de construire, « la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d’usage », mais « Ces travaux ne peuvent être exécutés qu’après l’obtention de l’autorisation mentionnée à l’article L. 631-7 » (article L. 631-8 du code de la construction et de l’habitation). Pour une analyse détaillée de l’autre versant, celui de la destination, on se reportera à l’article du cabinet sur le refus municipal de changement de destination.

Enfin, la violation du régime est sanctionnée par la nullité des actes : « Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Un bail ou un montage contractuel organisé pour contourner l’autorisation n’offre aucune protection.

B. Résidence principale ou résidence secondaire : le critère qui décide de tout

Tout le régime pratique tient à la distinction entre la résidence principale et les autres logements. Quand le local constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, l’autorisation n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage : « l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » (article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation). Cette dispense ne vaut que dans la limite annuelle fixée par le code du tourisme : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure » (article L. 324-1-1 du code du tourisme). Chaque commune peut en outre, sur délibération motivée, abaisser ce plafond : « La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours » (article L. 324-1-1 du code du tourisme). Avant de dépasser la centaine de nuitées, le propriétaire parisien ou francilien doit donc vérifier le plafond voté par sa commune, car le dépassement expose à une amende civile dont le montant ne peut excéder 15 000 euros : « Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 15 000 € » (article L. 324-1-1 du code du tourisme). La commune peut contrôler le respect du plafond en demandant au loueur le nombre de jours loués, et « Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration » (article L. 324-1-1 du code du tourisme).

La résidence principale s’entend d’une occupation effective d’au moins huit mois par an, et les communes contestent de plus en plus cette qualité. Dans une affaire parisienne jugée en 2024, les propriétaires soutenaient que le mari occupait l’appartement quatre jours par semaine pour son travail, soit plus de la moitié de chaque mois. La cour d’appel a estimé cette occupation à deux cent huit jours par an, en deçà des deux cent quarante jours correspondant aux huit mois requis, et a relevé que le couple déclarait fiscalement sa maison bretonne comme résidence principale. La Cour de cassation approuve : le logement parisien ne constituait pas la résidence principale et « sa mise en location pour de courtes durées à une clientèle de passage était subordonnée à l’obtention d’une autorisation préalable de changement d’usage, quel que soit le nombre de nuitées louées » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 juillet 2024, n° 23-13.789). Deux enseignements pour les propriétaires franciliens : la résidence fiscale déclarée pèse lourd dans l’appréciation du juge, et une occupation partielle pour raisons professionnelles ne suffit pas si le décompte annuel reste sous le seuil. Celui qui loue un pied-à-terre parisien en pensant que quelques nuitées par an échappent au régime se trompe : dès lors que le local n’est pas la résidence principale, l’autorisation est exigée quel que soit le nombre de nuitées.

Pour les résidences secondaires, le législateur a créé un régime d’autorisation temporaire : une délibération municipale peut permettre de louer un logement en meublé de tourisme pour une durée identique pour toutes les autorisations et inférieure à cinq ans, avec des quotas par zone, une procédure de sélection transparente et des critères tenant à la durée des contrats, aux caractéristiques du local et à sa localisation. La formule légale fixe la durée : « Toutes les autorisations sont délivrées pour une durée identique, inférieure à cinq ans » (article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation). Ce régime temporaire ne dispense pas de vérifier le règlement de copropriété, car « L’autorisation de changement d’usage ne peut être demandée que si le changement d’usage est conforme aux stipulations contractuelles prévues dans le règlement de copropriété », ce que le demandeur atteste par une déclaration sur l’honneur (article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation). Une clause d’habitation exclusive ou d’interdiction de location saisonnière inscrite au règlement de copropriété bloque donc le projet avant même l’examen municipal, et une fausse déclaration sur ce point expose aux sanctions pénales examinées plus bas. La démarche administrative se double d’un enregistrement national : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national », qui délivre un numéro de déclaration à faire figurer dans chaque annonce (article L. 324-1-1 du code du tourisme). L’absence de déclaration expose à une amende administrative de 10 000 euros maximum prononcée par la commune, et les fausses déclarations ou faux numéros à 20 000 euros maximum, selon le même article en son paragraphe V.

II. Obtenir l’autorisation à Paris et en Île-de-France, ou faire face à la sanction

A. La procédure parisienne : maire d’arrondissement, délibération et compensation

L’autorisation est délivrée par le maire de la commune, avec une particularité parisienne : « L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné » (article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation). Le demandeur parisien doit donc compter avec l’avis de la mairie d’arrondissement, dont l’opposition pèse dans la décision finale. Les conditions de délivrance et de compensation sont fixées localement : « une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements » (article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation). À Paris, le règlement municipal du changement d’usage et ses fiches thématiques détaillent les pièces à produire, les modalités de la compensation et la différence entre changement d’usage et changement de destination (page de la Ville de Paris sur l’exercice d’une activité dans un logement). La préparation du dossier suppose de lire ces documents avant tout dépôt, car une demande incomplète ou mal orientée fait perdre des mois.

La compensation constitue le verrou économique du dispositif parisien. L’autorisation « peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage » (article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation). Concrètement, pour transformer un logement en local professionnel ou en meublé de tourisme durable, il faut offrir en contrepartie la transformation en habitation d’une surface équivalente de bureaux ou de commerces, dans le respect des règles de surface, de localisation et de concomitance fixées par la délibération. Les opérateurs parisiens appellent cette contrepartie la commercialité et la cèdent entre eux, avec des prix au mètre carré qui rendent l’opération dissuasive pour un simple studio. Le point que les propriétaires découvrent souvent trop tard tient au sort du titre : « L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel », mais « lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne », et les locaux de compensation sont mentionnés dans une autorisation publiée au fichier immobilier (article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation). Autrement dit, l’autorisation personnelle s’éteint quand le bénéficiaire cesse définitivement son activité, tandis que l’autorisation avec compensation suit le bien et sécurise durablement l’acquéreur. Avant d’acheter à Paris un bien présenté comme libre d’usage professionnel ou touristique, l’acquéreur avisé exige la copie de l’autorisation et vérifie au fichier immobilier la mention des locaux compensés.

Les plateformes de location ne sont pas neutres dans ce dispositif. Toute personne qui concourt à la mise en location d’un meublé de tourisme doit informer le loueur de ses obligations, obtenir de lui une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations avec l’indication du caractère de résidence principale et le numéro de déclaration, puis publier ce numéro dans chaque annonce (article L. 324-2-1 du code du tourisme). Le numéro d’enregistrement manquant dans une annonce constitue un signalement que les services municipaux exploitent pour cibler leurs contrôles. Les agents assermentés de la Ville de Paris constatent les offres en ligne, réservent parfois des séjours tests et dressent procès-verbal, pièces qui fondent ensuite l’assignation devant le président du tribunal judiciaire.

B. Les sanctions prononcées et les défenses qui portent

Le texte central de la répression dispose que « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé » (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation). L’amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune, et son produit est versé à la commune : « Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé » (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation). La condamnation pécuniaire s’accompagne presque toujours de l’ordre de retour : « le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe », puis « A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé » (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation). Passé le délai fixé, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et aux travaux nécessaires. Les fausses déclarations aggravent encore la situation : « Quiconque a, pour l’une quelconque des déclarations prévues aux titres Ier (chapitre II), II (chapitre Ier), III et IV du présent livre, à l’exclusion des articles L. 612-1 , L. 631-1 à L. 631-6 , L. 641-12 et L. 641-14 , ou par les textes pris pour leur application, sciemment fait de fausses déclarations, quiconque a, à l’aide de manoeuvres frauduleuses, dissimulé ou tenté de dissimuler les locaux soumis à déclaration, est passible d’un emprisonnement d’un an et d’une amende de 80 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement » (article L. 651-3 du code de la construction et de l’habitation).

Les montants prononcés à Paris en 2025 et 2026 montrent que le risque est concret. Le 18 décembre 2025, le tribunal judiciaire de Paris a condamné une propriétaire à une amende civile de 40 000 euros pour des locations en meublé de tourisme poursuivies après le 21 novembre 2024 sans autorisation, a ordonné le retour du bien à l’habitation dans les quinze jours de la signification et a assorti cet ordre d’une astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois, avec 2 000 euros au titre des frais de procédure (tribunal judiciaire de Paris, jugement du 18 décembre 2025, RG 25/55656). La demande municipale s’élevait à 100 000 euros, soit le plafond légal par local, ce qui indique le niveau auquel les communes chiffrent désormais leurs assignations. D’autres décisions parisiennes rendues en référé au premier semestre 2026 prolongent cette ligne et confirment que les juridictions appliquent le nouveau régime aux locations postérieures à l’entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024.

Face à l’assignation, plusieurs défenses portent lorsqu’elles sont documentées. La première tient à la preuve de l’usage d’habitation, dont la charge incombe à la commune, comme l’illustre la cassation de 2021 sur la déclaration H2 et le relevé cadastral (Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 février 2021, n° 19-11.462). La deuxième tient à la loi applicable dans le temps : pour les faits antérieurs au 21 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation s’effectue selon les critères de la loi ancienne, car la loi nouvelle, plus sévère, ne s’applique pas rétroactivement. C’est l’avis rendu par la troisième chambre civile le 10 avril 2025 : « Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne » (avis de la Cour de cassation, 10 avril 2025, n° 25-70.002). La troisième défense concerne le montant et la personnalisation : l’amende civile ayant le caractère d’une punition, son prononcé obéit aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine, « qui font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 juillet 2024, n° 23-13.789). Des co-indivisaires ne peuvent donc être condamnés solidairement à une amende unique, et chacun doit voir sa situation examinée séparément. La quatrième voie, souvent la plus sage économiquement, consiste à régulariser : déposer la demande d’autorisation, enregistrer le meublé, cesser les locations litigieuses et démontrer au juge le retour effectif à l’habitation, ce qui pèse sur le montant de l’amende et sur l’astreinte. L’inertie après l’assignation, en revanche, conduit le juge à ordonner le retour sous astreinte et à fixer l’amende au niveau des locations constatées.

Conclusion

À Paris et en Île-de-France, la location d’un logement en meublé de tourisme suppose une autorisation préalable de changement d’usage dès que le bien n’est pas la résidence principale du loueur, et la résidence principale elle-même ne peut être louée au-delà de cent vingt jours par an, dans la limite abaissée par certaines communes à quatre-vingt-dix jours. L’autorisation parisienne passe par le maire après avis du maire d’arrondissement, avec une compensation qui en fait une opération lourde et coûteuse, tandis que l’autorisation temporaire pour résidence secondaire reste bornée dans le temps et contingentée par zone. Les sanctions combinent l’amende civile jusqu’à 100 000 euros par local, le retour forcé à l’habitation sous astreinte et, en cas de fausse déclaration, des peines correctionnelles. Les décisions de 2024 et 2025 montrent des juridictions qui appliquent strictement ces textes mais contrôlent étroitement la preuve de l’usage, la loi applicable dans le temps et la personnalisation de la peine. Avant de mettre en ligne une annonce comme après réception d’une assignation, l’examen du dossier s’impose : usage du local, qualité de résidence principale, plafond communal, règlement de copropriété et pièces de la commune déterminent la stratégie.