Les cartons s’empilent dans l’escalier, l’état des lieux de sortie vient d’être signé, puis arrive le décompte du bailleur : 800, 1 500, parfois 3 000 euros de retenues sur la caution pour un nettoyage, un parquet à poncer, des joints à refaire. En cette période de départs d’automne, avec le pic des déménagements des vacances de la Toussaint, des milliers de locataires reçoivent ce type de décompte et se demandent s’ils doivent payer ou contester. La réponse tient en deux vérifications que les juges appliquent à chaque dossier : la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie a-t-elle été faite dans les règles, et chaque somme retenue correspond-elle à une dégradation réelle, distincte de l’usure normale, prouvée par une facture ou un devis ? La cour d’appel de Paris vient de le rappeler le 14 avril 2026 en validant 3 396 euros de retenues contre des locataires qui n’avaient pas démontré la vétusté, tandis que la Cour de cassation a confirmé le 6 février 2025 que des photographies annexées à un état des lieux contradictoire suffisent à établir les dégradations. Cet article expose la méthode complète : d’abord ce que le bailleur doit prouver avant de retenir un euro, ensuite comment récupérer sa caution grâce aux délais légaux, à la pénalité de 10 % et au juge.
I. L’état des lieux de sortie contesté : ce que le bailleur doit prouver avant de retenir un euro
A. Comparer l’entrée et la sortie : le match se joue sur le contradictoire
Toute contestation sérieuse commence par la même question : l’état des lieux de sortie a-t-il été établi contradictoirement, et peut-on le comparer trait pour trait à celui d’entrée ? L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 pose la règle : « Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Sans comparatif précis entre les deux documents, le bailleur ne peut pas démontrer que le logement s’est dégradé pendant votre occupation, et sa retenue repose sur du sable.
Premier réflexe à la remise des clés : ne signez jamais un état des lieux de sortie que vous n’avez pas lu ligne par ligne, pièce par pièce. Si une mention vous paraît inexacte, faites-la corriger sur-le-champ ou refusez de signer et exigez le recours à un commissaire de justice. Quand l’état des lieux ne peut pas être établi à l’amiable, la loi prévoit que « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Dans ce cas, « les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Conservez cette convocation : si le bailleur organise la visite sans vous prévenir dans ce délai de sept jours, l’acte perd une partie de sa force et votre contestation gagne un argument solide.
Deuxième point de contrôle : avez-vous reçu votre exemplaire ? La sanction est écrite dans la loi : « A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette présomption de l’article 1731 du Code civil dispose que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » (article 1731 du Code civil). Concrètement, si le bailleur a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou ne vous a jamais remis votre exemplaire, il ne peut pas se prévaloir de cette présomption contre vous.
Troisième levier, souvent oublié : l’état des lieux d’entrée peut être complété après coup. La loi ouvre au locataire le droit de demander ce complément : « Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce délai de dix jours court à compter de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, selon le même article. Si vous constatez après l’emménagement un défaut que la visite initiale n’avait pas relevé, adressez cette demande par écrit dans ce délai de dix jours : le défaut ainsi consigné ne pourra plus vous être imputé à la sortie.
Enfin, photographiez tout, à l’entrée comme à la sortie, et datez vos clichés. La Cour de cassation a jugé le 6 février 2025 que des photographies consignées sur le même document que l’état des lieux, d’un commun accord des parties, permettaient la comparaison entre l’entrée et la sortie : « ce document avait été établi contradictoirement et amiablement, en sorte que le recours à un commissaire de justice n’était pas obligatoire », et les juges ont pu « en déduire que ces photographies permettaient la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux et qu’elles prouvaient l’existence de dégradations imputables au locataire lors de la restitution des lieux. » (Civ. 3e, 6 février 2025, n° 23-21.193). Des photos datées, contradictoires et annexées à l’acte valent souvent mieux qu’un long procès-verbal flou.
B. Usure normale ou dégradation : la frontière qui fait gagner ou perdre la retenue
Une fois le comparatif établi, la bataille se déplace sur la nature des désordres : usure normale, que le bailleur assume, ou dégradation imputable au locataire, qu’il peut facturer. Le Code civil tranche le principe : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » (article 1732 du Code civil). Mais la limite est posée par l’article 1755 : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » (article 1755 du Code civil). Un parquet qui a passé dix ans sous vos pas, une peinture jaunie par le temps, des joints fatigués : c’est la vétusté, pas une dégradation.
La loi sur les rapports locatifs détaille les obligations du locataire dans son article 7 : « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » et « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le décret qui définit ces réparations locatives est le décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives : il énumère pièce par pièce ce qui relève de l’entretien courant, des joints de robinetterie aux graissages de serrures. Quand le bailleur vous impute un poste, vérifiez qu’il figure bien dans cette liste et qu’il ne résulte pas de la vétusté.
Pour chiffrer la part de vétusté, les grilles de vétusté prévues par accord collectif ou, à défaut, les usages constatés par les juges ramènent la retenue à la durée de vie restante de l’équipement. La loi elle-même renvoie à cette logique puisque l’article 7 précise que « Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Exigez donc le calcul : une moquette posée il y a neuf ans pour une durée de vie de dix ans ne peut pas être facturée à neuf, même tachée.
Méfiez-vous aussi des forfaits imposés par le bail. Une clause qui prévoit un nettoyage facturé d’office, sans constat ni devis, est fragile : l’article 4 de la loi répute non écrite « Par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives », parmi la liste des clauses abusives dont le texte commence par « Est réputée non écrite toute clause : » (article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Un forfait de ménage de 650 euros inscrit au bail ne suffit donc pas à lui seul : encore faut-il que le logement ait été rendu sale et que le montant soit justifié.
C’est exactement ce que la cour d’appel de Paris a vérifié le 14 avril 2026 dans une affaire de meublé parisien : « L’examen comparatif de ces documents fait apparaître plusieurs dégradations excédant la seule usure normale, lesquelles sont expressément mentionnées dans l’état des lieux de sortie. » (CA Paris, pôle 4 ch. 4, 14 avril 2026, RG 24/05816). La cour a validé la retenue de 3 396 euros parce que chaque poste était prouvé : le nettoyage par des photographies et un devis d’un montant supérieur au forfait, le parquet par des altérations nécessitant ponçage, la plomberie par des factures et relevés bancaires proches de la restitution établissant « la réalité et la contemporanéité des travaux », et elle a rappelé que les locataires devaient démontrer la vétusté, « sauf à démontrer qu’elles ont pour origine la vétusté, un cas de force majeure ou une faute du bailleur ». Faute de cette preuve, elle a confirmé le jugement du juge des contentieux de la protection : « Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 10 janvier 2024 rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris » (CA Paris, pôle 4 ch. 4, 14 avril 2026, RG 24/05816). La leçon est double : le bailleur qui justifie poste par poste gagne, le locataire qui allègue la vétusté sans la chiffrer perd.
Retenez le tableau de bord suivant avant de répondre au décompte : dégradation mentionnée dans les deux états des lieux et excédant l’usure, chiffrée par facture ou devis contemporain, avec photographies datées : retenue solide. Poste absent de l’état des lieux de sortie, relevant de la vétusté, estimé unilatéralement par le bailleur ou justifié par un simple forfait contractuel : retenue contestable. C’est sur cette grille que vous construirez votre mise en demeure.
II. Récupérer sa caution : délais, pénalité de 10 % et juge
A. Un mois ou deux mois : le calendrier qui déclenche la pénalité
Le point de départ de tous les délais, c’est la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le dépôt doit revenir vite : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce délai d’un mois court donc à compter de la remise des clés quand les deux états des lieux sont conformes.
Si la comparaison fait apparaître des différences, le bailleur dispose d’un délai plus long : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce délai de deux mois court à compter de la remise des clés en main propre ou par recommandé, selon le même article. Dans les deux cas, seules des sommes « dûment justifiées » peuvent être déduites : loyers restant dus, charges à régulariser, réparations prouvées. Tout le reste doit être restitué.
À l’expiration du délai applicable, chaque mois de retard coûte au bailleur : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette pénalité de 10 % du loyer mensuel en principal s’applique pour chaque période mensuelle commencée en retard, sans mise en demeure préalable exigée par le texte. Exemple : pour un loyer de 1 200 euros et trois mois de retard, la majoration atteint 360 euros en plus du solde. Une seule exception prévue par la loi : « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). À la remise des clés, la loi demande d’ailleurs au locataire d’indiquer son adresse nouvelle, car « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Transmettez-la par écrit et conservez la preuve : c’est la condition pour garder le bénéfice de la pénalité.
Cas particulier des immeubles collectifs : le bailleur peut conserver une provision pour charges en attendant l’arrêté annuel des comptes. La loi l’autorise dans une limite stricte : « le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette provision de 20 % maximum doit elle aussi être justifiée, et le solde suit la régularisation. Si votre bailleur retient 50 % « pour les charges » sans arrêté provisoire, la retenue dépasse ce plafond légal et devient contestable.
La mise en demeure qui suit le dépassement du délai doit chiffrer chaque poste : solde du dépôt réclamé, date exacte de remise des clés, comparatif entrée-sortie joint, factures ou devis que vous contestez et pourquoi, calcul de la pénalité de 10 % mois par mois. Adressez-la par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au bailleur ou à son mandataire, en rappelant que vous avez quitté les lieux à l’issue de votre préavis et que le délai court depuis la remise des clés. Les locataires parisiens qui s’interrogent aussi sur la durée de leur préavis peuvent utilement relire les règles du préavis d’un mois ou trois mois à Paris en zone tendue, car un départ anticipé mal calculé complique ensuite toute la fin de bail.
B. Conciliation et juge à Paris : le parcours qui aboutit
Si la mise en demeure reste sans effet, la voie la plus rapide passe par la commission départementale de conciliation. Sa compétence couvre exactement votre litige : « Les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations » figurent parmi ceux dont « La compétence de la commission porte sur » (article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Saisie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception exposant les faits et joignant les deux états des lieux, « La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties. » (article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cet avis rendu dans un délai de deux mois à compter de la saisine pèse lourd dans la suite : un bailleur qui l’ignore s’expose à une condamnation dont le juge motivera le montant sur les mêmes pièces.
À Paris et en Île-de-France, ce parcours présente des particularités pratiques. La commission départementale de conciliation de Paris siège auprès du représentant de l’État et traite un volume élevé de dossiers de fin de bail : adressez-lui un dossier complet et ordonné, avec les deux états des lieux en vis-à-vis, vos photographies datées, le décompte du bailleur annoté poste par poste et vos justificatifs de remise des clés. Si la conciliation échoue, le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire : c’est lui qui a statué le 10 janvier 2024 dans l’affaire parisienne confirmée en appel, puisque la cour d’appel « Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 10 janvier 2024 rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris » (CA Paris, pôle 4 ch. 4, 14 avril 2026, RG 24/05816). Pour les logements situés en petite couronne, la même juridiction existe auprès du tribunal judiciaire du département du bien loué.
Devant le juge, la charge de la preuve se répartit comme les décisions l’ont jugé : au bailleur de produire le comparatif des états des lieux et les justificatifs contemporains de chaque retenue, au locataire d’établir la vétusté, la force majeure ou la faute du bailleur avec grille de vétusté, ancienneté des équipements et, si besoin, constat d’un commissaire de justice. Le fondement de la réparation suit le droit commun : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du Code civil). Réclamez le solde du dépôt, la pénalité de 10 % mois par mois depuis l’expiration du délai d’un ou deux mois, et les intérêts : l’arrêt parisien montre que les juges examinent ces demandes poste par poste et sanctionnent les locataires qui réclament sans prouver autant que les bailleurs qui retiennent sans justifier.
Surveillez enfin la prescription. Les actions nées du bail se prescrivent vite : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce délai de trois ans court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits, selon le même article. En pratique, n’attendez pas : une contestation engagée dans les semaines qui suivent le décompte, avec mise en demeure puis saisine de la commission dans les deux à trois mois, garde toutes les preuves fraîches et ouvre la voie du juge avant que le dossier ne s’enlise.
Conclusion
Contester un état des lieux de sortie et ses retenues n’est ni un bras de fer ni une formalité : c’est une démonstration, pièce par pièce. Le bailleur ne retient légitimement que ce que le comparatif des états des lieux fait apparaître comme une dégradation excédant l’usure normale, chiffrée par des justificatifs contemporains. Le locataire ne récupère que ce qu’il prouve : la conformité des deux actes ou leurs irrégularités, la vétusté chiffrée des équipements, la remise des clés datée et l’adresse nouvelle transmise par écrit. Les décisions de 2025 et 2026 le confirment dans les deux sens : photographies contradictoires et factures précises font gagner le bailleur, pénalité de 10 % et délais d’un ou deux mois font payer son retard. Rassemblez vos deux états des lieux, vos photos datées et le décompte annoté, chiffrez la pénalité mois par mois, puis écrivez : la plupart des litiges de caution se règlent au stade de la mise en demeure et de la conciliation, à condition d’arriver avec un dossier que le juge pourrait reprendre tel quel.