Octobre est arrivé, les températures chutent et vos radiateurs restent froids. Vous avez signalé la panne à votre bailleur, qui promet d’intervenir puis ne fait rien, ou qui vous répond que l’entretien vous incombe. Chaque semaine sans chauffage allonge votre préjudice et votre facture d’appoint électrique. La loi tranche pourtant ce partage des rôles avec précision : le bailleur doit délivrer un logement chauffé et réparer ce qui n’est pas une simple tâche d’entretien courant, tandis que le locataire assume les menues réparations et l’entretien régulier des équipements. Quand le bailleur n’agit pas, vous disposez d’une gradation d’actions efficaces, de la mise en demeure à la saisine du juge, qui peut ordonner les travaux, réduire ou suspendre le loyer et allouer des dommages-intérêts. Encore faut-il prouver la panne et respecter chaque étape : une cour d’appel vient de rejeter 6 765 euros de demandes d’une locataire uniquement parce que ses preuves étaient tardives et insuffisantes. Cet article expose vos droits, la procédure exacte et les erreurs qui font perdre un dossier pourtant fondé.

I. Un logement loué doit être chauffé : qui répare, le bailleur ou le locataire

A. Pourquoi le bailleur doit fournir un chauffage qui fonctionne et le réparer

Le point de départ est l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au bailleur de remettre un logement décent, doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, puis l’oblige « De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ». Le chauffage figure au premier rang de ces équipements : un logement dont la chaudière est hors service ou dont les radiateurs ne chauffent pas n’est pas en bon état d’usage. La même disposition ajoute que le bailleur est obligé « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Remplacer une chaudière vétuste, réparer un circulateur, désembouer un circuit encrassé ou remettre en service une installation collective : tout cela relève du bailleur, jamais du locataire.

Le code civil le confirme en des termes identiques pour tout bail. L’article 1719 dispose que « 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » fait partie des obligations du bailleur par la nature même du contrat, et l’article 1720 précise que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » La Cour de cassation rappelle régulièrement cette architecture : dans un arrêt du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile vise ensemble ces textes pour juger des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, pourvoi n° T 23-24.005).

Le niveau d’exigence est chiffré par les textes. Le décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent exige « Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement », et le même décret impose que « Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ». Enfin, l’article R. 171-11 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Les équipements de chauffage du logement permettent de maintenir à 18° C la température au centre des pièces du logement », avec des dispositifs de réglage permettant à l’occupant d’obtenir une température inférieure. Concrètement, un logement qui plafonne à 11 ou 14 degrés malgré un chauffage poussé au maximum ne satisfait pas à ces critères, et le bailleur ne peut se retrancher derrière la vétusté de l’installation : la vétusté joue contre lui, car elle prouve un défaut d’entretien et de renouvellement des équipements.

Deux précisions pratiques découlent de ce socle. D’abord, l’obligation pèse sur le bailleur dès l’entrée dans les lieux : si le chauffage ne fonctionne pas le jour de la remise des clés, le logement n’est pas délivré en bon état et le bailleur doit y remédier sans délai. Ensuite, l’obligation dure pendant tout le bail : une chaudière qui tombe en panne en plein hiver, un ballon qui ne produit plus d’eau chaude, une installation collective que le syndic tarde à remettre en route engagent la responsabilité du bailleur dès lors que la cause dépasse l’entretien courant. Le locataire n’a pas à financer le remplacement d’un équipement en fin de vie, même si le bailleur invoque le coût des travaux.

B. Pourquoi l’entretien courant et les menues réparations restent à votre charge

Le pendant de ces obligations figure à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire est obligé « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». La dernière partie de la phrase est essentielle : dès que la panne vient de la vétusté ou d’un vice de l’installation, la charge rebascule vers le bailleur, même si la réparation paraît modeste.

Le décret du 26 août 1987 détaille ces réparations locatives. Pour le chauffage et l’eau chaude, il met à la charge du locataire le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et des tuyauteries, le remplacement des petites pièces d’usure des appareils à gaz et des joints de robinetterie, ainsi que le ramonage des conduits d’évacuation et de ventilation. En pratique, vous devez donc purger vos radiateurs, nettoyer les corps de chauffe accessibles, faire ramoner les conduits et signaler rapidement toute anomalie. En revanche, le remplacement de la chaudière, la réfection d’un circuit percé, le changement d’un ballon fuyard ou la mise aux normes d’une installation dangereuse ne sont jamais des réparations locatives : ce sont des réparations nécessaires au maintien en état, dues par le bailleur en application de l’article 6 précité.

Cette frontière explique la plupart des litiges d’octobre. Le bailleur affirme que le locataire n’a pas entretenu l’installation ; le locataire répond que l’équipement est vétuste et que son remplacement s’impose. Pour trancher, le juge examine l’âge de l’équipement, les factures d’entretien produites par le locataire et, surtout, les constatations d’un professionnel. Un chauffagiste qui atteste de la vétusté de la chaudière fait pencher la balance vers le bailleur, mais seulement si le dysfonctionnement est avéré : dans une affaire récente, la cour d’appel de Caen a relevé qu’une attestation décrivant une chaudière vétuste et un circuit emboué n’évoquait aucun niveau de chauffe insuffisant, et elle en a déduit qu’elle ne prouvait pas la panne (CA Caen, 2e ch. civ. et com., 19 mars 2026, RG n° 25/00558). Retenez la leçon : faites constater le défaut de chauffe lui-même, pas seulement l’état de l’appareil, et conservez chaque facture d’entretien, car le bailleur ne manquera pas d’invoquer votre carence.

Le même arrêt illustre un autre réflexe décisif. L’état des lieux d’entrée, dressé fin août 2020, ne mentionnait aucun problème de chauffage, et la locataire n’avait pas demandé de le compléter pendant le premier mois de chauffe, faculté pourtant prévue par la loi. La cour s’en est servie pour écarter ses demandes. Vérifiez donc votre installation dès les premiers froids et, si le chauffage faiblit, faites compléter l’état des lieux par écrit dans le premier mois de chauffe : cette mention datée devient une preuve d’entrée dont le poids est considérable trois ans plus tard. Si vous emménagez hors saison de chauffe et que vous ne pouvez pas tester les radiateurs, faites-le noter sur l’état des lieux afin de réserver vos droits.

II. Vos recours concrets quand le bailleur laisse le chauffage en panne

A. Comment prouver la panne et mettre le bailleur en demeure de réparer

Un dossier de chauffage se gagne sur la preuve et la chronologie. Commencez par constituer un faisceau daté : relevés de température pièce par pièce avec un thermomètre photographié devant un journal ou un écran affichant la date, constats de commissaire de justice, attestations du chauffagiste décrivant le défaut de chauffe et sa cause, factures des radiateurs d’appoint et surcoût électrique estimé, échanges écrits avec le bailleur. L’arrêt de Caen montre ce qui ne suffit pas : des factures d’appoint achetées plus d’un an après l’entrée dans les lieux, un insert installé deux ans plus tard et des photographies de thermomètre non datées ont été jugés insuffisants pour démontrer que le système de chauffage de l’habitation ne fonctionnait pas. Chaque pièce doit être datée, circonstanciée et aussi proche que possible du début du trouble.

Adressez ensuite une mise en demeure au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant précisément la panne, rappelant son obligation de délivrance et d’entretien, et fixant un délai raisonnable de réparation, par exemple quinze jours compte tenu de la saison. La locataire de l’affaire de Caen avait écrit en courrier simple en janvier 2023, dépourvu d’accusé de réception, puis attendu juillet 2023 pour faire adresser une mise en demeure par son conseil, soit près de trois ans après son entrée : la cour a souligné qu’elle ne justifiait d’aucune interpellation antérieure du bailleur. Une mise en demeure rapide et en recommandé change tout : elle fait courir les délais, établit la mauvaise foi en cas d’inaction et conditionne plusieurs actions en justice, notamment la faculté de faire exécuter les travaux vous-même aux frais du bailleur.

Si le bailleur ne répond pas dans les deux mois ou refuse les travaux, deux voies préalables s’offrent à vous avant ou parallèlement au juge. D’abord, la commission départementale de conciliation, prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie », et sa saisine ne vous empêche jamais de saisir ensuite le juge. Cette conciliation devant un organisme public paritaire aboutit souvent à un calendrier de travaux signé des deux parties, ce qui vaut mieux qu’un procès. Ensuite, pour les situations urgentes en plein hiver, le juge des référés peut ordonner sous astreinte les réparations nécessaires à la décence du logement, sur la base de vos constats et de la mise en demeure restée vaine. Agissez vite : chaque hiver sans chauffage aggrave le préjudice mais affaiblit aussi votre dossier si vous laissez passer les mois sans écrire.

Soignez le contenu de la mise en demeure : décrivez les faits avec dates, listez les pièces jointes, visez les textes applicables et fixez un délai précis de remise en état, en annonçant qu’à défaut vous saisirez la commission de conciliation puis le juge pour obtenir les travaux, une réduction du loyer et des dommages-intérêts. Envoyez-la en recommandé avec accusé de réception et conservez-en une copie avec l’accusé : ce courrier est la pièce maîtresse du dossier, celle que le juge lit en premier. Si le bailleur répond en contestant la panne ou en vous renvoyant à l’entretien, répondez par écrit point par point, joignez l’attestation du chauffagiste et proposez un rendez-vous contradictoire avec un professionnel : chaque échange écrit renforce la démonstration de votre diligence et de son inertie.

Un cas particulier mérite un mot, celui du chauffage collectif dans les immeubles parisiens et franciliens. La remise en route relève alors du syndic et de la copropriété, qui la programment généralement autour de la mi-octobre, mais votre interlocuteur reste votre bailleur : c’est à lui de relancer le syndic, de vous informer des dates et de fournir un chauffage d’appoint ou une compensation si la remise en route prend du retard. Adressez-lui vos réclamations par écrit et conservez les réponses du syndic qu’il vous transmet. Si le retard s’éternise, les mêmes recours s’appliquent, le juge appréciant la part de responsabilité du bailleur dans le suivi de la copropriété. Les lecteurs parisiens saisiront le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et la commission départementale de conciliation de Paris, en joignant l’historique complet des échanges avec le bailleur et, si possible, les procès-verbaux ou courriers du syndic sur la chaufferie.

B. Comment obtenir les travaux, une baisse du loyer et des dommages-intérêts

Le juge saisi dispose d’une palette complète, décrite par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Vous pouvez donc demander en une seule assignation l’injonction de travaux sous astreinte, la réduction rétroactive du loyer pour la période de panne et des dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance, le trouble de santé, les dépenses d’appoint et le surcoût d’électricité. Chiffrez chaque poste : loyer mensuel rapporté aux mois sans chauffage, factures de radiateurs électriques, estimation du surcoût sur vos relevés de consommation, certificats médicaux si le froid a affecté votre santé ou celle de vos enfants.

Deux mécanismes du code civil renforcent cette action. D’abord, l’article 1222 permet, « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation », et « Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin » : après une mise en demeure restée vaine, vous pouvez faire remplacer la pièce défectueuse ou réparer l’installation par un professionnel puis en réclamer le remboursement au bailleur, en justice si nécessaire. Faites établir plusieurs devis, choisissez un prix raisonnable et conservez tout, car le juge contrôle le caractère raisonnable du coût. Ensuite, l’article 1223 autorise, « En cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d’en réduire de manière proportionnelle le prix » : une réduction de loyer notifiée au bailleur après mise en demeure, proportionnée à la perte de jouissance, repose ainsi sur un fondement exprès.

La tentation la plus dangereuse serait de cesser purement et simplement de payer le loyer. La Cour de cassation admet l’exception d’inexécution, et elle l’a formulée en des termes que tout locataire doit connaître : « Il en résulte que le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, pourvoi n° T 23-24.005). La Cour l’a confirmé le 5 mars 2026 en rappelant « Il est jugé que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005, publié) » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, pourvoi n° S 24-15.820). Mais ces décisions visaient des locaux devenus inexploitables et des locataires capables de prouver l’impropriété à l’usage : un chauffage en panne rend certes le logement impropre à l’habitation en hiver, encore faut-il le démontrer et, surtout, consigner les loyers plutôt que les dépenser, car le juge qui rejette l’exception condamne au paiement avec intérêts et peut laisser produire ses effets à la clause résolutoire. La voie prudente consiste à payer puis réclamer, ou à consigner sur autorisation du juge, plutôt qu’à suspendre unilatéralement.

L’affaire de Caen fixe enfin les limites à ne pas franchir. La locataire réclamait 6 765 euros, soit 165 euros par mois pendant quarante et un mois, mais elle avait attendu près de trois ans avant d’interpeller utilement ses bailleurs, n’avait pas fait compléter l’état des lieux au premier mois de chauffe et produisait des preuves non datées : déboutée de toute indemnité. Elle avait aussi donné congé en se croyant dispensée du préavis de trois mois, alors qu’elle n’invoquait aucun des motifs légaux de réduction et que le bailleur avait reloué dès le 15 mars 2024 : condamnée à 750 euros de loyers de préavis, outre 2 500 euros de frais de procédure en appel. Un logement sans chauffage n’autorise ni le départ sans préavis ni l’impayé sauvage : il ouvre droit à des travaux, à une réduction de loyer et à une indemnisation, à condition de prouver, d’écrire et d’agir vite.

Devant le juge, présentez vos demandes de façon hiérarchisée : à titre principal la réalisation des travaux sous astreinte, à titre subsidiaire la réduction du loyer pour la période écoulée et l’indemnisation chiffrée poste par poste. Joignez un tableau récapitulatif des températures relevées, des courriers échangés et des dépenses engagées : les juges des contentieux de la protection, qui traitent quotidiennement ces litiges, apprécient les dossiers ordonnés et sanctionnent les demandes forfaitaires non justifiées. Si vos ressources sont modestes, l’aide juridictionnelle peut prendre en charge tout ou partie des frais, comme dans l’affaire de Caen où la locataire en bénéficiait : renseignez-vous auprès du bureau d’aide juridictionnelle du tribunal judiciaire dès l’envoi de la mise en demeure, afin de ne pas retarder la saisine.

Pour approfondir les questions de performance énergétique de votre logement, notre analyse du logement classé G loué et des droits du locataire en 2026 complète utilement ce guide.

Conclusion

Un chauffage en panne en octobre n’est pas une fatalité ni une simple gêne : c’est un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien, sanctionné par des textes précis et une jurisprudence fournie. Faites compléter l’état des lieux dès le premier mois de chauffe, constituez des preuves datées, mettez le bailleur en demeure en recommandé, saisissez la conciliation puis le juge, qui peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire ou suspendre le loyer et indemniser votre préjudice. Ne cessez pas de payer sans cadre judiciaire et ne partez pas sans respecter le préavis : l’arrêt de Caen montre qu’un dossier mal prouvé et des délais ignorés coûtent plusieurs milliers d’euros à un locataire pourtant privé de chauffage pendant des hivers entiers. Agissez tôt, écrivez tout, chiffrez chaque poste : c’est ainsi que la panne de chauffage devient un dossier gagné.